第一条 本合同当事人

甲方：****（机关办公楼）（以下简称甲方）

乙方：**** （以下简称乙方）

为了加强物业管理服务，营造优美、整洁、舒服、文明的办公环境，依据《物业管理条例》《****机关单位办公用房物业服务管理办法》等有关文件，按照平等、自愿、协商一致的原则，甲乙双方签订本物业服务合同。

第二条 物业基本情况

（一）地理位置：**市**区海诚路21号

（二）主要建筑结构：机关办公楼地上12层，地下二层。

第三条 物业服务内容

（一）秩序维护服务

1、门岗值班值守

（1）24小时值班值守；

（2）指定时间段立岗，形象展示；

（3）来人来访的通报、引导；

（4）杜绝外来推销、废品收购等闲杂人员、可疑人员及危险物品进入办公区内；

（5）对外来人员及车辆进出证件检验、登记；

（6）大件物品出入实施备案，建立报告制度并登记台账；

（7）****机关制度，时刻佩戴控烟袖章，严格管控吸烟人员进入办公大楼；

（8）严格执行门卫管理制度；

（9）用语规范，礼貌待客，文明工作；

（10）认真完成采购人交办的其他任务。

2、车辆管理

（1）负责办公区机动车和非机动车进出及停放管理，按采购人要求指挥所有车辆有序通行、按位有序停放，并对出入停车坪的外来车辆进行登记；

（2）负责停车坪停车管理系统的管理和维护；

（3）及时对占用消防通道的车辆进行劝离，保证消防通道道路畅通；

（4）负责车库管理，不存放易燃、易爆等物品，并配备相应的消防灭火器；

（5）做好进出办公区道路车辆指引工作，防止堵塞交通；

（6）认真完成采购人交办的其他任务。

3、安全管理

（1）及时处理治安及其他突发事件；

（2）明确安全巡查工作职责，规范安全巡视工作流程；

（3）制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视，做好安全巡更记录，发现和处理各种安全和事故隐患；

（4）节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数，确保在契约期间的治安、消防、保卫工作不出问题。

4、监控室管理

（1）监控室实行24小时值班制，值班员要熟悉监控设施，遇到紧急情况随时报告；

（2）监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；

（3）监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，报警并及时到现场进行前期处理；

（4）做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理；

（5）每月定期对监控设施进行检查并做好记录，确保运行无障碍；

（6）定期对应急电源的主、备电情况进行检查。

5、消防管理

（1）定期对消防设备巡查，确保运行无故障；

（2）按照突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通；

（3）所有通往楼梯前室与楼梯间的防火门应保持闭合但不能上锁，防火门应确保在紧急情况时随时可以打开；

（4）所有强弱电井道与空调机房的防火门应保持闭合且上锁；

（5）底层所有通往室外的疏散门在紧急情况时随时可以打开；

（6）严禁私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和未经批准擅自使用自备电器；

（7）建立完善的消防制度和消防工作计划，物业公司要定期组织有关人员进行消防培训；

（8）定期组织消防演习，一年至少一次；

（9）物业管理人员要掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种初期火灾事故。

6、应急保障

（1）建立各类应急预案，****办公室、监控室等处张榜悬挂，及时处理突发事件，定期实行突发事件应急演练；

（2）当发生暴雨、雪灾等灾害性天气及其他突发事件时，应对设备机房、停车棚等露天设施进行检查和加固；

（3）各岗人员必须按规定试行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理。

（二）卫生保洁服务

1、公共区域卫生、垃圾清理

除保障干净美好的卫生环境外，乙方还须提供卫生保洁用品、垃圾袋、公共卫生间易耗品（洗手液、擦手纸、卫生纸、除臭剂等）等。

（1）通道地面和墙面及公共区域，做到无垃圾、无积水、无污渍、无手印、无蜘蛛网等，每日清扫和擦拭保养不少于2次，巡回保洁；

（2）楼宇外墙玻璃清洗，一年不少于两次；

（3）卫生间等设备保持清洁，无污迹、无积水、无积尘、无异味、无漏滴水、无堆积杂物、无乱粘贴物，每日清扫和擦拭保养不少于2次，随时巡回保洁。直饮水等电器按时开关，确保安全；

（4）办****停车场及所有公共区域的地面无有色垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无堵塞等；每日清扫和擦拭保养不少于2次，保洁员对以上部位每小时巡视一次发现杂物及时清理，随时巡回保洁；

