****物业管理服务采购需求及技术要求

一、项目简介

学校校园规划总面积73.49万平方米（1102.36亩）， 楼、堂、馆、所等各类建筑总面积30.82万平方米，绿化（含池塘、水体）面积17.26万平方米，道路、广场、蓝球场、停车场等硬化面积13.34万平方米。

物业服务面积详见附件一

安保岗位和宿管员配置明细表详见附件二

物业服务质量量化考核评分表详见附件三

物业服务费拦标价：790万。

二、采购内容及技术要求

一体化物业服务采购，含卫生保洁、学生宿舍管理、绿化养护、安保管理、维护维修、会议服务、电梯维保、消防维保、垃圾收集处理及转运、校园应急保障车、高压酒水车、校园摆渡车运行管理及其他。合同期三年。

（一）卫生保洁

1.服务范围

（1）校园室外环境：校园东、西校区道路（含人行道、台街等）、运动场地、广场、室外停车场、草坪、绿篱带、树林、水面、沟渠、花坛、垃圾储运设施等所有室外环境。

（2）校园室内环境：教学楼、实训楼、办公楼、图书馆、体育馆、礼堂、学生宿舍、公共厕所等所有楼、堂、馆、所的楼梯、电梯、过道、卫生间、大厅、外墙（含幕墙玻璃）、会议室（9间）、教室、教师休息室、实验室、屋顶、地下停车场等卫生区域。

（3）会场、体育馆、教室、图书馆、专用办公室（9间）、教学楼、实验楼等楼宇的公共区域，室内卫生包括家具及空调设备清洁，实验、实训仪器设备不在保洁范围。

2.服务质量

（1）地面无垃圾、无积水、无污渍、无乱堆乱放。道路、行道无垃圾、无积水、无枯枝、落叶、无砖石瓦块等；栏杆扶手清洁、无灰尘、无污渍；墙面及天花板无灰尘、无蜘蛛网、无脚手印、无乱贴乱画。

（2）门窗玻璃洁净、无破损、开启灵活；教室、教师休息室桌椅、桌箱、电器干净整治、黑板无粉尘堆积，及时检查补充教学辅助材料，如粉笔等；消防设施完整无尘无污。

（3）卫生间公厕地面、墙面洁净、墙地砖无污渍、室内无异味、便池内无积便尿垢，冲水设施完好无损，金属器具无锈迹斑点。

（4）楼面、排污、排水管道、化粪池清理及时、无堵塞、无溢漏。楼面、排污、排水管道每月至少清扫一次，楼面无垃圾、无积水、无堵塞、无溢漏；化粪池每月检查一次，每学期至少清淘一次，无堵塞、无溢漏。

