广州市职业能力建设指导中心物业管理服务定点议价采购公告
****采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息（一）项目名称：****物业管理服务定点采购
（二）项目编号：****
（三）预算金额：700,000.00
（四）采购需求：
| 1 | ****万福路办公楼2022年物业管理服务采购需求 最高限价：人民币 70 万元资格要求：1 符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件。2 中华人民**国境内****事业单位法人；分公司投标的，必须由****公司授权。3 投标文件需附电梯、高低压电房、消防维保意向单位资质文件。招标范围1 采购内容 确定1家中标人，为采购人提供物业管理服务。2 政策要求 中标人应按照《中华人民**国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于**市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标人应按照《中华人民**国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。3 服务期 合同签订后 10个月，2022年3月1日至2022年12月31日。 一、项目概况本项目确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，包括：保洁管理、值班管理服务（包括秩序维护管理、消防监控管理）、工程水电、公共设备管理、绿化养护管理、施工单位管理、重大突发公共卫生事件防控等服务。物业概况****万福路办公楼位于**市**区万福路139号（含位于通正巷34号7-9楼办公楼和通正巷34号1-6楼消防楼梯和通道）和**区江湾路113号南侧二楼，本项目服务范围为办****学区****停车场）区域，公共占地面积800㎡，总建筑面积6000㎡，建筑层数11层（含地下室、机电设备一层、10楼实训室、二楼低压电房和万福路141号地下高压电房）。二、物业服务总体要求（一）中标人需履行物业服务合同，按照合同约定的内容提供物业管理服务。采购人有权对中标人进行监督和管理。（二）中标人须对本项目物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，建立所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到采购人的批准。（三）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理、有直接参与权和审批权。中标人凡更换人员必须做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，按考核制度处罚。（四）中标人必须参照省级物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合中标人自身的管理服务水平制订相应的质量指标，中标人要具体承诺物业服务各项目要达到的指标，中标人为完成承诺指标愿意采取措施和承担责任。中标人每月汇报物业分类管理执行情况，指出存在问题，限期改正。（五）中标人须严格按照双方约定的工作制度及工作流程，落实检查监督机制，确保各服务内容安全落实；严格按照保密制度进行管理，具有反应迅速，成效明显的应急预案；提供标准化、专业化、精细化、品质化的服务。中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率、服务质量和节能降耗。（六）中标人各类服务人员，按岗位着装，要求规范、统一，注意仪容仪表、形象，一些公共、重要岗位录用人员体形、身**有严格规定。（七）中标人必须按劳动法规定，实行规范用工制，如有违规行为，由中标人负责。中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有违法犯罪记录，管理人员和专业技术人员需持证上岗。中标人对所聘用之员工，必须按照国家、省市有关计划生育管理规定进行管理，****政府及有关部门的相关政策，如计划生育、消防、环保等，若有违反规定，中标人承担相应责任。（八）中标人因维护需要采购人配合时，应事先与采购人取得联系沟通，采购人提供支持和配合。如事先未与采购人取得联系沟通造成物业损失、耽误工作的，中标人应承担其责任。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。（九）物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、因本项目约定提供的物业服务事项而产生的一切费用、法定税费、和利润构成。该笔服务费是固定金额，在合同期内不因原材料市场价格和人员最低工资标准的变动而作调整，除此之外，采购人不再支付任何费用。采购人如认为有必要，可查阅中标人本项目的财务运作状况。（十）管理与物业相关的工程图纸，竣工验收以及其它档案资料。中标人要针对本项目的特点和实际情况完成项目的技术交底，并为采购人提供技术咨询和技术支持；要建立和完善项目技术资料的收集、分类、整理、归档、建档工作；要进一步建立和完善本项目公共设施设备的台账管理，建立健全项目的组织机构和管理机制。建立物业档案管理机制，配备专业人员管理档案，可兼任；保障档案资料的收集、分类整理、归档和使用管理。合同期满后，中标人应将物业管理档案资料无条件移交采购人。（十一）中标人必须做到：采购人对中标人的管理服务满意率达到90%以上，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%，报修及时率应达100%。（十二）中标人在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，中标人所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括但不仅限于劳动用工制度、发生劳资纠纷等）、或损坏采购人的设施和物品，由中标人负完全责任。（十三）物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗或丢失、人为损坏设备设施，属中标人及其工作人员管理不善原因造成的，由中标人负责全部赔偿。（十四）中标人在合同期限内，除按照国家有关规定必须由有专业资质单位进行服务保障的项目外，中标人不得将本物业的服务项目转让给第三方，不允许中标人分包、转包、外委采购人委托的任何服务事宜。若中标人擅自转包、分包，或以任何形式与第三方进行**的属违约，一经查实，中标人应向采购人承担违约责任。（十五）重大突发公共卫生事件防控：对包括但不限于新冠肺炎疫情等重大突发公共卫生事件，按照卫生等有关部门要求，做好防控工作，确保安全稳定。根据防疫工作实际，并根据采购人的要求，无条件配合安排有关人员进行核酸检测，相关费用由中标人承担。（十六）项目日常维护保养或服务中标商中标金额需包含每月平均2000元（10个月总金额2万元）的维修耗材费用等，由中标商负责维修时产生的耗材费用（如空调设备配件、灯泡、水龙头开关等,不含中标商的工具费），耗材按每月实报实销，当月用不完的费用顺延累计到次月。采购人不再支付任何费用，如全年维修费用超出20000元预算金额，超出部分由采购人支付。 （十七）全部外包维修养护项目（含高低压电房、消防和电梯维保）及大楼内施工工程因中标人监管不到位而发生事故，中标人需承担所有责任并负责赔偿；中标人工作人员在项目范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担全部法律责任并负责赔偿；由于中标人责任造成群众、大楼工作人员人身伤亡和财产损失的，由中标人承担全部责任并负责赔偿。（十八）中标人须负责承担和支付所属员工的工资福利，体检费以及依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保障、节假日补助、住房公积金及规定的税费等费用。服务人员薪金待遇等要符合**市劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标人负责解决。（十九）为了降低电梯、空调、照明系统等设备设施能耗成本，****机关建设，****机关在节能减排中的率先垂范作用，树立良好的社会责任形象，为节能减排做出贡献；中标人需制定详细的节能管理方案，在节电、节水、节能等方面,建立一套切实可行的管理标准体系，并能有效落实各项标准和制度,形成较为完善的以管理标准为核心、基础标准与工作标准为支撑的标准体系框架，达到预期节能降耗目标。中标人在日常管理中要大力推动节能减排工作，包括在日常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，**设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本等。三、人员配置要求序号 岗位 人数 要 求 1 项目经理 1 1.要求全日制本科或以上学历，拥有中级或以上技术职称可放宽至全日制大专。2.要求有5年以上同类工作经验，具备较强的经营管理能力和组织能力，50周岁以下，精通本行，掌握国家政策法规。3.持有**物业企业经理上岗证、建（构）筑物消防员证书、机电专业有关证书、安全生产知识培训证书、档案专业人员培训证书等优先。2 保全工 2 1.要求1年或以上相关工作经验。2.持有符合国家有关安全规范要求的低压电工证。3.2人中必须有1人或以上持有符合国家有关安全规范要求的高压电工证。3 值班员 5 1.年龄要求在28周岁以上、50周岁以下，身高175厘米以上，退伍军人优先。2.要求有2年以上同类工作经验。3.持有保安员中级或以上、退伍军人证书、《建（构）筑物消防员》、《消防设施操作员证》等其中一项。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。 4 保洁员 3 年龄:40-55岁；身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，具有与工作岗位相关的知识、技能，各项素质符合行业要求。合计 11 项目配置人员必须按国家有关规定配备持有相关专业证书的专业人员，以满足标的管理需求和有关部门检查要求。 四、服务内容及要求（一）项目经理要求（1）要求全日制本科或以上学历，拥有中级或以上技术职称可放宽至全日制大专。 （2）要求有5年以上同类工作经验，具备较强的经营管理能力和组织能力，50周岁以下，精通本行，掌握国家政策法规。（3）持有**物业企业经理上岗证、建（构）筑物消防员证书、机电专业有关证书、安全生产知识培训证书、档案专业人员培训证书等优先。（4）按采购人要求制定防疫、防汛、设备安全台账，组织物业员工培训。（二）保洁服务要求1.主要工作职责和内容：（1）办公室内和大楼周边的公共区域每天按循环方式进行清洁、保洁工作，其中室内清洁在非办公时间进行（特殊部门除外）。（2）公共走廊通道和公共卫生间等项目范围内的清洁卫生，垃圾和杂物的收集、清理。保洁耗材设备，如地拖、扫把、水桶、工具车、清洁剂、剪刀等个人工具及耗材（包含擦手纸、洗手液、厕纸、消毒液、洗手间空气**机等消耗品），由中标人提供，相关费用包含在服务费内。（3）垃圾外运、除四害、清洗消防上下水池、洗手间空气清洗器、油池清理、粪池清运（如需）等费用已包含在服务费内，垃圾费由中标人按规定向属地环卫部门缴交2022年1月至2022年12月的相关费用全年约5000元；中标人缴纳江湾物业2022年1月至2022年12月的相关费用全年约8500元。（4）中标人协助采购人做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。设立垃圾分类管理员，在城管部门将垃圾运输出大院前将所有垃圾按规范整理分类，运输后清洗垃圾桶。按政府推进垃圾分类的要求，严格落实好垃圾分类管理工作。2.工作范围：****办公室及会议室室；公共通道（电梯间、走火梯）。公共区域（洗手间、露台、天面）、停车场、大堂、道路等。3.保洁工作要求：（1）办公室及实训室清洁卫生标准 （a）门窗(玻璃、窗台、窗棂、窗帘)上无浮尘。（b）地面无污物、污水、浮土。（c）四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘。（d）照明灯、空调上无浮尘;水杯、文件夹、货架、宣传牌、门、条椅、衣物柜摆放整齐。（e）个人柜、公用柜内外无浮尘、污迹，柜内物品排列整齐、无灰尘，柜顶柜顶、表面要持续洁净、无灰尘、无污迹。（f）办公桌上无浮尘，物品摆放整齐；保温杯无茶锈、水垢。（g）桌椅摆放端正，座套、个人隔断干净整洁。（h）电脑、打印机等设备保养良好，摆放端正，无灰尘、浮土。