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写在前面 尽管近十年平(略):失败案例远远多于成功案例,但通过对失败案例的考察,也令我们得到了很多重要的启示:转型失败的主要原因在于不接地气:完全忽略了平台设立的初衷是为了实现基建领域资金筹集功能,误以为(略),从而将平台转型引向了靠实业生产经营谋口粮的不归路。融资平台公(略),是一个事情的两个方面的关系。二十 多 年以前的平台公司职能,也仅仅是地方政府的“企业身份”,代表政府签署商务合同。那时,我们也经常遇到的所谓“一班人马,两块牌子”。所以,在我们讨论政府筹资领域的时候,融资平(略),从职能的角度来说,可以把(略)。 随着(略)多年 的发展,投融资体制改革、分税制 、预算法 、经济刺激计划、地方政府建设资金匮乏等诸多方面因素 ,特别是流传甚广的 所谓(略)央地财权事权不匹配, 地方财政资金匮乏”的观点, 虽然没有得到数据上的完全支持—— 90年代中后期,地方政府投资热情的急速上升,也是个更重要的因素 ,——但其(略)共同推动了这一类后来被称为“融资平台公司”的政府性质公司,在政府的支持下,从企业身份的角度承担起了投融资重任。 从****年之前“那五年”,融资平台(略),到****年之后的“再五年”,以及2(略),转型平台公司肩负了公益性产品和服务的市场化转型重任,包括购(略),从政府合规筹资领域的 历史累计 数据来看,平台公司一直发挥着绝对主力的作用。经历了二(略),尽管毁誉参半,但仍初心未改,毫无疑问地稳居政府筹资领域的第一大媒介地位。
从本质上来说,融资平台公司是为了满足地方政府开发建设需求,主要是筹资投资需求,而设立的。在保持公司基于现代企业法人制度框架下的健康经营、持续发展的前提下,受托于地方政府,投资于开发建设项目,实现地方政府(略)。
在平台公司中,遵守相关法律和(略),按时高效完成开发建设项目投资是路径,获取地方政(略)。
融资平台公司的经营业务范围从属于其核心目标——满足筹资投资需求,而不是服务于其业务客户。
**说,融资平台公司投资于房产、厂房、交通、公用等项目,目的是为了满足地方政府提升区域投资环境、招商引资的需求,及土地升值满足还款需求;而不是以房产销售、工业生产、公众乘客、能源用户的服务为主。
平台公司转型的宗旨是通过市场化转型,实现其筹资建设的能力,抛开筹资建(略),也就失去了原本的转型意义。丧失了筹资建设能力的平台公司,也就同时失去了地方政府在建设筹资方面的支持。虽然仍可能通过从事实体业务而实现自负盈亏,但是这样的转型,实质是对设立初衷的转向,对于地方政府的建设开发是没有意义的;对于一个平台公司来说,也是(略)。
平台公司的存在意义是筹集资金和资产满足地方政府的新型城镇化建设需求,这是给平台公(略),更不是(略),地方政府也根本不缺这几个员工工资所需的资金;国家出资组建军队的作用是保卫国家,不是给军人开工资,所以也不需要军队去做实体经营业务。平台公司就是地方政府筹资开展新型城镇化建设的经济军队。采取市(略),是平台公司生存并发展的客观需要,并不是设立平台公司的初衷。转型的目标之一是“市场化”,或者换个角度来理解,平台公司转型(略),这个是底线。“明确政府和企业的责任,政府债务不得通过企业举借,企业债务不得推给政府偿还,切实做到谁借谁还、风险自担(43号文)”。尚未完成债务切割与隔离,或者预(略),是假转型,或者说不成功的、未完成的转型。
二、平台公司的业务类型和角色
对于平台的分类方法,主要有按出资人行政级别、按市场化转型程度、按收益来源类型、业务内容、业务角色类型,以及按企业/事业单位性质的分类等几种。
按出资人行政级别的分类,不仅仅影响到平台公司负责人的行政级别(比照),也往往决定了平台公司的资金实力。
收益来源类型的分类,不仅能够在一定程(略)收益的程度,(略)度;也能够说明其在转型过程中,发挥平台(略)。
按照业务内容、业务角色、企业/事业单位性质的分类思路,是【七公(略)】的独创观点,我们将在随后的文字中加以详细讨论。
对于平台公司的分类,是政府筹资领域的新课题,虽然之前在领域内也有提及,但并未将其作为平台转型道路成败的重要因素来加以分析。对平台公司加以分类,并据此推导其首选的转型方向,是【七公(略)】的首创观点。
(1) 国资代表人