（5）建筑外墙（包括幕墙玻璃）保持清洁，无灰尘、无污渍、无蜘蛛网、无脚手印、无乱贴乱画，幕墙玻璃每年至少清洗1次。

（6）绿化区域无垃圾纸屑、无烟头、无明显的枯枝败叶、无烂砖碎瓦、无乱堆乱放、无卫生死角。

（7）垃圾桶摆放有序，桶体干净无污，桶内无满溢。

（8）宣传栏、匾牌、标识、电杆等室外设备，无张贴、无污染。

（9）根据需要定期清洗生活水箱、水池。

（10）建立“四害”消杀工作管理制度，定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施。

（11）垃圾按分类要求进行收集，做到日产日清，垃圾箱外侧表面清洁、内侧无残留物，无异味。

（二）学生宿舍管理

1.学生作息管理

（1****学校作息制度，按时开关学生宿舍大门。严格执行学生宿舍出入管理制度，坚持 24 小时无间隙值班。

（2）负责学生宿舍的生活秩序和就寝纪律。防止学生在宿舍内出现吵架、斗殴、赌博、藏匿管制刀具、使用大功率电器等违法违纪行为。晚休熄灯后，制止学生喧闹或播放音响等。

（3）对违反学生宿舍管理规定的学生及时制止、教育、取证，****管理部门查处学生违法违纪行为。

（4）按学校规定接待学生来访亲友，严禁社会闲杂人员进入学生宿舍。

（5）住宿学生因生病、意外或处于其他需要帮助的特殊情况，要及时给予帮助，****管理部门联系。必要时，可直接向110、120、119 求助。

（6****学校开展日常防火、防盗和安全管理。

2.设施设备管理

（1）墙体：定期对宿舍楼面进行检查，防止出现漏（渗）水现象；定期对内外墙饰面进行检查，防止出现安全隐患。****学校相关部门。

（2）门窗玻璃：及时检查宿舍门窗玻璃，发现安全隐患，及时维修处理。

（3）其他用品设备：定期检查学生宿舍内学生用品（包括铁床、床垫、桌椅及室内水电设备等）的使用情况，若有损坏，及时维修，杜绝偷盗、破坏、丢失。

（4）负责学生公寓钥匙发放、收回及借用管理，建立学生公寓物资台帐，学生寝室配用钥匙需要的材料及配置由中标人负责，更换新锁缺少钥匙需批量配置钥匙的，由采购人负责支付材料费，中标人负责配钥匙。

3.管理服务要求

（1）文明服务、礼貌待人。对学生和来访亲友要热心热情，对提出的问题要耐心解答和努力解决。

（2）认真、全面、详细、准确登记住宿学生信息和来访亲友情况，并备存登记资料。

（3）学生住宿调整时，要及时办理入住和迁出手续，保证宿舍物品的及时回收和损坏处置。

（4）做好学生宿舍公用物资的登记、移交、管理工作。

（5）配合学生寝室卫生的检查、督促与评比。

（6）负责学生寝室的用水、用电管理，按要求收、交学生自付费用。

（7****学校调配学生寝室及寝室财产管理。

（8）定期对学生公寓公共区域进行巡查，发现问题及时报告或处理(清洁情况、设施损坏报修、违规行为立即制止并报告等)。

（9）负责毕业生离校后寝室卫生清理、新生入学前寝室卫生保洁及寝室设施维修、调整、配置。

（三）绿化管理

1.管理内容

（1）各类花草树木的松土、浇水、施肥、除草、修剪、整形、抹芽、扶正、病虫害防治等。

（2）室内外各类盆栽花木的养护更换。

（3）完成计划移栽、以及不可抗力倾倒树木的扶正、修剪、转运等。

2.管理要求

中标人负责小型苗木（树直径低于10厘米）移栽，绿化养护所需的药物、肥料、石灰等由中标人支付。

草坪生长良好，无枯黄，无杂草、无干枯坏死和病虫侵害，及时修剪和补栽补种。

植株及时修剪整形，保持观赏果，防治、灭治病虫害，主要病虫害发生率低于5%，无倾斜、缺枝、空档。

绿篱生长造型正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下。

草坪、花卉、绿篱、植株等，要根据其品种和生长情况，定期浇灌、施肥（每年1至2次）和松土，做好防涝、防冻。

景观水池水面定期清理，无枯枝树叶、水质清洁。

中标人必须制定以下方案、措施、制度。并报学校审定同意后，严格遵照执行。

（1****学校花卉、苗圃培育和年度绿化方案方案。

（2）制定乔木管理措施。

（3）制定灌木及绿篱管理措施。

（4）制定木本花树管理措施。

（5）制定草本花卉管理措施。

（6）制定盆栽花木管理措施。

（7）制定各类苗木补栽移植方案。

（8）制定园林工管理制度。

（四）安保管理

1.安保服务内容

（1）学校各大门门岗值班室、****中心、学生宿舍值班室、办公楼、教学楼、实验楼、体育馆实行24小时值班，各消防控制室要安排两名持有建（构）筑物消防员资格证人员24小时值班，微型消防站必须安排人员24小时值班。

