****开发区物业管理

招标采购服务事项

一、概况

****开发区****经济开发区，是一座集行政办公、为民办事和投资服务为一体的高标准、现代化、多功能的综合办公楼，办公楼现代化办公设施总体布局，配套设施齐全；达到智能化办公要求。

****开发区办公楼办公面积达26000平方米,停车场及办公区域面积约为20000平方米。包括办公主楼、研发楼、食堂、****活动中心、宿舍楼、体育馆、电梯两部、连廊、停车场。主要配套设施有：办公室、会议室、接待室、会客室、餐厅、厨房等。主要机电设备有：空调系统、低压供电系统、给排水系统、供电线路、电梯等。

二、服务范围及标准

（一）物业项目

1、项目范围

****开发区办公区域，物业管理实行社会化管理，包括房屋维修、给排水系统、供电系统、空调系统等设备的日常运行管理（不含维修保养）、电梯维修保养等方面（不含消防系统）。为保证物业管理全面达到标准化、规范化，在管理过程中，招标方按招标文件规定的标准及投标人招标文件中承诺达到的各项服务标准进行考核。

2、具体项目及标准

2.1房屋日常养护管理

2.1.1服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙面台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护管理。

2.1.2服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地砖平整不起壳、无缺失；碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的状况，做好检查记录，发现问题及时向招标方报告，提出方案或建议，经招标方同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施予以处置；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

2.2给排水设备运行维护

2.2.1服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常使用进行日常运行管理。

2.2.2服务标准：每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资****公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生。定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每季巡查1次，及时做好清掏处置（清掏费用由招标方负责）；出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面排水管、排水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加防护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。及时发现并解决故障，零维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期校验。做好节约用水管理工作。

2.3供电设备管理维护

2.3.1服务内容：对办公楼（区）供电系统低压电器设备、电线电缆、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。

2.3.2服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全；管理和维护好办公楼（区）灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限；供电设备完好率达到99%。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。

2.4空调系统运行管理

2.4.1服务内容：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常检查养护维修。

2.4.2服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗；定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能工作；在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统出现运行故障后，维修人员应在10分钟内到达现场，根据实际情况制定维修方案，并做好记录。

2.5电梯维修保养

2.5.1服务内容：对办公楼内电梯系统等设备正常运行使用进行日常管理和维修保养。

2.5.2服务标准：对电梯系统相关的设备定期巡视维护和检查。根据国家特种设备标准及规章制度，每月两次做好调试、检查、润滑、清洁等保养工作，并设置现场安全警示牌，以确保设备安全正常运行并免费调换在服务期因保养不当而损坏的零部件。提供全天候应急处理服务，并在接到报修通知后10分钟内赶到现场。对因保养不当而产生的整改项目进行免费整改，对因保养不当而损坏的配件免费更换。当发现或发生非保养责任事故时，应及时沟通处理解决。

3、人员要求

工程主管1人，万能工1人，水暖工2人，电工2人。所有物管工作人员持证上岗，要求统一着装，规范管理，保持良好形象。

4、特殊说明

4.1物业管理服务中不含消防系统。

4.2物业管理相关工具自行配备；物业物料采购、洗井、化粪池清掏疏通处理以及其他不可预见支出等费用，根据实际发生，按照一事一报原则，由招标方主管部门采取申请专项经费解决。

4.3房屋日常养护维修、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、空调系统运行维护等项目在工程维修过程中所需材料、配件费用及专业维修费用，由招标方负责；投标方安排相关人员配合维修工作。

（二）保洁项目

1、范围

楼内保洁：负责办公楼内的大堂、各楼层会议室、****活动中心、楼梯、走廊及连廊、卫生间、标牌、灯具、墙面、地面、公共部分的门窗、玻璃、楼顶屋面、楼内电梯等，区域内环境卫生、所有物品及设施的清洁、保洁、保养，****停车场、进入办公区域道路、硬质铺装路面等。办公室内的保洁工作由各自办公人员自行负责。

2、保洁标准：

区域保洁标准

3、人员要求

3. 1人员要求：保洁技工1人，保洁员14人。

3. 2所有工作人员应从事过相关工作，具有一定的工作经验。

3.3事业心、责任感、服务意识强，身体健康状况良好，无

传染病及其它疾病，持健康证上岗。

3.4所有工作人员要求统一着装，规范管理，保持良好形

象。

4、特殊说明

员工劳保用品、设备工具等物品由投标人按需自行配备，每月向招标方出示物品出入库登记证明。

（三）会议礼仪服务

1、范围及标准：

按照招标方会务要求，负责做好会前准备、会议服务保障等，选派形像好、气质佳的专业礼仪人员提供会议礼仪服务。做好招标方**接待服务工作，同时配合食堂做好外来人员就餐礼仪接待服务工作。

2、人员要求

2.1年龄在30周岁以下女性，不少于3人。

2.2服从主管部门的工作安排，按时完成工作任务。工作期间，着装统一，仪表端庄、**，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；接待客人时主动、热情、规范；迎送接待客人时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不使用服务忌语。