（i）办公室墙面、地面清洁干净，无杂物、无异味。（2）卫生间清洁卫生标准（a）洗手台台面上无垃圾，无杂物，无清洁用具，无水滴，无水渍，台旁无杂物。（b）台镜镜面上无水渍，洁亮如新。（c）便池内无杂物，水清洁，池壁无锈迹和水渍（便池内除臭丸应及时更换，无异色）（d）蹲位上洁净干燥，无垃圾，无水渍。（e）门把手无脏污，无水渍，门面和墙面只有原装修色，无其他痕迹，洁亮如新。（f）地面无水渍，无垃圾，无锈渍。（g）各台面，门，墙等死角无蜘蛛网，无积尘。（h）盆栽叶片上无灰尘，无水迹，盆沿无尘土，无水渍，无枯叶。（i）卫生间清洁工具应分开清洗和存放，置于指定地点。（3）其他要求 （a）中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。垃圾清运、“四害”消杀及白蚁防治，费用由中标人支付。（b）房屋立面、公共楼梯、大楼内整洁，无堆放杂物和乱张贴现象。（c）中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定点定时管理、巡查、监督，确保卫生洁净，无异味。（d）门前道路清洗，并按照规定进行巡回保洁，及时清除道路积水。（e）电梯轿厢每天最少擦洗1次，疫情防控期间上下午最少各消毒一次并进行巡回保洁，确保无明显污渍和手印。公共走廊每日清扫l次，每周拖洗5次，走火通道每天清扫1次，每月最少拖洗1次。（f）大堂至少每日拖洗3次以上并进行巡回保洁，共用部位玻璃每周清洁1次。（g）楼道灯和消防应急灯具每月清洁l次。（h）公用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查l次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清运（清运费用由中标人支付）。（i）每月至少进行2次消杀工作（包括除四害及预防传染疾病），夏季视情况加强消杀，每次消杀需用专业的消杀设备，且建立消杀登记台账。（j）办公室每日擦台椅一次，地板拖扫一次。（k）每周一次全面清洁，包括窗玻璃的擦洗、天花板及墙面无蜘蛛网等。（l）清洁标准：室内办公桌、桌椅、会议室等所有设施洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净，地面无污渍、垃圾。（m）对非典型肺炎、甲型H1N1流感、登革热等重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。（n）其它与清洁卫生有关的事项。（4）服务期内，如因采购人装修场地造成保洁环境复杂，保洁标准按现场实际情况沟通调整。 位置 序号 清洁项目 工作内容 清洁标准大楼公共区域、走廊 1 清扫地面垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净；卫生区域内无蛛网、无尘渍、窗明门净；有关设施表面无渍、无积尘；玻璃无手印。 2 电梯厅地面处理 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次；疫情防控期间上下午最少各消毒一次 3 地面及时清理污渍及香口胶渍 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 清洁电梯门、按钮 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次；疫情防控期间上下午最少各消毒一次 5 玻璃清擦（2.5米以下）、台椅清洁 每周一次 6 清洁垃圾桶、茶水桶内垃圾、容量不超过2/3 每日一次 7 清洁垃圾桶、烟灰筒表面 每日二次 8 清洁所有指示牌、告示牌 每日一次 9 花盆表面、花木叶子表面擦尘 每日一次 10 收集垃圾 每日一次 11 灯开关、窗台、消防箱、门等表面清洁 每日一次 12 走火梯、楼梯梯级拖擦、护拦擦尘 每日一次 13 走廊墙身擦尘及玻璃清洗 每周一次 14 天花除尘、消防箱内、线井、管井房擦尘 每月一次 15 玻璃清洗2.5米以上 每周一次 16 对该区域内的其它位置（含本区域内的设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 走廊通道（消防通道）、楼梯 1 地面清扫垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 保持地面、墙面干净，物件表面整洁、干净；有关设施表面无渍、无积尘；卫生区域内窗明门净、玻璃无手印无蛛网、无尘渍。 2 门、窗台表面擦尘 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 3 清理地面污渍、油渍、水渍 及时清洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 栏杆、扶手、开关、插座表面清洁 每日一次 5 梯级拖擦 每周二次 6 走廊、通道（走火通道）通风口清擦 每周一次 7 消防设施内部擦净 每周一次 8 天花扫蛛网、照明设备表面除尘 每月一次 9 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 10 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 首层门口、道路、及其它区域内的地面卫生 1 清扫地面、草坪垃圾 巡回保洁，每日一次 地面及草坪无垃圾、无碎屑、无积水、无明显圬垢、无恶臭气味；物品表面干净整洁，无污渍。 2 清理、清洁公共垃圾箱 巡回保洁，每日一次 3 清洁花基垃圾 巡回保洁，每日二次 4 清洁路灯 每周二次 5 冲洗停车场及首层门前的人行道 巡回保洁，每月三次 6 及时清理地面的污渍及香口胶渍 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 7 对该区域内其它位置（含本区域内的设备设施）的卫生清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 外围 1 消防上下水池 每年一次 池净水清、四壁及底面无污垢、池水质量卫生达标。 2 排水沟、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施的清理及时清理垃圾，疏通管道。 每日巡查，每半年彻底清洗一次 设施四壁及底面整洁、无明显污垢、无蚊虫孳生、无恶臭气味等现象；设施上盖后四围地面整洁、无污物污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫叮爬现象。 3 化粪池清洁 每季度检查一次，防止堵塞，根据实际情况清理。 （设施）化粪池经清理后池底污物深度不超过8厘米；设施上盖后恶臭气味无散发现象；设施上盖后四围地面整洁、无粪便污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫叮爬现象。 4 垃圾的收集及清运 每日收集二次，清运一次 地面及四围整洁、垃圾无堆积现象（不外露）、 5 清洁垃圾存放处的清洁 每日一次，巡回保洁 无恶臭味；垃圾不四溅、外泄、散布；垃圾桶表面无污渍。各类设备设施配套专用房间〔包括安全保卫值班室的清洁〕 1 地面清扫垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 1．除各类设备房外：保持地面整洁、干净；窗明门净；排水口无堵塞；室内陈设整齐洁净、四壁天花无蛛网、洁净无尘渍。2．各类设备房：物品摆放整齐有致；室内无杂物，地面整洁、干净，无积水、无积油、无灰尘；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；排水口无堵塞；设备设施表面无积尘、无明显锈渍。 2 门、窗台表面擦尘 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 3 清理地面污渍、油渍、水渍 及时清洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 墙面及挂件清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次 5 天花扫蛛网、照明设备表面除尘 每月一次 6 挂牌（框）擦净 每日一次 7 房间室内家具擦净 每日清洁一次（巡回保洁） 8 灯开关等用电设施表面清洁 每周一次 9 天花、灯罩、风口擦尘 每月一次 10 地面拖擦 每日一次 11 墙身、柜、门、室内陈设清洁 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 12 电话清洁、消毒 每周一次 13 墙壁（镜）框清洁、消毒 每周一次 14 消防、供水水泵房、低压配电房、等设备设施专用房的清洁 日常保洁，每周彻底清洁一次 15 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 16 **（地面、墙面、排水沟、排气口、排气管等设施）清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次 17 **设备设施（防避雷设施等设备设施）清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次（有必要时含除锈上漆）。 18 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 室内区域卫生 1 茶水桶、烟灰盅、垃圾箩清理擦净 每日一次，需要时每日二次 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净、室内无异味；办公台椅、文件柜整洁无尘；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；其他设施基本无尘、室内无异味；卫生区域内无蛛网、无尘渍。 2 地面拖擦 巡回保洁，每日一次 3 指示牌擦净 每日一次 4 门、窗台清洁 每日一次 5 办公台、椅、文件柜擦净 每日一次 6 洗手间全面清洁消毒 每日二次 7 花盆表面擦净 巡回保洁，每周三次 8 玻璃、间隔（屏风）清洁 每周一次 9 灯开关等用电设施表面清洁 每周三次 10 天花、灯罩、风口擦尘 每月一次 11 室内玻璃清洗 每月二次 12 室内全面彻底清洁 每月一次 13 地面清洗 每季一次 14 清除蜘蛛网 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 15 地脚线清洁 每周一次 16 墙身、柜、门、室内陈设清洁 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 17 办公弱电设备清洁 每天一次 18 电话清洁、消毒 每周一次 19 墙壁（镜）框清洁、消毒 每周一次 20 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 21 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 洗手间区域卫生 1 擦净（清洗）所有洗手间内镜面、洗手盘及云**面 每日一次彻底清洁，巡回保洁。 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净，达到无污渍、无积水；保持台、椅无污渍、无积尘；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍无垃圾；“四害”绝迹；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；卫生区域内无蛛网、无尘渍；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。 2 地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁 每日一次彻底清洁，巡回保洁 3 清理废物箱（筐） 每日二次，巡回保洁 4 擦、冲及洗净所有洗手间设备设施 每周二次，巡回保洁 5 洗手间地面拖擦 每日二次 6 补充卫生物料 需要时 7 擦净门、间隔、窗台等 每日一次 8 彻底清洗地、台、便盆（兜）、座（蹲）厕 每日二次彻底清洁，巡回保洁 9 天花及照明设备表面除尘 每半月一次 10 空气流通装置清洁 每周一次 11 玻璃（2.5米以上）清洁 每月二次 12 洗手间的空气**机 保证使用正常，按时添加清洗剂 13 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每半月彻底清洁一次。 