一、采购项目基本情况

1、学校位于**市天****社区，现有校园面积 42755 平方米，总建筑面积 22070 平方米，总绿化面积 2400 平方米，教学班36个，就读学生1680余名，寄宿生650名，在岗教师122名。

2、采购预算：本次物业服务招标服务期限为1年，预算金额50万元/年。

按国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范执行。

（一）服务范围

学生公寓管理、校园内零星维修及临时性劳务、校园环境保洁服务、校园绿化养护服务、校园宿舍安全专项等。

1、学生公寓管理。

负责学校寄宿生住宿的日常管理、安全管理及学生行为引导；公寓公共区域卫生等。

2、校园内零星维修及临时性劳务

负责校区内木工、泥工、门窗锁、水电维修（维修所需耗材均由校方采购）；临时性劳务（如校内物品转移、会务布置等）；高压配电房24小时值班等。

3、校园环境保洁服务

（1）负责校内楼栋（含教学楼、办公楼、会议室、****中心）、操场、绿化带、厕所等所有公共区域及各个楼栋会议室的保洁及疏通（不含教学楼教室、学生公寓宿舍内保洁）；

保洁工具（扫把、拖把、桶子、玻璃刷）需由中标单位自行采购；其它日常耗材，如垃圾袋、洗手液、****学校采购。

4、校园绿化养护服务

校区内栽种的所有植被、绿化带、树木的养护和防虫、修剪等服务。绿化维护工具由中标方负责，绿化养护所需防虫药品、肥料和草皮、****学校负责采购。

（二）人员配置要求

项目经理1人，维修工1人，保洁员4人，绿化工1人，宿管员5 人，共12人。

1、维修工须持职业资格证上岗，且年龄在55周岁以下，建议男性，身体健康。24小时值班。具有专业技术资格证、专科或以上学历人员及退伍军人待遇从优。

2、保洁员五十五岁以下、身体健康、男性不少于两人；

3、宿管员(生****中专以上学历或具有教师资格证或相当教师经历证明材料;；

4、宿管员限女性、五十岁以下、身体健康。

1、服务地点：****指定地点。

2、服务时间：合同签订之日起一年。

四、服务具体内容及要求

（一）学生公寓管理

1、日常管理

1.1督促学生遵守《****中学学生宿舍管理规定》，并严格执行；按时开、关宿舍照明灯，督促学生按时起床、自习、上课，按时关闭宿舍铁门；

1.2对公寓内的学生日常行为的教育、引导与管理工作。配合教育处开展学生公寓文化建设和文明宿舍评比工作；

1.3配合教育处建立入住学生的信息台账，了解和掌握学生的信息及动态，及时处理发生的问题；

1.4对学生寝室的内务进行检查并做好记录，每天在固定公布栏通报各寝室环境卫生、内务、纪律奖惩结果；有效制止学生在公寓内吸烟、酗酒、玩手机等不良行为；对环境卫生较差的宿舍做好教育，并帮助整改；

1.5配合教育处做好新生入学报到及毕业生离校的宿舍安排和检查等相关工作，做好假期学生留校住宿安排工作。每日巡查公寓区域内的设施、设备是否完好，做好报修及跟进维修工作。

2、安全管理

2.1协助教育处做好学生在宿舍的安全管理，落实各项安全防范措施，每天做好消除各种安全隐患检查与登记工作，确保学生宿舍安全稳定；

2.2做好宿舍楼的值班管理，实行24小时值班，不得脱岗、随意替岗；

2.3维护宿舍楼内的秩序，对违规违纪现象，做好记录并上报宿舍主管及班主任；

2.4教育学生遵守作息时间，对晚出寝和晚归的学生给予及时劝告和教育，并做晚出寝和晚归记录。对未归寝学生务必联系家长和班主任。晚上熄灯和关锁大门前，检查公共场所，发现问题及时报告和处理；

