2022年**县城镇土地定级及基准地价
更新项目成果通告
根据《中华人民**国土地管理法》《中华人民**国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定,按照国家《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》要求,我县城镇土地定级及基准地价更新调整作业成果已通过省专家组验收。现将2022年**县城镇土地定级及基准地价更新成果向社会公布。本次(略)自通告之日起正式实施,原通告实施的基准地价同时废止。执行中的具体问题由**县自然**局负责解释。
特此公告
**县人民政府
(略)
**县城镇土地(略)
根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求,本次2022年**县城镇土地定级与基准地价更新工作范围包括两个部分:
(一)中心城区:(略)根据《2022年**县城镇土地级别及基准地价更新工作范围》文件进行确定,涉及纳福街道、者楼街道、高洛街道,合计中心城区总面积为15.3631km2。
(二)乡镇:对于乡镇我们本次结合乡镇规划等的实际情况,将**县所有乡镇建城区纳入工作范围包括坡妹镇、冗渡镇、巧马镇、丫他镇、秧坝镇、八渡镇、岩架镇、**镇、弼佑镇、百口乡。对于(略),采用类别划分。
注:为了图幅的完整性,本次城镇基准地价(略)可能会包括基本农田、水源地等禁止建设的用地。但在具体运用城镇基准地价时,该城镇基准地价不适用于禁止建设区。
二、**县中心城区土地级别情况
表格 1**县各土地级范围、各级别内主要街道分布及土地级别面积构成表
级别 | 土地级别范围 | 级别内的主要街道、地点 | 面积(Km2) | 占总面积比例 |
I | **:(略) | 一级地分布于**县中心区。拥军路、环城路、顺城路、东风路、河滨路、前进路、纳福新区至(略)、文化路以南、陵园路以南、立交桥、客运站、布依博物馆、**县体育场 | 1.9736 | 12.85% |
南至:(略) | ||||
西至:(略) | ||||
北至: (略) | ||||
II | **:(略) | 位于一级地外围。百口安置区、高洛新区至(略)、高洛巴布洛小区、(略)、康养中心、(略)、布依广场、(略)、**县二中、**民族中学 | 5.6213 | 36.59% |
南至:(略) | ||||
西至:(略) | ||||
北至:(略) | ||||
III | **:(略) | Ⅱ级区域范围外至(略)边界 | 7.7682 | 50.56% |
南至:(略) | ||||
西至:(略) | ||||
北至:(略) | ||||
小计 | 15.3631 | 100.00% |
注:由于各级别区域(略),无法具体以某一地物进行级别表示,且多处边界地物名称无从查询,故具体级别范围以2022年**县基准地价图上的土地级别界限为准。
三、**县乡镇类别划分情况表格 2**县乡镇(略)
类别 | 乡镇名称 |
一类乡镇 | 巧马镇、(略) |
二类乡镇 | 百口乡(略) |
(一)**县中心城区基准地价情况
表格 3**县中心城区基准地价表
级别 | Ⅰ级 | Ⅱ级 | Ⅲ级 | |
商服地价 | 元/平方米 | 2150 | 1260 | 780 |
万元/亩 | 143.33 | 84.00 | 52.00 | |
住宅地价 | 元/平方米 | 1100 | 720 | 550 |
万元/亩 | 73.33 | 48.00 | 36.67 | |
工业地价 | 元/平方米 | 参照Ⅱ级 | 190 | 175 |
万元/亩 | 12.67 | 11.67 |
表格 4**县中心城区公共管理与公共服务用地及公用服务设施用地基准地价(单位:(略)
用途 | 土地用途 | Ⅰ级 | Ⅱ级 | Ⅲ级 |
公共管理与公共服务用地 | 机关团体用地 | 550 | 482 | 402 |
教育用地 | 583 | 490 | 385 | |
科研用地 | 594 | 497 | 424 | |
医疗(略) | 605 | 547 | 413 | |
社会福利用地 | 484 | 410 | 352 | |
文化用地 | 616 | 518 | 435 | |
体育用地 | 572 | 511 | 429 | |
公用服务设施用地 | 各二级类 | 235 | 209 | 187 |
基准地价定义
估价期日:(略)
土地使用年期:40年(商服用地)、70年(住宅用地)、50年(工业用地)、50年(公共管理与(略));
容积率:商服用地1.0、(略).5、工业用地1.0、公共管(略).5、公用设施用地1.0。
开发程度:
级别 | 商业用地 | 住宅用地 | 工业用地 | 公共管理与公共服务设施用地 |
I级区域 | 宗地外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)、宗地内“场平” | / | 宗地外五通(通上水、通下水、通电、通路、通讯)、宗地内“场平” | |
Ⅱ级区域 | 宗地外“四通”(通电、通水、通路、通讯)、宗地内“场平” | |||
III级区域 | 宗地外“四通”(通电、通水、(略))、宗地内“场平” | 宗地外“三通”(通电、通路、通讯)、宗地内“场平” | 宗地外“四通”(通电、通水、通路、通讯)、宗地内“场平” |
权利状况:(略)
(二)**县乡镇基准地价情况
表格 5**县乡镇基准地价表
用途/类别 | 一类乡镇 | 二类乡镇 | |
商服地价 | 元/平方米 | 980 | 750 |
万元/亩 | 65.33 | 50.00 | |
住宅地价 | 元/平方米 | 610 | 410 |
万元/亩 | 40.67 | 27.33 | |
工业地价 | 元/平方米 | 150 | 120 |
万元/亩 | 10.00 | 8.00 |
表格 6**县乡镇公共管理与公共服务用地及公用服务设施用地基准地价(单位:(略)
用途 | 土地用途 | I类乡镇 | Ⅱ类乡镇 |
公共管理与公共服务用地 | 机关团体用地 | 392 | 263 |
教育用地 | 378 | 254 | |
科研用地 | 420 | 282 | |
医疗卫生用地 | 392 | 263 | |
社会福利用地 | 350 | 235 | |
文化用地 | 434 | 292 | |
体育用地 | 420 | 282 | |
公用服务设施用地 | 各二级类 | 165 | 135 |
表中基准地价内涵:
估价基准日:(略)
开发程度:四通一平(通路、通电、通水、通讯,场地平整)。
容积率:商服用地1.0、住宅用地1.5、(略).0、公共管理与公共服务用地1.5、公用设施用地1.0。
使用年期:商服用地40年,住宅用地70年,工业用地50年,公共管理与公共服务设施用地50年。
(三)**县中心(略)
表格 7**县中心(略)
级别 | Ⅰ级 | Ⅱ级 | Ⅲ级 | |
商服地价 | 元/平方米 | 1183 | 693 | 429 |
万元/亩 | 78.83 | 46.20 | 28.60 | |
住宅地价 | 元/平方米 | 715 | 468 | 358 |
万元/亩 | 47.67 | 31.20 | 23.83 | |
工业地价 | 元/平方米 | 参照Ⅱ级 | 133 | 123 |
万元/亩 | 8.87 | 8.17 |
表格 8**县乡镇划拨用地基准地价
用途/类别 | 一类乡镇 | 二类乡镇 | |
商服地价 | 元/平方米 | 539 | 413 |
万元/亩 | 35.93 | 27.50 | |
住宅地价 | 元/平方米 | 397 | 267 |
万元/亩 | 26.43 | 17.77 | |
工业地价 | 元/平方米 | 98 | 78 |
万元/亩 | 6.50 | 5.20 |
注:城镇划拨用地公共管理与公共服务设施用地按照同出让的30%比例计算,划拨用地地价=出让地价×(1-对应比例)
五、土地级别及基准地价更新成果的应用说明(一)中心城区实施细则
1.按照《城镇土地分等定级规程》的要求,本次按商服用地和住宅用地,工业用地、公共管理与公共服务设施用地采用综合定级的方式,土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明,确定各用途级别时应以对应用途的土地级别图为准。
2. 各类用地以道路为级别界限的,低级别一(略)。
3.商服用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务设施(略)
4.宗地跨越两(略),按照相应级别的比例确定土地级别和基准地价。 如实际计算比例有困难,建议可采用高(略)。
5.在城市规划范围内土地(略)之外的地价水平,用地参照中心城区末级地进行评估。
6.工业用地I级区域,在具体运用时可参考Ⅱ级区域的基准地价。
(二)乡镇实施细则
为方便(略),综合考虑集体决策方提出的各项意见:分类揭示的土地类别较为粗略,在实际运用(略)。我们经过分析讨论后认为:由于乡镇城镇规划实施滞后,综合条件并不满足定级要求。结合集体决策方的意见建议,制定基准地价运用细则如下:
**县乡镇(略),一类乡镇的按照二类乡镇基准地价;二类乡镇的按照二类乡镇基准地价下调20%;乡镇工业用地基准地价不作调整。
六、地下空间评估实施细则1、城市规划等部门同意地下第1层作为商业、停车场、仓储使用,且需办理房屋产权手续可进入二级市场的。
地下空间评估价格=楼面基准地价×区域及个别因素修正系数×土地使用年期修正系数×期日修正系数×建筑面积
地下一层商场、停车库(位)和仓储等用途,按照同级别(略)。
地下空间若属于多用途的,应按其各类用途所占比例分别计算其地下空间总价相加。
2、鼓励开发利用地下空间,地下第二层及以下经城市规划等部门同意可办理房屋产权手续的,不再增收出让价款。