管理协调类业务是平台公司历史最悠久的业务类型,也是最早期平台公司设立的初衷——地方政府的企业身份,——代表地方政府签署协议,同时也天然就是国有资产运营的代表人和管理者。
作为国(略),往往不需要大规模资产注入和大量人力**,可能只有三五个人,甚至一个专职工作人员都没有,这就是(略)。二十年前开行软贷款的承接单位,很多就是壳平台公司。
随着去平台要求被提上日程,纯粹的壳平台公司开始失去业务地位,但后期棚(略),纯粹管理类的角色再次成为业务需要,管理类(略)。
管理类业务的特点是平台公司本身并不直接生产制造社会价值,而是借助其企业身份,发挥代表(略)。
管理类业务属于平台公司早期业务类型,虽然其功能比较简单,但亦发挥了重要的作用。
我们将从事管理类业务的平台公司称为管理类平台公司,管理类平台公司凭借已有的财政、金融、建管等方面人才和对区域环境、办事程序等的了解优势,承担类似中介和桥梁作用的管理角色。
(2) 在(略)中发挥重要作用
基于(略)项目模式中,信息不必须完全公开,大多数社会资本投资人在招商引资、产业服务方面经验较少、运营能力不强等诸多因素,金融机构和社会资本在模式初期都有可能会有顾虑;在另一方面,由于招商引资及其奖励金额的不确定性,地方政府和社会资本对于奖励兑现都存在着一定程度的顾虑,社会资本担心地方政府失信不兑现奖励资金,地方政府担心一旦引入大量投资,短期内支付能力不足,从而给模式的推广带来一定的困难。
这就需要地方政府、主管部门履职尽责,做好社会管理职能;特别是通过平台公司,做出一定的出资和增信的努(略)地情况等多方面优势,切实加强衔接功能。
(略)模式是平台公司成功转型再发展的有利契机,平台也可以借此与社会资本组建项目公司,开展混合所有制改革。平台公司可以借此机遇,充分发挥自身优势,在创造社会福祉、服务家乡父老的新型城镇化建设中实现自身做大做强。
02 代建类业务随着城投平台(略),出于拓展业务和资产、增加盈利点等意图,按照提质增效的提法,大量城投平台公司从住建部门手里接过指挥棒,承担了(略)。
多个地方还推(略)。例如:
《**市(略)知》(渝府办发[****]74号),允许区县级政府合规保留3家平台公司,并要求“加快推进融资平台公司转型”,“加强公益性项目建设管理,明确承接政府委托实施基础设施、公用事业、土地开发等公益性项目建设的……具有独立法人资格、实行独立核算的国有单位”,并且,“对以内部文件、会议纪要等方式委托融资平台公司实施的公益性项目,要补签合同、协议,完善相关手续,明确政府和融资平台公司的权利、义务关系”。
****年初,**省多部门发布23号文,《关于印发 的通知》(苏建建管[****]23号),文件主要内容是:针对政府投资工程(项目),由政府向其成(略)使“建设单位”的权利和义务,建设“投建管用”四权分离机制。 推进政府投资工程集中组织建设的指导意见>
****年9月**省出台(略)陕发改投资[****]****号)在全省范围内推广政府投资项目代建制管理。
不过,与真正的建筑施工单位不同,开展代建类业务的城投平台公司,本身并不从事具体的建筑施工业务,而是将工程再次委托给建筑施工单位,除了建筑施工成本之外,城投平台公司另行收取“代建费”、“管理费”等费用作为收入。
在《政府投资条例》,甚至更早叫停BT的463号文件颁布之前的城投平台公司早期业务中,代建类业务由于能够为施工单位的垫资行为提供一定程度的便利,因此成为了城投平台公司早期常见的筹融资手段。
但是,对于政府投资项目(略)天,代建方式显然难以实现有效的筹资功能了,加之其提质增效的实质意义并不显著,特别是,代建业务并不能带来增量投资,因此,总体上来说,代建类业务已渐成昨日黄花。
在参与基建的同时,相当数量的平台公司,为了壮大资产筹集资金,还装入了公用事业、高速轨交等公共服务领域的业务。对于去平台化的要求来说,比起纯粹的代建类业务,公共服务业务具有更明显的现金流特征,从而更有利于将平台公司包装成实体公司而取得资金支持。特别是****年以后,满足42号文四项条件的成功转型平台公司也可以作为PPP项目的社会资本方。平台公司可以通过TOT、类TOT、融资租赁等方式盘活国有资产,实现(略)。
平台公司参与公用事业类业务,虽然仍然没有创造价值,但却混淆了平台(略),令参与者(略),甚至将从事公用事业等配套设施建设的“城市配套运营商”误判为“城市运营商”,进一步导致了对平台公司的业务领域的混淆。