2.5负责公寓内消防安全管理以及消防设施检查等，依****学校管理规定做好学生公寓安全保卫和防范工作，能正确熟练使用消防设施；

2.6严格控制人员的进出，外来人员禁止进入宿舍，若需要施工、维修的须登记或出具证明；

2.7学生按规定时间进出宿舍，中途特殊情况需回寝室要经班主任或教育处批准；

2.8对住宿学生的突发性事件做好积极处置，及时与教育处联系，防止事态的扩大；

2.9对携带贵重物品、大件物品离开公寓人员，主动进行问询并做好登记工作；

3、学生行为引导

3.1对住宿学生开展基础文明、行为及安全方面的引导和宣传教育；

3.2新生到校后的住宿安排、内务整理、辅导生活技能等；

3.3对学生违纪情况进行检查及相关教育，并及时上报教育处；

3.4配合教育处按要求做好每月“文明宿舍”的检查和评比，定期协助组织召开寄宿生大会

3.5及时发现学生矛盾，及时上报并配合调解；

3.6学生在公寓中的行为表现及思想动态及时与各班主任及家长沟通；

3.7按要求对学生的寝室布置进行指导和规范。

（二）校园内零星维修及临时性劳务

1、日常巡视检查管理

（1）定期巡查校内设施设备，并做好巡查记录。

（2）对巡查中发现场所、设施、设备等问题及时维修并做好记录，报学校总务处。

（3）对师生员工的报修，及时登记维修，小修不过夜，大修承诺限期修结，并做好反馈。

2、日常维修****学校提供）

（1）照明负载：每天检查校内外照明设施，保障校内所有开关电器设备（照明、景观照明、线路、开关、插座等）正常运行。节约用电，定期巡查，排除隐患，发现故障，及时维修（更换）。 一般不超过2小时的维修承诺。

（2）电器设备：保障校内所有小型电器设备的正常运行。发现故障，及时维修（更换）。 一般维修不超过4小时。

（3）用水设施：保障校内的正常供水和用水。节约用水，对水管、水计量表、积水坑水泵、龙头、阀门、上下管道等实行定期巡查，清障维护，防冒滴漏，发现故障，即查即修（更换）。

（4）门窗桌椅家具：保障校内所有门窗、桌椅、玻璃、锁具、黑板、厨柜等（含教学用）家具能正常使用。对一般损坏要求能修理，对严重损坏要求及时更换。一般维修不超过4小时，对存在安全隐患的要求紧急处理。

（5）供排水系统运行维护到位，对校内所有排水、排污设备、设施做好维修养护。每周检查校内排水排污设备设施，保障水管、阀门、水泵、上下管道运行良好，无漏水，保持设备正常工作。

（6）电力系统运行维护到位，制定《供电设备设施维修养护标准作业规程》和《供电设备设施维修养护计划》，组织实施且做好安全巡检台账。尤其对校内所有配电箱每半年进行一次全面养护，每**少巡视检查二次，发现故障，及时维修（更换），保持设备正常工作。保持电器设备运行正常接线可靠，箱内整洁无尘，漏电开关检测完好，并按学校职能部门要求做好漏电开关等的维护巡查记录。

3、应急处理

处理服务范围内发生的应急事件，包括但不限于：意外停水停电、水管爆裂、污水满溢、雨雪极端气候灾害等。要求建立相应的应急预案；相关人员熟悉预案，并保持通讯联络畅通；发生情况应及时报告，迅速反应，采取措施，****学校通报；每天应有全天候值班人员应对应急处理。

4、临时性劳务

配合学校临时小型的搬运服务、教材作业本分发、校内物品转移、会务等。

（三）校园环境保洁

1、外围场地及绿化带的保洁

（1）每周一至周六7点前完成主校门、主通道的卫生清洁工作。

（2）道路地面、广场地面大件垃圾≤1 件。

（3）绿化内大件垃圾≤1 件。

（4****体育场地面无明显垃圾。

2、校内楼栋

每****学校所有公共区域、1个会议室、1个多功能室及校门口入校通道的清扫（约100米长））、厕所等所有公共区域进行保洁，需要时及时进行管道疏通。要求：

（1）周边绿化带内无明显垃圾；

（2）平台台阶保持清洁，地面保持干净，无垃圾、污迹、水迹；

（3）楼内走道、扶梯地面无污渍、无大件垃圾，扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘；

（4）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰；

（5）按国家规定进行垃圾分类培训、教育、实施；垃圾箱筒表面无污渍、无积灰；垃圾箱筒内的垃圾不超过 3/4 的高度；垃圾清收率不低于 99%；

（6）开放式地沟无大件垃圾；

（7）会议室内设备、桌椅保持整洁表面无明显积灰；

（8）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水；厕所隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰；镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈；废物箱表面无明显积灰、无异味；卫生间内保持空气**、无异味；