（2）校园秩序维护、校内巡逻、人员进出管理、车辆进出、停放管理、各类会议、演出、考试、大型活动安保秩序维护等，不含场地租赁的外单位活动。

（3）安全知识宣传、“六灾一渗透”隐患排查等。

（4）学校****公司办理收费许可，统一收交采购人财务部门，不得违反国家财经纪律。

（5）学生上下课高峰时段要安排专人指挥交通，避免人车混行。

（6）各门岗值班人员应站在岗亭外指挥交通，礼仪岗必须落实，规范执勤。

（7）负责建立健全消防巡查记录、消防设施安全检查记录、消防控制室值班记录、微型消防站值班记录及车辆进出登记、外来人员来访登记等各类台账。

（8）加强校园巡逻，每天至少安排四名巡逻人员，保证突发事件得到及时处置。

（9）安保和消防人员必须持证上岗。

（10）校内举办的各项大型活动时，有效做好各项安保工作，杜绝各类事故发生。

（11）及时发现、制止校园内乱摆摊点，发现乱张贴、****学校校园管理规定的行为要及时处置，****学校保卫处报告。

（12）按照甲方要求做好定期隐患排查，并建立健全排查台账。

2.安保岗位职责

认真落实安全防范措施，努力营造校园安全、文明、和谐环境；维护学校正常教学及工作秩序，认真做好“防偷、防抢、防骗、防火、防损、防爆、防毒、防灾、防渗透”工作；保护师****学校设施设备安全；发现问题或突发事件，要立即作出反应和正确处置，并迅速向上级主管和相关部门报告；防止各种意外或事故发生。制定各类突发事件应急处理预案，****办公室、监控室等处悬挂，及时处理突发事件，定期实行突发事件应急演练；发生大风、暴雨、雪灾、凝冻等灾害性天气及其他突发事件时，应对设备机房、停车棚、广告牌、电线杆、水电管网等露天设施进行检查和加固；各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理。

3.安保管理要求

（1）防止学生打架斗殴引发的伤害事件。

（2）防止疏于管理或设备老化造成的火灾事故。

（3）防止****学校对师生造成的安全事故。

（4****学校集体活动引发的意外安全事故。

（5）防止设施设备陈旧破损引发的意外伤害事故。

（6****学校和师生财物被偷被抢事件。

（7）防止校园交通事故。

（8）防止其他突发意外事件。

（9）假期学生行李集中看护。

（10）中标人必须制定以下措施、制度、预案。并报学校审定同意后，严格遵照执行。

A.制**保人员管理制度、依法建立完善劳资管理制度、实施全员社会保险制度。

B.制定学校财物安全保障措施。

C.制定学生安全保障管理措施。

D.制定校园环境安全保证措施。

E.制定学校消防安全管理措施。

F.制定学校车辆及交通管理制度。

G.制定各类突发事件应急处理预案。

4.安稳装备配备

（1）安保人员春、夏、秋、冬制服配备由中标人配置。

（2）日常交通标识、警示标牌制作由中标人负责。

（五）特种设备-电梯维护

1.中标人负责每年电梯质量检测（质检费由中标人支付）、建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度、台账，确保电梯安全运行。

2.电梯应经由有资质的检测机构检验合格，并由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并发放有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行。

3.有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，做好日常电梯运行的巡检与记录，确保电梯运行平稳，停层准确。轿厢内、外按钮及灯具等配件保持完好，维持轿厢整洁。

4.电梯发生一般故障时，专业维修人员应在一小时能到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，专业维修人员应在30分钟内到达现场进行抢修和处理。

（六）维护维修

1.常规维护维修项目

（1）室内照明系统的维护维修。

（2）室内外路灯系统的维护维修。

（3）室内外开关插座的维护维修。

（4）室内外水嘴的维护维修。

（5）供水、排水、排污管道、落水管、雨水井、井盖、雨篦子的维护维修。

（6）校区供电线路的维护维修。

（7）办公家具、教学家具、学生寝室家具的维修。

（8）房舍门窗、玻璃、锁具的维修。

（9）电梯、空调（中央空调）、教室（会议室）多媒体管理维护维修。

（10）外墙瓷砖、路面、花池、护栏、楼梯栏杆、标识系统等的维护维修。

（11）消防设施维护维修，确保消防设施正常运行，完整无损。

2.基本要求

（1）按规定建立房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案，并妥善使用与保管；

建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整；楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象；无擅自改变房屋用途行为。

