****学校后勤社会化改革,营造优美的校园环境，提升对全校师生服务的质量，解决学校用人的后顾之忧，为广大师生提供更好的学习和生活环境，学校确定启动物业管理服务单位的公开招标工作。
本次物业委托管理期限为两年。合同壹年壹签。
****小学位于**市**区月亮岛街道梅园路与长望路交叉西北角，绿化面积：11742平方米，总建筑面积：21979.56平方米。其中包括:（1）教学楼4栋：建筑面积14876.38平方米；（2）食堂1栋：所在楼栋建筑面积3590.22平方米；（3）办公楼1栋：所在楼栋建筑面积3505.64平方米；（4）体育馆1栋：所在楼栋建筑面积3590.22平方米；（5）教师工作周转楼1栋：所在楼栋建筑面积3512.96平方米；（6）图书馆1栋：所在楼栋建筑面积3505.64平方米；（7****停车场：建筑面积1946.7平方米；（8）全校范围内的道路、下水道、化粪池、建筑物四周排水沟、绿化带卫生及压缩式垃圾站的物业管理。三、技术规格：
四、学校对物业的管理
1、学校对物业具有管理的权利，****学校的管理。
1、物业从业人员有违法行为，物业负全部责任，学校有权解除和物业的合同，造成的一切损失由物业承担。
1、物业满意度月调查低于75%，学校责令物业整改，一学期满意度月调查累计三次低于75%,学校经校务会讨论，单方面有权解除合同。
1、根据考核标准和方案，考核每扣一分，减少物业费100元，根据考核结果，减少的物业费在月季度费用中直接扣除。
四、交付时间和地点：
服务期限：两年，合同一年一签。
服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：（一）本项目服务范围：
对下述物业范围提供物业管理服务：校园内保洁、水电维修、绿化、校医等劳务和物业服务。
（1）教学楼、办公楼物业管理服务；
（2）报告厅物业管理服务；
（3）食堂物业管理服务（不包含室内的服务）；
（4）体育馆、田径场、篮球场、地下停车场物业管理服务；
（5）校园环境卫生和设备设施的物业管理服务；
（6）学校内的医疗服务。
（7****学校组织大型活动，场地的布置，会议接待。
（8）教材的搬运和发放、学校交办的临时性任务。
（9）定期进行安全巡查
(10)学校物业工作人员计划使用16人（其中项目经理1人、保洁10人、绿化养护1人、水电工3人、医务人员1人）
1、卫生保洁
内容：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地卫生工作，垃圾池设备维修维护公保洁工作（不包含教室内及学生宿舍室内的卫生保洁）。
服务标准：
合理安排保洁工作时间，校园清扫、楼栋保洁、垃圾清运等日常卫生工作每天必须在八点前完成第一轮，然后进行其他按要求未完成的卫生工作。
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁，
（5****办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；
（6）道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；
（7）学校澄池保证池内无污垢，池水清澈，无杂物。
（8）遇文明创建，大型接待，中考高考等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作；
（9）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，****公司自备；
（10）楼栋的下水道、化粪池的定期清理(每期不少于一次)、垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃****公司负责；
（11）室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。
2、垃圾收集及外运要求：
（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理；
（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）。
3、公共卫生区域的保洁要求：
（1）专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、****公司负责。卫生间如遇严重堵塞，及时进行疏通，所产生的费用由物业承担。
4、公共区域的垃圾箱的保洁：
（1）数量：物业公司根据情况配置、****学校承担；
（2）保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
（一）、服务承包范围
1. 保洁服务
1.1 办公楼、体育馆、教学楼等
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 | |
| 每日工作 | 1、卫生间 | 洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无泥沙畅通 | |
| 1、清洗蹲厕二次,地面拖抹二次 2、低位墙身擦抹一次 3、洗手盆巡回保洁 4、擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施1次 5、厕纸篓（女厕）清倒多次；冲洗拖厕所一天两次 6、厕所垃圾桶清理干净； | |||
| 每周工作 | 1、蹲厕全面擦洗一次 2、擦洗尿池凹位一次 3、清洗厕纸篓一次 4、厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 5、厕所的玻璃擦拭干净； | 无积水，无异味 | |
| 每月工作 | 对厕所墙身、间隔、门、天花板、通风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 | 无积尘，污渍、蛛网 | |
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 | |
| 每日工作 | 1、大堂地面 |
保持地面干净、光 亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 | |
| 1、及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 2、用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 3、用棉沙拖把及时处理地面水渍 4、遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍出入的位置，摆放"小心地滑"告示牌，以防人滑倒； 5、遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂 6、用地板铲刀将地面口香糖胶清除、 | |||
