****花园物业服务企业紧急公开选聘的公告
蜀业委发(2022)30号
蜀都花园全体业主:
****(以下简称“招商物业”)以本小区消防系统瘫痪未能修复为由提出解除合同,并已向本小区全体业主公告将于2023年1月10日正式退场事宜,经过业委会近期与招商物业多次沟通协商,还是无法挽留其继续为全体业主服务。
考虑到招商物业即将离场,在时间紧、任务重的情况下,为了尽快在招商退场之前完成新物业服务企业公开选聘工作,确保小区有一个良好的生活环境,业委会拟紧急启动物业服务企业公开选聘工作。对于上述事项,业委会已主动向**市****交通运输局、****政府****办事处、**市**区****社区居民委员会等有关部门进行了沟通与汇报,并听取了有关部门的指导与建议。
本次物业服务企业公开选聘工作将在物业服务费保持不变的情况下,委托一家具有法定资质的招标代理机构进行公开招标,并将公开招标结果综合得分最高的前两名候选企业提交业主大会进行表决,由业主大会表决确定最终的中标企业,中标企业将作为本小区的物业服务企业,按照不低于最新**省地方标准《住宅物业服务等级规范》(DB5101/T 123—2021)所规定的三级服务质量水平(五级最高)为全体业主服务。
同时,为了更好地听取业主意见和建议,快速做好小区物业服务企业选聘工作,并确保物业服务企业的选聘得更符合广大业主的意愿以及保证小区未来的物业服务质量,****花园物业服务企业紧急公开选聘方案在此发布,欢迎广大业主持身份证、业主产权证以书面方式在5日内(截止于2022年12月04日17点30分)对公开选聘方案发表意见(或委托小区业主代表以书面形式代为发表意见);意见征集结束后,业委会将按照公开选聘方案正式开展物业服务企业公开选聘工作。
附件:****花园物业服务企业紧急公开选聘方案
特此公告!
****花园****委员会
2022年11月30日
抄报:**市****交通运输局、****政府****办事处、**市**区****社区居民委员会
附件:****花园物业服务企业紧急公开选聘方案(征求意见稿)****花园物业服务企业紧急公开选聘方案
(征求意见稿)
蜀业委发(2022)XX号
一、物业服务企业公开选聘方案
(一)选聘方式
公开招标。
(二)具体实施者
蜀****委员会。
(三)实施方案
1.实施过程
①****花园****委员会通过比选方式,委托具有相应资质的招标代理机构(对招标过程承担法定责任),邀请符合招标要求的物业服务企业(供应商)参加公开投标。
②拟参加本小区公开招标的物业服务企业应当按规定的时间、地点、方式报名并参加开标及评标。投标人不足三家的,不得开标。物业服务企业的实际控制人或中高级管理人员,同时也是招标工作人员、****委员会成员、评标委员会成员及其近亲属的,不得参与本次招标(接受业主的监督)。
③评标委员会在开标、评标现场依据评标办法对参加招标的投标企业进行打分,最终综合得分排名第一、第二的候选企业,提交业主大会表决中标资格顺序。
④如最终业主****一中标候选企业未在规定时间内与本小区签订物业服务合同,视为放弃本次中标资格,则向第二中标候选企业发出中标通知书。
⑤****花园****委员会按照本方案中的“物业服务合同的主要内容”条款与中标人签订《物业服务合同》。
2.投标保证金
200000元(人民币大写:贰拾万元整)。
3.评标委员会
评标委员会成员合计7名,由以下人员组成:
①物业专家(专家库抽选5名);
②业主委员会成员(业委会推选1名);
③小区在任业主代表(业主代表推选1名)。
评标委员会成员及其近亲属,同时是投标物业服务企业的实际控制人或中高级管理人员的,不得参与本次评标。
4.评标方法
综合评分法。
二、物业服务合同的主要内容
(一)物业服务费用
1.住宅物业服务费:1.5元/平方米/月;
2.商业物业服务费:3.0元/平方米/月;
3.业主产权地下车位物业服务费:50元/个/月;
4.供业主停放的路面车位物业服务费:暂定为150元/个/月。
(二)公共收益分成
1.小区公共收益内容项及收入分成比例如下:
收益事项 | 甲方分成比例 | 乙方分成比例 |
公共区域(地面)停车 | 7 | 3 |
公共区域场地(地面)对外租赁经营 | 7 | 3 |
中庭露天游泳池 | 7 | 3 |
网球场 | 7 | 3 |
公共区域广告(经甲方书面认可的楼内及室外范围) | 7 | 3 |
隐蔽空间(各栋属于全体业主共有的负1、负2层空间) | 3(第一个合同期) 5(续约期) | 7(第一个合同期) 5(续约期) |
全体业主所有的自行车库(非停放自行车用途时) | 7 | 3 |
2.属于全体业主所有的地面以上建筑由甲方单独管理,其租赁收入归本小区全体业主所有,用于本小区公共设施建设和维护。