（5）屋顶及天沟每月清洁1次，并根据本市天气情况，提前检查，确保下水管道畅通；

（6）垃圾、废弃物做到日产日清，化粪池保持常年干净、清洁，承担垃圾清理工作；

（7）绿化带内无烟蒂、无碎石、无垃圾、无杂物、一经发现立即清除；

（8）每天清扫地面垃圾杂物，特别是车上的抛弃物，保持地面无垃圾杂物、无积水、无明显泥土，保持整洁；雨天增加清扫力度，发现积水及时清理；

（9）协助第三方定期开展“四害”消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；

（10）每天第一次公共区域清扫时间在7:50前；

（11）排水沟畅通，无明显泥沙污垢。

2、垃圾分类工作

垃圾按分类要求进行收集，做到日产日清，垃圾箱外侧表面清洁、内侧无残留物，无异味；化粪池做好清掏，保持常年干净、清洁，无积水、无异味。加强台账管理，及时记录垃圾清理记录和检查记录。

（三）公共部位绿化养护

1、根据绿植设计方案布置绿植和花卉；

2、根据季节变化及时调整绿植和花卉品种；

3、根据养护方案定期对绿植、花卉进行浇水、施肥、病虫害防治、修剪整形、补植、清洁叶片等，及时更换坏死绿植，保证植物造型美观，叶色自然；

4、遇重要会议，门庭、过道、会议室等重要场所须更换新的植物花草摆放。

（四）会务服务

1、按甲方要求搞好各类会议保障；

2、会前提供会场筹备、布置服务；

3、提供音响、话筒、灯光调试等服务；

4、会议期间提供茶水服务；

5、会后提供会场清扫服务。

（五）房屋建筑主体及公共设施设备日常维护

包括公共部位建筑工程及给排水系统、公共照明系统、弱电系统等设备设施的维修维护，含单次500元内维修维护材料、设备采购。

1、按规定建立房屋本体及配套设施等物业资料档案，并妥善使用与保管；

2、建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录完整；

3、楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象；

4、无擅自改变房屋用途行为；

5、定期对房屋的供电、供水、排水、消防、空调、公共照明等公用设施设备和房屋建筑主体结构进行维护检查；

6、定期给排水系统进行维护、润滑；

7、强电系统各级配电柜、箱、照明、插座装置检查；

8、保证公共照明、水电设施、广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在30分钟内到场，12小时内维修完毕；

9、办公大楼外观完好、整洁；地面、墙台面、吊顶、楼梯、通风道等，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污渍；室外招牌整洁统一无安全隐患，墙面装饰无破损；

10、确保房屋、门窗等公用设施的完好和正常使用；

11、确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；

12、完成各类零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保零维修合格率100%，紧急维修须15分钟内到达现场；

13、熟练掌握水泵房等其他设备房设备的相关知识，熟练掌握各类设备的内部结构及工作原理，严格遵守操作规程，能快速准确地操作设备；

14、值班人员或巡视人员应按要求做好设备运行监测工作，如发现问题，应上报，同时采取有效的、安全的措施迅速排除故障，确保设备安全运行。

（六）专项服务

包括各种特种设备和专业设备维修维护，含单次500元内维修维护材料、设备采购。

1、特种设备

电梯维护：定期进行保养，每年进行安全检测，及时更换损坏零件，保障电梯安全运行。

2、专业设备

（1）中央空调维护：定期进行保养，及时更换损坏零部件，保障中央空调正常运行；

（2）消防设施维护：定期进行保养，及时更换损坏零部件，保障消防系统正常运转；

（3）配电房维护：定期进行安全检测，及时更换损坏零部件， 保障配电房安全运行。

（七）其他服务

协助搞好临时性工作服务：如重要接待任务、会议室桌椅摆设、办公室调整、办公物品搬运等工作。

第四条 甲方的权利和义务

1、监督乙方的服务行为，审核乙方提出的年度管理计划、物业管理方案及管理制度。

2、协调处理本合同生效前发生的管理遗留问题及非乙方原因而产生的各种纠纷。

3、在合同生效后一个月内向乙方提供本物业的资料(工程建设竣工资料，各设备使用说明书)，并在管理期满时予以收回，乙方应当完整无损地将资料交予甲方。

4、****办公室、储藏室、员工休息室作为物业管理用房；该办公用房和宿舍在委托管理期限内由乙方免费使用；向乙方提供桌、椅等基本办公用品；绿化、维修、养护工具由乙方自备。

5、按约定向乙方支付物业管理费用。

6、甲方负责行政大院水、电、气等所有能耗费用，但乙方应节约用水、用电，不得浪费。

7、对乙方违反物业管理相关法律、法规及相关政策的行为进行处理，包括责令停止违规行为并处罚；若造成经济损失的，甲方有权要求乙方赔偿经济损失；情节严重造成严重后果的，提前终止合同。