不过,由于多数平台(略),因此无可避免地需要再次委托给业务单位,这种TOT方式与代建类业务如出一辙,平台公司在项目中并不创造价值,只是为了筹集资金而为平台公司凭空创设了一个业务角色。因此,****年末主管部门也注意到并叫停了这一做法。
大体量规模地组(略),可能也是平台公司后来被称为“城投公司”的来由。我们将从事代建业务及组织协调城市公用事业配套设施业务的平台公司,称为代建类平台公司。
伴随着二十多年的发展壮大,很多代建类平台公司组建或合并了建筑施工、公用运营力量,形成了自身的建筑施工、公用运营团队,而不再是将业务委托给第三方实体。在这些代建类平台公司中,亦不乏资产几十、数百亿的大型企业,但这种物理组合,并没有改变代(略),所以其融资(略)。
不论是基础设施业务,还是公用事业业务,代建类业务的核心缺陷是平台公司不能够为项目创造价值,仅仅是出于融资的需要而凭空增加了一个角色,其资(略),只能是应付(略)。
主管部门一旦发现地方政府通过(略),这导致了从长远来看,代建类业(略),而不会有什么(略),通过扩大一种自身不大擅长的业务来壮大资产,并以此增加举债,其总量必然是收敛的,从中短期看,也难以有什么突破。
03 开发类业务在代建业务推广的同时,另外一种与代建业务内容相似,意义却完全不同的业务类型,也得到了广泛的拓展:(略)
开发类业务在早期,主要体现为(略),同时发挥土地一级开发功能。平台公司所开展的土地房产和工业厂房的开发建设业务,可以作为政府土地整理过程中的采购标的物。
通过承揽回(略),切入土地和房产的开发行业,依靠地方政(略),配合地方政府土地整理进度进行开发建设,逐步壮大资产规模。回**置房建设领域,市场(略),土地成本一般较低,资金回收一般也较有保障,因此也较容易获得资金支持。
通过开发建设工业厂房,切入(略),依靠地方政府配套产业基金支持,按照地方政府产业政策,与地方政府招商部门紧密配合,开展招商引资。在现行政策法(略),“零地价、先征后返、税收返还”等政策陆续废止,产业地产(略),当然如果是(略),在筹集资金、落实政策等诸多方面均有其先天优势。
直到****(略),这种开发类业务被逐渐发展成为直接的土地一级开发类业务,并以土地储备贷款或城中村改造/新城镇/新农村建设贷款等多种相似的类型存在。
与代建类业务不同,开发类业(略),平台公司在项目中能够创造更大的价值:在土地财政的路径支持下,通过用高生产力水平用途土地替代低生产力水平用途土地,**用服务业用地替代工业用地,用工业用地替代农地等等,在有限的土地内实现单位面积的更大投入和更高增加值,从而在总量(略)。我们将从事开发类业务的平台公司称为开发类平台公司,开发类平台公司和管理类平台公司,是平台成长的健康方向。
财综4号文之后,直接的土地储备贷款被叫停,城投平台公司尝试着通过桥梁媒介引入社会资本投资人或本身充当投资人等方式,以(略)的模式,发挥其在财政、金融、建管等方面人才优势和对区域环境、办事程序等的了解的优势,再次投身于开发类业务,逐步实现成长为城市运营商的目标。
但是,由于自身力量的薄弱,大多数城投平台公司参与(略)的努力,仍仅停留在桥梁媒介的管理类业务层面,这也是我们正在研究并不懈努力希图改变的课题之一。
(三)现实中基于(略) 01 现实中的业务混合基于(略),我们将平台公司的角色分别称为管理类平台公司、(略)类型的平台公司,绝大(略),还是三种业务混合的类型。其中,可能是由于业务类型的简单且特征明显的缘故,以代建类业务最为普遍,开发类业务次之。虽然不大可能有明确的数据支持,但粗略估计,代建类业务和开发类业务流量应该各有累计几十万亿之多(当然存量余额肯定小于这个规模)。
02 淘宝、京东与(略)对于平台公司业务角色的选择,我们用电商平台做一个类比。我们关注到,如公众广泛了解的,从电商平台的角度来说,淘宝以提供交(略),买家可能不知道哪一个产品是归淘宝所有或运营的;京东的重要卖点之一是自营业务,也许过去或者将来还能自己囤货,甚至生产某些商品;当当给买家的印象本来是一家书店,而实际上(略)。
我们尚不能够对于电商平台的运营类型做出孰优孰劣的判断,事实上,即使是电商业内也很难对此做出评判——主体必须依据自身的情况,因地制宜地做出选择。
因此,在平台业务角色(略),各家平台主体也必须依据自身情况,做出自己的选择。