3.本小区所有非业主个人所有的产权区域的公共收益,在收款时应全额划拨至甲乙双方共同监管的甲方账户。甲方收到款项后,根据与乙方签订的关于公共收益分享协议的内容,按月划拨给乙方。
(三)物业服务质量
1.按照不低于**省地方标准《住宅物业服务等级规范》(DB5101/T 123—2021)所规定的三级标准为本物业管理区域提供服务;
2.根据本小区的实际情况,部分物业服务项目的服务水平要求有所增强,详见本节第(四)条“物业服务事项”部分。
(四)物业服务事项
注:以下物业服务项目中标*的条款是根据本小区实际情况强化的服务要求,未特殊标记的是**省地方标准《住宅物业服务等级规范》(DB5101/T 123—2021)所规定的三级标准。
1.综合服务
项目 | 内容及要求 |
服务场所 | 1、****中心,至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电话、电脑、打印机、网络。 2、****中心公示物业服务人证照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、企业和项目负责人的信用信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准(每年统计1次)、共有部分经营情况、报修电话、三级投诉电话和需要公示的其他事项。有管务信息查询台。提供特约服务的,应公示服务项目、服务标准及收费标准。 3、在物业服务公共区域内张贴物业服务记录和需要公示的其他事项,采用互联网方式记录服务的,记录应具有可追溯性。 4、有管务公开栏及其他宣传栏,内容至少每季度更新1次。 5*、****中心工作时间至少10小时值班;安防控制室、小区大门、地下车库24小时值班;其它时间物业管理区域内有值班人员。 6*、公示有24小时服务电话(确保有人接听)。 |
人员 | 1.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2*.实行项目经理责任制,配备1名项目经理和1名经过培训取证的专职安全管理人员;项目负责人应按规定建立个人信用信息档案,按规定办理执业登记。项目经理应具有5年以上物业服务从业经验,具有2年以上的物业服务项目经理工作经历。 3.从业人员及项目负责人应纳入**市物业服务信用信息档案管理系统。 4*.****中心配备有专职客户管家,每人管理户数应不高于300户。如采用信息化管理手段,可适当扩大客户管家管理户数,但每人服务户数应不高于400户。 5.从业人员统一着装,佩戴标志,规范服务,语言文明,主动、热情。 6.项目负责人及安全管理员每年至少完成企业内部安全培训36学时,客服人员每年至少完成企业内部安全培训24学时。 |
合同 | 有双方签订规范的物业服务合同,合同权利义务关系及安全责任明确。 |
制度 | 1.有共用部位及共用设施设备维修养护、安全生产(含消防与安全防范)、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度及管理服务规程。 2.按照DB5101/T 69建立完整的安全生产制度体系,并在主管部门进行应急预案告知性备案。 3.有完整的人事管理制度、培训和考核制度。 4.有物业服务和安全管理工作记录(含有效电子数据记录)。 5.有便民服务指南内容的业主手册。 |
档案 | 1.有物业服务档案管理制度,有住户、房屋等基本档案内容,有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料,有门岗、报修、投诉等档案资料(含互联网电子档案资料)。 2.档案资料齐全、整洁、管理规范,查阅方便。 3.有档案管理人员,并设置有档案资料室。 4.建立小区基础信息数据库,与街道、社区实现数据共享。 |
标识 | 1.重点部位按相关要求设置有安全警示标志、消防标志、导向标志、指示标志及其他标志。 2.有小区门、楼栋、单元、楼层、户门标志。 3.有小区平面示意图。 4.有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标志。 5.标志完整、清晰、明显。 |