七、综合用地评估在实际地价管理中存在综合用地转让或课税等实际情况需要对综合用地进行地价评估。
对于由不同用途的土地组成的综合用地,可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行功能分区(商业、工业、住宅、公共管理与公共服务设施用地等),利用基准地价系数修正法分别评估各功能区地价,将各区地价相加即得到宗地总地价。
以商住用地为例:
土地总价=商服用地总价+住宅用地总价=修正后的商服用地单价×商业分摊土地面积+修正后的住宅用地单价×住宅分摊土地面积。
八、基准地价修正体系在运用基准地价成果评估时需进行区位修正、期日修正系数、容积率修正、土地开发程度修正、用途修正等。乡镇基准(略)。
(一)土地使用年期
1、土地使用年期修正系数计算公式
式中:(略)
rd(略)(商业7.45%;住宅6.95%;工业6.7%(略).7%)
ml—(略)
m——实际出让年期或剩余出让年期。
2、土地使用年期修正系数
根据(略),分别测算出各类用地土地使用年期修正系数(详见下表)。
表格 9年期修正系数表
商服用地 | 住宅用地 | 工业用地 | 公共用地 | |
使用年期(年) | 10 | 10 | 10 | 10 |
修正系数 | 0.5432 | 0.4937 | 0.4966 | 0.4966 |
使用年期(年) | 20 | 20 | 20 | 20 |
修正系数 | 0.8080 | 0.7459 | 0.7562 | 0.7562 |
使用年期(年) | 30 | 30 | 30 | 30 |
修正系数 | 0.9371 | 0.8747 | 0.8919 | 0.8919 |
使用年期(年) | 40 | 40 | 40 | 40 |
修正系数 | 1.0000 | 0.9405 | 0.9629 | 0.9629 |
使用年期(年) | 50 | 50 | 50 | |
修正系数 | 0.9741 | 1.0000 | 1.0000 | |
使用年期(年) | 60 | |||
修正系数 | 0.9912 | |||
使用年期(年) | 70 | |||
修正系数 | 1.0000 |
3、土地使用年期修正
运用下述公式进行修正:
Pls=Pli×Kr
式中:Pls——修正到宗地实际使用年期的宗地地价;
Pli—(略)
Kr——土地使用年期修正系数。
(二)容积率
1、容积率修正系数
计算不同容积率的地价与基准地价的比值作为地面价容积率修正系数值,采用内插法确定并根据实际情况对修正系数作适当调整。
表格10商服用(略)
容积率 | 0.8 | 0.9 | 1 | 1.1 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
修正系数 | 0.8627 | 0.9352 | 1.0000 | 1.0586 | 1.1122 | 1.1614 | 1.2070 | 1.2494 |
容积率 | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
修正系数 | 1.2891 | 1.3264 | 1.3616 | 1.3948 | 1.4264 | 1.4564 | 1.4850 | 1.5124 |
容积率 | 2.4 | 2.5 | 2.6 | 2.7 | 2.8 | 2.9 | 3 | |
修正系数 | 1.5386 | 1.5637 | 1.5878 | 1.6110 | 1.6334 | 1.6550 | 1.6758 |
表格11(略)
容积率 | 0.8 | 0.9 | 1 | 1.1 | 1.2 | 1.3 | 1.4 | 1.5 |
修正系数 | 0.6243 | 0.6947 | 0.7577 | 0.8146 | 0.8666 | 0.9145 | 0.9588 | 1.0000 |
容积率 | 1.6 | 1.7 | 1.8 | 1.9 | 2 | 2.1 | 2.2 | 2.3 |
修正系数 | 1.0386 | 1.0748 | 1.1090 | 1.1413 | 1.1719 | 1.2011 | 1.2289 | 1.2555 |
容积率 | 2.4 | 2.5 | 2.6 | 2.7 | 2.8 | 2.9 | 3 | |
修正系数 | 1.2809 | 1.3053 | 1.3287 | 1.3513 | 1.3730 | 1.3940 | 1.4143 |
商业用地容积率小于0.8采用0.8对应的修正系数修正;容积率为0.8-3.0时采用容积率修正系数表中的修正系数(可采用内插法或下述修正公式);大于3.0且小于等于4.0时,使用修正系数公式:Y=0.6152×ln(x)+1(注:Y为容积率修正(略)(x)为容积率的自然对数)。当容积率大于4.0时采用4.0对应的修(略)。
住宅用地容积率小于0.8采用0.8对应的修正系数修正;容积率为0.8-3.0时采用容(略)(可采用内插法或下述修正公式);大于3.0且小于等于5.0时,使用修正系数公式:Y= 0.5977×ln(x)+0.7577(注:Y为容积率修正系数;x表示容积率;ln(x)为容积率的自然对数)。当容积率大于5.0时采用5.0对应的修正公式进行修正。
2、工业用地容积率修正公式
运用下述公式进行修正:
Pls=Pli×Kr
式中:Pls——修正到宗地实际容积率水平时的地价;
Pli——标准容积率下的基准地价;
Kr——容积率修正系数。
工业用地以1为标准容积率,实际容积率小于或等于1不做容积率修正。容积率大于1时根据国发〔2008〕3(略)。涉及企业转让、抵押等二级市场评估的,容积率修正公式为KIJ=1+(K-1)×0.2(KIJ为容积率修正系数,K为容积率。)
公共管理与公共服务设施用地容积率修正系数
由于(略),公共管理与公共服务设施用地交易较少难以建立有关数学模型,容积率对地价影响难以确定。根据替代原则,公共管理与公共服务用地子用途为科研用地,教育用地,社会福利用地等,经分析最有可能形成效用相同或大致相似时的住宅用地,形成价格牵制,故公共管理与公共服务(略)。公用服务设施用地可参考工业用地的容积率修正系数。
(三)开发程度修正
如前基准(略),**县各类用地宗地内开发程度为“场平”,在开发费用中,各项开发的费用不同,配置不同,宗地外开发费用也会发生变化。
已达到基准地价设定开发程度的样点修正值为零,未到基准地(略)。
表格 12开发程度修正表
开发项目 | 宗地外 | 宗地内 | 合计 | |||||
通上水 | 通下水 | 通电 | 通路 | 通气 | 通讯 | 场平 | ||
费用(元/㎡) | 5 | 10 | 10 | 15 | 10 | 5 | 15 | 70 |
调整幅度(元/㎡) | 5~15 | 5~15 | 10~30 | 10~40 | 5~20 | 5~15 | 5~40 |
注:开发程度修正可按照调整幅度的范围,根据实际情况进行修正。
其计(略):
Pls=Pli±Kr
式中:Pls——修正到某一宗地实际开发程度下的宗地地价;
Pli——基准地价;
Kr——开发状况修正值。
(四)用途修正系数
根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》的分类标准,进行土地分类。不同土地用途,表现为土地在具体使用上的差别,从而引起土地收(略),直接体现在不同细分用途下,土地(略),就需要进行用途修正。本次基准地价用途修正调节系数是结合土地用途分类标准,调节系数。修正公式为:
表格 13城镇土地主要用途分类与修正体系数表(分类指南)
代码 | 一级类 | 代码 | 二级类 | 参照体系 | 调节系数 |
9 | 商业服务业用地 | 901 | 商业用地 | 商服 | 100% |
902 | 商务(略) | 100% | |||
903 | 娱乐康体用地 | 100% | |||
904 | 其他商业服务业用地 | 95% | |||
7 | 居住用地 | 701 | 城镇(略) | 住宅 | 100% |
702 | 城镇社区服务设施用地 | 95% | |||
10 | 工矿用地 | 1001 | 工业用地 | 工业 | 100% |
1002 | 采矿用地 | 80% | |||
1003 | 盐田 | 100% | |||
11 | 仓储用地 | 1101 | 物流(略) | 工业 | 100% |
1102 | 储备库用地 | ||||
12 | 交通运输用地 | 1201 | 铁路用地 | 工业 | 80% |
1202 | 公路用地 | ||||
1203 | 机场用地 | ||||
1204 | 港口(略) | ||||
1205 | 管道运输用地 | ||||
1206 | 城市(略) | ||||
1207 | 城镇道路用地 | ||||
1208 | 交通(略) | ||||
1209 | 其他交通设施用地 | ||||
15 | 特殊用地 | 1501 | 军事设施用地 | 住宅 | 80% |
1502 | 使领馆用地 | ||||
1503 | 宗教用地 | ||||
1504 | 文物古迹用地 | 工业 | 120% | ||
1505 | 监教场所用地 | ||||
1506 | 殡葬用地 | 商业 | 100% | ||
1507 | 其他特殊用地 | 工业 | 120% |
注:各参照的用途的其他修正体系,也按照所对应的用途修正体系进行修正。
表格 16各用途用地细类基准地价参照水平说明表
用途 | 《土地利用现状分类》(GB/T(略) | 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB(略) | 国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行) | 参照地价水平 | ||||
