采购文件要求

要求内容均为实质性要求及重要指标，不得负偏离，如果负偏离，则报价文件无效。

★服务的基本要求

物业管理的基本要求：

一、项目管理与综合服务。

二、设施设备管理：

1.物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护。

三、环境卫生服务。

四、公共秩序维护服务：

1.物业管理区域内公共安全防范管理服务；

2.物业管理区域的日常安全、消防巡查服务。

五、食堂餐饮服务按标准制作、保质保量、调剂合理、品种齐全、食品安全保证。

六、保证物业服务信息安全，保密制度完善。

七、妥善处理客户问题、解决客户投诉。

八、针对采购人特点的特殊服务。

九、完成各项临时性工作。

十、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

★服务详细要求

（项目范围、人数、工作职责及人员要求，管理标准）

服务要求（项目范围、人数、工作职责及人员要求），物业服务工作（不少于29人）。

一、项目管理（1 人）

1、人数：物业经理 1人。

2、人员要求：物业经理：男女不限，年龄在 45 周岁以下，****机关、事业单位服务经验，保密意识强。虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；有较强的管理能力和语言表达能力。

3、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。

4、管理标准：

⑴维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

⑵物业管理员统一着装，佩带明显标志，工作规范，文明服务，严格考勤。

⑶运用管理体系妥善处理客户投诉。

⑷业主对物业管理满意率达到 95%以上。

二、环境卫生的清扫、保洁工作（4人）。

1、人数：4人。

2、人员要求：男女不限，男性年龄55周岁以下、女性年龄45周岁以下，责任心强，掌握保洁基本常识。

3、职责范围：

⑴负责大院卫生清扫、各楼层走廊、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、卫生桶、电梯门的清洁工作。

⑵负责会议室、重要办公室的卫生清扫工作。

⑶负责门前三包工作。

⑷负责院内绿化养护与管理工作。

4、管理标准：

⑴保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护无污渍。

⑵所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。

⑶无擅自占用和堆放杂物现象。

⑷服务文明、规范、准时。

⑸业主对保洁及浴池管理满意率95%以上。

⑹卫生清理、垃圾清运及时率100%.

三、秩序维护服务（11人）

1、人数：11人。领班1人，门卫2人，楼内保安2人，夜班保安6人。

2、人员要求：男女不限，男性年龄55周岁以下、女性年龄45周岁以下，身体健康，退伍或复员军人优先。

⑴领班聘用标准：退伍或复员军人优先，参军期间表现良好者优先。

3、职责范围：

⑴巡逻管理：按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购单位领导到达现场之前不能离开。

⑵事故处理：秩序维护领班应立即到现场，同时尽快向上级领导报告。

⑶突发事件的处理：对于各种突发事件有应急预案。降低事件影响度。

⑷纠纷事件的处理：处理纠纷等事件应保持客观、克制的态度，应尽量避免与人发生冲突。

4、管理标准：

⑴甲方对秩序维护服务满意率达到95%以上。

⑵全年安全运行，无管理责任事故发生。

四、设备、设施的维修与保养（2人）

1、人数：综合维修2人。

2、人员要求：男性，年龄55周岁以下，政治品德良好、责任心强；掌握相关行专业知识，能胜任相关专业的各种工作。

3、职责范围：

⑴供暖系统：负责上、下水的日常维修与保养工作。

⑵供电系统：负责各种电器设备的日常维修与保养工作。

4、管理标准：

⑴甲方对工程维修服务满意率达到95%以上。

⑵全年安全运行，无管理责任事故发生。

⑶设备设施运行完好率100%(不包括设备设施自身质量问题，不可抗力等情形造成的运行故障）。

⑷报修处理及时率100%(其中：中、小问题 24小时内解决，急修：2小时内解决）。

⑸日常维保计划实施率 100%。

五、食堂伙食供应工作（11人）

1、人数：11人。其中：厨师长 1人，厨师3人，面点师1人，面点工2人，切配1人，零活2人，餐厅服务员1人。

2、人员要求：男女不限，男性年龄55周岁以下、女性年龄50周岁以下。

⑴厨师长聘用标准：身体健康，职业素养高，具备管理能力，熟悉餐饮出品控制与营养搭配。

⑵厨师聘用标准：身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配。

⑶面点师聘用标准：能够制作多种中式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制。

3、职责范围：

⑴负责机关食堂的早、午、晚餐供应工作。

⑵负责甲方安排的其他工作。

4、管理标准：

⑴对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

⑵厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反映事件。

⑶每季做好服务质量满意度测评，及时调整服务方案，不断提高管理服务水平。

⑷制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午 餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

⑸指标要求：卫生质量合格率100％，测评满意率90％以上。

六、针对采购人特点的特殊服务（从29人中抽调服务）。

1、谈话室服务范围

⑴谈话人员进出入登记；

⑵对谈话区执行清洁。地面每天清洁一次，标准为干净无印记，附属设施每天清洁一次，标准为干净、无灰尘。

★技术文件

、

资料的要求

一 严格审核录用物业项目的劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书。

二 要求有完善的物业管理服务资料，保存完好。

三 建立规范的劳动合同。

★其它

一、中标单位签订合同后，物业全部人员12小时之内到位，要求双方合同正式签订后在规定时间进场，全面完成对保洁卫生、设备运行、设备维护的交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

二、人员管理严格，管理服务到位，保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

三、中标单位必须保障工作人员的人身安全，采购单位不承担其责任。

五、合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，****公司赔偿相应的经济损失。

六、****公司在投标文件中的服务****公司进行一次全方面的考核评定，物业公司未能全面履行服务方案承诺，造成业主对服务不满意，业主有权依据考核标准终止合同。

七、在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

八、国家调整最低工资标准，甲方不予调整物业费金额。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

九、费用范围：投标人的投标报价为含税价（人民币），包括员工工资及社会“五险”、工会经费、法定假日加班费、医疗大额、意外险、服装费、体检费、管理费、税金等所有费用。（投标报价中“社会五险”一律按照项目所需人员全员缴纳计算报价；）

十、中标单位必须保证所派全部****市政府最低工资标准。法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。

十一、本项目不得转包。