14 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 停车场卫生 1 清洁地面油污、积水 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 地面、墙面、物件表面达到整洁、干净、无明显污渍；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；天花无积尘、无蛛网等污渍物；“四害”绝迹；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。 2 指示牌的清洁 每日一次 3 清洁管道、照明设备 每月二次 4 车场清洗 每周一次 5 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 （三）值班人员管理服务中标人必须合法用工，值班管理人员上岗必须持有《保安员证》。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。值班人员管理：1．工作职责：负责办公大楼辖内的维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的秩序维护实施方案与管理制度。确保无刑事、无治安、无交通事故及无违规事件发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。对楼宇内的施工工程、办公活动按要求进行安全监督管理。中标人必须合法用工，值班人员上岗必须持有《保安员证》。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。2.岗位工作：⑴大门门岗⑵大楼整体区域巡逻岗，按正常规定1小时/次3.工作内容和要求：⑴从业者必须具备必要的语言表达能力，能胜任与领导、设备供应商沟通工作；⑵当值时段，不得脱岗和空岗。密切注意和观察出入口及周围的情况，对进出的车辆、人员及物品按规定进行管理。⑶当值时段，认真履行职责。禁止在保安室内闲聊、打瞌睡、低头观看手机（视频）、聊QQ或微信等，禁止抽烟或吃东西。⑷对进出人员和车辆进行询问和登记，规范清晰，无漏洞现象。⑸对进出车辆指挥的手势规范。⑹正确掌握对讲机的使用，禁止使用不规范语言。⑺提高警觉性，对可疑人员加强询问，发现问题及时上报。⑻对运出大门的桌椅、电脑设备、废旧报纸等物品必须收取出门条。⑼负责车场的车辆停放，保证车辆停放有序。车辆仅限于办公楼两旁停放，不得占用道路。⑽按规定处理发生在大门门口，影响秩序的各类事件，并根据事件的性，分类妥善处理，重大突发事件按应急预案处理规定及时处置。⑾做好每天的当值记录和交接班记录，交接班时，接班人员应提前10分钟与上一班进行工作交接，清点岗位物品及岗位卫生情况，认真做好值班记录。4. 值班人员的培训：⑴****公司规章制度的教育培训。⑵职业道德和礼仪礼貌的教育培训。⑶治安保卫、交通、消防等专业技能的教育培训。5.值班人员能处理和应对采购人公共秩序维护工作，能正确使用各类消防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。6.负责场地范围内的维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的值班人员实施方案与管理制度。确保无火灾、无刑事、无治安事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。实行24小时值班及巡逻制度，确保无安全隐患，值班人员文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。7.协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的值班人员工作，随时提供人力支援。根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施安全、防护、保卫工作。8.树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护人员人身和财产安全，维护本项目服务范围内正常秩序；9.依法办事，文明值勤，严格管理，主动热情，处理问题高度警惕，有理有节。10.全年无责任事故和责任案件发生。11.应急突发事件的处理工作：妥善处置本项目范围内发生的群体事件、暴恐事件、消防事件、治安事件、交通事故、自然灾害等。⑴具有上述突发事件范围相应的应急方案。⑵具有调度应急机动人员的机制。⑶及时到位、妥善控制现场，准确地为采购人和相关职能部门提供详细的安全信息。⑷具备有处理一般事故的能力，重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到达现场处理。消防管理服务1.主要工作职责：负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。2.工作范围：区域内消防监控与消防设备的管理，与消防管理服务有关的一切事项。3.工作内容和要求：（1）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，按**省高层公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火、喷淋系统的作用、位置和操作方法。（2）中标人****公司****公司由中标人采购和支付相关费用，维保公司须具有消防技术服务机构资质）对消防设备和设施维保的落实工作，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调****公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。（3****消防队伍，出现消防事故时进行必要的扑救工作。（4）每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。（5）做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于两次。（四）水电、公共设备管理服务1．工作职责和内容：（1）中标人应配有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员，对物业各项设施、设备进行维修、养护。（2）电梯、高低压配电柜、消防****公司维保的设备****公司进行维修保养，费用由采购人支付****公司须具有承装修、试电力设施业务许可证，****公司可选电梯制造单位或具有特种设备安装、改造维修许可证的单位），中标人只负责日常维护、清洁、巡检工作，并要制定措施指****公司的协调及监理工作，明确责任。****公司承包、维修的设施设备外，其余物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、建筑物设施、由中标人进行日常维修保养管理，进行定期或临时的保养和维修，2022年3月至12月份维修材料费用20000元由中标人承担，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。（3）中标人负责监督、配合****公司对设施设备如消防系统高低压电房、电梯的设施设备年度保养计划工作及落实情况，必要时出具专题书面报告采购人。同时，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中****公司维修，杜绝安全事故发生。（4）中标人负责办公家具、墙面（泥工、油漆工）的日常养护和小修。中标人须设立24小时服务电话：急修1小时内、其它报修在24小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（5）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（6）属于小修部分的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。（7）设备房每天巡查并做好巡检记录台账，对损坏部分及时组织维修，确保正常的供水供电。（8）对照明设备及空调设备按规定时间定时开关，每天检查，发现故障及时处理。（9）每年冬季对空调主机进行冬检及保养。（10****停车场集水井及潜水泵进行巡检，并做好每月巡检记录。（11）设备图纸、档案资料齐全，建立设备台账，项目齐全，目录清晰，管理完善，可随时查阅。制定设备安全运行管理制度和岗位责任制，制订定期检查、测试、监督、维修保养的记录和操作规范，并保证严格执行。每月将主要设施设备的日常巡查、维保情况报采购人备案。（12）每天24小时设备维护值班服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类公共设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时，各类服务人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。（13）设备良好，运行正常，合同期内无重大管理责任事故。保障设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害及水浸等现象发生，凡因操作不当导致设备损坏或管理不善而造成损失的，由中标人按实际维修费用赔偿。（14）根据以上要求，中标人应制定详细的公共设施、供电设备、弱电设备、给排水设备、空调设备、电梯设备、路灯照明、消防设备的维护管理方案，并建立设备档案。（15）重要设备房需根据项目实际加装防鼠栏，保证线路安全，相关费用已包含在服务费内，由中标人承担。（16）其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。2.设备设施保养服务工作管理的标准:（1）配电系统A、建立严格的配送电系统运行和维修制度。B、设备设施管理及维修人员需符合采购人的要求。C、中标人应配备主管电气的工程技术人员，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等情况有充分认识，做到心中有数。D、每天定时检查供配电设备运行情况，发现故障或隐患应及时进行维修工作，不能维修时应向采购人汇报并协助采购人完成维修工作，做好设备设施运行巡查记录备查。E、加强日常管理和维修工作，工作用电设备、照明、指示、显示灯等确保完好，保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。F、加强楼层照明的日常检查维护、更换灯具等工作，确保大楼照明系统正常运行。当大楼照明出现故障，中标人接到采购人通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。G、经常检查节**明设施（包括大堂顶灯、射灯及其它日常晚上开启的照明设备设施），做好维护检修工作，确保节**明设备发挥正常功能。H、遇到采购人各业务部门需要在特定时间保证供电、供水的特殊情况时，应妥善安排工作，满足其要求；遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，立即采取切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。（2）给、排水（污）系统A．对供水管道、水表、泵、水池、阀门及其它给排水系统设备设施进行日常管理和维修工作，确保供水安全；对排水管道、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施进行每日巡查，每月清理一次，确保其清洁通畅。B．工程技术人员每天应安排好工作班组，每天巡查给排水设备设施，并记录设备运行数据。C．每周检查维护一次给排水设备设施，确保设备正常可靠运行。当大楼用水出现故障，中标人接到通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。D．每年对生活水箱管路进行一次清洗消毒，并出具经卫生防疫检查合格的报告，防止二次供水污染。E．节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。F．制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。（3）空调系统A．熟悉空调设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定相应的操作规程，并严格执行。B．根据业主使用空调的要求，服务期内不少于1次将空调（含内外机）进行清洗，室内挂机（天花机）每年3月至9月使用期间，每月不少于1次的清洗滤网工作。（4）电梯系统A．