三、平台转型的底线
我们所说的转型,是要平台在保持原有的筹资开发建设职能的前提下,向市场化转型,向营利性转型,通过业绩求生存,而不是靠财(略)。所以,这个转型,不能把筹资开发建设的职能丢了。
需要补充的是,虽然平台公司通常只服务于所属地方政府,但理论上说,并没有法律禁止平台公司向其他地区提供资本运营服务,只不过由于规模所限,又颇受打压,没能做到而已。
(二) 平台生存危机是业务危机不是吃饭危机现在有一种观点,觉得平台公司遇到困难了,活不下去了,所以需要转型谋生存,我们有些平台公司开始卖起啤酒饮料矿泉水来了。但是要知道,转型谋生存,不能脱离(略)。
第一,平台公司他谋不到,专业公司都谋不到,壳平台就能谋到这不符合自然规律;代建类平台装入再多的业务,也不能变成自己的能力,即使变成了自己的能力,也不能够借此额外地为地方政府筹集开发建设资金;
第二,地方政府还真不缺平台公司这几十号人的粮饷,一家平台公司百八十号人,一年的保底开销顶多也就千八百万,还不到地方政府一个星期的还本付息金额,天空飘来五个字,那都不是事,地方政府很缺钱,但是真不缺这几个钱;
第三,最主要的是,地方政府不支持这种变型,丧失了筹资开发建设的职能,平台公司就什(略)。平台公司是地方政府用来筹集资金以支持建设开发的经济大军,一个做生意没够,打仗(略),意欲(略)
虽然我们没有看到通过做实业真正做大做强的融资平台公司,但我们仍然敢于做出预判,即使真的有(略),它也就不再是平台公司了,虽然它仍然还是一家国有企业。
平台公司的困难,是没有找到合法合规的市场化筹融资渠道,失去了平台公司的本质职能,所以才活不下去的,根本就不是工资费用的事。
平台公司面临困难而需要进行的转型,是要在保持原有开发建设职能的前提下,向市(略),向自(略),通过业绩求生存,而不是靠财政兜底保生存。
所以,这个转型,不能把筹资开发建设的职能丢了,平台公司如果丧失了筹资开发建设的职能,就一(略)。
由贤妻增加(略),我们把(略),我们一般不把那称为转型,我们一(略),地方政(略)。
平台转型的当前主要业务方向是含有土地一级开发的基础设施建设,只有土地(略)的整体提高,才是新型城(略)。
同时,我们并不能将“管理类—代建类—开发类”简单绝对地理解为“平台转型由低到高的发展阶段”,无论是管理(略),或者是几者(略),最大效应地发(略),才是平台公司的宗旨,而不是业务类型。管理类平台(略),开发类平台公司也可以成为京东。
四、平台公司(略)
减少向无效的代建类业务拓展,增加从事开发类业务的能力,是平台公司业务转型的主要方向,管理类业务也是平台公司的重要职能。
平台公司业务转型的关键,是必须参与到有创造价值的环节中去,而不是拦路设卡地凭空造一个不增值的环节,假装从事基础设施建设:假造环节的创设,最多是或明(略)
同时,这个有增值空间的业务环节,还必须是地方行政工作的组成环节或者直接关联的环节,而不是啤酒饮料矿泉水,否则,平台公司会陷入激烈的市场竞争之中,不管平台公司这个门外汉能不能取得其希望的市场地位,都不可能(略)
而且,这个组成或关联环节,还必须属于可以委托的部分,而不能是公检法国地税等具有行使行政权力性质的情形。
从过去的经验来看,符合上述业务性质要求的,之前主要是土地一级开发中的征拆服务环节,和与其功能相同而更有盈利性的回**置房建设环节,也包括与(略)。
与回**置房建设相类似的,工业地产也是城投平台公司的重要业务拓展方向之一,虽然工业地产在很多地区因其本身亏损性而没有增值意义,不能够独立成为业务拓展方向,但考虑到地方政府对于招商引资的优惠鼓励政策,例如财政补贴安排等,城投(略)无可比拟的先天优势。
作为土地一级开发配套的公用事业类业务和道路交通类业务,也可以成为城投平台公司的业务内容,但需要注意的是,仍须保持其所支持项目的总体盈利性,否则就失去了(略),而单纯的成为垫资行为对应的操作路径。
营造招商、利商、亲商(略),因此,近30年来,招商引资一直是地方政府经济工作中的核心工作,然而,地方政府对于获得招商引资服务的各种探索,却一直未达理想状态。
