一、 采购项目名称：苍****景园小区2023年度物业服务比选项目
二、 采购项目编号：****
三、 补充事项：
合同主要条款：
三、服务范围及内容：
（一）秩序维护管理方案
在小区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护小区物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，****机关维护小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。
﹒门岗的任务：
a礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；
b小区主入口24小时值勤，维护出入口的交通秩序；
c对外来车辆和人员进行验证并登记；
d对小区装修、家政等人员实行临时出入证管理；
e遇有外来人员将大件物品带出小区，即与物主核实，并作登记；
f为业主提供便利性服务；
g有详细的交接班记录；
﹒巡逻岗的任务：
a按规定路线巡视检查，不留死角；对重点区域及重点部位，每小时巡查一次；
b巡查车辆停放情况，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行和停放。维护道路畅通，做好安全防范工作；
c对小区内的嫌疑人员进行询问、防范；
d小区及楼宇安全检查；
e装修户的安全检查；
f防范和处理各类治安案件；
g防范和制止各类违反小区管理制度行为；
h有详细的交接班记录。
（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对小区内的治安情况实施24小时监控，确保小区安全。
﹒对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班秩序维护员现场处理。
﹒值班秩序维护员接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，****监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。
（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。
（5****中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
(6)治安突发事件有应急预案，事****委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）车辆交通秩序维护管理方案
小区的车辆分机动车和非机动车两类，机动车包括汽车、摩托车；非机动车包括自行车、电瓶车等；车辆交通秩序维护管理的重点是确保车辆进出畅通、行驶安全、组织有序、停放整齐，让业主在小区行驶或停放车辆感觉舒适、安全。
﹒管理内容：
门岗车辆进出管理
车辆在小区内的行驶管理
车辆在小区内的停放管理
车辆停放收费管理
车辆有关的其他管理
﹒管理措施：
1、了解小区业主车辆持有情况，并建立业主车辆信息档案；
2、制定小区车辆管理制度；
3、在小区出入口分设机动车、非机动车和人行通道，并设立行驶指示、限速、限载、禁鸣等标识；
4、在停车库的主干道设置减速带，控制车辆行驶速度；在停车库内的转角、存在视线盲区的部位设置反光镜；
5、小区业主的非机动车直接在非机动车停放处，并有序停放，；
6、门岗对进出小区的车辆严格管理，业主凭《车辆识别系统》出入小区，；对其他来访客车辆，凭临时停车卡进入小区，实行临时停放管理，并做好询问、核实登记和监督工作。
7、引导业主文明行驶、文明停车，自觉遵守小区的车辆管理规定，营造小区人行安全、车行安全、有序而又和谐的氛围。
（三）消防安全管理
小区以叠墅、高层为主，消防安全管理是物业服务的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合小区的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
1、管理内容：
（1****中心的管理；
（2）做好消防设施、器材的管理；
（3）保持消防通道的畅通；
（4）加强小区装修期间的消防安全管理；
（5）严禁违章燃放烟花爆竹；
（6）严禁小区住宅使用瓶装液化气；
（7）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
（2）制订火灾、消防事故处理应急预案，防患于未然；
（3****消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
（6）制止任何违反消防安全的行为；
（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
（四）保洁绿化管理方案
保洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，其中公共面积包括架空层及我方办公区保洁、屋顶保洁。
1、管理内容：
（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
﹒草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，基本无杂草、杂物，使其生长茂盛，平整美观。
﹒花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，灌木每年修剪5次，保持观赏效果。
﹒定期组织浇灌、施肥、松土和灭虫，每年不少于2次。
﹒根据气候，给花木适量浇水。
﹒制定预防措施，定期喷洒药物，防治病虫害；
﹒做好恶劣天气花草树木的保护工作，做好防涝、防冻；
绿化养护工具及绿化养护施肥肥料、****公司自行提供。
（2）清洁卫生：清****公司自行提供。
通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
﹒按单元楼设置垃圾桶，每日清运不少于2次，每周不少于2次对垃圾桶进行清洁、消毒，保持垃圾桶清洁，无异味。
﹒合理设置果壳箱，每日清运2次，每周对果壳箱进行清洁、消毒，保持果壳箱清洁、无异味。
﹒小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；小区所有设施（草坪灯、背景音响、各种标志牌等）每日擦洗一次；路灯、出入口造型门廊等设施及建设物每月清洁2次。及时清除道路积水、积雪。定期清洗外墙面。共用部位玻璃每周清洁1次。
﹒共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏。
﹒根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
﹒大堂及架空层：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌；每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线，一层共用大堂地面每日拖洗一次，每月清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。
﹒楼层（消防通道）：小区各楼层过道每天清扫2次，每周拖洗3次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶（含踢脚线）每天擦洗一次，共用部位玻璃每周清洁1次，楼梯灯开关、楼道感应灯灯罩每周保洁二次，楼顶每周清理一次。