编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | |||
商服用地 | 0501(略) | 以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场 | B11零售商业用地,B4公用设施营业网点用地 | 以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地和电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地 | 0901商业用地 | (略)零售商业用地,(略)公用设施营业网点用地 | 指商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地,和零售电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等公用设施营业网点用地 | 商服基价 |
加油、加气、(略) | 零售加油、加气等公用设施营业网点用地。包括:零售加油、加气以及液化石油气换瓶站用地;电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地 | 指零售加油、加气、充换电站等公用设施营业网点用地 | 商服基价 | |||||
0502批发市场用地 | 以批发功能为主的市场用地 | B12批发市场用地 | 以批发功能为主的市场用地 | (略)批发市场用地 | 指以批发功能为主的市场用地 | 商服基价 | ||
0503餐饮用地 | 饭店、餐厅、酒吧等用地 | B13餐饮业用地 | 饭店、餐厅、酒吧等用地 | (略)餐饮用地 | 指饭店、餐厅、酒吧等用地 | 商服基价 | ||
05(略) | 宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地 | B14旅馆用地 | 宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地 | (略)旅馆用地 | 指宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、有住宿功能的度假村等用地 | 商服基价 | ||
0505商务金融用地 | 指商务服务用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所;信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地 | B2(略) | 金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性办公用地。包括:银行及分理处、信用社(略)类公司总部及综合性商务办公楼宇等用地;音乐、美术、影视、广告、网络媒体等的制作及管理设施用地;邮政、电信、工程咨询、技术服务、会计和法律服务以及其他中介服务等的办公用地 | 0902商务金融用地 | 指金融保险、艺术传媒、研发设计、技术服务、物流管理中心等综合性办公用地 | 商服基价 | ||
0506娱乐用地 | (略)%的大型游乐等设施用地 | B31娱乐用地 | 剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地 | 0903娱乐(略) | (略)娱乐用地 | 指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地 | 商服基价 | |
0507其他商(略) | 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营(略) | B32康体用地(一) | 赛马场、高尔夫等用地 | (略)康体用地 | 指高尔夫练习场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动(略) | 商服基价 | ||
B9其他服务设施用地 | 业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地 | 0904其他商业服务业用地 | 指除以上之外的商业服务业用地,包括以观光娱乐为目的的直升机(略) | 商服(略) | ||||
R12、R22、R32中的商业金融用地 |
表格 14各用途用地细类基准地价参照水平说明表
用途 | 《土地利用现状分类》(GB/T(略) | 《城市用(略)(GB501(略)) | 国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行) | 参照地价水平 | ||||
编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | |||
工矿用地 | 06(略) | 指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地 | M1(略) | 对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地 | 1001工业用地 | (略)一类工业用地 | 指对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患,布局无特殊控制要求的工业用地 | 工业基价 |
M2二类工业用地 | 对居住和公共(略) | (略)二类工业用地 | 指对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患,不可布局于居住区和公共设施集中区内的工业用地 | |||||
M3三类工业用地 | 对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地 | (略)三类工业用地 | 指对居住(略),布局有防护(略) | |||||
0602采矿用地 | 指采矿、采石、采砂(沙)场,砖瓦窑等地面生产用地,排土(石)及尾(略) | H5(略) | 采矿、采石(略) | 1002采矿用地 | 指采矿、采石、采砂(沙)场,砖瓦窑等地面生产用地及排土(石)、尾矿堆放用地 | 工业基价80% | ||
1003盐田 | 指用于盐业生产的用地,包括晒盐场所、**及附属设施用地 | 工业基价 | ||||||
仓储用地 | 0604仓储用地 | 指用于物资储备、中转的场所用地,包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等 | W1、W2、W3一类、二类、三类物流仓储用地 | 商业性质物流仓储用地 | 1101物流仓储用地 | (略)一类、(略)二类、(略)三类物流仓储用地 | 物流仓储用地 | 工业基价 |
工业性质物流仓储用地 | ||||||||
1102储备库用地 | 指国家和省级的(略) | 工业基价 | ||||||
居住用地 | 0701城镇住宅用地 | 指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地。不含配套的商业服务设施等用地 | R1、R2、R(略)(一、二、三类居(略)) | 住宅和相应服务设施的用地。包括:住宅建筑用地(略),及居住区内城市支路以下的道路、停车场及其社区附属绿地、幼托、文化体育设施、社区卫生服务站、公用设施等用地,但不包括中小学用地及商业金融设施用地 | 0701城镇住宅用地 | (略)一类城镇住宅用地 | 指配套设施齐全、环境良好,以三层及以下住宅为主的住宅建筑用地及其附属道路、附属绿地、停车场等用地 | 住宅基价 |
(略)二类城镇住宅用地 | 指配套(略),以四层及以上住宅为主的住宅建筑用地及其附属道路、附属绿地、停车场等用地 | |||||||
(略)三类城镇住宅用地 | 指配套设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋(略),包括危房、棚户区、临时住宅等用地 | |||||||
070(略) | 指为城镇居(略),(略)型超市等用地,以及老年人日间照料中心(托老所)等社区养(略),不包括中小学、幼儿园用地 |
表格 15各用途用地细类基准地价参照水平说明表
用途 | 《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017) | 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011) | 国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行) | 参照地价水平 | |||
编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | ||
0904宗教用地 | 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自由地 | A9宗教设施用地 | 宗教活动场所用地 | 1503宗教用地 | 指宗(略) | 住宅基价80% | |
0906风景名胜设施用地 | 指风(略)(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等)的管理机构,以及旅游服务设施的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类 | A7文物古迹用地 | 具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地 | 1504文物古迹用地 | 指具有保护价值的(略)包括已(略) | 工业基价120% | |