客户服务 | 1*.每半年公示物业服务合同履行情况。 2.重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务。 3.水、电急修20min内、其他报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施报修应在30min内告知;有报修、维修记录,维修回访率不低于50%。 4.业主或物业使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复;投诉回访率不低于80%。 5*.按照国家或地方标准要求每年组织1次物业服务客户满意度调查,对调查中业主反馈的问题制定整改措施,落实处理并回访。****服务区域公示,客户满意率不低于80%(第一个合同年度内的客户满意率不低于70%)。 6.实施宠物管理制度与措施,设置宠物管理标志,严格管理,有小区犬只档案。 7.出入口配置有便民服务推车,小区户数在1000户以内的推车配置数量不少于6辆;小区户数超过1000户的,1000户以上的部分按1辆/300户标准配置,不足300户按300户计算。 8.提供平板车借用服务。 9.宜投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 10.智能公共广播系统能播放广播与背景音乐。 11.公共卫生间能正常使用。 12.有无噪音无干扰氛围管理服务措施,工作人员夜间值守、巡逻时对讲机佩戴耳麦,工作过程中实行“说话轻、走路轻、操作轻”。 13.每年至少组织1次业主恳谈会,组织1次业主参观共用设施设备机房。 14.提供邮件代收服务。 15.法定节假日进行节日氛围营造。 |
专项委托服务管理 | 1.签订有专项服务委托合同,明确委托事项、服务质量和各方权利义务。 2.消防、电梯、水质检测、防雷检测、房屋检测等专业服务企业应符合相关行政主管部门的要求,操作人员应持有相应的职业资格证书。 3.专业服务****服务区域内应统一着装、佩戴标志。 4.对专项委托服务应有监督及评价机制,有监督评价记录。。 |
社区文化和安全建设 | 1.每年至少开展2次精神文明建设和安全宣传活动,内容包括科学防疫、消防安全、食品卫生、生活垃圾分类、房屋及其附属设施设备使用安全、环保及法律等。 2*.每年至少组织2次社区文化活动,活动充分兼顾老、中、青、幼多层次业主需求。 3.有志愿者服务组织,****社区关爱空巢老人、残障人士等便民利民志愿服务活动。 4.社区文化有活动计划、有记录、有总结,相关资料齐全。 |
2.共用部位及共用设施设备运行和维修养护
项目 | 内容及要求 | |
综合管理 | 1、按照相关规定实施承接查验。 2、建立共用设备设施安全管理制度及台账和重大危险源(或重点风险部位)台账,并实施管控行为。 3、按规范申请使用房屋专项维修资金,区分全体共用部分和部分共用部分维修使用申请,有紧急维修情形,按专项维修资金应急使用预案实施维修。共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,属于急修范围内的,应在30min内组织到场维修。 4、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。 5、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划,按计划进行设施设备保养。 6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验。 7、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。 8、设备机房 (1)每月清洁1次,机房整洁有序,室内无杂物。 (2)应有完善的防鼠措施,防鼠板、防鼠网、防鼠药物等应符合规范要求。 (3)在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具,确保完好有效。 (4)有环境要求的设备机房,温、湿度应在规定范围内。 (5)设施设备标志、标牌及安全标识、标牌齐全、规范。 (6)张贴或悬挂相关制度、证书。 (7)运行记录齐全、完整。 9、每年对房屋共用部位、共用设施等区域进行专项检查,若发现白蚁及时向属地住建部门汇报处理。 10、运行、检查、维修养护工作有记录,并对记录每月进行归档。 11、工程维修维护人员全年至少完成企业内部安全培训24学时。 | |
共用部位 | 房屋结构 | 每半年巡视1次房屋结构,外观出现变形、开裂、沉降等现象时,应建议相关业主申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。鉴定完成后,按照鉴**果组织修缮。 |
建筑部件 | 1、每2月检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2、每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。 3、每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。 4、每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨水落水管等。 | |
