【REITs专栏】系列 第28期

9月28日，****集团基础设施公募REITs项目中介机构选聘采购项目招标公告，招标人为****（以下简称“**高科”），选聘具有合法资质的中介机构（基金管理人+基础设施资产支持证券管理人+财务顾问）执行基础设施REITS项目的尽调、申报、发行、上市以及监管部门要求的有与基础设施REITS项目相关的其他工作，报发行费用上限控制价400万元（包括但不限于财务顾问费、律师、会计师、评估、税务等发行中介机构所需费用），存续期间管理费0.15%/年。

********管委会于2001年设****集团，主要负责**示范园283平方公里的开发和经营。

2020年3月，株****集团有限公司、**动****集团有限公司、****集团有限公司****公司战略重组，统筹园区开发建设、金融投资服务、园区运营服务、城乡发展业务四大业务板块，向“产城融合发展商与国有资本运营商”全面转型。目前，**高科注册资本20亿元，总资产946亿元，净资产382亿元。

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**高科积极推进产城一体、园城融合，****科技园、金德工业园、栗雨工业园、新马创**约42平方公里，规划建设80****科技城，全力建设**﹒中国动力谷、新马工业园（生态商务区）、****博览园项目。建成生态两型栗雨休闲谷、万丰湖生态景观公园，成功运作****中心、产城一体的范本——栗雨中央商务区，服务中国中车、北汽集团、五矿集团、时代新材、美的集团等一批龙头型、基地型、旗舰型产业项目。

图：****园区）项目招商地图

据2023年度****信用评级报告，**高科主营业务之一是为入驻**高新区的企业提供专业化产业载体和各类配套服务，主要经营主体为高科发展。截至2023年3月，各类产业载体可租售面积为262.65万平方米，综合租售率达到83.32%。

从租赁情况来看，截至2023年3月末，主要项目平均出租率为73.34%，较以前年度有所提高；但受到经营环境影响，公司对租金进行了减免，租金收入有所下降，2022年及2023年1~3月分别实现出租收入5,222.73万元和355.03万元。

资料来源：**高科提供，****

****创业园位于武广大道以南，距**西高铁站800米，地处长株潭城市群一小时经济圈的核心区域，项目总占地面积5500亩，计划总投资500亿元，分三期开发建设约500万㎡的标准厂房及相关商住配套服务设施，重点引进和培育新一代信息技术、新能源、新材料及高端制造产业，发展相关配套服务业，致力于建设****园区，打****园区。目前，园区已取得“省135工程”、“市146工程”、“****工业园”、“****基地”、“省级孵化器”、“国家级众创空间”等称号。

图：****创业园

高科﹒新马金谷项目北临金仙路，西临仙月环路，南临新马南路，东临新马河，紧邻京港澳高速公路**出口及京港高速铁路，总用地面积约507亩，总建筑面积约40万平方米。项目定位为“****园区****基地”，以满足中小型企业生产加工、仓储物流为主要功能，兼顾办公研发、产业服务、生活配套等服务功能。目前，新马金谷一、二期已吸引50多家企业入园，新****商贸（电商）物流园。

图：新马金谷

汽配园项目位于株****工业园46区，****公司生产基地，南至泰**路，西侧为湘芸路，东侧为中达路，总用地面积约754亩，总建筑面积约30万平米。项目市场定位为中小企业孵化、加速基地，以满足中小企业入园的需要为主，优先聚集汽车零部件企业，同时兼顾机械加工、装备制造、新材料、电子电器等产业，形成集研发、生产、营销、信息服务与电子商务、物流配送、商贸展示、公用服务等功能****基地****基地。

图：高科汽配园

**高新区是1992年经国务院批准设立的国****开发区，与**市**区实行统一的领导体制和财政体制。**高新区（******中心、“3+5+2”产业核心区和现代城市建设的重点区域。作为**高新区重要的开发运营主体，**高科积极探索基础设施公募REITs，是有效盘活**高新区存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环的重要举措。

虽然目前**高科计划启动的基础设施公募REITs底层资产尚未披露，但从产业园领域来看，根据最新的信用评级报告，**高科旗下产业载体项目的出租率并不算高，截至2023年3月末主要项目平均出租率未达80%，这一指标对比已发行REITs的底层资产仍有一定差距。出租率是REITs发行的核心指标也是投资者关注要素，未来仍需要进一步寻找客源，降低空置率。

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