（2****学校水电管网、各类电器设备、各种家具用具、各个房舍门窗等处于完好状态，发现损坏或接到报修及时处理。

（3）负责物业管理区域内建筑物内外日常维修和基础设施的日常管理及零星维修，****学院小区预留用房（已出租、出售、分配的除外）、麻园门面的水电及零星维修。单点单项维修材料费在300元以内的由中标人自行购买，并安排维修。

（4）校园内非物业管理区域内的其他维修、基础设施的日常管理及零星维修，由中标人负责维修，材料费及维修费用由联系维修的部门支付。

（5）24 小时受理报修。一般情况下 30 分钟内维修人员到场，紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，要将地面清理干净，物品归位。

（6****学校供电供水系统巡视检查，对****维修处理，严防偷、 滴、跑、 漏现象发生。****学校供电供水制度，每月登记一次水、电表读数，并对用量作简要分析。

（7）每天对排污排水管道、雨水井、井盖、雨篦子等进行检查，及时维修处理管道、井盖破损问题，杜绝污水满溢和横流现象发生。

（8）中标人负责与消防维保单位签订消防维保协议，制定消防维保方案，并按规定实施维保。保证消防设施的完整完好，运行正常。制止各类破坏消防器材的行为，对宿舍内消防栓、灭火器、应急灯，要经常检查维护，****学校相关部门联系。完善资料、制度，建立维保台账。

（9）中标人负责与电梯维保单位签订电梯维保协议，制定电梯维保方案，按规定实施维保，确保电梯正常运行。完善资料、制度，建立维保台账。

（10）保证宿舍****学校安装的其他电器设备、路灯的正常运行，发现问题要及时处理。需要时，与学校相关部门联系。

（11）熟练掌握供电设备相关知识，熟练掌握各类设备的内部结构及工作原理，严守操作规程，能快速准确地操作设备。值班人员应经常巡视高、低压柜，变压器等的运行情况，如发现问题，应上报，同时采取有效的、安全的措施迅速排除故障，确保供电。

（12）做好多媒体教室的管理，协助保障相应硬件和软件设备的正常运转。

（13****学校允许，严禁在校内安装任何设施设备，严禁擅自引进或开展各类经营活动。

（七）会议服务

1.服务内容

为学校召开的各类会议——院庆活动、校运会、文娱活动、迎新接待、毕业典礼、重大接待及会议、会展等提供设备管理、会场布置、场地保洁、茶水供应、安保服务等，人数不低于3人。

2.服务要求

（1）会场布置: 会场物品摆放整齐、规范；设备设施、灯光照明、网络音箱、投影设备等提前检查，能正常使用；会议必备物资和人员准备充分、到位。

（2）会议室（9间）：会后要及时对会议室进行清理和保洁，无会的会议室要保持干净整洁，确保随时能进场开会。

（3）办公室（9间）：每天上班前完成对9间办公室的整理和保洁。

3.服务质量：

（1）地面及时清理、无杂物、墙面及天花板无灰尘、无蛛网；

（2）设备设施和家具及时擦试，抽屉无杂物，桌椅无尘迹；

（3）玻璃、灯饰光洁明亮，电器无尘迹污染；

（4）会场、会议室、办公室相关设备无尘迹，能正常使用。

（八）其他

1.校园内垃圾清运及垃圾清运车辆、工具的配置由中标人负责；绿化机械配备及油料、发电机配备及油料、全年消杀物资、保洁工具、材料及标识标牌制作、化粪池及下水管道清理费用等由中标人支付。

2.电梯（11台）维保费、消防维保费、垃圾收集处理及转运费，由中标人支付。

3.单点单项维修材料费在300元以内的由中标人自行购买，并支付费用，按要求安排维修。中标人负责小型苗木（树直径低于10厘米）移栽，绿化养护所需的药物、肥料、石灰等由中标人支付。中标人办公所需的相关设备及日常运行耗材由中标人自行配置。粉笔、黑板擦、白板擦，垃圾箱、垃圾桶、储水桶、新生入学卫生工具由采购人负责购买。