0903监教场所用地 | 指用于监(略) | H42安保用地 | 监狱、拘留(略),不包括**局用地 | 1505监教场所用地 | 指监狱、看守所、劳改场、戒毒所等用地范围内的建设用地,不包括**局等行政办公设施用地 | 工业基价120% | |
0905殡葬用地(经营性) | 指陵园、墓地、殡葬场所用地 | H3区域公用设施用地 | 区域公用设施用地中的殡葬设施用地 | 1506殡葬用地 | 指殡仪馆、(略) | 商业基价 | |
0905殡葬用地(公益性) | 指陵园、墓地、殡葬场所用地 | H3区域公用设(略) | 区域公用设施用地中的殡葬设施用地 | ||||
1507(略) | 指除以上之外的特殊建设用地,包括边境口岸和自然保护地等的管理与服务设施用地 | 工业基价120% |
表格 16各用途(略)
用途 | 《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017) | 《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB(略) | 国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行) | 参照地价水平 | ||||
编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | 编码名称 | 含义 | |||
交通运输用地 | 1001铁路用地 | 指用于铁道线路及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地 | H21铁路用地 | 铁路编组站、线路等用地 | 1201铁路用地 | 指铁路编组站、轨道线路(含城际轨道)等用地,不包括铁路客货运站等交通场站用地 | 工业(略) | |
1003公路用地 | 指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地 | H22公路用地 | 高速公路、国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地 | 1202公路用地 | 指国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地,不包括(略),发挥城镇内部道路功能的路段,以及公路长途客货运站等交通场站用地 | 工业(略) | ||
1007机场用地 | 指用于民用机场,军民合用机场的用地 | H24机场用地 | 民用及军民合用的机场用地,包括飞行区、航站区等用地 | 12(略) | 指民用及军民合用的机场用地,包括飞行区、(略),不包括净空控制范围内的其他用地 | 工业基价80% | ||
1008港(略) | 指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地,不包括常水位以下部分 | 1204港口码头用地 | 指海港和河港的(略),包括用于堆场、货运码头及其他港口设施的用地,不包括港口客运码头等交通场站用地 | 工业基价80% | ||||
1009管道运输用地 | 指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地 | H25管道运输用地 | 运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地 | 1205管道运输用地 | 指运输矿石、石油和天然气等地面管道运输用地,地下管道运输规定的地面控制范围内的用地应按其地面实际用途归类 | 工业基价80% | ||
1002轨道交通用地 | 指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地,以及场站的用地 | S2城市轨道交通 | 独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地 | 1206(略) | 指独立占地的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地 | 工业基价80% | ||
1004城镇村道路用地 | 指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树的用地,包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道,及其交叉口等 | S1(略) | 快速路、主(略),包括其交叉路口用地,不包括居住用地、工业用地等内部配建的道路用地 | 1207城镇道路用地 | 指快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道等用地,包括其交叉口用地 | 工业基价80% | ||
1005(略) | 指用于城镇、村(略),包括公交(略)车场(含设有充电桩的停车场)、停车楼、教练场等用地,不包括交通指挥中心、交通队用地 | S3综合交通枢(略) | 铁路客货运站(略)附属用地 | 1208交通服务场站用地 | (略)对外交通场站用地 | 指铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头及其附属设施用地 | 工业基价80% | |
S41公共交通场站用地 | 城市轨道交通车辆基地及附属设施,公共汽(电)车首末站、停车场(库)、保养场(略),以及轮渡、缆车(略) | (略)公共交通场站用地 | 指城市轨道交通车辆基地及附属设施,公共汽(电)车首末站、停车场(库)、保养场,出租汽车场站设施等用地,以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地 | |||||
S42社会停车场用地 | 独立地段的公共停车场和停车库用地,不包括其他各类用地配建的停车场和停车库用地 | (略)社会停车场用地 | 指独立(略)(含设有充电桩的社会停车场),不包括其他建设用地配建的停车场和停车库用地 | 商业基价30% | ||||
1209其他交通设施用地 | 指除以上之外的(略),包括教练场等用地 | 工业(略) |
表格 17**县(略)
标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |||
修正说明 | ||||||||
影响因素 | ||||||||
区域因素 | 商业繁华度 | 距商服中心距离 | I级 | ≤200米 | 大于200,小于等于300米 | 大于300,小于等于500米 | 大于500,小于等于700米 | >700米 |
Ⅱ级 | ≤400米 | 大于400,小于等于800米 | 大于800,小于等于1200米 | 大于1200,小于等于1400米 | >1400米 | |||
III级 | ≤600米 | 大于600,小于等于1000米 | 大于1000,小于等于1500米 | 大于1500,小于等于3000米 | >3000米 | |||
商业聚集规模 | 聚集程度高 | 聚集程度较高 | 聚集程度一般 | 聚集程度较劣 | 零散 | |||
交通条件 | 道路通达度 | 临混合型主干道 | 临生活型主干道 | 临混(略) | 临生活型次干道 | 临支路 | ||
距汽车站距离 | 大于0,小于等于500米 | 大于500,小于等于800米 | 大于800,小于等于1200米 | 大于1200,小于等于1500米 | >1(略) | |||
距公交站点距离 | 大于0,小于等于100米 | 大于100,小于等于200米 | 大于200,小于等于400米 | 大于400,小于等于600米 | >600米 | |||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 商业 | 商业、办公 | 商住混合分布 | 住宅为主 | 工业为主 | ||
基础设施状况 | 供电状况 | 供电设施齐备,保障度高 | 供电设施齐备,保障度较高 | 供电设施不齐备,有一定保障 | 有部分供电设施布局,保障度不高 | 无设施 | ||
供水状况 | 供水设施齐备,保障度高 | 供水设施齐备,保障度较高 | 供水设施不齐备,有一定保障 | 有部分供水设施布局,保障度不高 | 无设施 | |||
个别因素 | 宗地形状 | 形状规则 | 形状较规则 | 一般 | 形状(略) | 形状不规则 | ||
宗地面积 | / | / | 面积适中,对利(略) | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 | |||
地形状况 | 地形平坦,利于开发 | 地形较平坦,较利于开发 | 有一(略),对土地利用无不良影响 | 地形坡度较小,对土地开发利用有一定影响 | 地形坡度较大,对土地开发利用产生严重影响 | |||
工程地质 | 地层稳定,地质(略),无不良地质现象 | 地层较稳定,承载力较强,无不良地质现象 | 无不良地质现象,需稍作处理 | 有不(略),但无需特殊处理 | 有不良地质状况,并需特殊处理 | |||
洪水淹没 | 无洪涝灾害 | 无洪水淹没 | 基本(略) | 50年一遇洪水淹没区 | 20年一遇洪水淹没区 |
表格 18**县中心城区I级商服用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 距商服中心距离 | 3.35% | 1.68% | 0 | -1.91% | -3.81% |