根据电梯图纸资料及技术性能指标，制**全维修保养的规章制度。B．管理人员需符合采购人要求，持证上岗。C．协助采购人完成对电梯的保修和安全年检工作。D．负责完成维修电梯照明系统的工作；除日常的清洁、保养维护外，中标人应主动协****公司完成对电梯的定期检修和不定期的维修工作，并负责检查、监督和验收工作，保证其工作质量达到标准，以确保电梯的日常完全运行。E．加强日常管理工作，建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。F．电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。G．建立健全电梯安全运行管理制度，制定应急处理制度，妥善处理突发事件。在电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。H．加强日常管理工作，每周对电梯设备设施进行一次彻底清洁，每日要巡查二次，以保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（五）绿化养护管理服务1.主要工作职责和内容：办公中心所属范围内的绿化养护和节日装点绿化养护参照《**市城市道路绿化养护管理质量标准》的一级管理养护标准养护管理，根据不同的树木、花草，采取相应的养护办法进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、淋水、除杂草和防病虫害。2.中标人需对办公大楼的绿化需求有清晰理解，所有问题在合同签订前以书面形式提出。合同签订后，凡合同及相关文件无涉及到事项，以采购人的解释为最终解释。3.绿植配置和养护工作要求：（1）确保花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；摆放花卉、绿植保持随时干净整齐；树形符合自然特征，整形符合自然特征，整形植物保持一定形状。（2）负责劝阻破坏绿化和园景设施的行为。****政府有关园林绿化的管理规定，使用的农药和化肥必须符合有关安全管理规定。（3）需根据大堂、****办公室要求配置绿化植物，相关费用已包含在服务费内，由中标人承担。（4）对中心办公楼外围的树木（共8棵）服务期内不少于1次的修剪，符合《**市城市道路绿化养护管理质量标准》，费用由中标人支付。4.绿植配置和养护工作质量标准：⑴按照采购人的需求和制定的绿植养植计划做好绿植养护。⑵负责时花、盆栽植物等绿化设施不受人为破坏。⑶中标人使用的化肥和农药必须是经国家相关标准认定的产品。在使用农药和操作过程中必须严格遵守国家和地方法规，严禁使用国家禁止使用的农药。⑷养护过程严格遵守操作规程和安全规定，在养护期间中标人人员发生的不安全事件所造成的损失均由中标人负责。5.环境卫生要求:(1)办公楼周边位置无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物，绿化标语牌、绿化围栏及其他绿化方面设备长期保干净、明亮，无明显灰尘、油迹。(2)及时清扫完所有生活垃圾和清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、整理蚊蝇滋生地，发现鼠洞及时堵塞，发现白蚁及时作好有效处理。(3)清除垃圾杂物后，注意保洁。归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。(4)处理厨余垃圾按与**区珠光街签订的《垃圾收运协议书》办理。(6)****市政府相关规定。 （六） 停车场管理1.主要工作职责和内容：停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度，保证管理区域范围内无交通安全事故。所需的服务人员配置包含在安全防范的值班人员中。2.工作范围：属于采购人负责的区域。3.工作内容和要求：（1）要有车辆停放识别标记，保证车辆停放标识线的清晰度。（2）自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定车位，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。（3）车辆停放建立登记制度，严防被盗被毁坏事件发生。（4）每天至少对车场、车辆巡视2次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。（5）对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告，协助采购人做好善后处理工作。（6）其它与交通、停车场有关的事项。（七）施工单位管理1.主要工作职责和内容：⑴****办公室二次装修管理。⑵协助设备设施的入场管理。⑶设施设备以及房屋建筑物本体的定期巡查。（4）负责办理施工手续，审核施工单位资质条件，审核施工人员证明材料，办理施工证件等。（5）施工过程中须安排人员跟进，确保施工过程符合施工管理规定和安全管理规定；每个施工场所至少每1小时巡查一次。（6）负责办理施工退场手续，对存在的工程遗留问题要督促施工单位进行整改直至完成。（7）施工时产生过大噪音、异味等要及时制止其错误施工行为，对存在安全隐患的施工要及时制止并及时上报相关负责人。（8）施工现场要有完善的施工标识和安全防护。（9）中标人负责进场、退场、施工过程和施工安全等方面进行管理。（10）中标人负责大楼内的装修施工进行管理服务。（11）中标人负责施工消防、用水用电及动火进行安全管理。（12）中标人负责物资安全管理。（13）各施工队伍运材料进入大楼时,要听从中标人指挥,物资不得占用公共走廊，走火梯，搬运材料、木版时,要按指定的路线行走,如超大型物品要改走路线,需经中标人同意,由专人跟进。审核通过后，由施工方负责人****公司办理相关的开工手续，需要办理的文件有以下几项：⑴装修施工承诺书。 ⑵装修管理协议书。4.装修施工管理服务⑴在装修期进行时必须保障公共安全，严格管理装修使用的易燃、易爆、有毒、有害等危险物品及材料，因管理不善而导致财产损失、人员伤害，由装修单位承担责任并赔偿一切损失。⑵由装修单位自行保管其装修设备、用具、建筑材料等，如有损坏或遗失，****公司自行负责。⑶装修公司必须严格按照审核批准的项目、内容进行施工，不得擅自更改。如果有需变更的项目，****公司审核，****公司出具书面变更审核通知书后方可施工。5.施工消防、用水用电及动火安全管理⑴施工现场应根据施工区域面积及消防要求配置法律法规所指定数量的灭火器材，施工场地未按要求配置消防器材或配置的消防器材数量不足，且在限定整改期限内未按要求补充配置的，须停工整改。⑵严禁一切人员在施工现场吸烟。⑶在进行切割、烧焊等动火施工操作时，施工人员不得擅离岗位。⑷施工方不得私自接驳用水和用电。⑸施工方在施工过程中，造成楼内管道堵塞、渗漏水、停电、设施损毁等问题时，均由施工方负责修复。⑹施工现场内需进行动火作业的，应按规定填写《施工动火作业申请表》经采购人及中标人审批同意后方能施工。施工烧焊动火作业要严格执行相关操作规程，并按要求配置灭火器材，同时指定专人负责监督。6.物资安全管理⑴各种施工所用材料应按照规定使用难燃防火材料，材料进场前须经值班人员检查合格，不符合要求的值班人员将拒绝该材料搬入指定地点；⑵施工人员如携带工具、个人用品进入，如有需要当次带出,必须在当次登记时,注明要带出的物资名称的数量、规格，离开时主动接受值班人员检查，非带入的物品运出时（包括作废物品），一律要凭《物资放行条》方可放行。⑶物资放行条，由各单位授权人签名，出门时交到值班人员，由值班人员根据核实物资名称、数量、规格、时间、公章、授权人实笔签名，票物相符后，给予放行，如有相差之误，不符合要求的保安将有权拒绝对该物资放行；⑷各施工队伍运材料进入大楼时,****公司人员指挥,物资不得占用公共走廊，走货梯，搬运材料、木版时,要按指定的路线行走,如超大型物品要改走路线,需经相关部门、物业公司同意,由专人跟进.如因不慎而损坏设施,由施工队伍负责修复或赔偿责任。7.紧急情况下的应急措施⑴发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，物业经理迅速调**全管理人员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。⑵迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。⑶发生案件时，立即报警并维护现场，****机关调查破案。⑷当值班人员应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。（八）重大突发公共卫生事件防控按照卫生等有关部门要求，对包括但不限于新冠肺炎疫情等重大突发公共卫生事件，做好现场清洁消杀等防控工作，确保安全稳定。五、物业服务考核 考评总表统计表序号 项目 分值 权重 最终得分表一 物业基础管理 20 表二 物业工程维护 20 表三 物业值班人员 30 表四 物业环境管理 15 表五 物业客户服务 15 合计 100 考核评分补充说明：1.物业管理费支付金额计算方法支付给中标人的物业管理费=考核得分支付费用-直接扣罚费用2.考核得分支付费用中标人须严格按照考评总表要求做好日常物业服务工作，每季度进行客户满意度调查，确保客户满意率≥90%。采购人于每季度首月20日前办理全额预付当季服务费手续，并按照附件考核标准，次季度首月10日前对中标人上季度物业管理服务质量进行评价打分。季度考核得分≥90分，全额支付当季度物业管理费总额；季度考核得分＜90分，相比90分每低1分，在当季物业管理费补扣上季度物业管理费0.5%，即季度支付费用＝季度物业管理费总额×[1-（90-季度考核得分）×0.5/100]。如第四季度考核评分结果需补扣物业管理费，则从中****银行履约保函中扣除或由中标人退回需扣除部分。3.直接扣罚费用中标人须严格按照需求书要求配置服务人员，确保人员流失率低于90%，所有主管（含主管以上）必须全职全日制驻点工作；未经采购人书面同意，不得自行更换；中标人单方更换管理团队成员的,或人员配置不符合采购人规定要求，中标人必须在五个工作日内纠正。发生因中标人管理责任或处理不当不及时造成的采购人财产失窃、火灾事件，除在考核中扣分外，将按损失财产的财务列****机关确定损失金额在管理费中直接扣罚，管理费不够扣罚的超出部分由中标人直接赔偿经济损失。 六、2022物业项目明细 项目 内容 单位 数量 备 注 人员配置 项目经理 人 1 配备1人 值班人员 人 5 值班人员配备5人 清洁工 人 3 清洁工配备3人 保全工 人 2 保全工配备2人，消防维保 消防维保共10个月 项 1 维保单位每月不少于2次以上巡查和保养，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。电梯维保 电梯维保共10个月 项 1 建议由厂家进行维保，包含电梯维保（维修全保）、年审和保险费用，确定中标后，在2月份提前办理电梯年审手续，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。高低压电房 高低压电房共10个月 项 1 全年维修保养，每月保养不少于1次；每年高压和低压电房不少于1次对设备全面除尘清洁，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。绿化保养 绿化保养 项 1 绿化按照大堂、****办公室要求配置绿化植物，办公楼外围8棵大树的修剪维护，费用由中标人支付。水池清洗 消防上下水池 项 1 消防上下水池，每年不少于1次清洗清洁费 2022年1月至12月清洁费 项 1 全年约5000元，清洁费用由中标人支付江湾路113号二楼物业费 2022年1月至12月物业费 项 1 全年约8500元，物业费用由中标人支付2楼多功能会议室座椅清洗 2楼多功能会议室 项 1 约120张布艺座椅，每年不少于1次清洗化粪池和污水池清理 化粪池和污水池 项 1 每年清理不少于1次以上空调机清洗 空调机约135台 项 1 清洗外主机每年不少于1次，空调室内机滤网在使用期间每月清洗不少于1次洗手间物料 按招标需求 项 1 卫生间纸品、洗手液和空气**剂全年费用维修物料费用 按实际产生费用 项 1 10个月维修零件约2万元，耗材按每月实报实销，维保费用由中标人支付江湾物业巡查 江湾路物业 项 1 **区江湾路113号南侧二楼每月不少于1次安全巡查除四害 项 1 费用由中标人支付核酸检测 员工核酸检测 项 1 根据采购人的要求，无条件配合安排有关人员进行核酸检测，相关费用由中标人承担。 七、付款方式服务费按季结算。采购人收到当季服务费发票后于每季首月20日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理当季服务费支付手续，如中标人提供服务不足一个季时按日计算。