4.校园内所有塑料垃圾桶必须套袋后使用，塑料袋由中标人自行购买。

5.****停车场管理及相关收费手续办理（收费票据）由中标人负责，停车管理和收费用由中标人负责，所收费用按规定上交采购人财务部门。

6.按采购人的要求，保障正常供水供电，校内食堂、超市、商业网点及其他外包项目的供水、供电，配合采购人抄收水电费用等。食堂、超市产生的垃圾由中标人另行收费，由中标人与第三方自行商定清运费用。装修、维修工程、建设项目产生的建筑垃圾，由建设方自行清运，中标人负责监督管理。

7.遵守学校相关管理规定，设节能管理专员1名，垃圾分类管理员1名，负责采购人的节能管理、创文创卫和垃圾分类工作，降低能源消耗。

8.负责采购人教室、会议室、办公室桌椅调整搬运（单项单次20个工以下），协助开展校园文化活动。

9.楼、堂、馆、所使用功能调整，中标人按调整后的使用功能开展物业服务。

10.****中心****中心，值班员1名，受理师生的投诉、求助、报修、意见或建议，同时负责与物业相关的收费、充值等。

11.中标人配置7座应急保障车1台、高压酒水车1台。

12.中标人负责校园摆渡车辆投入（17座--23座摆渡车5台，充电桩4个【慢充】）、运行和管理，自主经营，自负盈亏。

13.负责中标人校内快递管理工作。

14.****服务区域内施工、装修产生的建筑垃圾、装修垃圾的堆放、清运进行监督管理。

三、人员配置基本要求

项目经理：大专及大专以上文化，具有3年以上物业管理和服务经验，具有较强的沟通和协调能力，具有一定公文处理经验和文字写作能力。

保安员：具备初中以上文化，年龄 18-50 周岁，身体健康，服务意识好、安全意识强，****机关政审合格，****机关颁发的保安人员从业资格证，无不良记录和不明履历年份。

监控人员：大专及大专以上文化，年龄18-45 周岁，身体健康，责任心强，视力1.2以上，听力良好，具备普通话表达能力，熟悉计算机基础操作。

垃圾清运员：男性，年龄18-50周岁，身体健康，吃苦耐劳，责任心强，能操作垃圾清运车辆和设备。

维修员：不低于12人。初中以上文化，特殊工种，如高、低压、消防、电梯、高空作业，有从业资格证并佩证上岗，年龄50岁及以下，身体健康、责任心强、技术良好，具有三年以上类似工种综合维修经验。

公寓管理员：初中以上文化，女性，身体健康，年龄 50 岁及以下，拥有二年及以上类似公寓管理经验。

中标人聘任人员符合劳动法及有关规定，工资标准符合劳动法有关规定。

四、基本条件保障

1.采购人为中标人提供综合管理办公用房，维修值班室一间，保管用房一间。

2.采购人为中标人统一配备相应的室内外值班室。

3.采购人配备保安用警棍、盾牌、对讲机、防刺服、手电筒等。

五、量化考核方法

1.根据各招标内容的具体项目，制定物业服务量化考核办法，接受采购人监督检查和考核评价。采购人考核评价部门主要有：后勤管理处、保卫处、国资处、院办、教务处、学生处。

2.物业服务质量量化考核办法（附件四）

3.采购人每月根据量化考核分，对物管费进行实际扣减支付。

4.量化考核分：80分以下为不满意，扣减物业管理费10%；80—85 为基本满意，扣减物业费5%；85分以上为满意，全额支付物管费。若同****管理部门连续2次考核为不满意，或一个月内全校累计有3个单项考核为不满意，由学校监管部门调查后约谈中标人并提出整改意见。

5.物业管理费根据考核情况据实计算，按月支付。

6.物管公司及服务人员需严格遵守物管协议、各类物管制度和承诺，接受采购人的督查和考评。

附件一

****物业管理绿化面积统计表

附件二 安保岗位配置明细表

附件三 物业服务质量量化考核评分表

公示有效时间：2023年6月9日直6月13日

联系人：李老师

电 话：182****5966

后勤管理处

2023年6月8日