附属构筑物 | 1、每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2、每月检查1次雨、污水管井等。 3、每月巡查1次大门、围墙、围栏等。 4、每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5、每月巡查1次**,对**进行有效的规范管理。 | |
外立面 | 每周巡查1次外立面,重点时期加强巡查频次,发现外墙开裂、脱落及时采取安全防范措施并报告相关部门。 | |
共用设施设备
共
| 供水系统 | 1、每半年应对二次供水水箱进行至少1次清洗消毒,水质符合GB 5749的要求。 2、每日巡检1次供水设施,发现跑冒滴漏现象及时解决。 3、每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。 4、水箱盖保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 5、管道井封堵严密。 6、不具备自动切换功能的,每月手动切换1次备用水泵。 7、每年检查2次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。 8、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。 |
排水系统 | 1、有防汛预案,每年至少组织1次演练。 2、配备有防汛物资,包括沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等。 3、排水设施:每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,若堵塞及时组织清理、疏通。 4、污水泵:汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每次巡视进行1次手动启动测试;每年养护1次。 5、化粪池:每月巡查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。 6、隔油池:每月巡查1次,每季度至少清掏1次,发现异常及时清掏。 | |
供配电系统及照明 | 1、楼内照明:每周巡视2次,一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。 2、楼外照明:每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调整1次时间控制器。 3、路灯、楼道灯完好率应不低于94%。 4、应急照明、疏散指示标志:每日巡视1次,发现故障,30min内组织维修。 5、低压柜:每周巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年检查1次电气安全。 6、低压配电箱和线路:每月检查1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。 7、控制柜:每月检查1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 8、发电机:每半月试运行1次,保证运行正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和蓄电池。 9、配电室、楼层配电间:有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。 10、变配电室高低压电缆沟、电梯底坑无积水。每2年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验,根据预防性测试结果对相关设备进行维护。 11、每5年检验1次内部核算电能表。 | |
停车场相关设施 | 1、规范管理非机动车充电设施,建立巡查制度,每周2次对充电设施进行巡查,发现问题报告相关部门,并做好区域防患警戒隔离。 2、规范管理机动车充电设施,张贴设备铭牌,建立设备设施信息化管理台账,建立巡查制度,每周2次对充电设施进行巡查,发现问题报告相关部门,并做好区域防患警戒隔离。 3、****停车场配置车辆进出管控系统。 4、主机、道闸、读卡器等主要设备,每月巡检1次,每年养护1次,保证系统操作软件运行稳定、可靠,道闸启闭灵活,读卡器反应灵敏。 5、车场灯完好率应不低于85%。 6、停车场交通导视系统及公共信息图形符号符合相关国家标准的规定,且清晰直观。 | |
