一、基本情况 （一）项目概况 ****澳头片区土地整备利益统筹项目位于**区坪地街道西侧，属于**市重点发展片区（国际低碳城）及**区“一芯两核多支点”战略布局（低碳智造核）规划范围，紧邻盐龙大道、外环高速，东北部为低碳城5平方公里扩展区。 本项目于2019年7月31日通过龙****领导小组会议审议，同意项目立项申请；于2020年1月7日列入《**市2019年度城市更**土地整备计划》中的利益统筹目录；现项目已完成实施方案（含留用土地方案）的审批。 （二）实施范围 根据《****澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》，澳头利益统筹项目采取“利益统筹+传统土地整备”方式实施，实施范围总规模为145,466.08㎡，其中利益统筹实施范围85,000.31㎡，传统土地整备实施范围60,465.77㎡，具体实施范围内土地情况如下表： 整备类型 | 土地权属 | 用地面积（平方米） | 备注 | 利益统筹实施范围 | 合法权属土地 | 非农建设用地 | 4465.30 | | 历史遗留违法建筑 处置用地 | 2095.31 | “三规”宗地号 G10401-0688 | 3475.48 | “两规”宗地号G10401-0631 | 小 计 | 9681.74 | 扣除重叠354.35 | 其他未完善征转手续用地 | 75318.57 | 扣除重叠 | 合 计 | 85000.31 | | 传统土地整备范围 | 未完善征转手续用地 | 60465.77 | | 总整备范围 | 总计 | 145466.08 | | （三）建筑物状况 1、利益统筹项目实施范围内：利益统筹项目实施范围内共有建筑108栋。计算建筑面积的建筑物49栋，建筑面积40413.64平方米，主要以工业厂房及其配套为主，其中住宅1栋，建筑面积776.76平方米；工业厂房及其配套计算建筑面积的建筑物48栋，建筑面积39636.88平方米。不计建筑面积的建筑物59栋，水平投影面积16614.77平方米。 2、利益统筹项目外国有土地内：项目外国有土地内涉及历史遗留建筑共9栋，计算建筑面积建筑物4栋，建筑面积902.67平方米，不计建筑面积5栋，投影面积192.62平方米。 现状建筑物情况统计表详见**开发方案。 （四）实施方式 根据《**市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）等有关规定，本项目采用“利益统筹+传统土地整备”方式捆绑实施，具体为： 1、利益统筹实施范围85,000.31㎡内的经济利益关系由**方负责理顺，具体负责建（构）筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和土地移交工作。 2、利益统筹项目外国有土地内的建（构）筑物及青苗、附着物，由**方负责拆除、清理。 3、传统土地整备实施范围60,465.77㎡内的土地，由政府与招商方签订城市化转地适当补偿协议书，地上建（构）筑物及青苗、附着物由**方负责拆除、清理。 在完成上述全面征转****政府后，政府实际留用给招商方的土地规模为21,722.87平方米（其中利益统筹项目范围内14,900.27平方米，腾挪利益统筹实施范围外国有未出让用地面积6822.23平方米），留用地选址位于《**市**203-01号片区[坪西地区]法定图则》04-01地块，该地块位于盐龙大道与龙胜路交界处的东北角,规划为二类居住用地，留用土地用地编码分别为04-01-01、04-01-02，用途均为居住用地（R2），用地面积分别为17702.79平方米、4020.08平方米，政府支付给招商方的土地整备资金为人民币壹亿贰仟叁佰零壹万玖仟伍佰壹拾陆元整（小写：￥123,019,516元）。 （征转清拆的范围及移交土地面积等以《****澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》为准） 二、集体资产情况 ****公司集体资产 1、****公司在项目范围内拥有永久性建筑的建筑面积合计22308.88平方米,其中已办理不动产权证建筑面积合计4624.34平方米，宗地号G10401-0688，不动产权证号为粤（2019）**市不动产权第****333号、粤（2019）**市不动产权第****334号，剩余建筑未办理不动产权证；临时性建筑面积15572.73平方米,构筑附属物若干，用途为工业及工业配套。 