商业聚集规模 | 2.87% | 1.44% | 0 | -1.64% | -3.27% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 2.39% | 1.20% | 0 | -1.36% | -2.72% | |
距汽车站距离 | 1.44% | 0.72% | 0 | -0.82% | -1.63% | ||
距公交站点距离 | 1.44% | 0.72% | 0 | -0.82% | -1.63% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 2.15% | 1.08% | 0 | -1.23% | -2.45% | |
基础(略) | 供电状况 | 1.44% | 0.72% | 0 | -0.82% | -1.63% | |
供水状况 | 1.68% | 0.84% | 0 | -0.96% | -1.91% | ||
个别因素 | 宗地形状 | 1.68% | 0.84% | 0 | -0.96% | -1.91% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.96% | -1.91% | ||
地形状况 | 1.44% | 0.72% | 0 | -0.82% | -1.63% | ||
工程地质 | 1.20% | 0.60% | 0 | -0.68% | -1.36% | ||
洪水淹没 | 1.20% | 0.60% | 0 | -0.68% | -1.36% |
表格19**县中心城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 距商服中心距离 | 3.51% | 1.76% | 0 | -2.02% | -4.04% |
商业聚集规模 | 3.01% | 1.51% | 0 | -1.73% | -3.46% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 2.51% | 1.26% | 0 | -1.45% | -2.89% | |
距汽车站距离 | 1.50% | 0.75% | 0 | -0.87% | -1.73% | ||
距公(略) | 1.50% | 0.75% | 0 | -0.87% | -1.73% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 2.26% | 1.13% | 0 | -1.30% | -2.60% | |
基础设施状况 | 供电状况 | 1.50% | 0.75% | 0 | -0.87% | -1.73% | |
供水状况 | 1.75% | 0.88% | 0 | -1.01% | -2.02% | ||
个别因素 | 宗地形状 | 1.75% | 0.88% | 0 | -1.01% | -2.02% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -1.01% | -2.02% | ||
地形状况 | 1.50% | 0.75% | 0 | -0.87% | -1.73% | ||
工程地质 | 1.25% | 0.63% | 0 | -0.72% | -1.44% | ||
洪水淹没 | 1.25% | 0.63% | 0 | -0.72% | -1.44% |
表格 20**县中心城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 距商服中心距离 | 3.27% | 1.64% | 0 | -1.80% | -3.60% |
商业聚集规模 | 2.80% | 1.40% | 0 | -1.55% | -3.09% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 2.34% | 1.17% | 0 | -1.29% | -2.57% | |
距汽车站距离 | 1.40% | 0.70% | 0 | -0.77% | -1.54% | ||
距公交站点距离 | 1.40% | 0.70% | 0 | -0.77% | -1.54% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 2.10% | 1.05% | 0 | -1.16% | -2.32% | |
基础设施状况 | 供电状况 | 1.40% | 0.70% | 0 | -0.77% | -1.54% | |
供水状况 | 1.63% | 0.82% | 0 | -0.90% | -1.80% | ||
个别因素 | 宗地形状 | 1.63% | 0.82% | 0 | -0.90% | -1.80% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.90% | -1.80% | ||
地形状况 | 1.40% | 0.70% | 0 | -0.77% | -1.54% | ||
工程地质 | 1.17% | 0.59% | 0 | -0.65% | -1.29% | ||
洪水淹没 | 1.17% | 0.59% | 0 | -0.65% | -1.29% |
表格21**县中心城区住宅用地影响因素说明表
标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |||
修正说明 | ||||||||
影响因素 | ||||||||
区域因素 | 商业繁荣度 | 距商服中心距离 | I级 | ≤200米 | 大于200,小于等于300米 | 大于300,小于等于500米 | 大于500,小于等于700米 | >700米 |
Ⅱ级 | ≤400米 | 大于400,小于(略) | 大于800,小于等于1200米 | 大于(略),小于等于1400米 | >1400米 | |||
III级 | ≤600米 | 大于600,小于等于1000米 | 大于1000,小于等于1500米 | 大于1500,小于等于3000米 | >3000米 | |||
距农贸市场距离 | ≤200米 | 大于200,小于等于300米 | 大于300,小于等于500米 | 大于500,小于等于700米 | >700米 | |||
交通条件 | 道路通达度 | 临混(略) | 临生活型主干道 | 临混合型次干道 | 临生活型次干道 | 临支路 | ||
距公交站点距离 | 大于0,小于等于100米 | 大于100,小于等于200米 | 大于200,小于等于400米 | 大于400,小于等于600米 | >600米 | |||
规划条件 | 周边(略) | 住宅 | 住宅为主,有少量商业分布 | 商、住混合分布 | 商业为主 | 工业为主 | ||
环境条件 | 环境质量优劣度 | 环境质量好 | 环境质量较好 | 环境质量一般 | 有噪音、粉尘污染或空气异味污染 | 噪音、粉尘污染或空气异味污染较明显 | ||
公用设施条件 | 学校、医院等公用服务设施完备度 | 各类公用(略),能很好满足居民生活 | 公用服务设施较齐全,能较好满足居民生活 | 公用服务设施基本齐全,基本(略) | 公用服务设施不够齐全,对居民生活有一定影响 | 仅有(略) | ||
个别因素 | 宗地形状 | 形状规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用影响小 | 形状不规则,对利用有一定影响 | 形状不规则,严重影响土地利用 | ||
宗地面积 | / | / | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 | |||
地形状况 | 地势高且平坦,利于观景 | 有一定起伏利于造景 | 地势平坦 | 地势低,较平坦 | 起伏过大,影响利用 | |||
工程地质 | 地层稳定,地质承载力强,无不良地质现象 | 地层较稳定,承载力较强,无不良地质现象 | 无不良地质现象,需稍作处理 | 有不(略),但无(略) | 有不良地质状况,并需特殊处理 | |||
洪水淹没 | 无洪涝灾害 | 无洪水淹没 | 基本无洪水淹没 | 50年一遇洪水淹没区 | 20年一遇洪水淹没区 |
表格22**县中心城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁荣度 | 距商(略) | 2.19% | 1.10% | 0 | -1.14% | -2.28% |
距农贸市场距离 | 2.02% | 1.01% | 0 | -1.05% | -2.10% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 1.52% | 0.76% | 0 | -0.79% | -1.58% | |
距公交站点距离 | 1.35% | 0.67% | 0 | -0.70% | -1.40% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 1.35% | 0.67% | 0 | -0.70% | -1.40% | |
环境质量 | 环境质量优劣度 | 1.35% | 0.67% | 0 | -0.70% | -1.40% | |
公用设施条件 | 学校、医院等公用服务设施完备度 | 2.19% | 1.10% | 0 | -1.14% | -2.28% | |
个别因素 | 宗地形状 | 1.01% | 0.51% | 0 | -0.53% | -1.05% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.61% | -1.23% | ||