8、甲方对乙方指派的工作人员不符合管理要求的，甲方有权要求乙方及时更换。乙方应在甲方书面通知之日起三个工作日内更换人员，否则甲方有权提前终止本合同。

9、法律、法规及政策规定的由甲方承担的其它责任。

第五条 乙方的权利和义务

1、根据有关物业管理规定，严格遵守招标文件的要求和投标书的承诺，对物业管理委托内容实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。如本合同约定与招标文件、投标文件不一致，以招标文件、投标文件为准。

2、****管理处，负责本物业日常的物业管理工作。

3、根据有关法律法规及相关政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理方案和管理制度，并编制物业管理房屋及附属设施、设备年度维修养护服务计划，报甲方同意及备案。

4、建立健全本物业的物业管理档案资料（电脑档案、文字档案)。

5、指定专人负责与甲方物业管理，合同中所发生一切安全责任事故导致有人员损伤或财产损失，一概由乙方承担，甲方不承担责任，也不负责任何经济赔偿。

6、接受物业管****政府部门的监督、指导，并接受甲方的监督。

7、不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因乙方专项资质原因，专业化管理服务需要，确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质的专业单位，须事先征得甲方同意，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，对该专业项目的管理责任仍由乙方承担。否则，甲方有权立即终止合同。

8、突发事件应进行应急处理（如盗窃、火灾等)，并及时报****政府有关部门。

9、积极主动做好各级部门的卫生保洁、消防安全、治安检查，积极协助甲方做好上级领导检查的保洁、保安、绿化、车辆指挥等工作，****居委会、社区、环卫部门的联系，争创文明先进单位。

10、本合同终止时，乙方无条件向甲方移交原委托管理的全部物业图纸及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产（乙方的投入除外)，否则需承担违约责任。

11、未经甲方同意并报有关部门批准，不得擅自占用和改变物业公用设施的使用功能。

12、法律法规及政策规定的由乙方承担的其它责任。

第六条违约责任

1、如因乙方的管理服务考核结果为75分（含）以下，甲方有权要求乙方按时整改，如不整改到位，甲方可按100元/分从每月物业费中扣除。

2、如因乙方工作人员违反合同规定或者其他行为造成甲方工作受到严重影响或者造成较大经济损失，甲方可要求赔偿：情节严重的甲方可提前解除合同。

3、合同期内，任何一方无正当理由不履行合同义务，使得合同无法继续履行，应当承担违约责任、赔偿对方的损失。

第七条 物业服务费及结算方式

1、通过政府集中采购招标，确定物业管理服务费用为人民币大写：陆拾柒万零捌佰捌拾贰元整小写：670882.00元/年（含税）。

2、本合同生效后，甲方按月支付物业服务费，费用为人民币大写：伍万伍仟玖佰零陆元捌角叁分整小写：55906.83元/月（含税），甲方付款前乙方需提供合法有效的发票。

3、甲方每月进行一次考核，对存在的问题乙方在3日内整改到位（具体考核细则见附件)。

第八条 其他约定

（一）中央空调维保续约

甲方中央空调维****集团有限公司，合同到期日为2024年3月31日，合同金额壹拾柒万两千元整（￥172000元/年含税），甲乙双方约定中央空调维保合同继续由第三方执行至合同期满，2024年应付维保费肆万叁仟元整（￥43000元含税），由乙方代甲方支付。

（二） 电梯维保续约

甲方电梯维保****公司****公司，合同到期日为2024年2月29日，合同金额玖仟元整（￥9000元/年含税），甲乙双方约定电梯维保合同继续由第三方执行至合同期满，2024年应付维保费壹仟伍佰元整（￥1500元含税）由乙方代甲方支付。

第九条 争议解决

在执行合同中发生的或与本合同有关的争端，双方应通过**协商解决，经协商不能达到要求时，****法院诉讼途径解决。

第十条合同的更改、补充与终止

1、对于合同未尽的变更、修改、补充和完善事宜，甲乙双方签定书面合同补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2、合同到期甲乙双方均未提出新的意向，合同自动终止。

第十一条其它事项

1、本合同一式陆份，甲乙双方各持叁份。

2、本合同由甲乙双方字盖章生效。

3、本合同期限1年：2024年1月1日至2024年12月31日。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

甲方代表（签字）： 乙方代表（签字）：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

附件：

物业管理考核细则