| 每日工作 | 2、玻璃及玻璃门 | 保持保洁、明亮、无尘、无污印 | |
| 1.每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除； 2.循环跟进玻璃的手印、污渍 | |||
| 每月工作 | 每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍 | 保持保洁、明亮 | |
| 每日工作 | 3、门、墙身、地脚线、垃圾桶 | 保持无尘、无污迹 | |
| 1、每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净垃圾桶表面及其附近低位墙身(1.5米以下部分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、地脚线、地面，注意对卫生死角的保洁 2、清除垃圾桶垃圾一天三次 | |||
| 每日工作
| 4、指示牌、告示牌、其他设施 | 保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹 | |
| 1、用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 2、用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施 3、清抹电闸门、消防设施 4、及时清除消防箱灰尘 | |||
| 每月工作 | 5、楼梯间、走廊 | 保持过道和楼梯间无杂物，地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 | |
| 1、清扫楼梯间阶梯垃圾、杂物，并进行拖洗 2、用专用保洁剂处理楼梯梯面污渍、油渍 3、用抹布抹净全校楼梯扶手 4、按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋 5、拖洗办公楼走廊楼道一天两次 6、用地板铲刀将地面口香糖胶清除 | |||
| 每周工作 | 1、 定期将垃圾桶清洗一次 2、 清洗玻璃墙、棚一周一次 | 干净，无污渍、异味 | |
| 每月工作 | 1、 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 2、 全面大做保洁一次,消杀消毒 | 保持无尘、干净 保持卫生死角 | |
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| 6、其他办公室 |
| |
| 每日工作 | ****办公室卫生进行打扫。 | 保持办公设施干净、明亮、无尘、无污迹 | |
| 每周工作 | 对各会议厅、体育馆、图书馆、停车场等功能室每周进行定期保洁。 | 保持无尘、无污迹 | |
要求：
| 项 目 | 标 准 内 容 |
| 地面 | A、无尘土、纸屑团以及其他大块的污迹 |
| B、无烟头或其他小污迹 | |
| C、地面干爽，无明显湿迹 | |
| D、地面目视** | |
| 洗手间
| E、大、小便池内无黄色污垢杂物 |
| F、地面无纸屑等垃圾 | |
| G、镜子、洗手盆及洗手盆台面清洁 | |
| H、厕所垃圾篓每天清倒（保证手纸不过2/3） | |
| I、厕所无异味 | |
| 墙面等
| J、墙壁、灯具、天花板、门窗标牌清洁 |
| K、墙面、装饰柱无黄泥印等 | |
| L、天花板无蜘蛛网等 | |
| M、防盗器材、护栏表面、窗沿用手触摸无灰尘 | |
| 灯具 | N、安全指示灯、应急灯具目视清洁无灰尘 |
| 绿地 | O、草坪无白色垃圾袋、果皮、石块、纸屑 |
| P、草坪无烟头、棉签、小石子 | |
| Q、草坪无枯枝落叶 | |
| 垃圾桶 | R、垃圾桶每天按时清理，外表无牛皮癣 |
| 垃圾 | S、必须担运下楼，严禁手提塑料垃圾袋下楼，以防楼梯二次污染 |
| 考勤 | T、无旷工现象 |
| U、无早退现象 | |
| V、按作业区域与要求合理安排时间打扫 | |
| 报修 | W、在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
| 服从 | X、服从领导安排 |
| 工作周期 | 保洁工作项目及内容 | 保洁工作效果 |
| 每日工作 | 1、道路 | 无垃圾，无杂物 |
| 1. 及时清扫校区内各道路、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面口香糖胶清除,并巡回保洁 2. 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟垃圾 3. 清扫校园大道，篮球场一天两次 4. 清除垃圾桶垃圾一天三次 | ||
| 每月工作 | 用自来水管冲洗道路地面一次 | 干净、无杂物 |
| 每日工作 | 2、草皮拾荒 | 保持干净、无垃圾 |
| 1.每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶 2.清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等 | ||
| 每周工作 | 3、垃圾箱冲洗消毒和消杀 | 楼道、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、无蚊、蝇、蛆孽生地；目视无明显蚊、蝇在飞。蟑迹在室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%； |
| 1、 清理垃圾箱,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒 2、定时处理两个车库卫生问题 3、清理阴沟垃圾两周一次 4、去除校园大道油垢一周一次 5、喷灭蚊蝇药每周1次 | ||
| 每月工作 | 1、清理电缆沟和排洪沟以及阴沟淤泥、垃圾每学期一次 2、投鼠药每月更换1次 3、投灭蟑粉每月更换1次 |
1.2 公共场所及道路
1.3道路运动场地保洁细则
| 项 目 | 标 准 内 容 |
| 坪、人行道、专用汽车通道 | 1、无果皮、纸屑、泥沙等垃圾 |
| 2、无积水、污迹 | |
| 3、无杂物 | |