﹒电梯厅：高层电梯厅每天清扫2次，每周拖洗3次；每天清洁地面、墙面及各种标志牌；擦拭消防栓、灭火器；每月清洁天花板及照明部件。
﹒电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面；每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮；每月对电梯门槽进行清洁。
﹒各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、电梯机房、消控中心、****中心、配电房等地面（日常清洁由各功能房工作人员负责）。
﹒公共洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球；每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。
2、管理措施：
（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；
（2）按操作规程进行规范操作；
（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；
（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：绿化清洁工自查、管理员巡查、****中心主任抽查）；
（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
（五）房屋、设施设备管理方案
房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的，其中各出住房的水电等故障，原则上免费维修，业主要求改装的可酌情收费。
1、管理内容：
（1）房屋公共部位维护管理：
a、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
b、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；
c、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
d、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，；
e、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
f、空关房（含业主托管房）移交后，****中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告业主（业主），并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，并做好记录。
﹒小区道路平整，****停车场交通标志齐全、规范；
﹒路灯、楼道灯完好率不低于98%；
﹒小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
﹒小区水系每天巡查一次，每周检查一次；
﹒公共卫生间及公共卫生设施每天检查一次；
﹒电梯在装修期间实行保护性管理，载人电梯24小时正常运行；
﹒设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
﹒水泵房每天巡查一次；
﹒电梯机房设备每天巡查一次，每月保养两次（半年保养和一年保养按规定进行）；
﹒配电房设备每天巡查一次；
﹒安全监控和周界报警系统、门禁管理系统设备按相关维护方案检查养护；
﹒消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；
（2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
（3）工程人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（4）抓好工程人员技术培训，提高业务素质；
（5）建立工程人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
（6）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
（7）加强房屋、共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
（六）住宅区档案的建立与管理方案
建立小区的资料档案，加强资料档案的管理，对于保存小区的历史信息，维护管理的连续性和规范化，便于楼宇及设施设备的检查、维护、更**与业主的沟通、联系，作用不可低估。
1、管理内容：
（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；
（2）业主档案：所有业主购（租）房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和业主健康状况登记表等；
（3）管理档案：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、秩序维护）记录、值班记录、车辆管理记录、监控录像、各类活动的照片资料、维修记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等；
（46）文件档案：有关物业服务法规政策、公司文件等。
2、管理措施：
（1）制定档案管理制度，并严格执行；
（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；
（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；
（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；
（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；
（6）实现电脑化管理，提高管理水平。
四、人员费用报价要求
根据相关规定并结合苍**实际情况，为作业人员的权益，提高服务质量，各参选物业企业在聘请人员，编制和落实作业人员待遇时必须遵照以下要求，否则比选无效：
1、依法签订劳动合同。本次项目所需作业人员均由中选人限期自行招聘，所有人员招聘后必须依法签订劳动合同；
2、依法缴纳社会保障和住房公积金。依法为符合缴纳条件的员工缴纳养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险、住房公积金；因客观原因无法及时缴纳的，须将单位缴纳数全额发放给员工；
3、依法为员工发放高温补贴（发放时间4个月）；
4、依法为员工投保人身意外伤害险，保额不低于50万（死亡、残疾）；
5、为员工提供工作服及劳保用品；
6、确保服务人员最低收入标准，人员每月最低基本收入（工资）不得低于1880元；
7、严禁克扣人员工资、待遇福利的行为，一经查实，由采购人双倍追罚，追罚款在承包款中直接扣除；
8、其他未尽事宜，各参选物业企业应参照各项规定进行；
五、依法缴纳税收相关要求
参选物业企业必须严格执行国家税务相关最新规定（营改增等），依法按时缴纳各类税金。
三、 其他事项：
比选公告内容修改后的内容以本公告附件为准，潜在参选物业企业需自行下载，并按规定参与比选活动。
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