地形状况 | 1.01% | 0.51% | 0 | -0.53% | -1.05% | ||
工程地质 | 0.84% | 0.42% | 0 | -0.44% | -0.88% | ||
洪水淹没 | 0.84% | 0.42% | 0 | -0.44% | -0.88% |
表格23(略)
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁荣度 | 距商服中心距离 | 2.58% | 1.29% | 0 | -1.33% | -2.67% |
距农贸市场距离 | 2.38% | 1.19% | 0 | -1.23% | -2.46% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 1.78% | 0.89% | 0 | -0.93% | -1.85% | |
距公交站点距离 | 1.58% | 0.79% | 0 | -0.82% | -1.64% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 1.58% | 0.79% | 0 | -0.82% | -1.64% | |
环境质量 | 环境质量优劣度 | 1.58% | 0.79% | 0 | -0.82% | -1.64% | |
公用设施条件 | 学校、医院等公用服务设施完备度 | 2.58% | 1.29% | 0 | -1.33% | -2.67% | |
个别因素 | 宗地形状 | 1.19% | 0.59% | 0 | -0.62% | -1.23% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.72% | -1.44% | ||
地形状况 | 1.19% | 0.59% | 0 | -0.62% | -1.23% | ||
工程地质 | 0.99% | 0.50% | 0 | -0.51% | -1.03% | ||
洪水淹没 | 0.99% | 0.50% | 0 | -0.51% | -1.03% |
表格 24**县中心城区III级住宅用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁荣度 | 距商服中心距离 | 2.56% | 1.28% | 0 | -1.47% | -2.93% |
距农贸市场距离 | 2.36% | 1.18% | 0 | -1.35% | -2.70% | ||
交通条件 | 道路通达度 | 1.77% | 0.89% | 0 | -1.02% | -2.03% | |
距公交站点距离 | 1.57% | 0.79% | 0 | -0.90% | -1.80% | ||
规划条件 | 周边土地利用类型 | 1.57% | 0.79% | 0 | -0.90% | -1.80% | |
环境质量 | 环境质量优劣度 | 1.57% | 0.79% | 0 | -0.90% | -1.80% | |
公用(略) | 学校、医院等公用服务设施完备度 | 2.56% | 1.28% | 0 | -1.47% | -2.93% | |
个别因素 | 宗地形状 | 1.18% | 0.59% | 0 | -0.68% | -1.35% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.79% | -1.58% | ||
地形状况 | 1.18% | 0.59% | 0 | -0.68% | -1.35% | ||
工程地质 | 0.98% | 0.49% | 0 | -0.56% | -1.13% | ||
洪水淹没 | 0.98% | 0.49% | 0 | -0.56% | -1.13% |
表格 25**县中心城区工业用地宗地地价区位修正因素说明表
标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | ||
修正说明 | |||||||
影响因素 | |||||||
区域因素 | 产业集聚度 | 产业(略) | 工业区,产业(略) | 工业区,产业联系较紧密 | 工业区,产业有一定联系 | 工业区,产业无联系 | 独立工业点 |
交通条件 | 道路通达度 | 道路通达度 | 临混合型主干道 | 临生活型主干道 | 临混合型次干道 | 临生活型次干道 | |
距货运站(或高(略))距离 | ≤500米 | 大于500,小于等于800米 | 大于800,小于等于1200米 | 大于(略),小于等于1500米 | >1500米 | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 供电设施齐备,保障度高 | 供电设施齐备,保障度较高 | 供电设施不齐备,有一定保障 | 有部(略),保障度不高 | 无设施 | |
供水状况 | 供水设施齐备,保障度高 | 供水设施齐备,保障度较高 | 供水设施不齐备,有一定保障 | 有部分供水设施布局,保障度不高 | 无设施 | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 无污染,环境状况好 | 有轻微污染,影响不大 | 污染状况达标区 | 污染较大,有一定影响 | 污染源,有严重影响 | |
个别因素 | 宗地形状 | 形状规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用影响小 | 形状不规则,对利用有一定影响 | 形状不规则,严重影响土地利用 | |
宗地面积 | / | / | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 | ||
地形状况 | 地形平坦,利于开发 | 地形较平坦,较利于开发 | 有一定地形坡度,对土地利用无不良影响 | 地形坡度较小,对土地开发利用有一定影响 | 地形坡度较大,对土地开(略) | ||
工程地质条件 | 地层稳定,地质承载力强,无不良地质现象 | 地层较稳定,承载力较强,无不良地质现象 | 无不良地质现象,需稍作处理 | 有不良地质状况,但无需特殊处理 | 有不良地质状况,并需特殊处理 | ||
洪水淹没 | 无洪涝灾害 | 无洪水淹没 | 基本(略) | 50年一遇洪水淹没区 | 20年一遇洪水淹没区 |
表格 26**县中心城区Ⅱ级工业用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 产业集聚度 | 产业集聚规模 | 2.93% | 1.47% | 0 | -0.61% | -1.22% |
交通便捷度 | 道路通达度 | 2.41% | 1.21% | 0 | -0.51% | -1.01% | |
距货运站(或高速路口)距离 | 2.24% | 1.12% | 0 | -0.47% | -0.93% | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 1.21% | 0.61% | 0 | -0.25% | -0.50% | |
供水状况 | 1.72% | 0.86% | 0 | -0.36% | -0.72% | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 1.55% | 0.78% | 0 | -0.33% | -0.65% | |
个别因素 | 宗地形状 | 1.38% | 0.69% | 0 | -0.29% | -0.58% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.22% | -0.43% | ||
地形状况 | 0.86% | 0.43% | 0 | -0.18% | -0.36% | ||
工程地质条件 | 1.03% | 0.52% | 0 | -0.22% | -0.43% | ||
洪水淹没 | 0.86% | 0.43% | 0 | -0.18% | -0.36% |
表格 27*(略)
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 产业集聚度 | 产业集聚规模 | 1.34% | 0.67% | 0 | -0.55% | -1.10% |
交通便捷度 | 道路通达度 | 1.10% | 0.55% | 0 | -0.46% | -0.91% | |
距货运站(或高速路口)距离 | 1.02% | 0.51% | 0 | -0.42% | -0.84% | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 0.55% | 0.28% | 0 | -0.23% | -0.45% | |
供水状况 | 0.79% | 0.40% | 0 | -0.33% | -0.65% | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 0.71% | 0.36% | 0 | -0.29% | -0.58% | |
个别因素 | 宗地形状 | 0.63% | 0.32% | 0 | -0.26% | -0.52% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.20% | -0.39% | ||
地形状况 | 0.39% | 0.20% | 0 | -0.16% | -0.32% | ||
工程(略) | 0.47% | 0.24% | 0 | -0.20% | -0.39% | ||
洪水淹没 | 0.39% | 0.20% | 0 | -0.16% | -0.32% |