防雷系统 | 每年检测1次建筑物防雷装置(接闪杆、接闪带、接闪线、接闪网和电涌保护器),做好报告存档。 | |
安全防范系统 | 1、物防 (1)外露管道等易攀爬处有防盗设施,如:防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。 (2)应安装单元防盗安全门。 (3)物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全,使用正常。 (4)落实专人对各类物防设施每月开展1次全面检查,及时排除安全隐患。 2、技防 (1)监控系统: a.设备设施24h运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰; b.摄像头完好率应不低于90%,防高空抛物监控摄像头正常运行; c.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养。 (2)门禁系统: a.每月检查1次,保证系统工作正常; b.每月检查1次楼宇对讲设备按键、显示屏、通话等功能状况,保障设备运行正常。 (3)电子巡更: a.每季度调试保养1次,保证正常运行; b.保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 (4)周界防范系统: a.按照产品使用说明书的要求来进行操作和维护; b.每月进行1次全面检查; c.每月对主机作1次表面清洁,定期对系统周围环境进行巡视; d.报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出报警信号。 (5)技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题,应立即进行维修。 3、消防 (1)定期对灭火器、火灾报警器、室内消火栓、消防水泵、防火门、防排烟系统、消防电梯、应急照明、疏散指示标志等普通消防设施、自动消防设施进行检查或试验,确保完好或处于正常状态,可随时启用。每天检查消防通道和疏散通道,确保畅通、无占用。 (2****中心、消防控制室或****消防站,配备灭火、破拆、通讯器材和个人防护装备。 (3)委托专业机构对消防设施每年至少进行1次全面检测,有检测报告,检测记录完整准确,并对每年检测结果进行公示和存档备查。 (4)有自动消防设施的应与消防维保单位签订消防维保合同,约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。 (5)配备专兼职消防安全管理员和消防安全专员。 (6)消防控制室24h值班,每天2班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。 (7)有消防安全管理制度,每年对员工进行消防安全培训不少于2次,每年对业主开展消防安全宣传教育不少于2次。制定火灾应急预案,每年组织有员工、业主或物业使用人参加的消防演练不少于2次。 (8)发生火情时,应立即报警,疏散人员,组织力量实施初期扑救,并协助配合消防救援机构工作。 | |
电梯 | 1、按相关规定进行定期检验。电梯检验有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的特种设备使用标志;在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。 3、有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。 4、设立24h值班电话,电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。 5、日常维护保养和定期检查中发现的故障隐患应及时消除。 6、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。 7、配备电梯管理人员并取得特种设备作业人员相应证书。每日检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。 8、有电梯突发事件或者事故的应急预案,并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在15min内到达现场安抚受困乘客,专业维修人员应在30min内到达现场。 | |
水景 | 1、启用**行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。 2、使用期间每月巡查2次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查1次防漏电设施。 3、有安全警示标志。 | |