2、****公司在项目范围内拥有未完善征转手续用地土地（集体土地）面积合计140249.64平方米。 3、龙岭南路1-1号物业、龙岭南路5号物业，以及龙岭南路18号、20号、20-1号物业所占****公司所有，地上物业由投资人投**建，结合****出具的深世鹏咨字第HK202****0013号《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及的龙岭南路1-1号、龙岭南路5号及龙岭南路18号、20号、20-1号权益分配比例咨询报告》，并适当提高集体分配比例后，****公司对龙岭南路1-1号物业享有的权益比例为31.3%（永久性建筑物建筑面积1050.83平方米、临时性建筑物建筑面积335.45平方米，构筑附属物若干），对龙岭南路5号物业享有的权益比例为16.8%（永久性建筑物建筑面积1146.82平方米、临时性建筑物建筑面积166平方米、构筑附属物若干）,对龙岭南路18号、20号、20-1号物业享有的权益比例为13%（永久性建筑物建筑面积582.82平方米，临时性建筑物建筑面积105.27平方米，构筑附属物若干）。 ****公司集体资产 项目范围内拥有4465.30平方米非农建设用地指标。 三、留用土地情况 在招商方和**方按土****政府移交利益统筹实施范围85,000.31㎡土地以及传统土地整备实施范围60,465.77㎡土地后，政府将按规定办理21,722.87㎡留用土地出让给招商方的手续。 留用地土地总面积约21,722.87㎡，留用土地具体技术经济指标、配套设施规划方案表情况如下： 用地编码 | 类别 | 留用地面积（㎡） | 规划容积率 | 规划容积 | 总建筑面积（㎡） | 住宅 | 商业 | 公共配套设施（㎡） | （㎡） | （㎡） | 04-01-01 | R2 | 17702.79（含国有未出让用地6822.6㎡） | 5.90 | 83365 | 14000 | 7000 | 104365 | 04-01-02 | R2 | 4020.08 | 5.72 | 19111（含公共住房8175） | 3000 | 900 | 23011 | 合计 | 21722.87 （含国有未出让用地6822.6㎡） | 5.86 | 102476（含公共住房8175） | 17000 | 7900 | 127376 | 备注：留用土地最终技术经济指标、****政府审批通过的规划研究成果为准。 留用土地配套设施规划方案表 项目 | 数量 | 留用土地用地面积 | 21722.87㎡（含国有未出让用地6822.230㎡） | 容积率 | 5.86 | 规划总建筑量 | 127376㎡ | 其中 | 住宅 | 102476㎡(含公共住房8175㎡) | 商业、****旅馆业建筑 | 17000㎡ | 公共配套设施 | 7900㎡ | 其中 | 6班幼儿园 | 2000㎡(占地面积2000㎡) | ****中心 | 1500㎡ | 文化活动室 | 2000㎡ | 社区体育活动场地 | 占地面积1500㎡ | 社区管理用房 | 300㎡ | ****中心 | 400㎡ | 社区警务室 | 100㎡ | 社****中心 | 1500㎡ | 变电所 | 100㎡ | 备注：物业管理用房按照《**经济特区物业管理条例》予以核定，不纳入公共配套设施。留用土****政府审批通过的规划研究成果为准 | 四、可行性分析报告和项目开发预算 招商方已委托****出具编号深世鹏咨字第HK202****3025号《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目可行性研究报告》，研究时点2023年3月6日。可行性研究报告的结论为：****政府的政策导向和城市建设规划，一揽子解决历史遗留问题，可缓解片区市场供不应求的状况，提供一定体量的保障性住房，保障人才****，同时在提升城市竞争力和区域对人才的吸引力。实现政府、原农村集体经济组织单位及相关权益人多方共赢，促进社区转型发展。因此本项目的投资开发建设显得极其必要。