3、会议保障

3.1会场布置准备工作在会议开始半小时内准备完毕。会务礼仪人员提前二十分钟在会场门口做好迎接和引导工作。

3.2根据会议实际，实时做好与会人员会务保障需求。

（四）食堂服务及食材采购

1、基本情况

****共计就餐约380人，食堂的厨具、炊具、餐具、洗消等设备完善。

2、服务内容

2.1食堂食材采购

2.2****机关工作人员就餐、执勤值班人员就餐及外来人员就餐接待服务等。

3、相关要求

3.1人员素质要求

食堂管理人员、厨师长、厨师、服务员等专业人员要有****机关食堂工作经验，厨师长、厨师、面点师要有相关的等级证书。不能从社会临时聘任一般水平的相关人员。食堂所有工作人员都应具有一定的工作经验，具有较强事业心、责任心和服务意识。以上工作人员按要求配备完毕后，不得随意更换，如需调整，需向招标方主管部门沟通协调，同意后方可更换。

3.2人员配备要求

3.2.1按食堂的现有管理运营情况参考，本项目食堂需配备工作人员12人。

3.2.2人员配备：厨师长1人，厨师2人，面点师2人，厨工2人，洗碗工2人，服务员3人。

3.3卫生要求

3.3.1****餐厅室内外卫生清洁。食堂餐厅室内外卫生是指内到厨房卫生，外到餐厅、食堂洗手间及周边环境卫生。各项餐饮标准都要达到国家有关标准规定并建立食品留验制度。招标方主管部门将不定时组织人员进行检查监督，发现问题及时整改。

3.3.2食堂工作人员必须持有效健康证上岗，搞好食品卫生、个人卫生和环境卫生。做好消毒工作，把住病从口入关，严防食物中毒和食源性疾病。严格执行安全管理制度，做好防火、防盗，杜绝事故发生。

3.4食材采购要求

3.4.1采购食材，****机关食堂食材采购标准执行，不得偷工减料，招标方主管部门将安排专人不定时抽查，对食材采购质量、数量进行监督。食材采购费必须开具税务部门正规发票予以核算。

3.4.2采购食材必须符合国家有关食品安全的标准和规定。 禁止采购有毒、有害、腐烂变质、酸败、霉变、生虫、污秽不 洁、混有异物或其他感官性状异常的食品、无检验合格证明的肉类食品、超过保质期限及其他不符合食品标签规定的定型包装食品、无食品生产许可证的食品生产经营者供应的食品；禁止采购转基因豆油等食材，确保就餐人员安全。

3.4.3采购食材车辆专用，盛装容器清洁卫生，生熟分开，运输过程采取防蝇、防尘、防晒、防雨措施;装卸食品轻拿轻放，讲究卫生，食品不直接接触地面，不在人行道、路边堆放直接入口食品。

3.4.4采购肉类食品等必须索要检验合格证或化验单。

3.4.5采购食品及其原料等必须做到如下要求：

采购定型包装食品及其原料必须查验供应商“五证一票”(生产厂商的《食品生产许可证》、《营业执照》、同批次食品检验《合格证》、供应商的《食品流**可证》、《营业执照》和进货票据“一票通”)。

采购散装食品及其原料时进行色泽、气味、滋味和形态等感官性状检查，并查验“五证一票”。

查验的“五证一票”与采购食品名称、商标、批号或生产日期相一致。

3.4.6采购人员应保管好采购食品的来源相关票据资料，落实台账管理制度;注意个人卫生并随时接受卫生监督。

3.4.7 严格食材出入库登记制度。由专人验收过称，对出入库食材实行登记签字制度。

3.5管理要求

3.5.1食堂工作人员要求统一着装，规范化管理。

3.5.2 掌握当天的食品安全，工具、设备摆放情况。

3.5.3负责制定菜谱，做好记录。

3.5.4对厨房的出品质量，控制食品原料、采购时间、数量和品质。

3.5.5注重厨房和食品卫生工作，组织员工学习食品卫生知识，严格执行有关规定，每天检查厨具、餐具、工作区卫生及员工卫生，确保达到优秀餐饮单位标准和符合食品卫生规定要求，检查冰箱和原料，严禁使用冷冻期过长、容易变质腐败的食品。严格落实食品留样制度，杜绝食物中毒等问题发生。

3.5.6加强厨房的设备设施管理，维护后厨设施，使之保持完好。

3.5.7注重厨房安全防火工作，落实安全防火责任岗位，检查监督每天放工前水、电、气、各系统设施消防隐患和安全因素，负责对食堂烟道清理，切实预防火灾事故的发生，确保食堂安全。

3.5.8做好外来人员就餐服务及招标方赋予的有关食堂运行管理方面的任务。

3.6质量要求

食堂烹制的食品，必须符合食品卫生安全质量标准，做到饭菜可口充足，确保热饭热菜。注重食品的营养质量和色香味搭配，营养均衡。招标方主管部门定期调查满意度，满意度不达标将责令整改，整改无效、屡教不改将终止**。

3.7服务态度要求

食堂工作人员要服从领导，听从安排，同时要和蔼、亲切；服务态度端正、主动热情、礼仪规范，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语。

3.8特殊说明

3.8.1食堂零杂日常用品由投标方按需自行配备，涉及厨具、设备更新由招标方专项采购。

3.8.2执勤、值班人员工作日晚餐及双休日、节假日就餐费用包含在食堂总体费用之中，不再另行支付。

3.8.3外来人员就餐所需食材费用由招标方负责。

三、项目服务期限

本物业管理项目（食堂、物业、保洁、会务）服务期限为三年,合同每年一签。

四、项目服务需求

（一）付款方式：每月10日，支付上一个自然月费用。

（二）服务地点：****

（三）服务时间：3年