（9）会议室门、门框、地脚线无污渍、无明显积灰；

（10）室内空气无异味；

（11）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。保持轿厢内空气**、无异味；

（12）卫生工具摆放在工具室，保持工具整齐，地面干净无污渍；

（13）饮水机表面清洁无污渍灰尘，下面水槽无污渍积水。

（四）校园绿化养护

1、植物配置合理、绿地充分，无裸露土地。

2、花草树木生长正常，剪修及时，无枯枝死杈及病虫害现象。

3、绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。

4、根据季节和天气对植物进行浇水、施肥、松土和补栽苗木。

5、根据季节和天气对校方室内及公共区域的盆栽、绿植进行浇水和养护。

6、完成学校领导交待的其它任务。

（五）其它

1、突发或应急事件发生时，中标单位要及时处理校内所有设备设施出现的问题。

2、中标单位服务人员应着装统一，标识鲜明，配带工作证上岗。

3、中标单位服务人员应文明用语、举止得体。

4、服务期限内中标单位不得转包和分包，一旦发现立即解除中标单位服务合同，****学校责任。

5、****学校的服务人员的劳动聘用关系、工资福利和保险、及员工健康、安全、治安等所有经济与法律责任均由中标单位负责。

6、中标单位****政府****学校规章制度，****学校范围内从事与服务无关的活动。

7、鉴于学校的工作特点，中标单位维修服务工作不得因节假日和双休日而中断（中标单位在签订合同后须书面提交维修人员名单、身份证复印件、具体上班时间等服务方案），寒、****学校维修安排正常上班。

8、中标单位应自觉做好节电节水工作，并无条件配合处理好各项突发性工作。对浪费水电等行为，学校将按相关管理细则处理。

9、如果中标单位服务人员与师生发生纠纷，****学校相关职能部门配合，化解矛盾、解决纠纷；情节严重的，要及时追究相关有责服务人员。

10、物业人员用餐均由中标单位自行解决，学校可提供集体住房，住宿水电费用中标单位自理。

11、****公司责任造成的人身损害、财产损失，****公司承担相应法律责任并承担民事赔偿。

12、如遇学校重大活动，物业公司应加强管理，****学校工作。

三、验收方式：按照按照长财采购[2016]6号《****政府采购项目履约验收工作管理的通知》相关规定，本项目按简易程序进行验收。项目验收

国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3、付款单位：****（国库集中支付）

4、付款方式：按季度支付，经学校考核合格，于下季度第一个月的15号之前支付前一个季度的物业管理费。

5、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的人员工资（不能低于**市最低工资标准）、社保、高温费、保洁材料工具费、服装费、 税率、利润等所有费用。一旦中标，费用计算出现任何遗漏，均由中标人承担，学校不再支付任何费用。

6、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

注：本项目为专门面向中小微企业采购项目，****政府采购促进中小企业发展相关规定及采购文件的响应文件组成中的“《中小企业声明函》”格式填写并在响应文件中提供《中小企业申明函》，否则视为无效响应。本项目中小企业划分标准所属行业为：物业管理。

（一）物业管理机构设置与人员配备

1、人员配备要求

根据组织机构设置原则，服务处员工的素质要求是：具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；做到“一专多能，业勤技精，相互协作，整体调配”，各专业岗位需按照行业要求取得相应的上岗证书，持证上岗率达到100%，各类岗位上岗前培训考核合格率达到100%。

班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；****服务处统一领导和临时调配，保证服务处物业管理服务的有序高效运作。