| 公共设施 | 1、无污迹、无积尘 |
| 2、无粘贴痕迹 | |
| 绿化地带 | 1、无白色垃圾、果皮、纸屑、食品袋、饮料瓶 |
| 2、无枯枝树叶 | |
| 垃圾容器 | 1、无污迹 |
| 2、垃圾容器无积水 | |
| 3、日产日清 | |
| 沟 渠 | 1、无白色垃圾、杂物 |
| 2、无堵塞 | |
| 3、及时疏通清理 | |
| 考勤 | 1、无旷工现象 |
| 2、无早退现象 | |
| 3、按作业安排时间打扫 | |
| 报修 | 在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
| 服从 | 服从领导安排 |
(三)绿化养护要求：
1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；
（3）室内外花木摆放及养护；
（4****绿化所需水电、肥料、农药，所需工具、汽柴油等由物业负责。
(5)物业必须种植夏冬两季草籽，确保草坪常绿，****学校负责。
3.3绿化服务管理内容
1）草地质量管理标准
| 项目 | 管理要求 | 质量标准 |
| 淋水 | 夏秋旱季每天浇水1-2次 | 1、草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。 2、草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。 清除杂草，无明显高于15mm的杂草，草地纯度达99%以上。 草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良。 草坪生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果、使用性质，进行定期修剪，整齐一致。 草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂草、感病草。 注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1mm以上积水。 草坪绿化带内无石块、垃圾等杂物。
|
| 施肥 | 每年早春、晚秋各施1次全效复**；每两次草坪修剪后薄施1次速效复**、氮肥；节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。 | |
| 修剪 | 生长季每20天修剪1次，留茬高不超过60mm；每年开春前重剪1次。 | |
| 疏草打孔 | 草坪种植后每年1次。 | |
| 喷药 | 每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 | |
| 除杂草 | 随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。 | |
| 去除垃圾杂物 | 发现草坪绿化带内枯枝、落叶及垃圾杂物及时清理。 |
2）乔木养护质量管理标准
| 项目 | 管理要求 | 质量标准 |
| 淋水 | 夏秋旱季每天1-2次；非生长季（非雨季）每半月1次。 | 生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶。 适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 基部30mm高以上无孽枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 枯枝及时清理运出校外。 病虫害防治，以防为主，精心管理、早发现早处理，无明显病害枝。 |
| 施肥 | 早春施有机肥或复**1次；每年5-6月追施复**1次。 | |
| 修剪 | 每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝呈。 | |
| 喷药 | 每月喷施广普杀菌条虫中药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
3）植物防冻管理工作
| 项目 | 管理要求 |
| 冬灌工作 | 合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，一般地温高于5℃时，植物根系不能吸水。所以，应在地温低于5℃前浇一次透水，冬灌作业宜于12月初完成。 |
| 根际培土及枝叶保护 | 有不少需寒性较差的树种，如铁树，对此类树种应实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施。根际培土要覆盖根茎部，早春回暖后要予扒开以防止根茎腐烂。 |
（四）、日常维修工作
4.1维修工作标准
| 项目 | 服 务 标 准 | 质量标准 |
| 维修时间 | 接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场 | 快速、及时到达维修现 场 |
| 服务态度 | 热情、礼貌、使用文明用语 |
|
| 维修材料 | ****学校维修材料使用相关规定要求，按需领用维修材料 | 节约合理利用维修材料 |
| 维修服务时间 | 视情况而定，一般不超过当天 | 如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因 |
| 维修巡查 | 每日对校园内各区域水电(含车库水泵)及公寓楼屋顶热水系统运行情况进行相关巡查工作，并进行记录 | 相关记录应按时填写、内容要求详细；杜绝浪费，消灭长明灯。 |
| 下水堵塞及漏水 | 达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水，维修时间不超３小时 |
|
| 疏通卫生间下水 | 维修时间不超过24小时 | 严重堵塞除外,如大便器内掉进较大的杂物等 |
| 疏通地漏 | 达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过2小时 |
|
| 水龙头漏水 | 维修后应达到原来标准,密闭,开关自如,维修时间不超过半小时 | 无法修复应更换新水龙头 |
| 水管接头漏水 | 应达到紧固,密封,维修时间不超过1小时 |
|
| 开关、灯、电扇 | 维修后应达到合格安全使用标准,开关自如,维修时间不超过6小时 |
|
| 门窗、锁、课桌椅等杂项维修 | 维修后应达到合格使用标准,开关自如,维修时间不超过半小时 | 经学校同意，外来公司维修例外 |