本项目在拟规划条件下，按拟定的拆迁补偿方案补偿地上私人物业及集体物业后，项目总销售收入为262,840.01 万元，总投资成本约为130,230.16万元，项目净利润 43,642.68万元，销售净利润率为16.60%，项目经济效益良好，项目可行。 经估算，本项目总投资约人民币壹拾叁亿零贰佰叁拾万零壹仟陆佰元整（小写：￥130,230.16万元）,包括拆迁补偿费用、补缴地价、土地出让税费、前期费用、**工程费用、专业费用、管理费用、不可预见费用、财务费用、销售费用、物业专项维修资金等。**方在项目**开发过程中，应缴交和承担的各项投资费用以实际发生的为准，高于上述测算标准的，由**方承担，投资风险由**方自负，确定给予招商方的回迁物业面积不降低。 五、集体资产评估结果 招商方已委托****对本项目集体资产进行评估，出具了相应评估报告，同时招商方已委托**东****公司对评估报告进行了复核，具体如下： （一）《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司****公司拥有的集体物业现状价值评估报告》（编号深世鹏评字第 HF202****3049号），估价期日2023年3月6日，集体物业评估价值人民币壹亿壹仟捌佰零伍万玖仟肆佰壹拾叁元整（小写：￥118,059,413元）。其中： （1）集体享有完全权益的物业评估价值人民币105,705,799元，包括永久性建筑物评估价值人民币95,131,142元，临时性建筑物评估价值7,462,968元，构筑（附属）物评估价值3,020,639元，苗木评估价值91,050元； （2）外卖地、外租地地上物业（龙岭南路1-1号物业、龙岭南路5号物业，以及龙岭南路18号、20号、20-1号物业）集体应分配权益物业评估价值人民币12,353,614元，包括永久性建筑物评估价值11,826,767元，临时性建筑物评估价值293,401元，构筑（附属）物评估价值233,446元。 （二）《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司****公司所返还的留用地在设定条件下的市场价值评估报告》（编号深世鹏评字第HT202****3039号），估价期日2023年3月6日，留用土地市场评估价值为人民币捌亿玖仟贰佰壹拾伍万玖仟伍佰元整（小写：￥892,159,500元），留用土地评估单价为41070元/平方米。 （三）《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司拥有的非农建设用地指标在设定规划条件下的市场价值评估报告》（编号深世鹏评字第 HF202****3050号），估价期日2023年3月6日，非农建设用地指标评估价值人民币贰仟肆佰伍拾伍万玖仟贰佰元整（小写：￥24,559,200元），非农建设用地指标评估单价5500元/平方米。 （四）经**东****公司对上述评估报告进行复核，出具了编号深东晟审字[2023]04010号《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司****公司拥有的集体物业现状价值评估复核报告》、编号深东晟审字[2023]04009号《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司****公司所返还的留用地在设定条件下的市场价值评估复核报告》以及编号深东晟审字[2023]04011号《**市****澳头片区土地整备利益统筹项目涉及深****公司拥有的非农建设用地指标在设定规划条件下的市场价值评估复核报告》，价值时点2023年3月6日，复核意见为：报告格式及文字表述基本符合估价规范的相关要求，估价技术路线确定及方法选用基本合理，相关参数选用基本合理，估价结果确定方式正确。 六、意向**方情况 （一）本项目意向**方是**市****公司； （二）意向**方已完成的工作包括：协助招商方将项目列入土地整备利益统筹目录、协助完成项目实施方案（留用地方案）的审批。因政府需提前收储土地，意向**方协助招商方完成集体物业清租。 （三）经委****事务所出具的德众其他字（2023）第****009号《****澳头片区土地整备利益统筹项目前期资金投入的专项审计报告》，意向**方已支出的前期费用和合理利润合计人民币伍仟零捌拾贰万捌仟玖佰贰拾贰元贰分（小写：￥50,828,922.02元），具体如下： 1、意向**方已支付清租费用人民币26,059,377.65元； 2、可研、测绘、查丈、评估、规划设计、人工等费用合计人民币16,298,057.37元； 3、合理利润人民币8,471,487.00元（合理利润为第1、2项货币合计金额的20%）。 （四）本项目已完成立项、实施方案审批，考虑到意向**方在前期服务中的贡献，在项目评审中将给予意向**方1.5分的优先分。 七、**方式 （一）**方负责全部资金投入，招商方以项目范围内的集体用地、集体物业（含外卖地、外租地集体享有权益部分）、非农建设用地指标、留用土地作为投入，共同对留用土地进行**开发，招商方固定取得相应的回迁物业、货币补偿、过渡期安置补助费等，招商方不出资，不承担开发、经营风险。 ****政府给予的本项目土地整备资金123,019,516元不作为招商方的投入，上述土地整备****公司所有。 （三）项目范围内房屋的拆迁补偿、清租、项目运作、开发等全部资金投入由**方负责，**方自行承担本项目在开发、建设期间所发生的安全事故、劳动事故、资金债务等法律责任。招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。 （四）除招商方应取得的回迁物业、货币补偿、过渡期安置补助费及其他权利人物业涉及的拆迁补偿权益外，本项目开发建设的其他物业归**方所有。 （五）**方负责从项目拆迁谈判补偿、用地规划许可证、土地使用权出让合同、设计、施工建设、竣工验收、入伙、办理不动产权证到项目开发建设完成整个过程的全部工作，招商方予以协助。 （六）招商方分得的相应地块上物业建设时，**方应邀请招商方共同参与建设工程监理单位的选定工作，并在监理合同中应明确监理单位需向招商方负责，并接受招商方的工作质询。 八、搬迁补偿工作安排 （一）利益统筹实施范围85,000.31㎡内 1、利益统筹实施范围内的集体物业和集体土地由**方给予招商方回迁物业、货币补偿、过渡期安置过渡费等，具体详见本方案第十二条利益分配方式，**方负责集体建（构）筑物、青苗、附着物以及集体土地的清租、清理、拆除，****政府移交土地。 2、利益统筹实施范围内其他私人业主的建筑物、构筑（附属）物、青苗果树等附着物，**方负责与相关权益人签订搬迁补偿安置协议，负责测绘、评估、协商谈判、签约补偿、拆除、清理，****政府移交土地，招商方予以协助；**方应根据招商方要求的时限，完成搬迁补偿协议签订、拆除、清理及移交土地，计划完成时间：2024年6月30日前。 （二）利益统筹项目外国有土地内 根据《****澳头片区土地整备利益统筹项目实施方案》，利益统筹项目外国有土地内涉及历史遗留建筑共9栋，计算建筑面积建筑物4栋，建筑面积902.67平方米，不计建筑面积5栋，投影面积192.62平方米，具体以实际情况为准。利益统筹项目外国有土地上的建筑物、构筑附属物、青苗果树等附着物，由**方负责拆除、清理并承担费用，**方应根据招商方要求的时限完成拆除、清理。计划完成时间：2024年6月30日前。 （三）传统土地整备实施范围60,465.77㎡内 传统土地整备实施范围内的未完善征转手续用地（集体用地），****政府部门签订城市化转地适当补偿协议书，****政府。对于传统土地整备实施范围内现状零星建筑物、构筑（附属）物等附着物由**方负责拆除、清理，并承担费用，**方应根据招商方要求的时限完成拆除、清理。计划完成时间：2024年6月30日前。 九、**开发期限及要求 （一）**方须于2028年12月31日前向招商方交付全部回迁物业，并于交付回迁物业之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。 （二）**方应在本方案规定的时间内将回迁物业交付给招商方，否则履约保证金按应交未交回迁物业建筑面积占全部应交付回迁物业建筑面积的比例计算的金额不予退还，归招商方所有，即超出2028年12月31日后**方未能向招商方交付回迁物业的，则招商方有权没收的履约保证金金额=（未交付回迁物业建筑面积/回迁物业总建筑面积）*履约保证金的金额。 **方延迟交付任一地块上回迁物业的，逾期二年以内的，自逾期之日起，过渡期安置补助费的标准在第十二条“利益分配方式”约定的相应年份过渡期安置补助费标准的基础上递增10%；逾期三至五年的，从第三年起过渡期安置补助费的标准在第十二条“利益分配方式”约定的相应年份过渡期安置补助费标准的基础上递增20%；逾期超过五年的，招商方有权单方解除**开发协议，所收取的履约保证金不予退还，**方的全部投入无偿归招商方所有，**方应无条件退出**开发项目，合****公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。 （三）**方逾期支付过渡期安置补助费累计达500万元或以上的，招商方有权单方解除**开发协议，所收取的履约保证金不予退还，**方的全部投入无偿归招商方所有，**方应无条件退出**开发项目，合****公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。 （四）因**方原因导致逾期为招商方办理回迁物业不动产权证的，按招商方回迁物业市场评估价或市场销售价每日万分之三标准支付逾期办证违约金。 十、回迁物业出租 经街道办核准、区集体资产监管部门备案后，招商方分得的回迁商业和住宅物业交由**方承租，**方承租后自行负责运营和招商，确保招商方的租金等收益。 招商方在收到回迁物业当日将物业出租给**方，同时签订相关协议，**方应按市场租金结合租金评估结果确定租金标准，且租金标准一层商业毛坯租金不低于45元/平方米，二层商业毛坯租金不低于35元/平方米，三层商业毛坯租金不低于25元/平方米，住宅物业毛坯租金不低于22元/平方米，按月支付租金，**方应于每月10日前向招商方支付当月租金。**方承租招商方的物业时间不低于5年。 招商方在收到回迁物业当日将物业出租给**方，**方应在当日办理物业接收，并与招商方签订租赁合同，逾期不接收物业或不签订租赁合同的，视为移交完毕，双方可不再另行签订租赁合同，招商方有权按上述租金标准按月要求**方支付回迁物业的租金。 特别说明：招商方分得的回迁商业、住宅物业，招商方有权决定是否全部或部分出租给**方，如招商方决定出租给**方的，按上述规定执行，如招商方决定全部或部分不出租给**方的，**方无需支付租金。 十一、规划指标调整（含容积率调整)分配原则 本项目平均容积率5.86，计容积率总建筑面积127,376平方米，其中可分配、销售的计容积率建筑面积111,301平方米，公共住房建筑面积8,175平方米，公共配套建筑面积7,900平方米。 本次**招商是在上述平均容积率为5.86的情况下进行测算的，若政府相关部门批复的可分配、销售计容积率建筑面积高于上述111,301平方米的，对于建筑面积超出部分****政府的建筑面积），****公司****公司按占**开发物业价值分成比例相应增加回迁物业面积，****公司增加的回迁物业面积=可分配、销售计容积率建筑面积高于111,301平方米的建筑面积*1.75%,****公司增加的回迁物业面积=可分配、销售计容积率建筑面积高于111,301平方米的建筑面积*****公司最终获得的**开发物业价值分成比例；若政府相关部门批复的可分配、销售计容积率建筑面积低于上述111,301平方米的，**方给予招商方的**分成利益不降低。 十二、涉及重大变更调整约定 如本项目涉及用地性质重大变更、贡献率重大调整、开发类别重大调整等重大变更的，由招商方与**方另行协商。 十三、**方股权变更约定 **方确定后，**方股权原则上不得变更。如确需变更，**方需书面通知招商方，经招商方书面回复同意变更后方可变更。若未经招商方书面同意，**方股权发生变更的，招商方有权要求解除**协议，所收取的履约保证金不予退还，**方的全部投入无偿归招商方所有，**方应无条件退出**开发项目，合****公司股权（如有）全部无偿转移给招商方。 