游乐 设施 | 每日巡查1次游乐设施,确保无安全隐患。排查游乐设施,确保完好、无尖锐硬物、无挂钩及螺栓、无锋利而未打磨的边沿;排查活动场地,确保平整,场地有沙坑的,确保沙坑中无破砖块或碎玻璃,无其他影响游乐场所使用的安全隐患。 | |
游泳池 | 1、泳池开放需取得卫生许可证、经营许可证等相关证照。 2、固定专人负责池水管理,做好PH值、游离性余氯、浑浊度监测,加药和更换池水的工作;工作人员培训上岗,应具备必要的消毒知识,熟悉游泳池水的各种测量方法,了解各种药剂性能和正确使用方法。 3、做好池边、走道、厕所、淋浴室、更衣室等区域环境卫生。 4、按国家标准的相关要求设置安全标志和救生器材;配备救生员,培训上岗,明确工作流程和制度规范。 5、有管理人员和救护人员每日1次巡查循环、吸尘吸污、打捞等设施设备,如有故障及时清除。 6、做好游泳者的安全管理,严格按儿童池、成人池、深水区、浅水区的规定进行管理。 7、非开放时间关闭各处通道,通道应加门或使用隔离栏防护,防止不受控的开启;没有围墙或围墙存在缺陷的泳池应通过加装围墙或种植绿植的方式防止人员跌落。 8、游泳池外包的,应与外包方有明确的安全责任约定。 | |
垃圾分类设施设备 | 1、有详细的垃圾分类设施设备日常运行维护方案。 2、每周巡查1次垃圾分类投放站点、垃圾收集房、大件垃圾投放点,发现损坏,及时组织更换、维修。 |
3.装饰装修管理
项目 | 内容及要求 |
装饰装修管理 | 1、有装饰装修管理服务制度和装饰装修施工现场安全巡查制度。 2、有装饰装修管理档案。 3、受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记,与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人在装饰装修过程中的禁止行为和注意事项,并进行安全教育和安全交底。 4、装饰装修期间每2日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会。 5、委托清运装修垃圾的,应在指定地点规范堆放,并在1周内清运。自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输。 |
4.公共秩序维护
项目 | 内容及要求 |
公共 秩序 维护 | 1*.出入口有专人24小时值守,实行住户刷卡进出方式。 2.配备钢盔、防刺背心、防刺手套、钢叉、抓捕器、盾牌及其他防暴器材。 3.安防控制室设专人24h值守,值班人员须持有资格证书。 4.配有安全监控设施,实施24h监控,保存录像不低于30天。 5、制定详细的巡查方案,按照规定路线和时间进行巡逻,每3h巡查1次,重点区域应增加巡逻频率,并做好巡逻记录。 6、有外来人员管理制度,对来访人员进行询问登记。 7*、基于车辆进出管控系统对机动车实行进出管理,有序停放,不得阻塞消防通道;除特种车辆或特殊情况登记进入且限时短暂停留外,非业主注册车辆原则上不得进入小区。 8、停车场出入口采用系统管理无人值守的,应设置紧急按钮或者公示紧急联系电话。 9*、非机动车刷卡进出,车辆停放有序,停车场区域配有监控设施,非机动车不得进入电梯内。 10、有大宗物品进出管理制度,实行大宗物品搬运进出登记管理。 11、对违法犯罪行为立即报警,****机关进行处理。 12、对秩序维护人员应进行相关法律法规及岗位流程培训合格后方能上岗,全年至少完成企业内部安全培训24学时。 13、利用小区公告栏张贴安全防范宣传品。每年开展1次安全用电、用气检查及宣传;每年开展1次抵制高空抛物、宠物扰邻、非机动车乱停乱放等不文明行为宣传。 14、有出租房屋公示栏和租户管理制度,租户信息完善。配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作,登记薄册齐全。 15、应制定并实施安全管理应急预案,定期组织安全事故应急演练,应急演练每半年不少于1次,并对应急演练的效果进行评估。 16*.备勤人员24小时待岗,人数可根据实际情况设置。 17*.建立业主档案管理系统,小区物业管理全面实行实名制和可追溯的透明化管理模式,但是不得违法违规泄露业主个人信息和隐私。 |
5.环境卫生维护
项目 | 内容及要求 |
制度及人员培训 | 1、建立环境卫生维护制度及作业安全制度。 2、环境卫生维护人员全年至少完成企业内部安全培训24学时。 |