| 综合服务 | 根据学校主管部门工作需要，进行相关指派搬运工作 | 随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作 |
4.2维修工作要求
（1）维修人员要求
A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有相关证件上岗）。
B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在15分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。
（2）维修项目要求
A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责供水设施的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金、油漆等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、负责校内地下车库水泵和公寓楼屋顶热水系统的维护。
I、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。****学校完成日常。
J、杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。
k、完成领导交办的其他临时性工作。
4.3维修派出
(1)对于校园内报修：由各办公室工作人员、老师、****学校总务科，由学校总务科将****办公室，再落实到维修人员。维修好后将维****办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、交学校总务科存档。
(2)特殊情况报修：开学前、****学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。
(3) 紧急维修:突发事故、紧急情况下的维修，****办公室直接安排维修人员抢修，维修完毕，再由维修人员补****办公室。
服务时限：
抢修项目：在配件到位的前提下，2小时内修复，并有紧急处理措施；
小修项目：1小时内修复。
4.4零星维修的范围、单次维修及批量维修的限额标准、维修耗材的承担主体：
零星维修服务：
负责教学楼、办公楼、公共场所等服务范围内的设施设备的日常检查维护，发现需维修的事项及时报修。建立报修平台，实现网上、电话、报单维修等。及时反馈维修信息，对无需材料的简单维修事项安排人员及时维修、维护。
1、负责建筑物的内墙面、楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、设备房的零星维护和管理，公用设施设备的零星维护和运行服务；****图书馆、学生宿舍内的门窗、窗帘、门窗玻璃、锁、桌椅、照明灯、开关、插座、家具等的维修。定期在冬、雨季节或天气异常时对房屋设施和道路情况进行检查维修，对房屋及设备易出问题的部位，及时做出记录备案，重点检查。
2、负责各楼宇消防设施及厕所内外各类设施损坏的及时报修、维修。公共设施损坏的须及时保修、维修，水电设施的维修必须在两小时内进行修缮。
3、负责学校大门、路灯、消防设施、及校园内、道路两侧各种设施损坏的及时保修、维修，做好各楼宇电梯的养护，并协调处理专业设备的故障。
4、及时对校园内需要维修的项目进行统计上报。
5、物业设施设备的维护、维修、使用、运行管理。
表5：物业维修工作内容与效果
| 工作周期 | 工作项目及内容 | 工作效果 |
| 每日工作 | 1.1 对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具 1.2 24小时受理报修 1.3 学校其他相关设施设备 | 公共照明及供水系统完好率98%以上； 能够修好的当日必须维修完毕 |
| 每月工作 | 2.1 检查设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象 2.2 检查排水系统是否畅通 2.3 检查下水道是否畅通、排污 | 设施完好率100%以上 |
备注1：零星维修指负责区域内的价值低、易损耗物****学校负责，但如该类型设施设备超出正常使用寿命以外的批量维修，****公司****学校总务科，由学校负责安排更新改造维修，具体衡量标准为，该同类型设施设备已经超过50%都曾经进行过维修或更新。其他范围****实验室****学校****学校其他部门负责，****公司负责申报。
(四)设备、设施维修保养要求：
（1）、给排水系统设备运行维护
①服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修；
②服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（2）、供电系统设备管理维护
①服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；
②服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
（3）、消防系统设备管理维护
①服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修；
②服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
（4）、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护
①服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等；
②服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（5）、房屋门窗维修要求
①服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理；
②服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（6）、学习办公生活家具维修要求：
①服务内容：学习办公生活家具破损的修理。
（7）、 房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排处理。
（五）校医管理
1、在学校政教、安保科的领导下，认真贯彻执行教育部颁发的《学校体育卫生工作暂行规定》，并按学校****学校的卫生保健工作；
2、制定学校卫生工作计划，建立必要的卫生规章制度。****学校领导汇报卫生工作；
3、****学校****小组成员，参加卫生工作大检查，****学校的环境卫生及个人卫生；