中标人须在每季度末开具下一季度服务费正式税务发票原件交采购人。甲方支付本协议价款使用的是财政资金，甲方的付款时间可不以款项实际达到乙方指定账户为准，而以其向相关财政部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含财政部门审核的时间）或其向其内部财务部门提出支付申请手续的时间为准，在规定时间内提出支付申请手续后即视为甲方已经按期支付。乙方清楚知悉前述情况，如因执行该程序而使拨款未能及时到位，乙方不得以此为由而不履行本合同规定的义务，也不得以此追究甲方任何形式的违约责任。 | ****万福路办公楼2022年物业管理服务采购需求 最高限价：人民币 70 万元资格要求：1 符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件。2 中华人民**国境内****事业单位法人；分公司投标的，必须由****公司授权。3 投标文件需附电梯、高低压电房、消防维保意向单位资质文件。招标范围1 采购内容 确定1家中标人，为采购人提供物业管理服务。2 政策要求 中标人应按照《中华人民**国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于**市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标人应按照《中华人民**国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。3 服务期 合同签订后 10个月，2022年3月1日至2022年12月31日。 一、项目概况本项目确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，包括：保洁管理、值班管理服务（包括秩序维护管理、消防监控管理）、工程水电、公共设备管理、绿化养护管理、施工单位管理、重大突发公共卫生事件防控等服务。物业概况****万福路办公楼位于**市**区万福路139号（含位于通正巷34号7-9楼办公楼和通正巷34号1-6楼消防楼梯和通道）和**区江湾路113号南侧二楼，本项目服务范围为办****学区****停车场）区域，公共占地面积800㎡，总建筑面积6000㎡，建筑层数11层（含地下室、机电设备一层、10楼实训室、二楼低压电房和万福路141号地下高压电房）。二、物业服务总体要求（一）中标人需履行物业服务合同，按照合同约定的内容提供物业管理服务。采购人有权对中标人进行监督和管理。（二）中标人须对本项目物业服务内容分项，分别提出管理方案并确定物业服务达到的标准，建立所涉及的各类管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案及应急响应制度等，并须得到采购人的批准。（三）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理、有直接参与权和审批权。中标人凡更换人员必须做好交接班工作，若因交接班衔接不好，致使采购人工作受到影响者，按考核制度处罚。（四）中标人必须参照省级物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合中标人自身的管理服务水平制订相应的质量指标，中标人要具体承诺物业服务各项目要达到的指标，中标人为完成承诺指标愿意采取措施和承担责任。中标人每月汇报物业分类管理执行情况，指出存在问题，限期改正。（五）中标人须严格按照双方约定的工作制度及工作流程，落实检查监督机制，确保各服务内容安全落实；严格按照保密制度进行管理，具有反应迅速，成效明显的应急预案；提供标准化、专业化、精细化、品质化的服务。中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率、服务质量和节能降耗。（六）中标人各类服务人员，按岗位着装，要求规范、统一，注意仪容仪表、形象，一些公共、重要岗位录用人员体形、身**有严格规定。（七）中标人必须按劳动法规定，实行规范用工制，如有违规行为，由中标人负责。中标人对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有违法犯罪记录，管理人员和专业技术人员需持证上岗。中标人对所聘用之员工，必须按照国家、省市有关计划生育管理规定进行管理，****政府及有关部门的相关政策，如计划生育、消防、环保等，若有违反规定，中标人承担相应责任。（八）中标人因维护需要采购人配合时，应事先与采购人取得联系沟通，采购人提供支持和配合。如事先未与采购人取得联系沟通造成物业损失、耽误工作的，中标人应承担其责任。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。（九）物业管理服务费实行综合计价，由物业管理成本、因本项目约定提供的物业服务事项而产生的一切费用、法定税费、和利润构成。该笔服务费是固定金额，在合同期内不因原材料市场价格和人员最低工资标准的变动而作调整，除此之外，采购人不再支付任何费用。采购人如认为有必要，可查阅中标人本项目的财务运作状况。（十）管理与物业相关的工程图纸，竣工验收以及其它档案资料。中标人要针对本项目的特点和实际情况完成项目的技术交底，并为采购人提供技术咨询和技术支持；要建立和完善项目技术资料的收集、分类、整理、归档、建档工作；要进一步建立和完善本项目公共设施设备的台账管理，建立健全项目的组织机构和管理机制。建立物业档案管理机制，配备专业人员管理档案，可兼任；保障档案资料的收集、分类整理、归档和使用管理。合同期满后，中标人应将物业管理档案资料无条件移交采购人。（十一）中标人必须做到：采购人对中标人的管理服务满意率达到90%以上，有效投诉处理率应达到100%，投诉回复率达到100%，报修及时率应达100%。（十二）中标人在提供管理服务时必须做好各项安全防范措施，中标人所有工作人员在合约期间如发生任何人身意外（生病、伤亡事故）、事故或触犯法律法规（包括但不仅限于劳动用工制度、发生劳资纠纷等）、或损坏采购人的设施和物品，由中标人负完全责任。（十三）物业管理范围内发生的人身伤害、物品被盗或丢失、人为损坏设备设施，属中标人及其工作人员管理不善原因造成的，由中标人负责全部赔偿。（十四）中标人在合同期限内，除按照国家有关规定必须由有专业资质单位进行服务保障的项目外，中标人不得将本物业的服务项目转让给第三方，不允许中标人分包、转包、外委采购人委托的任何服务事宜。若中标人擅自转包、分包，或以任何形式与第三方进行**的属违约，一经查实，中标人应向采购人承担违约责任。（十五）重大突发公共卫生事件防控：对包括但不限于新冠肺炎疫情等重大突发公共卫生事件，按照卫生等有关部门要求，做好防控工作，确保安全稳定。根据防疫工作实际，并根据采购人的要求，无条件配合安排有关人员进行核酸检测，相关费用由中标人承担。（十六）项目日常维护保养或服务中标商中标金额需包含每月平均2000元（10个月总金额2万元）的维修耗材费用等，由中标商负责维修时产生的耗材费用（如空调设备配件、灯泡、水龙头开关等,不含中标商的工具费），耗材按每月实报实销，当月用不完的费用顺延累计到次月。采购人不再支付任何费用，如全年维修费用超出20000元预算金额，超出部分由采购人支付。 （十七）全部外包维修养护项目（含高低压电房、消防和电梯维保）及大楼内施工工程因中标人监管不到位而发生事故，中标人需承担所有责任并负责赔偿；中标人工作人员在项目范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担全部法律责任并负责赔偿；由于中标人责任造成群众、大楼工作人员人身伤亡和财产损失的，由中标人承担全部责任并负责赔偿。（十八）中标人须负责承担和支付所属员工的工资福利，体检费以及依照劳动法规承担和交缴所属员工的社会保障、节假日补助、住房公积金及规定的税费等费用。服务人员薪金待遇等要符合**市劳动用工现行政策法规，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标人负责解决。（十九）为了降低电梯、空调、照明系统等设备设施能耗成本，****机关建设，****机关在节能减排中的率先垂范作用，树立良好的社会责任形象，为节能减排做出贡献；中标人需制定详细的节能管理方案，在节电、节水、节能等方面,建立一套切实可行的管理标准体系，并能有效落实各项标准和制度,形成较为完善的以管理标准为核心、基础标准与工作标准为支撑的标准体系框架，达到预期节能降耗目标。中标人在日常管理中要大力推动节能减排工作，包括在日常管理中科学调整设施设备的运行方式和运行参数，**设施设备的使用寿命，提高能源效率，降低设备运行成本等。三、人员配置要求序号 岗位 人数 要 求 1 项目经理 1 1.要求全日制本科或以上学历，拥有中级或以上技术职称可放宽至全日制大专。2.要求有5年以上同类工作经验，具备较强的经营管理能力和组织能力，50周岁以下，精通本行，掌握国家政策法规。3.持有**物业企业经理上岗证、建（构）筑物消防员证书、机电专业有关证书、安全生产知识培训证书、档案专业人员培训证书等优先。2 保全工 2 1.要求1年或以上相关工作经验。2.持有符合国家有关安全规范要求的低压电工证。3.2人中必须有1人或以上持有符合国家有关安全规范要求的高压电工证。3 值班员 5 1.年龄要求在28周岁以上、50周岁以下，身高175厘米以上，退伍军人优先。2.要求有2年以上同类工作经验。3.持有保安员中级或以上、退伍军人证书、《建（构）筑物消防员》、《消防设施操作员证》等其中一项。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。 4 保洁员 3 年龄:40-55岁；身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，具有与工作岗位相关的知识、技能，各项素质符合行业要求。合计 11 项目配置人员必须按国家有关规定配备持有相关专业证书的专业人员，以满足标的管理需求和有关部门检查要求。 四、服务内容及要求（一）项目经理要求（1）要求全日制本科或以上学历，拥有中级或以上技术职称可放宽至全日制大专。 （2）要求有5年以上同类工作经验，具备较强的经营管理能力和组织能力，50周岁以下，精通本行，掌握国家政策法规。（3）持有**物业企业经理上岗证、建（构）筑物消防员证书、机电专业有关证书、安全生产知识培训证书、档案专业人员培训证书等优先。（4）按采购人要求制定防疫、防汛、设备安全台账，组织物业员工培训。（二）保洁服务要求1.主要工作职责和内容：（1）办公室内和大楼周边的公共区域每天按循环方式进行清洁、保洁工作，其中室内清洁在非办公时间进行（特殊部门除外）。（2）公共走廊通道和公共卫生间等项目范围内的清洁卫生，垃圾和杂物的收集、清理。保洁耗材设备，如地拖、扫把、水桶、工具车、清洁剂、剪刀等个人工具及耗材（包含擦手纸、洗手液、厕纸、消毒液、洗手间空气**机等消耗品），由中标人提供，相关费用包含在服务费内。（3）垃圾外运、除四害、清洗消防上下水池、洗手间空气清洗器、油池清理、粪池清运（如需）等费用已包含在服务费内，垃圾费由中标人按规定向属地环卫部门缴交2022年1月至2022年12月的相关费用全年约5000元；中标人缴纳江湾物业2022年1月至2022年12月的相关费用全年约8500元。（4）中标人协助采购人做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。设立垃圾分类管理员，在城管部门将垃圾运输出大院前将所有垃圾按规范整理分类，运输后清洗垃圾桶。按政府推进垃圾分类的要求，严格落实好垃圾分类管理工作。2.工作范围：****办公室及会议室室；公共通道（电梯间、走火梯）。公共区域（洗手间、露台、天面）、停车场、大堂、道路等。3.保洁工作要求：（1）办公室及实训室清洁卫生标准 （a）门窗(玻璃、窗台、窗棂、窗帘)上无浮尘。（b）地面无污物、污水、浮土。（c）四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘。（d）照明灯、空调上无浮尘;水杯、文件夹、货架、宣传牌、门、条椅、衣物柜摆放整齐。（e）个人柜、公用柜内外无浮尘、污迹，柜内物品排列整齐、无灰尘，柜顶柜顶、表面要持续洁净、无灰尘、无污迹。（f）办公桌上无浮尘，物品摆放整齐；保温杯无茶锈、水垢。（g）桌椅摆放端正，座套、个人隔断干净整洁。（h）电脑、打印机等设备保养良好，摆放端正，无灰尘、浮土。（i）办公室墙面、地面清洁干净，无杂物、无异味。（2）卫生间清洁卫生标准（a）洗手台台面上无垃圾，无杂物，无清洁用具，无水滴，无水渍，台旁无杂物。（b）台镜镜面上无水渍，洁亮如新。