生活垃圾的收集、清运 | 1、开展生活垃圾分类宣传,按照DB5101/T 3要求设置垃圾分类收集点和对应垃圾收集容器,引导业主或居民对生活垃圾进行分类。 2、采用定时看管、定点分拣的方法对区域内垃圾分类桶进行检查,发现居民分类投放错误进行及时分拣,以确保垃圾收集车能够高效率的进入小区及时回收各类垃圾。 3*、每2日至少清洗1次垃圾收集容器、垃圾投放站点、垃圾收集房(夏季1次/每日)。每半月至少消毒1次,蝇、蚊孳生季节每3日消杀1次。 4、垃圾收集容器内的垃圾不溢出,周边无散落垃圾。生活垃圾分类清运至指定的垃圾收集房(点),清运频次不低于2次/日。 5*、垃圾收集转运站(点)保持密闭和外围整洁。 6*、垃圾收集车应防漏、有垃圾收集车标志,垃圾清运车外观整洁。 |
物业共用部分清洁 | 1、楼内 (1)公共场所:每日清扫1次地面;每周擦拭1次信报箱等设施设备;每季度擦拭1次墙面;每季度清洁1次天花板、2米以上玻璃等高位卫生;每日巡视保洁2次大堂、一层及车库候梯厅。 (2)楼梯、楼道:每日清扫1次地面;每周保洁1次楼道、楼梯地面;每周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施;每半年除尘1次楼内灯具。每日巡视保洁1次楼道、楼梯。 2、电梯轿厢:每日擦拭1次电梯轿厢门、面板;每日保洁1次轿厢地面,不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理1次;石材装饰的电梯轿厢,每年养护1次;每日巡视保洁2次电梯轿厢。电梯按键每日消毒1次。 3、**、屋面:每月清扫1次。 4、楼外道路及设施:每日清扫1次,巡视保洁2次,楼外道路无积水;每季度冲洗1次楼外道路;每月清洁1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁1次雨篷、门头等;每季度消毒1次游乐健身设施。 5、水景:根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁1次水面;每年清洁2次水池池底。 6、地下车库:每周清扫2次地面;每季度循环排尘地面1次;每季度擦拭1次灯罩等附属设施。 7、公共卫生间:每日清洁1次,巡视保洁1次。每月消毒2次。 8、配合相关部门进行有害生物的预防和控制。有完善的消杀灭害服务方案和管理制度。投放药物应预先告知,投药位置有明显标志,公共区域消杀废弃物统一收集回收。夏季灭蚊、灭蝇每月不少于2次,垃圾桶周边无蚊虫,灭鼠、灭蟑螂每月不少于1次,有相关消杀记录。 |
6.绿化养护
项目 | 内容及要求 |
制度及人员培训 | 1、建立绿化养护制度及安全作业制度。 2、绿化养护人员全年至少完成企业内部安全培训24学时。 |
绿化养护 | 1、基本要求 编制绿化养护措施和工作计划;生长季节每月检查3次绿化工作。有绿化档案。 2、灌溉 有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,其他时间根据植物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。 3、施肥 根据植物生长情况施肥,一般乔木每2年施肥1~2次;灌木每年施肥1~2次;地被和草坪植物每年施肥2~3次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。 4、病虫害防治 根据病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。 5、整形修剪 乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱每年至少修剪4次;草坪夏季每月至少修剪2次,全年至少修剪12次。 6、支撑加固 每年雨季前应对支撑杆进行1次全面检查,对松动的支撑应及时加固。 7、除草 每年全面除草3次,重点绿地增加除草次数。 8、垃圾处理 绿化作业产生的垃圾应在作业完成后2h内清理干净。 9、补植、改植 树木缺株、草坪空秃地段应及时补种和补植与原绿化品种相同的植物,绿化植物不适宜原种植环境的,可进行改植。补植、改植后土地无明显裸露。 10、花卉布置 春节、国庆节等重要节日小区有景观造型布置。 |
7.创新服务
项目 | 内容及要求 |
创新服务 | 1、与物业所在地的行业主管部门、****人民政府)、**派出所、****委员会保持密切联系,配合重点工作,共同商议解决物业管理难题。 2、协助业主自治组织的筹备工作,建立与业主自治组织定期沟通的工作例会机制,听取业主对物业服务的意见和建议,主动接受业主自治组织的监督。 3、建立并运行计算机辅助管理系统。 4、采取节能措施,有效降低能耗。 5、提供便民医药箱、便民针线包、便民雨伞、便民打气筒、血糖仪、血压计、自动体外除颤仪(AED)、便携式梯子、小型维修工具借用;便民理发、磨刀具;清洗地毯;废旧物处理等2种及以上便民服务(无偿)。 6、制定服务菜单,根据业主需求提供包括维修、家政、洗衣、洗车、搬运、老年供餐、定期巡防、代管绿植、代管宠物、房屋管养等2种及以上特约服务(有偿)。 7、配备2种及以上生活服务设施,包括居家养老服务用房、幼托服务点、快递服务设施、便利店、共享空间、24h自助服务点、其他生活服务设施等。 |