（二）物业管理服务工作标准

附件2： ****物业管理考核扣分细目表

附件3 ****小组满意度调查表

附件4 物业服务任务工单完成率和及时性评定表

附件5： ****物业管理考核实施办法

为切实加强我校物业管理工作，提高物业服务质量和水平，确保物业管理工作科学化、规范化、细致化，依据国务院《物业管理条例》以及省市有关物业管理工作相关规定，结合本次物业招标文件和我校实际，制订本办法。

一、考核机构设置

****领导小组。****小组具体负责物业管理的综合绩效评估和有关事项的处理。组长由主管后勤的校领导担任，主要负责对考核结果的审定核准工作；副组长由总务处正、副主任担任，主要负责组织检查和考核评定工作；****办公室主任、教育处主任、工会主席，总务处科员组成，具体负责物业管理的日常绩效考核工作；主要负责收集师生对校内物业管理工作的意见和建议；每个季度对物业管理工作进行一次满意度评定；****小组布置的有关物业服务管理的相关工作。****办公室设在总务处。

二、考核内容、方式和评分标准

考核从《****物业服务方案实施细则》的执行情况、****小组满意度调查、物业服务任务工单完成率和及时性的评定三个方面进行，分值分别为80分、10分、10分，满分100分。

1、《****物业服务方案实施细则》的执行情况分值80分。《实施细则》****领导小组根据每周检查结果汇总通报一次月考评结果，在每季度末月25日前统计评分一次；同一事项多次检查未执行可累计扣分；《实施细则》****小组在考核检查过程中与乙方商议进行细化和完善，并运用在下次检查考核中；《实施细则》考核评分满分100分，占考核总分80%；

2、****小组满意度调查。满意度调查由乙方在每季度末月25****小组发放调查表，将调查表原****领导小组办公室；调查分“满意、一般、不满意”三种，取分分值分别是“2、1、0”分（如有“不满意”评价，****领导小组写出“不满意”的理由并提出建议），业主代表满意度调查满分为10分；满意度调查由总务处设计并组织，每季度末月25日前统计一次，折合成满分10分计入，并****领导小组办公室。满意度总分10分，是考核总分的10%；

3、物业服务任务工单完成率和及时性的评定。完成率和****领导小组在每月25日前对《物业服务任务工单》的完成情况进行评定，在每季度末月25日前统计评分一次，满分10分，如有一项未完成扣5分，完成不及时扣2分，扣完为止；考核评定分值占考核总分的10%。

三、考核结果的运用及处罚

物业管理考核总分为100分。每季度统计评定一次，与物业管理费支付额挂钩，全年共四次。

总评分达到95分（含）以上为优秀；

总评分在90分（含）至95分之间为良好；

总评分在80分（含）至90分之间为合格；

在合格评分及以上区间，按合同约定全额支付物业管理费；

总评分在80分以下为不合格，每少一分扣发物业管理费1000元，扣完为止；如连续两季度都为不合格，即终止合同。

另外，如出现下列情况，按实际情况扣除费用:

1、每月被投诉 3 次以上，经查实为乙方人员工作原因，扣100元/次;

2、由于乙方的服务质量，对学校的声誉和形象造成不良影响，扣500元/次;

3、由于乙方的服务质量不到位，造成甲方的经济损失，由物业方承担后果和经济责任。

4、造成重大责任事故或重大经济损失的，****小组专题研究，按招投标文件与合同另行办理。

四、考核原则及要求

（一）考核原则

物业管理考核坚持实事求是、公开公正、科学界定、注重实效的原则。

（二）考核要求

1、考评人员和业主代表必须认真、细致、科学、严谨，不弄虚作假，不夸大其辞，时刻牢记并认真履行自己的职责和义务。

2、乙方需积极配合检查考核，保证措施到位，资料齐全，工作细致，认真对待考评结果，对存在问题应及时整改，保障正常运转，提高服务质量。

3、在考评过程中如有违反相关规定的人员，视情节轻重和造成的后果，给予批评教育和相应处理。

对于上述项目要求，供应商应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。