在十年前的招商引资工作中,地方政府广义的购买招商引资服务模式,主要是内引外联。内引,即局限(略),聘请为政府雇员身份;外联:即向社会上的产业研发机构购买招商引资服务。但是,聘用的招商引资人员,往往遇到(略),外聘人员对当地市情市况、风土人情、办事程序等都缺乏足够的了解,水土不服的情况时有发生,而且实践证明,外聘人员不大可能对招商企业投资决策产生实质性的干预,距离当地政府的期望值相去甚远,外聘人员所期望的政府国企方面的稳定性往往也未必如意,人员更迭时有发生。在另一方面,外聘机构也存在着同样的问题,七公就曾亲眼所见一地方出资200万聘请某国际知名机构招商引资,一年多过去一事无成。
近七八年来,随着管理库PPP的推行,特别是园区开发(略),以华夏幸福为代表的产业新城运(略),其优势在于,产业服务费用占土地整理投资比重微乎其微,估计肯定在1个百分点以下,而在土地整理投**融入产业服务,从其所占总投资规模的比重上来看,又会起到四两拨千斤的奇效,更何况是(略),再加上,社会资本投资人能够提供更有竞争力且比较灵活的薪酬方案,因此组合效果远超十年前的内引外联。但是“土(略),就是在大型(略),鉴于产业招商引资的不确定性,如果把产业招商服务当做必考题,往往就会有(略),如果真的纳入绩效考核,就会有血本无归的风险,更加尖锐的问题是,用产业招商绩效考核去决定是否支付基础设施建设投资回报的考核方式,其本(略):背不下来三字经就不许娶媳妇,就没道理了——考核对象应该与付款对价存在必然关联;另一方面,如果把它当做课外题,就会有“象征性(略),等于是又陷入了“固定兜底承诺回报”的违规举债泥潭。七公的三个徒弟先后在这一类型企业中任职,也印证了上述规律。
02 政府**台具有更强的招商引资服务力量外购招商引资服务的不成功,在很大程度上,是因为在当前发展阶段下,社会招商机构的总体力量尚不够强大。相反的,有很多地方(略),招商部门对于本地的产业发展具有相当丰富的经验,总体上平均的来看,与大多社会资本相比,地方政府及其平台公司具有更强的能力,但在其开展工作中,遇到的瓶颈之一是需要调动积极性。总的来说,在招商引资工作中,应该注重利用当地政府的已有力量。
针对招商引资和(略),应该把它理解为(略)的必要内容,但是不应该把所有的宝都押在社会资本投资人身上,社会资本投资人投资的硬环境较多,软环境较少,不能把所有的赌注都押在硬环境一定能够促成所有方面软环境的改善之上。
03 购买招商引资服务的客观困难亦有一些客观原因,造成向社会力量购买招商引资服务的交易结构,存在很多困难。在某种程度上,这些困难来源于招商力量不足够强大,进而招商效果不确定性很大等因素。
如果购买招商引资的服务费率或奖励费率较低,则不易于引入企业,但对于较高费率,在支付金额上,地方政府也经常会产生一些顾虑。
按照经验数据,对于生产型企业,达产后的当地(略),较大概率是(略),企业从投资到达产,往往需经历1-3年甚至更长时间,在达产之前的阶段里,会有相当长的一段儿时间没有税收贡献;而这样的收入能力显然与购买招商引资服务的理想费率存在一定客观差距。
为此,地方政府一是担心大规模企业投资一旦引入,财政的当期支付能力不足,二是担心因此承(略),三是如果反悔违约,会伤害(略),进而也会破坏当地的营商环境。
地方政府购买招商引资服务遇到的市(略)起的地方政府向平台公司购买招商引资服务的操作。
04 向平台购买(略)(1) 人才就近立等可取
基于平台公司与地方政府的密切关系,政府招商雇员与平台公司雇员是很难清晰区分的,而随着(略)模式中“政府—平台公司—社会资本”架构的广泛应用,向平台公司购买招商引资服务,不仅起到了调动积极性的作用,发挥本地政府内部招商部门的能动作用,同时,如下节所述,从整个项目的角度来看,也有可能在一定程度上实现利润控制的功能。
(2) 超收分成利润控制
地方政府在包括购买招商引资服务等一系列营商环境建设的项目中,可以设置超额利润返还或超收部分分成的机制,但这种机制,对于外部社会资本则不易接受,而较易为(略)。
在这(略),平台公司的超额利润返还等机制的设计,成为招商引资奖励支付的一种“回流阀”,在促进招商(略),避免了意外的巨额资金支付,也形成了招商引资服务的提供商平台和“缓冲区”。
(3) 招商(略)
在平台公司的(略),向平台公司付费,一直是个困扰政信领域的问题,注资安排略显僵硬,专项资金难以关联,因此,购买招商引资服务就成为了向平(略)
五、平台转型的技术路径创新
地方政府财政(略),是常见的操作,但对于(略)(我们曾称之为'三定增资')”的合规性研判,无论是在理论还是实操上,都存在一定的争议。