十四、退出机制 **方有以下情形之一的，招商方可单方面无条件取消**方项目**资格，有权解除协议，所收取的履约保证金不予退还，**方的全部投入无偿归招商方所有，**方应无条件退出**开发项目，合****公司股权（如有）全部无偿转移给招商方： （一）被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的； （二）隐瞒真实情况，提供虚假资料等弄虚作假的； （三）实施不正当竞争行为，排斥其他供应商参与竞争的； （四）抗拒主管部门监督检查的； （五）实施商业贿赂行为的； （六）逾期交付回迁物业超过五年的； （七）**方逾期支付过渡期安置补助费达500万元或以上的； （八）在合同履行完毕之前，有证据证明**方存在经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，经招商方通知后，在60日内未恢复履行能力且未提供适当担保（视为**方以自己的行为表明不履行主要债务的）的。 十五、其他条件 （一）回迁物业的位置及原则 回迁物业原则上集中安置，分配以方便实用为原则，具体位置及朝向等在签订的**开发协议中另行约定。 （二）回迁物业建设要求及建筑标准 1、**开发项目按批准的容积率进行开发建设，**方必须按专项规划及用地规划许可证、工程规划许可证、土地出让合同要求完成全部的开发建设任务，包括配套设施。 2、留用地**项目建设档次定位为中高档楼盘。其中住宅按周边同期商品房工程施工标准进行建设，物业公共区域应按周边同期商品房标准进行装修装饰，物业内部水、电等管线到位，室内毛坯交付；商业物业按照高标准建设，使用高品质材料，物业公共区域应按周边同期商品房标准进行装修装饰，物业内部水、电等管线到位，物业安装消防、电梯等设施设备，室内毛坯交付。**方对留用土地上房屋的设计、建筑方案应征求招商方意见并取得招商方同意。 3、**方必须确保**项目建筑质量符合国家、省、市标准，依法办理竣工验收手续。 （三）回迁物业交付时间 **方须于2028年12月31日前向招商方交付全部回迁物业。 （四）回迁物业产权性质 回迁物业性质为完全产权商品房，**方负责为招商方办理（红本）不动产权证。 （五）回迁物业办证税费承担 **方承担办理招商方回迁物业（含招商方选房超出合同约定的回迁物业面积部分）不动产权证涉及的相关税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、城市维护建设税、教育费附加、 地方教育附加、印花税等）。 （六）回迁物业办证时间 **方应在交付回迁物业之日起12个月内为招商方办理回迁物业的不动产权证。招商方在收到**方通知所需办证材料之日起15日内将办理《不动产权证》登记所需资料提供给**方，如招商方逾期提供所需资料的，办理不动产权证时间可相应顺延。在政策允许下，招商方有权选择按建造成本价，或按市场价值，或按建造成本价与市场价值间的其他价格，作为回迁物业的产权登记价格，**方应按招商方通知的要求办理。 （七）回迁物业面积差异的结算方式 招商方选定的回迁物业建筑面积若需要结差的，采用以下办法进行结算： 招商方选定的回迁物业建筑面积低于应分得物业面积的，差额部分按竣工交付时本项目同类物业销售备案均价进行结算。招商方选定的回迁物业总建筑面积大于应分得物业总面积在300平方米（含300平方米）以内的部分，按本项目同类物业销售备案均价的20%进行结算；招商方选定的回迁物业总建筑面积超过应分得物业面积在300平方米以外的部分，按竣工交付时本项目同类物业销售备案均价进行结算。 （八）停车位、地下室（地下空间） 在法律法规不禁止的情况下，本项目按规划建设的地下停车位，招商方、**方按物业分成比例享有相应数量的地下停车位所有权（使用权、收益权），即招商方分得的地下停车位=地下停车位数量*****公司物业分成比例1.75%+****公司最终物业分成比例）。 在法律法规不禁止的情况下，本项目不计容建筑面积的地下室、地下空间（属于业主共有设施除外），招商方按物业分成比例享有相应面积的不计容建筑面积地下室、地下空间的所有权（使用权、收益权），即招商方分得的地下室、地下空间=地下室、地下空间面积*****公司物业分成比例1.75%+****公司最终物业分成比例）。 （九）物业管理及免交物业管理费 **方负责委托物业服务企业统一进行前期物业管理。 **方对招商方回迁物业免交2年的物业管理费，自物业交付给招商方之日起计算。**方应将本条款约定内容****公司，****公司履行本条款规定，****公司不履行本条款关于“招商方免交物业管理费”约定，****公司向招商方主张收取物业管理费的，涉及的物业管理费由**方承担。 | 
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