表1**县中心城区公共管理与公共服务设施用地宗地地价区位修正因素说明表
标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | ||
修正说明 | |||||||
影响因素 | |||||||
区域因素 | 商业繁华度 | 商业聚集规模 | 聚集程度高 | 聚集程度较高 | 聚集程度一般 | 聚集程度较劣 | 零散 |
交通条件 | 道路通达度 | 临混合型主干道 | 临生活型主干道 | 临混合型次干道 | 临生活型次干道 | 临支路 | |
距汽车站(或高速路连接线)距离 | ≤500米 | 大于500,小于等于800米 | 大于800,小于等于1200米 | 大于1200,小于(略) | >1500米 | ||
基础(略) | 供电状况 | 供电(略),保障度高 | 供电设施齐备,保障度较高 | 供电设施不齐备,有一定保障 | 有部(略),保障度不高 | 无设施 | |
供水状况 | 供水设施齐备,保障度高 | 供水设施齐备,保障度较高 | 供水设施不齐备,有一定保障 | 有部分供水设施布局,保障度不高 | 无设施 | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 无污染,环境状况好 | 有轻微污染,影响不大 | 污染状况达标区 | 污染较大,有一定影响 | 污染源,有严重影响 | |
个别因素 | 宗地形状 | 形状规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状较规则,对利用影响小 | 形状不规则,对利(略) | 形状不规则,严重影响土地利用 | |
宗地面积 | 面积适宜,有利于利用布局 | 面积适合,较有利于利用 | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 | ||
地形状况 | / | / | 有一定地形坡度,对土地利用无不良影响 | 地形坡度较小,对土地开发利用有一定影响 | 地形坡度较大,对土地开(略) | ||
工程地质条件 | 地层稳定,地质承载力强,无不良地质现象 | 地层较稳定,承载力较强,无不良地质现象 | 无不良地质现象,需稍作处理 | 有不良地质状况,但无需特殊处理 | 有不(略),并需(略) | ||
洪水淹没 | 无洪涝灾害 | 无洪水淹没 | 基本无洪水淹没 | 50年一遇洪水淹没区 | 20年一遇(略) |
表格 28**县中心城区级公共管理与公(略)
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 商业(略) | 1.91% | 0.96% | 0 | -0.92% | -1.83% |
交通便捷度 | 道路通达度 | 1.33% | 0.67% | 0 | -0.64% | -1.28% | |
距汽车站(或高速路口)距离 | 1.05% | 0.53% | 0 | -0.51% | -1.01% | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 0.67% | 0.34% | 0 | -0.32% | -0.64% | |
供水状况 | 0.86% | 0.43% | 0 | -0.42% | -0.83% | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 0.86% | 0.43% | 0 | -0.42% | -0.83% | |
个别因素 | 宗地形状 | 0.76% | 0.38% | 0 | -0.37% | -0.73% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.28% | -0.55% | ||
地形状况 | 0.48% | 0.24% | 0 | -0.23% | -0.46% | ||
工程地质条件 | 0.57% | 0.29% | 0 | -0.28% | -0.55% | ||
洪水淹没 | 0.48% | 0.24% | 0 | -0.23% | -0.46% |
表格29**(略)表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 商业聚集规模 | 1.96% | 0.98% | 0 | -0.99% | -1.97% |
交通便捷度 | 道路通达度 | 1.37% | 0.69% | 0 | -0.69% | -1.38% | |
距汽车站(或高速路口)距离 | 1.08% | 0.54% | 0 | -0.54% | -1.08% | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 0.68% | 0.34% | 0 | -0.35% | -0.69% | |
供水状况 | 0.88% | 0.44% | 0 | -0.44% | -0.88% | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 0.88% | 0.44% | 0 | -0.44% | -0.88% | |
个别因素 | 宗地形状 | 0.78% | 0.39% | 0 | -0.40% | -0.79% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.30% | -0.59% | ||
地形状况 | 0.49% | 0.25% | 0 | -0.25% | -0.49% | ||
工程地质条件 | 0.59% | 0.30% | 0 | -0.30% | -0.59% | ||
洪水淹没 | 0.49% | 0.25% | 0 | -0.25% | -0.49% |
表格30**县中心城区III级公共管理与公共服务设施用地基准地价修正系数表
影响因素 | 影响因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | |
区域因素 | 商业繁华度 | 商业(略) | 2.17% | 1.09% | 0 | -1.05% | -2.09% |
交通便捷度 | 道路通达度 | 1.52% | 0.76% | 0 | -0.74% | -1.47% | |
距汽车站(或高速路口)距离 | 1.19% | 0.60% | 0 | -0.58% | -1.15% | ||
基础设施条件 | 供电状况 | 0.76% | 0.38% | 0 | -0.37% | -0.73% | |
供水状况 | 0.98% | 0.49% | 0 | -0.47% | -0.94% | ||
环境质量优劣度 | 污染状况 | 0.98% | 0.49% | 0 | -0.47% | -0.94% | |
个别因素 | 宗地形状 | 0.87% | 0.44% | 0 | -0.42% | -0.84% | |
宗地面积 | / | / | 0 | -0.32% | -0.63% | ||
地形状况 | 0.54% | 0.27% | 0 | -0.26% | -0.52% | ||
工程地质条件 | 0.65% | 0.33% | 0 | -0.32% | -0.63% | ||
洪水淹没 | 0.54% | 0.27% | 0 | -0.26% | -0.52% |
表格 31乡镇基准地价影响因素及修正系数说明表(商业用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
商业用地 | 商业繁荣度 | 距商服中心距离 | ≤200米 | 200,400)米 | 400,800)米 | 80(略))米 | ≥1000米 |
交通条件 | 交通状况 | 交通方便 | 交通较方便 | 一般 | 交通较不方便 | 交通不方便 | |
商业(略) | 商业种类 | 大型商业设施或(略) | 集贸市场、农贸市场 | 小商品、零售 | 零星门面 | 无门面 | |
宗地条件 | 临街状况 | 十字路口 | 二面临街 | 一面临街 | 一面临巷道 | 不临街 | |
宗地形状 | 形状规则,且长边临街 | 形状规则,短边临街 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状不规则,对利(略) | 形状不规则,严重(略) | ||
宗地面积 | 面积适宜,有利于利用布局 | 面积适合,较有利于利用 | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利(略) | 面积偏大(小),严重影响土地利用 |
表格 32乡镇基准地价影响因素及修正系数说明表(住宅用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
住宅用地 | 交通条件 | 交通便利度 | 交通方便 | 交通较方便 | 一般 | 交通较不方便 | 交通不方便 |
商业繁荣度 | 距商服中心距离 | ≤200米 | 20(略))米 | 400,800)米 | 800,1000)米 | ≥1000米 | |
距农贸市场距离 | ≤200米 | [200,400)米 | [400,800)米 | [800,1000)米 | ≥1000米 | ||
基础设施 | 基础设施完善度 | 设施齐备,保障度高 | 设施齐备,保障度较高 | 设施不齐备,有一定保障 | 设施布局,保障度不高 | 无设施 | |
宗地条件 | 临街状况 | 十字路口 | 二面临街 | 一面临街 | 一面临巷道 | 不临街 | |
宗地形状 | 形状规则,且长边临街 | 形状规则,短边临街 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状不规则,对利用有一定影响 | 形状不规则,严重影响土地利用 | ||