有些读者提出,地方政府将上述增资,实质上用于“垫资建设无收益的公益性固定资产投资项目”的还款来源,属于违规举债。
我们的观点是,“垫资建设无收益的公益性固定资产投资项目”本身就是违规举债行为,增资做法,本身并不能被判定为违规举债的组成部分。类似于,用板砖拍人是违法犯罪,但是板砖的销售,并不因为其被用于何种用途而改变其合法性判断。
结合文件的相关要求,这一点给我们的启示是,对于有收益项目,特别是收益能够覆盖投资的项目(例如(略)),地方政府的增资安排能够合规地起到强有力的增信作用。
02 对平台公司的购买服务安排对于平台公司合规付款路径,一直是政信领域的难题。如上所述,虽然不关联具体项目支出责任的注资安排尚不能被界定为违规举债环节,但固化的注资安排确实略显生硬,也不利于平台(略)。
因此,确定有利于区域营商环境建设的招商引资购买服务安排,是能够与三定增资安排相结合或替代三定增资安排的更好选择。如前(略),除了建立了健康的付款路径之外,在超收分成的利润控制环节等方面,也能够发挥良好的调节作用。
我们在(略)项目实践当中,发现了有些地区采取了“由平台公司作为项目主体和支付方”的做法(预计后期会变更项目主体),并且约定“平台公司作为项目款项支付方”。虽然在****年的房地产不景气状态下,我们难以将平台拿地建设开发与纯粹托市行为清晰区分开来,也难以将(略)项目内外的平台拿地行为清晰鉴别出来,但经过实地考察和沟通,我们预计,可能如有些其他地区一样,采取了对项目区域商住土地完全由平台公司摘牌的做法;进而,项目支付来源是平台公司低价摘牌土地的实际溢价收益。显而易见的是,平台公司拿地,对于其获取超额利润或以低成本吸引社会资本**,将起到至关重要的作用。
不得不说,在通(略),控牌的做法是违规的,虽然不违反有关地方政府违规举债的相关规定,但是违反了有关土地招拍挂的规定。
但是,在一些特殊的情况下,这种摘牌并不是必须违规才可以实现。**说,对于回**置房用地的摘牌,一般不用采取什么控制措施就能低价实现;其他一些有计划用途性质的土地,也有(略)。随着平台公司实力的发展壮大,我们接触到(略)。
虽然主管部门对于平台公司(略),但对于成功(略)(下称(略)),参与非本级PPP项目,一直(略)。
01 地方国企参与了平级区县项目以我们实践参与的项目及在公开资料中观察到的情况,一些市属(或更高层级)地方国有企业,参与了其所(略),形成了可能归属同一上级地方政府管理的,行政级别大致相当的,区县政府和市属国企分别担任了广义(也包括狭义)PPP项目中的地方政府和社会资本角色的项目**架构。
与区县下属国企担任项目主体一样,地方国企参与与其平级(指行政级别大致相当)的区县政府项目,有利于发挥(略)。
特别是,由于市属国企的层级高于区属国企(转型平台),在一般情况下,也具有更大的资产规模,更好的资信状况等,特别是不属于“为当地政府融资的平台公司”情形,因此,更易于为金融机构所接受。
同时,与平台公司的情况相比,由于**双方不是上下级单位,也没有直接的行政隶属关系,在一定程度上避免了项目仓促决策、盲目上马后的硬性指派,随意拖欠款项等平台公司常会遇到的不利情况。
02 子分公司架构提供了管理便利市区、市县间平台公司的**,最早可以追溯到20年前,监管力度的加大,融资门槛的抬高,增加了市区县间平台公司**的必要性。(略)后,**等地推行“以市带县”模式,由市级平台通过参股、业务整合等方式带动县级平台公司;鼓励将县级平台并入市级平台,向县级平台多渠道增信,探索通过市级统贷、县级用款模式扩大融资规模。
在一些广义PPP的项目实践中,在不影响项目资产债务关系的前提下,地方国企成立项目公司采取了子、分公司的管理架构,相对清晰地厘清了不同区县之间、市与区县之间项目的关系。当地区县政府也可以派员参加到项目公司(子、分公司)中去,负责联络沟通、协调处理项目所在地涉及到的相关程序和配合工作。
03 区县的管理职责提供辅助作用在较大型项目中,市级政府可以向区县政府及相关市直职能部门提出一些具体的工作要求,包括(略):按期保质保量完成项目配套工作,确保相应用地指标落实、按期推进完成征拆进度,依照计划组织土(略),以及履(略),并制定相应的奖惩措施,对于项目的稳步推进起到了必不可少的支持作用。
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【课程内容】