(五)对外签订合同
1.乙方对外签订涉及本小区物业管理范围内的使用权、管理权、支配权、收益权(或即使无收益的处置权)的协议或合同时,应遵守如下条件:
(1)所有协议、合同,****花园业主委员****委员会公章,该协议或内容方可生效。
(2)所有协议、合同的有效期,不得超过甲乙双方签订的物业服务合同的有效期。
(3)所有协议、合同,在乙方与甲方签订的物业服务合同有效期终止或不再续约时,甲方可行使选择继续履行、变更后履行、终止履行或变更合同双方等选择权,乙方不得提出异议。
2.小区全****委员会,在乙方与甲方签订的物业服务合同有效期终止后,不再承担因乙方对外签订的合同而产生的义务,但保留根据合同产生的权益的享有权及追索权。
(六)小区环境整改
1.整改内容
由乙方自行规划整改方案,****委员会批准。
2.资金监管
(1)乙方承诺投入的整改资金应在每个合同年度第1个月15日前以非现金方****委员会账户。
(2)乙方承诺投入的整改资金****委员会共同监管。
(七)合同履约保证金
1.乙方应在合同签订前以非现金方式交纳300000元(人民币大写:叁拾万元整)履约保证金。
2.鉴于本小区要求乙方投入一定额度资金对小区公共设施设备进行改善,乙方在每个合同年度投入本小区的整改资金额度可抵扣本年度的履约保证金,抵扣额度不超过200000元(人民币大写:贰拾万元),且应在合同年度末15日内全额补足抵扣的履约保证金。
3.乙方因管理服务考核评价被考核扣除的履约保证金,应在次月15日前全额补足。
(八)物业服务质量考核评价
1.日常考核评价
(1)甲乙双方根据本节第(三)、(四)条规定的物业服务质量及服务事项,**小区业主代表制定物业服务质量日常考核标准细则。
(2)甲方以上述日常考核标准细则为依据,针对乙方的服务不达标行为按次进行考核,在乙方缴纳的履约保证金中扣除相应的考核数额。
(3)乙方在履约保证金被扣除的次月15日前,根据被扣除的履约保证金数额足额补充缴纳。
(4)在每个合同年度内,当乙方被扣除的履约保证金数额累计达到甲乙双方约定的履约保证金总额的40%时,甲方有权解除与乙方的物业服务合同,且剩余履约保证金不予退还,甲方不承担违约责任。
2.年度考核评价
(1)甲乙双方在第三方的监督下,每年采用随机抽签的方式,在小区内抽取200户业主或住户,用无记名方式对乙方的物业服务质量进行年度考核评价。
(2)服务质量年度考核评价采用量化打分的评价方式。甲方在每个物业服务合同年度结束前60日,依据甲乙双方签订的物业服务合同,**小区业主代表和乙方共同确定《物业服务质量年度考核评价表》。《物业服务质量年度考核评价表》将在小区业主重点关注的门禁、电梯、监控、卫生等方面适度加大考核权重。
(3)《物业服务质量年度考核评价表》应在每个物业服务合同年度结束前30日内,在甲乙双方均离场的情况下填写和回收。
(4)《物业服务质量年度考核评价表》应由甲乙双方**业主代表共同统计确认,如回收的有效评价表统计情况达到如下情形,则甲乙双方自动终止物业服务合同(自年度考核评价结果确定之日起生效)。
①回收的有效《物业服务质量评价表》中,打分的算术平均值低于70;
②回收的有效《物业服务质量评价表》中,打分低于70的业主或住户数量超过调查表总回收数量的30%。
(九)合同签订与期限
1.业主委员会与中标人签订物业服务合同。
2.物业服务合同三年一签。
3.物业服务合同期限届满前3个月,业主委员会根据《蜀都花园业主大会议事规则》就是否续约或另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。
(十)违约责任
1.甲乙双方必须遵守合同并执行合同中的各项规定,保证本合同的正常履行。
2.如因乙方工作人员在履行职务过程中的疏忽、失职、过错等故意或过失原因给甲方造成损失或侵害,包括但不限于甲方本身的财产损失、由此而导致的甲方对任何第三方的法律责任等,乙方对此均应承担全部的赔偿责任。
3.鉴于本小区消防系统已无法有效运行,乙方不得以消防设施无法正常运行为理由提前解决合同,否则视为乙方违约,甲方有权不退还乙方履约保证金,且保留追究乙方提前解除合同对甲方造成的损失或侵害的全部赔偿责任。
4.甲乙双方在合同履行过程中发生争议的,通过以下方式解决:
①双方协商解决;
②申请调解;
③调解不成的,****法院提起诉讼。
****花园****委员会
2022年X月X日