宗地面积 | 面积适宜,有利于利用布局 | 面积适合,较有利于利用 | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 |
表格 33乡镇基准地价影响因素及修正系数说明表(工业用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
工业用地 | 交通条件 | 道路宽度 | >20米 | 15-20米 | 10-15米 | 5-10米 | <5米 |
交通便利度 | 交通方便 | 交通较方便 | 一般 | 交通较不方便 | 交通不方便 | ||
基础设施 | 供电状况 | 供电设施齐备,保障度高 | 供电设施齐备,保障度较高 | 供电设施不齐备,有一定保障 | 有部分供电设施布局,保障度不高 | 无设施 | |
供水状况 | 供水设施齐备,保障度高 | 供水设施齐备,保障度较高 | 供水(略),有一定保障 | 有部(略),保障度不高 | 无设施 | ||
排水状况 | 排水通 畅、不浸 水 | 通畅、年 浸水2-3 次 | 偶尔堵 塞、年浸 水2-3次 | 偶尔堵塞、年浸水4-7 次 | 无排水 | ||
产业(略) | 产业集聚规模 | 行业聚集规模高 | 已形成一定规模 | 规模一般 | 零散、不方便 | 个别工业、困难 | |
规划限制 | 土地利用限制 | 政府支持产业 | 无限制产业 | 对部分工业有限制 | 对大多数工业有限制 | 不允许布置工业 | |
宗地条件 | 宗地形状 | 形状规则,且长边临街 | 形状规则,短边临街 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状不规则,对利(略) | 形状不规则,严重影响土地利用 | |
宗地面积 | 面积适宜,有利于利用布局 | 面积适合,较有(略) | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 |
表格 34乡镇(略)(公共管理与公共服务设施用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
公共管理与公共服务设施用地 | 交通条件 | 道路宽度 | >20米 | 15(略) | 10-15米 | 5-10米 | <5米 |
交通便利度 | 交通方便 | 交通较方便 | 一般 | 交通较不方便 | 交通不方便 | ||
基础设施 | 供电状况 | 供电设施齐备,保障度高 | 供电设施齐备,保障度较高 | 供电(略),有一定保障 | 有部(略),保障度不高 | 无设施 | |
供水状况 | 供水设施齐备,保障度高 | 供水设施齐备,保障度较高 | 供水设施不齐备,有一定保障 | 有部分供水设施布局,保障度不高 | 无设施 | ||
排水状况 | 排水通畅、不浸水 | 通畅、年浸水2-3次 | 偶尔堵塞、年浸水2-3次 | 偶尔堵塞、年浸水4-7次 | 无排水 | ||
商业聚集度 | 商业集聚规模 | 聚集规模高 | 聚集规模较高 | 规模一般 | 聚集规模较低 | 聚集规模低 | |
规划限制 | 土地利用限制 | 政府支持产业 | 无限制产业 | 对部分有限制 | 对大多数有限制 | 不允许布置 | |
宗地条件 | 宗地形状 | 形状规则,且长边临街 | 形状规则,短边临街 | 形状较规则,对利用无影响 | 形状不规则,对利用有一定影响 | 形状不规则,严重(略) | |
宗地面积 | 面积适宜,有利(略) | 面积适合,较有(略) | 面积适中,对利用无影响 | 面积偏大(小),对利用有一定影响 | 面积偏大(小),严重影响土地利用 |
表格 35乡镇基准地价影响因素及修正系数表(商业用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
商业用地 | 商业繁荣度 | 距商(略) | 8.06% | 4.03% | 0.00% | -3.61% | -7.21% |
交通条件 | 交通状况 | 5.38% | 2.69% | 0.00% | -2.41% | -4.81% | |
商业聚集类型 | 商业种类 | 2.69% | 1.35% | 0.00% | -1.20% | -2.40% | |
宗地条件 | 临街状况 | 0.90% | 0.45% | 0.00% | -0.40% | -0.80% | |
宗地形状 | 0.54% | 0.27% | 0.00% | -0.24% | -0.48% | ||
宗地面积 | 0.36% | 0.18% | 0.00% | -0.16% | -0.32% |
表格 36乡镇基准地价影响因素及修正系数表(住宅用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
住宅用地 | 交通条件 | 交通便利度 | 6.43% | 3.22% | 0.00% | -2.75% | -5.49% |
商业繁荣度 | 距商服中心距离 | 4.59% | 2.30% | 0.00% | -1.96% | -3.92% | |
距农贸市场距离 | 1.84% | 0.92% | 0.00% | -0.79% | -1.57% | ||
基础设施 | 基础设施完善度 | 2.76% | 1.38% | 0.00% | -1.18% | -2.35% | |
宗地条件 | 临街状况 | 0.92% | 0.46% | 0.00% | -0.39% | -0.78% | |
宗地形状 | 0.92% | 0.46% | 0.00% | -0.39% | -0.78% | ||
宗地面积 | 0.92% | 0.46% | 0.00% | -0.39% | -0.78% |
表格 37乡镇基准地价影响因素及修正系数表(工业用地)
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
工业用地 | 交通条件 | 道路宽度 | 2.51% | 1.26% | 0.00% | -1.11% | -2.21% |
交通便利度 | 4.18% | 2.09% | 0.00% | -1.85% | -3.69% | ||
基础设施 | 供电保障度 | 1.67% | 0.84% | 0.00% | -0.74% | -1.48% | |
供水保证度 | 1.67% | 0.84% | 0.00% | -0.74% | -1.48% | ||
排水状况 | 0.84% | 0.42% | 0.00% | -0.37% | -0.74% | ||
产业集聚规模 | 产业集聚规模 | 1.67% | 0.84% | 0.00% | -0.74% | -1.48% | |
规划限制 | 土地利用限制 | 2.51% | 1.26% | 0.00% | -1.11% | -2.21% | |
宗地条件 | 宗地形状 | 0.84% | 0.42% | 0.00% | -0.37% | -0.74% | |
宗地面积 | 0.84% | 0.42% | 0.00% | -0.37% | -0.74% |
表格 38乡镇基准地价影响因素及修正系数表(公共管(略))
用途 | 因素 | 因子 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
公共管理与公共服务设施用地 | 交通条件 | 道路宽度 | 1.41% | 0.71% | 0.00% | -0.81% | -1.61% |
交通便利度 | 0.70% | 0.35% | 0.00% | -0.41% | -0.81% | ||
基础设施 | 供电保障度 | 1.27% | 0.64% | 0.00% | -0.73% | -1.45% | |
供水保证度 | 1.27% | 0.64% | 0.00% | -0.73% | -1.45% | ||
排水状况 | 0.99% | 0.50% | 0.00% | -0.57% | -1.13% | ||
商业聚集度 | 商业集聚规模 | 5.63% | 2.82% | 0.00% | -3.22% | -6.44% | |
规划限制 | 土地利用限制 | 2.11% | 1.06% | 0.00% | -1.21% | -2.42% | |
宗地条件 | 宗地形状 | 0.42% | 0.21% | 0.00% | -0.24% | -0.48% | |
宗地面积 | 0.28% | 0.14% | 0.00% | -0.16% | -0.32% |
(五)利用基准地价评估宗地价格说明
1、(略)
根据《城镇土地估价规程》,利用级别或区域基准地价评估宗地地价时,基准地价修正系数法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价修正系数,对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正,估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下
式中:(略)
D—土地开发程度差异修正值
2、运用(略)
确定宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;
分析宗地的地(略),编制宗地地价影响因素条件说明表;
依据宗地地(略),确定宗地地(略)
进行土地使用年期、估价期日、用途、容积率等其他修正;
计算宗地地价。
附件:(略)
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