第一课 基建筹资的路径选择:(略)
第一节 基建筹资方式分两种:(略)
一、融资和举债两种筹资方式:(略)
二、原来多年误解:(略)
43号文关注的是举债,而不是融资,地方政府仍然可以融资。
三、社会资本方:(略)
举债方式中的乙方,融资方式中的甲方。
第二节 为什么你总是走弯路:(略)
路径设计【三步走】:(略)
一、是否财政 ——只有穿透来看财政承担的,才属(略)
二、挣钱/花钱(融资/举债)
挣钱的项目用融资手段,花钱的项目用举债手段【犯得最多的错误】
三、核心要点:(略)
【项目模式】PPP、购买服务、采购工程,它表述的是项(略)。项目模式(略),
【金融工具】银行贷款、信托,它表述的是金(略)。或者说:
金融工具主(略)。
一、债务型
(一) 地方债:一般债、专项债(土储债除外)、专项债的拓展运用
(二) 管理库PPP
(三) 城投债等
二、出售型——国资运营
1.融资租赁
2.TOT
(1)文件(略) (2) 模式利弊分析
【优点】操作比较简便,资金用途较为灵活。
【缺点】其规模依赖于标的物的规模,很难合规放大(略)。
【化债】类TOT模式是存量债务处置方向*
(3)与平台公司
TOT是平台公司可供选择的融资模式。在此模式中,平台既可(略),也可以作为受让方。这也是传闻主管部门叫停的原因。
三、购买型:(略)
四、股权型:(略)
三、购买型
(一) 采购工程 政府采购工程:与P(略),政府采购(略),预算约束、盈利来源、项目年限等多方面,与PPP等模式相比,还有较大差距。
(二) 政府购买服务
1. 一般购买服务,2. 购买征拆服务,3. 采购安置房,4.搬迁贷款*
(三) 复合采购——以购买服务或购买工程为主:(略)
1. ABO定义、性质
(1) AB(略)
(2) ABO属于政府采购行为
(3) ABO分属于政府购买服务和采购工程
2.购买涉及工程的服务I——ABO的合规性研讨
(1)违规情形:BT ①不可BT,②按照“实质重于形式”的原则考查
(2)常见误区之一 ——“禁止打包工程(具备必需设施)”的规定①仅限于服务,②不(略)。
(3)常见误区之二——“不能超出3年期限”的规定:(略)
2.购买涉及工程的服务II——ABO的拓展
(1)公用事业领域排他性运营的设想
对于必须提供功能的项目,可以在金融(略),考虑采取排他性条款
(2)商业服务业房产方向的拓展
(3)拓展方向:采购有服务条件的工程* 案例:**六合,**ABO项目
2.购买涉及工程的服务III——ABO采购的实施程序
2.购买涉及工程的服务IV——ABO优缺点:(略)
(三) 复合采购—(略)
3.购买包含服务的工程——F-EPC
(1)与ABO不同的是,多数F-EPC属于采购工程
(2)没有服务条件的纯工程,必须按进度付款
(3) F-EPC合(略):加入服务类绩效考核,服务:必须具有关联性、不可分割性
四、股权型
第三节 土地财政
(一) 为什么PPP和专项债不受地方政府欢迎拉动固定资产投资效果不好
(二) 土地财政的意义:(略)
(三) 土地财政的替代:(略)
第二课 违规识别:(略)
第一节 构成违规举债的充分条件(谷子地)
造成了:
①固(gu)化或相对固化的
②滞(zhi)后的(略)
③地(di)方政府财政终将承担的支出责任
第二节 其他违规-(略)
1. 违反国有资产管理规定
2. 违反土地管理规定
3. 捆绑市场收益
4. 兜底承诺
5. 财政收入分成
6. 回购项目公司股权
筹融资合规(略)
一、(略)
二、注入资产等方面
三、融资担保等方面
四、以地融资等方面
注:(略)
第三节 疑似违规举债“创新”模式大全(案例)
第四节 隐债辟谣
1. 预算与违规举(略)
2.“垫资”并不必然违规(分析投资条例)
3. 有无收益不是(略)
4. 竞争与否不影响项目举债合规性
5. 跟是否形成“(略)
第三课 土地一级开发的监管与模式选择
第一节 对于土地开发的监管
一、地产歧视思路:(略)
(一) 土地储备和一级开发的异同及委托
(二) 财综4号文:关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知
(1)“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担”
