1.物业管理服务期限：三年（从签订合同之日起算时间，合同一年一签）。

2.服务内容：对校园范围提供物业管理服务，包括保洁服务、绿化养护、日常水电维修、学生宿舍管理等。

****中学现场服务

1. 保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)

1.1 教学区

1.2 其它楼宇区域

1.3 公共场所及道路

1.4楼宇保洁标准细则

1.5道路运动场地保洁细则

2、绿化管理

2.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

2.1-1坚持一个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

2.1-2提升环境质量

1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务科同意后方可实施；****园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，放能砍伐和移栽。

2.2 绿化项目管理目标

草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。

所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。

修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木。

2.3绿化服务管理内容

1）草坪质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

3、日常维修工作

3.1维修工作标准

3.2维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（需持有国家规定的相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。B、负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。C、负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。D、负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。H、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。I、参加新竣工工程的验收，提出修改建议，J、按相应的物业维修标准提供维修服务。

K、****学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

L、完成领导交办的其他临时性工作。

3.3维修派出

(1)、对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目****办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(2)、对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、****学校****办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维****办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(3)、特殊情况报修：开学前、****学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(4) 、服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4、学生宿舍管理

总则：****公司共同管理

生活老师的招聘、培训、业务管理、****学校教育处负责；生活老师的人事、劳资管理****公司负责。

学生公寓物业服务不同于社会的其他专业性物业服务，其根本的区别就是要在学生公寓的物业服务过程中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式。在学生公寓的物业服务过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以企业员工素质、企业文化、人性化管理来达到育人的根本目的。

1、物业服务目标：通过专业、系统的物业服务，以“服务师生、服务教学”为

旨，努力营造“自然和谐”的人文环境和“健康文明”的校园生活。****学校管理成为既具有浓郁文化氛围又拥有自然生态环境的安全、洁净、美观、文明的校园。

2、物业服务思路：****学校教书育人的核心目标，确立以“服务师生、服务教学”为宗旨的理念，从思想观念、工作作风和行为模式上改变传统后勤管理的弊端，通过专业化的物业服务，营造一个安全、文明、洁净、秀丽的校园环境，****学校整体形象。

3、****学校实际确定物业服务标准，对物业服务的每一岗位、每一环节确立量化的质量要求和检验标准，确保服务及时、到位、高效，通过计划、培训、考核、控制、调配等措施，确保服务质量，实现服务目标。

4、在保证整体专业化服务水准的基础上，根据学校特点和实际需求，对校园内不同区域制订特色化、差异化的服务目标和标准，提供差异化的管理和服务，在合适的岗位全部安排学生勤工助学，达到培养学生自食其力、锻炼能力的教育目的，努力降低管理成本。

5、在保证整体专业化服务水准的基础上，配合学校通过举办学生公寓文化艺术活动、创办宣传板报和杂志、勤工助学等多种形式，提升教师学生的环保、生态、社会意识，倡导文明、健康、美好的生活方式。

6、通过专业的物业服务，****学校学生公寓制度建设，使学校的学生公寓工作逐步走向正规化、专业化、科学化。

附：

****中学

学生公寓生活老师工作管理条例

（一）工作职责

1、根据教育处要求，合理安排学生床位；

2、收集、登记、整理学生信息：姓名、班级、寝室号、床位号、家长姓名及联系电话、详细家庭住址；

3、指导并督促学生做寝室卫生和内务整理，做好值班室、走廊及楼梯卫生；

4、督促学生遵守《住宿生管理条例》；

5、做好各寝室的常规检查和文明寝室评比；

6、及时与班主任沟通寄宿生情况；

7、按时开、关宿舍楼大门和水电；

8、按洗衣房要求洗涤学生送来的衣服；

9、管理和维护宿舍楼内公共财物，消除安全隐患。

（二）工作要求

1、认真落实《住宿生日常管理条例》，对学生既要严格要求，又要关心爱护；

2、按时交接班，坚守岗位，团结协作、操作规范、工作不推诿；

3、认真做好巡查和记录，发现问题及时处理，发生安全事故及学生重大问题有效处理和及时报告；

4、每天公布常规检查结果，每周进行文明寝室评比；

5、对家长和学生不开“人情”门，不办“关系”事，尽职尽责关心每一位学生；

6、保持办公室整洁干净，****办公室做饭菜；

7、严禁小商小贩及非住校生进入寝室；

8、严禁带养学生；

9、上班期间注意个人形象，保持通讯畅通。

（三）工作考核

1、教育处根据管理条例对生活老师进行考核，一月一评，保证考核的公平性；

2、采取全面检查（月内务评比）和抽查（平时检查）相结合，累计学生违纪次数考核生活老师工作，****公司规定不予参加优秀考核；

3、A等不超过两名，B等不超过两名，分别给予物质奖励和精神鼓励；

****中学

5、物业服务要求

5.1员工风貌

1）年龄要求：年龄在55周岁以下。

2）按要求统一着装，工作状态好。

3）不与服务对象发生口角、打架等不文明的行为。

4）员工内部团结**，无影响**团结的现象出现。

5.2工作质量及时效

1）对合同责任范围内的工作任务能主动、按时完成，****学校的各项工作，与学校保持高度一致，有主人翁精神。

2）对学校安排的临时性工作反应迅速，完成任务快、质量高。

5.3对耗材、工具用品的规定

物业使用的维修工具，办公用品与耗材，职员劳保用品（含制服），保洁、绿化、维修****公司负责，学校负责督查；办公家具、****学校负责提供。另外，学校免费提供6间物业职员住房，****公司承担。