（c）便池内无杂物，水清洁，池壁无锈迹和水渍（便池内除臭丸应及时更换，无异色）（d）蹲位上洁净干燥，无垃圾，无水渍。（e）门把手无脏污，无水渍，门面和墙面只有原装修色，无其他痕迹，洁亮如新。（f）地面无水渍，无垃圾，无锈渍。（g）各台面，门，墙等死角无蜘蛛网，无积尘。（h）盆栽叶片上无灰尘，无水迹，盆沿无尘土，无水渍，无枯叶。（i）卫生间清洁工具应分开清洗和存放，置于指定地点。（3）其他要求 （a）中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。垃圾清运、“四害”消杀及白蚁防治，费用由中标人支付。（b）房屋立面、公共楼梯、大楼内整洁，无堆放杂物和乱张贴现象。（c）中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定点定时管理、巡查、监督，确保卫生洁净，无异味。（d）门前道路清洗，并按照规定进行巡回保洁，及时清除道路积水。（e）电梯轿厢每天最少擦洗1次，疫情防控期间上下午最少各消毒一次并进行巡回保洁，确保无明显污渍和手印。公共走廊每日清扫l次，每周拖洗5次，走火通道每天清扫1次，每月最少拖洗1次。（f）大堂至少每日拖洗3次以上并进行巡回保洁，共用部位玻璃每周清洁1次。（g）楼道灯和消防应急灯具每月清洁l次。（h）公用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查l次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，发现异常及时清运（清运费用由中标人支付）。（i）每月至少进行2次消杀工作（包括除四害及预防传染疾病），夏季视情况加强消杀，每次消杀需用专业的消杀设备，且建立消杀登记台账。（j）办公室每日擦台椅一次，地板拖扫一次。（k）每周一次全面清洁，包括窗玻璃的擦洗、天花板及墙面无蜘蛛网等。（l）清洁标准：室内办公桌、桌椅、会议室等所有设施洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净，地面无污渍、垃圾。（m）对非典型肺炎、甲型H1N1流感、登革热等重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。（n）其它与清洁卫生有关的事项。（4）服务期内，如因采购人装修场地造成保洁环境复杂，保洁标准按现场实际情况沟通调整。 位置 序号 清洁项目 工作内容 清洁标准大楼公共区域、走廊 1 清扫地面垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净；卫生区域内无蛛网、无尘渍、窗明门净；有关设施表面无渍、无积尘；玻璃无手印。 2 电梯厅地面处理 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次；疫情防控期间上下午最少各消毒一次 3 地面及时清理污渍及香口胶渍 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 清洁电梯门、按钮 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次；疫情防控期间上下午最少各消毒一次 5 玻璃清擦（2.5米以下）、台椅清洁 每周一次 6 清洁垃圾桶、茶水桶内垃圾、容量不超过2/3 每日一次 7 清洁垃圾桶、烟灰筒表面 每日二次 8 清洁所有指示牌、告示牌 每日一次 9 花盆表面、花木叶子表面擦尘 每日一次 10 收集垃圾 每日一次 11 灯开关、窗台、消防箱、门等表面清洁 每日一次 12 走火梯、楼梯梯级拖擦、护拦擦尘 每日一次 13 走廊墙身擦尘及玻璃清洗 每周一次 14 天花除尘、消防箱内、线井、管井房擦尘 每月一次 15 玻璃清洗2.5米以上 每周一次 16 对该区域内的其它位置（含本区域内的设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 走廊通道（消防通道）、楼梯 1 地面清扫垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 保持地面、墙面干净，物件表面整洁、干净；有关设施表面无渍、无积尘；卫生区域内窗明门净、玻璃无手印无蛛网、无尘渍。 2 门、窗台表面擦尘 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 3 清理地面污渍、油渍、水渍 及时清洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 栏杆、扶手、开关、插座表面清洁 每日一次 5 梯级拖擦 每周二次 6 走廊、通道（走火通道）通风口清擦 每周一次 7 消防设施内部擦净 每周一次 8 天花扫蛛网、照明设备表面除尘 每月一次 9 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 10 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 首层门口、道路、及其它区域内的地面卫生 1 清扫地面、草坪垃圾 巡回保洁，每日一次 地面及草坪无垃圾、无碎屑、无积水、无明显圬垢、无恶臭气味；物品表面干净整洁，无污渍。 2 清理、清洁公共垃圾箱 巡回保洁，每日一次 3 清洁花基垃圾 巡回保洁，每日二次 4 清洁路灯 每周二次 5 冲洗停车场及首层门前的人行道 巡回保洁，每月三次 6 及时清理地面的污渍及香口胶渍 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 7 对该区域内其它位置（含本区域内的设备设施）的卫生清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 外围 1 消防上下水池 每年一次 池净水清、四壁及底面无污垢、池水质量卫生达标。 2 排水沟、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施的清理及时清理垃圾，疏通管道。 每日巡查，每半年彻底清洗一次 设施四壁及底面整洁、无明显污垢、无蚊虫孳生、无恶臭气味等现象；设施上盖后四围地面整洁、无污物污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫叮爬现象。 3 化粪池清洁 每季度检查一次，防止堵塞，根据实际情况清理。 （设施）化粪池经清理后池底污物深度不超过8厘米；设施上盖后恶臭气味无散发现象；设施上盖后四围地面整洁、无粪便污水四溅、散布现象；设施上盖后无蝇（蚊）虫叮爬现象。 4 垃圾的收集及清运 每日收集二次，清运一次 地面及四围整洁、垃圾无堆积现象（不外露）、 5 清洁垃圾存放处的清洁 每日一次，巡回保洁 无恶臭味；垃圾不四溅、外泄、散布；垃圾桶表面无污渍。各类设备设施配套专用房间〔包括安全保卫值班室的清洁〕 1 地面清扫垃圾 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 1．除各类设备房外：保持地面整洁、干净；窗明门净；排水口无堵塞；室内陈设整齐洁净、四壁天花无蛛网、洁净无尘渍。2．各类设备房：物品摆放整齐有致；室内无杂物，地面整洁、干净，无积水、无积油、无灰尘；各类标志（标识）清晰，设置合理、准确；排水口无堵塞；设备设施表面无积尘、无明显锈渍。 2 门、窗台表面擦尘 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 3 清理地面污渍、油渍、水渍 及时清洁，每日采购人上班前完成清洁一次 4 墙面及挂件清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次 5 天花扫蛛网、照明设备表面除尘 每月一次 6 挂牌（框）擦净 每日一次 7 房间室内家具擦净 每日清洁一次（巡回保洁） 8 灯开关等用电设施表面清洁 每周一次 9 天花、灯罩、风口擦尘 每月一次 10 地面拖擦 每日一次 11 墙身、柜、门、室内陈设清洁 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 12 电话清洁、消毒 每周一次 13 墙壁（镜）框清洁、消毒 每周一次 14 消防、供水水泵房、低压配电房、等设备设施专用房的清洁 日常保洁，每周彻底清洁一次 15 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 16 **（地面、墙面、排水沟、排气口、排气管等设施）清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次 17 **设备设施（防避雷设施等设备设施）清洁 巡回保洁，每月彻底清洁一次（有必要时含除锈上漆）。 18 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 室内区域卫生 1 茶水桶、烟灰盅、垃圾箩清理擦净 每日一次，需要时每日二次 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净、室内无异味；办公台椅、文件柜整洁无尘；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；其他设施基本无尘、室内无异味；卫生区域内无蛛网、无尘渍。 2 地面拖擦 巡回保洁，每日一次 3 指示牌擦净 每日一次 4 门、窗台清洁 每日一次 5 办公台、椅、文件柜擦净 每日一次 6 洗手间全面清洁消毒 每日二次 7 花盆表面擦净 巡回保洁，每周三次 8 玻璃、间隔（屏风）清洁 每周一次 9 灯开关等用电设施表面清洁 每周三次 10 天花、灯罩、风口擦尘 每月一次 11 室内玻璃清洗 每月二次 12 室内全面彻底清洁 每月一次 13 地面清洗 每季一次 14 清除蜘蛛网 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 15 地脚线清洁 每周一次 16 墙身、柜、门、室内陈设清洁 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 17 办公弱电设备清洁 每天一次 18 电话清洁、消毒 每周一次 19 墙壁（镜）框清洁、消毒 每周一次 20 玻璃（2.5米以下）清洁 每周一次 21 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 洗手间区域卫生 1 擦净（清洗）所有洗手间内镜面、洗手盘及云**面 每日一次彻底清洁，巡回保洁。 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净，达到无污渍、无积水；保持台、椅无污渍、无积尘；室内无异味、无恶臭味；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍无垃圾；“四害”绝迹；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；卫生区域内无蛛网、无尘渍；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。 2 地台表面、便盆用消毒清洁剂清洁 每日一次彻底清洁，巡回保洁 3 清理废物箱（筐） 每日二次，巡回保洁 4 擦、冲及洗净所有洗手间设备设施 每周二次，巡回保洁 5 洗手间地面拖擦 每日二次 6 补充卫生物料 需要时 7 擦净门、间隔、窗台等 每日一次 8 彻底清洗地、台、便盆（兜）、座（蹲）厕 每日二次彻底清洁，巡回保洁 9 天花及照明设备表面除尘 每半月一次 10 空气流通装置清洁 每周一次 11 玻璃（2.5米以上）清洁 每月二次 12 洗手间的空气**机 保证使用正常，按时添加清洗剂 13 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每半月彻底清洁一次。 14 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 停车场卫生 1 清洁地面油污、积水 巡回保洁，每日采购人上班前完成清洁一次 地面、墙面、物件表面达到整洁、干净、无明显污渍；烟灰桶、垃圾桶无明显杂物、污渍；玻璃明亮洁净、玻璃无手印；天花无积尘、无蛛网等污渍物；“四害”绝迹；其他设施基本无尘，保持干爽清洁的环境。 2 指示牌的清洁 每日一次 3 清洁管道、照明设备 每月二次 4 车场清洗 每周一次 5 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁。 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次。 （三）值班人员管理服务中标人必须合法用工，值班管理人员上岗必须持有《保安员证》。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。值班人员管理：1．工作职责：负责办公大楼辖内的维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的秩序维护实施方案与管理制度。确保无刑事、无治安、无交通事故及无违规事件发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。对楼宇内的施工工程、办公活动按要求进行安全监督管理。中标人必须合法用工，值班人员上岗必须持有《保安员证》。消防监控岗，必须持建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书上岗。2.岗位工作：⑴大门门岗⑵大楼整体区域巡逻岗，按正常规定1小时/次3.工作内容和要求：⑴从业者必须具备必要的语言表达能力，能胜任与领导、设备供应商沟通工作；⑵当值时段，不得脱岗和空岗。密切注意和观察出入口及周围的情况，对进出的车辆、人员及物品按规定进行管理。⑶当值时段，认真履行职责。禁止在保安室内闲聊、打瞌睡、低头观看手机（视频）、聊QQ或微信等，禁止抽烟或吃东西。⑷对进出人员和车辆进行询问和登记，规范清晰，无漏洞现象。⑸对进出车辆指挥的手势规范。⑹正确掌握对讲机的使用，禁止使用不规范语言。⑺提高警觉性，对可疑人员加强询问，发现问题及时上报。⑻对运出大门的桌椅、电脑设备、废旧报纸等物品必须收取出门条。⑼负责车场的车辆停放，保证车辆停放有序。车辆仅限于办公楼两旁停放，不得占用道路。⑽按规定处理发生在大门门口，影响秩序的各类事件，并根据事件的性，分类妥善处理，重大突发事件按应急预案处理规定及时处置。⑾做好每天的当值记录和交接班记录，交接班时，接班人员应提前10分钟与上一班进行工作交接，清点岗位物品及岗位卫生情况，认真做好值班记录。4. 值班人员的培训：⑴****公司规章制度的教育培训。⑵职业道德和礼仪礼貌的教育培训。⑶治安保卫、交通、消防等专业技能的教育培训。5.值班人员能处理和应对采购人公共秩序维护工作，能正确使用各类消防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。6.负责场地范围内的维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的值班人员实施方案与管理制度。确保无火灾、无刑事、无治安事故的发生，对突发事件有应急处理程序计划和措施，协助保护现场。实行24小时值班及巡逻制度，确保无安全隐患，值班人员文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责。7.协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的值班人员工作，随时提供人力支援。根据采购人要求，按照特殊敏感时期保卫方案，实施安全、防护、保卫工作。8.树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护人员人身和财产安全，维护本项目服务范围内正常秩序；9.依法办事，文明值勤，严格管理，主动热情，处理问题高度警惕，有理有节。10.全年无责任事故和责任案件发生。11.应急突发事件的处理工作：妥善处置本项目范围内发生的群体事件、暴恐事件、消防事件、治安事件、交通事故、自然灾害等。⑴具有上述突发事件范围相应的应急方案。⑵具有调度应急机动人员的机制。⑶及时到位、妥善控制现场，准确地为采购人和相关职能部门提供详细的安全信息。⑷具备有处理一般事故的能力，重大事故的应急处理能力，出现事故或应急事件应在5分钟内到达现场处理。消防管理服务1.主要工作职责：负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案。2.工作范围：区域内消防监控与消防设备的管理，与消防管理服务有关的一切事项。3.工作内容和要求：（1）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，按**省高层公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火、喷淋系统的作用、位置和操作方法。（2）中标人****公司****公司由中标人采购和支付相关费用，维保公司须具有消防技术服务机构资质）对消防设备和设施维保的落实工作，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标人须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调****公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。（3****消防队伍，出现消防事故时进行必要的扑救工作。（4）每月进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。（5）做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于两次。（四）水电、公共设备管理服务1．工作职责和内容：（1）中标人应配有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员，对物业各项设施、设备进行维修、养护。（2）电梯、高低压配电柜、消防****公司维保的设备****公司进行维修保养，费用由采购人支付****公司须具有承装修、试电力设施业务许可证，****公司可选电梯制造单位或具有特种设备安装、改造维修许可证的单位），中标人只负责日常维护、清洁、巡检工作，并要制定措施指****公司的协调及监理工作，明确责任。****公司承包、维修的设施设备外，其余物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、建筑物设施、由中标人进行日常维修保养管理，进行定期或临时的保养和维修，2022年3月至12月份维修材料费用20000元由中标人承担，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理。（3）中标人负责监督、配合****公司对设施设备如消防系统高低压电房、电梯的设施设备年度保养计划工作及落实情况，必要时出具专题书面报告采购人。同时，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中****公司维修，杜绝安全事故发生。（4）中标人负责办公家具、墙面（泥工、油漆工）的日常养护和小修。中标人须设立24小时服务电话：急修1小时内、其它报修在24小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（5）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（6）属于小修部分的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。（7）设备房每天巡查并做好巡检记录台账，对损坏部分及时组织维修，确保正常的供水供电。（8）对照明设备及空调设备按规定时间定时开关，每天检查，发现故障及时处理。（9）每年冬季对空调主机进行冬检及保养。（10****停车场集水井及潜水泵进行巡检，并做好每月巡检记录。（11）设备图纸、档案资料齐全，建立设备台账，项目齐全，目录清晰，管理完善，可随时查阅。制定设备安全运行管理制度和岗位责任制，制订定期检查、测试、监督、维修保养的记录和操作规范，并保证严格执行。每月将主要设施设备的日常巡查、维保情况报采购人备案。（12）每天24小时设备维护值班服务，负责大楼内的各类设备设施的日常管理和简单维修工作。建立对各类公共设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。建立设备设施管理紧急事件处理规程（制度），全面规范设备发生紧急事件时，各类服务人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。（13）设备良好，运行正常，合同期内无重大管理责任事故。保障设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害及水浸等现象发生，凡因操作不当导致设备损坏或管理不善而造成损失的，由中标人按实际维修费用赔偿。（14）根据以上要求，中标人应制定详细的公共设施、供电设备、弱电设备、给排水设备、空调设备、电梯设备、路灯照明、消防设备的维护管理方案，并建立设备档案。（15）重要设备房需根据项目实际加装防鼠栏，保证线路安全，相关费用已包含在服务费内，由中标人承担。（16）其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。2.设备设施保养服务工作管理的标准:（1）配电系统A、建立严格的配送电系统运行和维修制度。B、设备设施管理及维修人员需符合采购人的要求。C、中标人应配备主管电气的工程技术人员，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等情况有充分认识，做到心中有数。D、每天定时检查供配电设备运行情况，发现故障或隐患应及时进行维修工作，不能维修时应向采购人汇报并协助采购人完成维修工作，做好设备设施运行巡查记录备查。E、加强日常管理和维修工作，工作用电设备、照明、指示、显示灯等确保完好，保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。F、加强楼层照明的日常检查维护、更换灯具等工作，确保大楼照明系统正常运行。当大楼照明出现故障，中标人接到采购人通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。G、经常检查节**明设施（包括大堂顶灯、射灯及其它日常晚上开启的照明设备设施），做好维护检修工作，确保节**明设备发挥正常功能。H、遇到采购人各业务部门需要在特定时间保证供电、供水的特殊情况时，应妥善安排工作，满足其要求；遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，立即采取切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。（2）给、排水（污）系统A．对供水管道、水表、泵、水池、阀门及其它给排水系统设备设施进行日常管理和维修工作，确保供水安全；对排水管道、雨水井、污水井、隔油池及其它储污设施进行每日巡查，每月清理一次，确保其清洁通畅。B．工程技术人员每天应安排好工作班组，每天巡查给排水设备设施，并记录设备运行数据。C．每周检查维护一次给排水设备设施，确保设备正常可靠运行。当大楼用水出现故障，中标人接到通知后，应在5分钟内派出技术员到现场进行维修。D．每年对生活水箱管路进行一次清洗消毒，并出具经卫生防疫检查合格的报告，防止二次供水污染。E．节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。F．制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。（3）空调系统A．熟悉空调设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定相应的操作规程，并严格执行。B．根据业主使用空调的要求，服务期内不少于1次将空调（含内外机）进行清洗，室内挂机（天花机）每年3月至9月使用期间，每月不少于1次的清洗滤网工作。（4）电梯系统A．根据电梯图纸资料及技术性能指标，制**全维修保养的规章制度。B．管理人员需符合采购人要求，持证上岗。C．协助采购人完成对电梯的保修和安全年检工作。D．负责完成维修电梯照明系统的工作；除日常的清洁、保养维护外，中标人应主动协****公司完成对电梯的定期检修和不定期的维修工作，并负责检查、监督和验收工作，保证其工作质量达到标准，以确保电梯的日常完全运行。E．加强日常管理工作，建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。F．电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。G．建立健全电梯安全运行管理制度，制定应急处理制度，妥善处理突发事件。在电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。H．