(2) 叫停土地储备贷款, (3) 土地储备资金来源:(略)
(4) “积极探索”购买征拆服务
(5) 不存在:(略)
(三) 8号文规定(略)
(四) 10号文禁止土地收入安排支出
二、89号文重启利好土地一级开发的新篇章
(一) 切割债务是合规边界
(二) PPP模式可为主要参照
(三) 购买征拆服务(略)
(四) 复合建设必须依规操作
(五) (略)成为趋势
第二节 土地一级开发的若干筹资路径
一、购买征拆服务+储备土地前期开发【简单粗暴:(略)
二、搬**置融资在土地开发领域的应用【狭隘片面:(略)
三、(略)成为趋势【庞大复杂:(略)
四、管理库内PPP土地一级开发已叫停
五、城市(略)
六、集体土地入市
七、财政资金及地方债
地方政府/平台做什么: (略)
第三节 一级开发环节的合规要点和负面清单
一、一般基建筹资领域
二、政府购买服务领域
三、PPP领域土地相关负面清单
一级开发主要错误思路列举
1.用其他收益取代土地出让收益,2.一二级联动的收益分成,3.用二级开发覆盖一级开发投入,4.土地装入平台,5.土地国资补偿
第四课 (略):(略)
第一节 (略)核心逻辑、概念辨析
一、(略)的核心逻辑
(一) (略)的定义和特征
(略)是以受托区域的①综合性营商环境作为交付产品和②绩效考核对象,③以土地一级开发收入为主要收入来源,以土地整理和基础配套设施建设、投资促进、人才培养招引和经济社会发展等公共服务职能为项目内容,④按照“各司其职、收益共享、风险共担”的总体原则,地方政府主管部门通过竞争方式选定受托单位,由项目主体独立排他地进行片区投资建设、运营或者托管,主管部门依照绩效考核目标标准和既定优先/劣后收益安排进行支付的⑤政府和社会资本**模式。
(二) (略)的核心逻辑
二、(略)的概念辨析
1. 土储中心之土地储备,2. 自然**部(略),3. 与特许经营混淆:定义角度不同:权利的授予,4. 与管理库PPP混淆,5. 与城市更新的混淆:1) 老旧改造,2) 一二联动(包含二级开发),6. 与综合建设开发混淆,7. 与土地一级开发混淆,8. 与目(略),9. 与金融工具相混淆,10. 与ABO/F-EPC环节混淆
三、(略)的文件依据
第二节 项目内容和收入来源
一、(略)的内容范围
(一) 必须包含的项目内容:土地征拆交付至出让,招商引资(略)
(二) 允许(略):产业和投融资规划、管理公益基础建设、组织公用基础建设、产业设施开发服务
(三) 禁止包含的内容:(略)
除外情况:(略)
二、(略)的收入来源——【唯有土地】
第三节 投资主体:(略)
第四节 绩效考核:(略)
一、可用性和运营维护,二、地方增收,三、新增投资,四、产业和社会发展,五、增长能力
第五节 分层剥离融资法:(略)
一、(略)融资现状
二、融资难主(略)
三、(略)项目建设内容的组成
四、(略)模式中安置房建设的应用
五、项目建(略)
六、原有项目与剥离部分紧密共存
七、立项程序中的分层安排:
八、已立(略)
九、平台公司**再起的技术机遇来了
第六节 专项资金、金额确定、征拆路径和成本测算
一、发展专项资金:(略)
二、合同金额及其调整
①合同金额的确定仍为“成本加成”,②违约及资(略)
三、征拆款项路径安排
(一) 征拆款路径是个伪命题,(二) 社会资本出资拆迁未违规,
(三) 征拆款路径的常见安排:(略)
四、土地征拆成本测算
第七节 滚动开发的规模和期限、投融资规划、整改
一、滚动开(略)
二、投融资规划
三、送分题/整改:(略)
1.只需达到两层功力:(略)
2.整改:(略)
第五课 政信领域主要文件解读
第一节 理解文件常见误区
文件误区一:(略)
文件误区二:(略)
文件误区三:(略)
第二节 监管文件回顾
第六课 转型(略)
第一节 融资平台定义和本质
一、融资平台不同角度定义的核心内容和遇到困难
二、融资平台(略)
三、融资平台的本质职能
第二节 转型目标的路径指引
一、平台公司的转型方向
二、平台公(略)
三、平台(略)
第三节 业务方向的阶段选择
一、宗旨是实现市场化筹资
二、业务方向的阶段性选择
三、淘宝、京东与当当的比较
第四节 业务角色的实操指引
第五节 转型(略)
【新基建投融资创新课堂现场图】
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