序号

内容

服务要求

1

服务机构

（1****管理处。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

2

管理人员要求

（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

3

服务时间

****管理处进行业务接待，并提供服务。

4

日常管理与服务

（1）按行业服务规范要求进行。

（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。，

（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。不能及时修复的，约时修理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。

（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

（10****管理处内部管理制度和考核制度。

（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。

（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（14）对违反小区公****政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

序号

内容

服务要求

1

人员要求

（1）专职保安人员年龄不超过65周岁，身体健康，工作认真负责。

（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

2

门岗

（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2） 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。

（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3

巡逻岗

（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，****管理处和相关部门。

4

技防设施和救助

（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2****中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

5

车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

（2）及时处理车辆停放不规范的现象。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

项目

序号

内容

服务要求

楼内公共区域

1

地面

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。

2

楼梯扶手、栏杆、窗台

每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

3

消防栓、指示牌等公共设施

每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。

4

天花板、公共灯具

每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

5

门、窗等玻璃

每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。

6

**、屋顶

保持清洁、无垃圾。

7

垃圾收集

高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

8

电梯轿厢

每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

楼外公共区域

9

道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。

10

公共灯具、宣传栏、雕塑小品等

每周擦抹一次，表面无污迹。

11

休闲娱乐健身设施

每周一次保洁，设施表面干净，无灰尘污迹，场地无果皮、纸屑等垃圾。

12

水景

每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

13

垃圾厢（房）

有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。

14

果皮箱、垃圾桶

合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

15

消毒灭害

每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

基本条件

内容

要素

养护要求（植物）

1、利用植物、山石、水体等设置景点。

2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。

3、绿地保存率 100%（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。

草坪

修剪

每年普修四遍以上，草面基本平整。

清杂草

每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。

灌、排水

及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。

施肥

每年普施有机肥一遍。

病虫害防治

发现病虫害及时灭杀。

树木

修剪

乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。

中耕除草、松土

每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。

施肥

按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。

病虫害防治

有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。

扶正加固

有倒伏倾向，及时扶正、加固。

其它

乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

花坛花境

布置

一年中有二次以上花卉布置。

灌、排水

保持有效供水，无积水。

补种

缺枝倒伏不超过十处。

修剪、施肥

保持花卉生长良好。

病虫害防治

及时做好病虫害防治。

项目

类别

内容

运行、保养、维修服务要求

公共部位

三类

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗

每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶

每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙

每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等

每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

椅、亭、景观小品

每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

项目

类别

内容

运行、保养、维修服务要求

供水系统

二

类

叠压供水

1、保证供水设备的供电设施、线路安全运行；

2、每周对泵房及供水设备进行清理打扫，确保卫生、干净；

3、保证泵房内干燥无积水，保证通风；

4、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈，油漆，每年保养一次水泵；

5、每天对设备按规范巡查一次，做好记录。

项目

类别

内容

运行、保养、维修服务要求

公共照明

三类

公灯

及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等

保持灯具完好，亮灯率在99%以上。

公共电气柜

每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

项目

类别

内容

运行、保养、维修服务要求

智能化（弱电）系统

二类

楼宇对讲系统（可视）

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

住户报警

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警

２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

电子巡更

根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员**序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

项目

内容

运行、保养、维修服务要求

升降系统

电梯

1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

5、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

6、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

保险费用及其他

****公司协商确定。

项目

类别

内容

运行、保养、维修服务要求

消防系统

二类

消防设施、设备

1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。

4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

避雷系统

每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

人防系统

按照国家有关规定执行

广播系统

保持全部通响

太阳能及配套水管

帮助维修，配件由业主自理