加强日常管理工作，每周对电梯设备设施进行一次彻底清洁，每日要巡查二次，以保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。（五）绿化养护管理服务1.主要工作职责和内容：办公中心所属范围内的绿化养护和节日装点绿化养护参照《**市城市道路绿化养护管理质量标准》的一级管理养护标准养护管理，根据不同的树木、花草，采取相应的养护办法进行培土、压沙、施肥、修枝、剪叶、淋水、除杂草和防病虫害。2.中标人需对办公大楼的绿化需求有清晰理解，所有问题在合同签订前以书面形式提出。合同签订后，凡合同及相关文件无涉及到事项，以采购人的解释为最终解释。3.绿植配置和养护工作要求：（1）确保花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；摆放花卉、绿植保持随时干净整齐；树形符合自然特征，整形符合自然特征，整形植物保持一定形状。（2）负责劝阻破坏绿化和园景设施的行为。****政府有关园林绿化的管理规定，使用的农药和化肥必须符合有关安全管理规定。（3）需根据大堂、****办公室要求配置绿化植物，相关费用已包含在服务费内，由中标人承担。（4）对中心办公楼外围的树木（共8棵）服务期内不少于1次的修剪，符合《**市城市道路绿化养护管理质量标准》，费用由中标人支付。4.绿植配置和养护工作质量标准：⑴按照采购人的需求和制定的绿植养植计划做好绿植养护。⑵负责时花、盆栽植物等绿化设施不受人为破坏。⑶中标人使用的化肥和农药必须是经国家相关标准认定的产品。在使用农药和操作过程中必须严格遵守国家和地方法规，严禁使用国家禁止使用的农药。⑷养护过程严格遵守操作规程和安全规定，在养护期间中标人人员发生的不安全事件所造成的损失均由中标人负责。5.环境卫生要求:(1)办公楼周边位置无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物，绿化标语牌、绿化围栏及其他绿化方面设备长期保干净、明亮，无明显灰尘、油迹。(2)及时清扫完所有生活垃圾和清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、整理蚊蝇滋生地，发现鼠洞及时堵塞，发现白蚁及时作好有效处理。(3)清除垃圾杂物后，注意保洁。归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。(4)处理厨余垃圾按与**区珠光街签订的《垃圾收运协议书》办理。(6)****市政府相关规定。 （六） 停车场管理1.主要工作职责和内容：停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度，保证管理区域范围内无交通安全事故。所需的服务人员配置包含在安全防范的值班人员中。2.工作范围：属于采购人负责的区域。3.工作内容和要求：（1）要有车辆停放识别标记，保证车辆停放标识线的清晰度。（2）自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定车位，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。（3）车辆停放建立登记制度，严防被盗被毁坏事件发生。（4）每天至少对车场、车辆巡视2次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。（5）对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告，协助采购人做好善后处理工作。（6）其它与交通、停车场有关的事项。（七）施工单位管理1.主要工作职责和内容：⑴****办公室二次装修管理。⑵协助设备设施的入场管理。⑶设施设备以及房屋建筑物本体的定期巡查。（4）负责办理施工手续，审核施工单位资质条件，审核施工人员证明材料，办理施工证件等。（5）施工过程中须安排人员跟进，确保施工过程符合施工管理规定和安全管理规定；每个施工场所至少每1小时巡查一次。（6）负责办理施工退场手续，对存在的工程遗留问题要督促施工单位进行整改直至完成。（7）施工时产生过大噪音、异味等要及时制止其错误施工行为，对存在安全隐患的施工要及时制止并及时上报相关负责人。（8）施工现场要有完善的施工标识和安全防护。（9）中标人负责进场、退场、施工过程和施工安全等方面进行管理。（10）中标人负责大楼内的装修施工进行管理服务。（11）中标人负责施工消防、用水用电及动火进行安全管理。（12）中标人负责物资安全管理。（13）各施工队伍运材料进入大楼时,要听从中标人指挥,物资不得占用公共走廊，走火梯，搬运材料、木版时,要按指定的路线行走,如超大型物品要改走路线,需经中标人同意,由专人跟进。审核通过后，由施工方负责人****公司办理相关的开工手续，需要办理的文件有以下几项：⑴装修施工承诺书。 ⑵装修管理协议书。4.装修施工管理服务⑴在装修期进行时必须保障公共安全，严格管理装修使用的易燃、易爆、有毒、有害等危险物品及材料，因管理不善而导致财产损失、人员伤害，由装修单位承担责任并赔偿一切损失。⑵由装修单位自行保管其装修设备、用具、建筑材料等，如有损坏或遗失，****公司自行负责。⑶装修公司必须严格按照审核批准的项目、内容进行施工，不得擅自更改。如果有需变更的项目，****公司审核，****公司出具书面变更审核通知书后方可施工。5.施工消防、用水用电及动火安全管理⑴施工现场应根据施工区域面积及消防要求配置法律法规所指定数量的灭火器材，施工场地未按要求配置消防器材或配置的消防器材数量不足，且在限定整改期限内未按要求补充配置的，须停工整改。⑵严禁一切人员在施工现场吸烟。⑶在进行切割、烧焊等动火施工操作时，施工人员不得擅离岗位。⑷施工方不得私自接驳用水和用电。⑸施工方在施工过程中，造成楼内管道堵塞、渗漏水、停电、设施损毁等问题时，均由施工方负责修复。⑹施工现场内需进行动火作业的，应按规定填写《施工动火作业申请表》经采购人及中标人审批同意后方能施工。施工烧焊动火作业要严格执行相关操作规程，并按要求配置灭火器材，同时指定专人负责监督。6.物资安全管理⑴各种施工所用材料应按照规定使用难燃防火材料，材料进场前须经值班人员检查合格，不符合要求的值班人员将拒绝该材料搬入指定地点；⑵施工人员如携带工具、个人用品进入，如有需要当次带出,必须在当次登记时,注明要带出的物资名称的数量、规格，离开时主动接受值班人员检查，非带入的物品运出时（包括作废物品），一律要凭《物资放行条》方可放行。⑶物资放行条，由各单位授权人签名，出门时交到值班人员，由值班人员根据核实物资名称、数量、规格、时间、公章、授权人实笔签名，票物相符后，给予放行，如有相差之误，不符合要求的保安将有权拒绝对该物资放行；⑷各施工队伍运材料进入大楼时,****公司人员指挥,物资不得占用公共走廊，走货梯，搬运材料、木版时,要按指定的路线行走,如超大型物品要改走路线,需经相关部门、物业公司同意,由专人跟进.如因不慎而损坏设施,由施工队伍负责修复或赔偿责任。7.紧急情况下的应急措施⑴发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，物业经理迅速调**全管理人员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。⑵迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。⑶发生案件时，立即报警并维护现场，****机关调查破案。⑷当值班人员应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。（八）重大突发公共卫生事件防控按照卫生等有关部门要求，对包括但不限于新冠肺炎疫情等重大突发公共卫生事件，做好现场清洁消杀等防控工作，确保安全稳定。五、物业服务考核 考评总表统计表序号 项目 分值 权重 最终得分表一 物业基础管理 20 表二 物业工程维护 20 表三 物业值班人员 30 表四 物业环境管理 15 表五 物业客户服务 15 合计 100 考核评分补充说明：1.物业管理费支付金额计算方法支付给中标人的物业管理费=考核得分支付费用-直接扣罚费用2.考核得分支付费用中标人须严格按照考评总表要求做好日常物业服务工作，每季度进行客户满意度调查，确保客户满意率≥90%。采购人于每季度首月20日前办理全额预付当季服务费手续，并按照附件考核标准，次季度首月10日前对中标人上季度物业管理服务质量进行评价打分。季度考核得分≥90分，全额支付当季度物业管理费总额；季度考核得分＜90分，相比90分每低1分，在当季物业管理费补扣上季度物业管理费0.5%，即季度支付费用＝季度物业管理费总额×[1-（90-季度考核得分）×0.5/100]。如第四季度考核评分结果需补扣物业管理费，则从中****银行履约保函中扣除或由中标人退回需扣除部分。3.直接扣罚费用中标人须严格按照需求书要求配置服务人员，确保人员流失率低于90%，所有主管（含主管以上）必须全职全日制驻点工作；未经采购人书面同意，不得自行更换；中标人单方更换管理团队成员的,或人员配置不符合采购人规定要求，中标人必须在五个工作日内纠正。发生因中标人管理责任或处理不当不及时造成的采购人财产失窃、火灾事件，除在考核中扣分外，将按损失财产的财务列****机关确定损失金额在管理费中直接扣罚，管理费不够扣罚的超出部分由中标人直接赔偿经济损失。 六、2022物业项目明细 项目 内容 单位 数量 备 注 人员配置 项目经理 人 1 配备1人 值班人员 人 5 值班人员配备5人 清洁工 人 3 清洁工配备3人 保全工 人 2 保全工配备2人，消防维保 消防维保共10个月 项 1 维保单位每月不少于2次以上巡查和保养，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。电梯维保 电梯维保共10个月 项 1 建议由厂家进行维保，包含电梯维保（维修全保）、年审和保险费用，确定中标后，在2月份提前办理电梯年审手续，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。高低压电房 高低压电房共10个月 项 1 全年维修保养，每月保养不少于1次；每年高压和低压电房不少于1次对设备全面除尘清洁，维保费用由中标人支付，维保单位资质要求见采购需求。绿化保养 绿化保养 项 1 绿化按照大堂、****办公室要求配置绿化植物，办公楼外围8棵大树的修剪维护，费用由中标人支付。水池清洗 消防上下水池 项 1 消防上下水池，每年不少于1次清洗清洁费 2022年1月至12月清洁费 项 1 全年约5000元，清洁费用由中标人支付江湾路113号二楼物业费 2022年1月至12月物业费 项 1 全年约8500元，物业费用由中标人支付2楼多功能会议室座椅清洗 2楼多功能会议室 项 1 约120张布艺座椅，每年不少于1次清洗化粪池和污水池清理 化粪池和污水池 项 1 每年清理不少于1次以上空调机清洗 空调机约135台 项 1 清洗外主机每年不少于1次，空调室内机滤网在使用期间每月清洗不少于1次洗手间物料 按招标需求 项 1 卫生间纸品、洗手液和空气**剂全年费用维修物料费用 按实际产生费用 项 1 10个月维修零件约2万元，耗材按每月实报实销，维保费用由中标人支付江湾物业巡查 江湾路物业 项 1 **区江湾路113号南侧二楼每月不少于1次安全巡查除四害 项 1 费用由中标人支付核酸检测 员工核酸检测 项 1 根据采购人的要求，无条件配合安排有关人员进行核酸检测，相关费用由中标人承担。 七、付款方式服务费按季结算。采购人收到当季服务费发票后于每季首月20日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）办理当季服务费支付手续，如中标人提供服务不足一个季时按日计算。中标人须在每季度末开具下一季度服务费正式税务发票原件交采购人。甲方支付本协议价款使用的是财政资金，甲方的付款时间可不以款项实际达到乙方指定账户为准，而以其向相关财政部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含财政部门审核的时间）或其向其内部财务部门提出支付申请手续的时间为准，在规定时间内提出支付申请手续后即视为甲方已经按期支付。乙方清楚知悉前述情况，如因执行该程序而使拨款未能及时到位，乙方不得以此为由而不履行本合同规定的义务，也不得以此追究甲方任何形式的违约责任。 | 1 | 项 |
（五）议价发起时间：2022年02月21日
二、供应商报价须知（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式联系方式：杨小姐 020-****9275
采购单位：****
2022年02月21日
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