5.4人员配置要求：

1.1 教学区

1.2 其它楼宇区域

1.3 公共场所及道路

1.4楼宇保洁标准细则

1.5道路运动场地保洁细则

2、绿化管理

2.1管理思路

为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：

2.1-1坚持一个方针

坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。

2.1-2提升环境质量

1）美化环境

a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。

b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木从防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。

2）保护环境

对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务科同意后方可实施；****园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，放能砍伐和移栽。

2.2 绿化项目管理目标

草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的2%。

所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。

修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木。

2.3绿化服务管理内容

1）草坪质量管理标准

2）乔木养护质量管理标准

3）植物防冻管理工作

3、日常维修工作

3.1维修工作标准

3.2维修工作要求

（1）维修人员要求

A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（需持有国家规定的相关证件上岗）。

B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。

（2）维修项目要求

A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。B、负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。C、负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。D、负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。H、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。I、参加新竣工工程的验收，提出修改建议，J、按相应的物业维修标准提供维修服务。

K、****学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。

L、完成领导交办的其他临时性工作。

3.3维修派出

(1)、对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目****办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(2)、对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、****学校****办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维****办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。

(3)、特殊情况报修：开学前、****学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。

(4) 、服务时限：

抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；

小修项目：1小时内修复。

4、学生宿舍管理

总则：****公司共同管理

生活老师的招聘、培训、业务管理、****学校教育处负责；生活老师的人事、劳资管理****公司负责。

学生公寓物业服务不同于社会的其他专业性物业服务，其根本的区别就是要在学生公寓的物业服务过程中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式。在学生公寓的物业服务过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以企业员工素质、企业文化、人性化管理来达到育人的根本目的。

1、物业服务目标：通过专业、系统的物业服务，以“服务师生、服务教学”为

旨，努力营造“自然和谐”的人文环境和“健康文明”的校园生活。****学校管理成为既具有浓郁文化氛围又拥有自然生态环境的安全、洁净、美观、文明的校园。

2、物业服务思路：****学校教书育人的核心目标，确立以“服务师生、服务教学”为宗旨的理念，从思想观念、工作作风和行为模式上改变传统后勤管理的弊端，通过专业化的物业服务，营造一个安全、文明、洁净、秀丽的校园环境，****学校整体形象。

3、****学校实际确定物业服务标准，对物业服务的每一岗位、每一环节确立量化的质量要求和检验标准，确保服务及时、到位、高效，通过计划、培训、考核、控制、调配等措施，确保服务质量，实现服务目标。

4、在保证整体专业化服务水准的基础上，根据学校特点和实际需求，对校园内不同区域制订特色化、差异化的服务目标和标准，提供差异化的管理和服务，在合适的岗位全部安排学生勤工助学，达到培养学生自食其力、锻炼能力的教育目的，努力降低管理成本。

5、在保证整体专业化服务水准的基础上，配合学校通过举办学生公寓文化艺术活动、创办宣传板报和杂志、勤工助学等多种形式，提升教师学生的环保、生态、社会意识，倡导文明、健康、美好的生活方式。

6、通过专业的物业服务，****学校学生公寓制度建设，使学校的学生公寓工作逐步走向正规化、专业化、科学化。

(一)甲方

1、甲、乙双方在采购和履行合同过程中所获悉的对方属于保密的内容，双方均有保密义务。

2、积极协助乙方做好物业管理工作。

3、按照物业管理考核实施细则对乙方的物业管理实施监督检查。

4、签订合同后，完成合同约定服务任务按月支付合同款项，每月15日前支付上个月的款项。

（二）乙方

1、不得将物业管理项目转让他人；未经甲方同意，不得将项目分包他人。

2、严格遵守相关法律法规和本协议的规定。

3、****管理部门、行政主管部门和甲方的监督、指导。

4、在合同执行期间，乙方工作人员发生工伤或其他意外伤害，由乙方承担民事责任，甲方不承担任何责任。

5、乙方有权按时向甲方处支取物业管理费。

6、配合甲方完成其他合理的工作。

7.3严格按照法律法规和招标文件要求执行。

1、因乙方责任造成财产损坏：照价赔偿

2、因乙方责任造成财产丢失：照价赔偿

3、因乙方责任造成其他损失：视情节给予经济处罚，必要时提请法律制裁。

4、对乙方安全防火的要求：严格执行《中华人民**国消防法》。

5、对乙方工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：全部由乙方承担。

6、对乙方员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，持证挂牌上岗，健康状况无传染疾病，仪容合格。

7、对涉及到对外收费项目、委托乙方经营管理的要求：（包括：收费办法及费用财务管理制度）无对外收费项目和其他委托项目。

8、对乙方的其他要求：（如保密等）不得透露甲方有关重要消息和情况，对外不得损害甲方名誉，和甲方师生交往不得散布流言蜚语，遵守甲方各项管理制度，落实管理育人、服务育人的要求。

9、乙方用房甲方提供。私人财产自己保管，丢失自负。

10、乙方饮食安排情况：就餐自行解决，费用自理，不得在校园内另外自行开火做饭。

11、乙方员工住房水电费的分担及收缴要求：水费由甲方承担；电费需统一按甲方要求进行购买使用。

12、对乙方的违纪处罚：因乙方责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

二、其他要求

1．实施地点：****中学

2. 服务人数：不低于14人

3．结算方法

3.1 付款人：****中学（通过国库集中支付）

3.2 付款方式：签订合同后，完成合同约定服务任务按月支付合同款项，每月15日前支付上个月的款项。

3.3 本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

4．本项目采用费用包干方式建设，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的各项费用，以及在服务实施中应缴纳的一切税费、管理费、保险费，培训、人工、财务等所有费用。