4、贯彻“预防为主”的方针，经常开展卫生宣传教育。负责对学生进行卫生保健常识、生理卫生及青春期卫生教育；
5、对学校各项工作进行卫生监督，使学校的教育、教学工作能符合学生生活和心理发展的要求；
6、抓好学校的防病、防疫工作，抓好学生的近视眼的防治工作；
7、组织学生每年进行一次身体检查，建立健康卡片。协助学校部门做好各项体检工作；
8、及时做好我校教职员工和学生临时或突发的一般病症的治疗和救护工作；
9、协助体育教师做好学生体质健康测评工作；
10、****学校统一管理，参与学校所有大型活动；
11、完成学校交给的其他工作。
(六)内部管理
1、物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位(****、**局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。
六、验收标准：本项目适用简易程序验收。
七、其他要求：五、其他约定事项
1、****公司的违纪处罚：****公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿；
2、****公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，****公司管理不善，或工作人员失误造成****公司承担；
3、****公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，****公司自行承担；
4、物业人员配备不少于16人：项目管理1人、保洁员10人、高、低压水电工2人、泥木工1人、绿化人员1人、特殊岗位服务(校医）1人。****公司人员素质的要求：能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录；（保洁员配备根据学生人数增减）
5、****公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、工程、医务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，****公司自行承担；物业公司无对外收费权；物业公司根据自身的需要订报刊、杂志、文件打印等费用自理；
6、****公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录；
7、完成学校布置的其他临时性任务。
8、物业管理用房的提供情况：我校提供物业管理用房；
9、物业管理饮食住宿安排情况：根据学校实际情况，经学校同意后调整。
10、公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责。
11、履行保证金数额及要求：签定合同10个工作日内缴纳年合同总金额的10％****财政局指定账号。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息；
12、****公司管理造成****公司承担全部责任；
13、付款方式：合同签订后，按季度支付，每个季度10日前根据考核情况，完善手续、开据税票，支付上个季度的款项；
14、****公司运营绩效考核要求(与物业费用支付挂钩)：具体见《**市******小学物业管理考核实施细则》。
附件1：《**市******小学物业管理考核实施细则》
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 房 屋 管 理 80 分 | 无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途。 | 5分 | 发现一处乱搭建现象扣3分，擅自改变房屋用途扣2分。 |
| 房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。 | 20分 | 发现外墙有污渍一处扣l分；外墙有瓷片脱落或裂缝一处扣l分；玻璃幕墙破损一处或污渍扣1分；乱张贴一处扣l分。 | |
| 每年对房屋外墙清洗一次。 | 15分 | 未清洗全扣；清洗一半扣7分，清洗不干净扣5分。 | |
| 房屋公用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。 | 10分
| 一处有污渍或脱落破损扣除l分。 | |
| 房屋本体公用设计整洁，公用楼梯、**、通道等处无堆放杂物。 | 10分 | 发现一处公用设施损坏扣1分，一处堆放杂物扣1分。 | |
| 各房顶和**隔热层无破损雨水排水管通畅，无阻塞外溢现象。 | 10分 | 一处有破损扣l分。一处有雨水排水管不通扣2分。 | |
| 各楼层天花板无破损，无摘水印。 | 10分 | 发现一处有破损扣l分。 | |
| 机 电 设 备 管 理 50 分 | (一)给排水泵设施 | 10分 |
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| 供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。 | 2分 | 查记录，每月不少于一次，未达到扣l分。 | |
| 水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。 | 2分 | 现场检查，发现一处渗漏扣l分。 | |
| 排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅。 | 2分 | 有记录，每月不少于一次，未达到扣l分。 | |
| 排污管道无渗漏。 | 2分 | 现场检查，发现一处渗漏扣l分。 | |
| 地下消毒供应室走道，设备房无积水，浸泡现象发生。 |
2分 | 发生一次扣1分。 | |
| (二)消防系统 | 40分 |
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| ****中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损，可随时起动。 | 8分 | 无24小时值班扣2分，设备设施损坏不能起动扣4分。 | |
| 消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。 | 5分 | 不会使用操作扣3分，不熟练扣l分。 | |
| 消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 | 3分 | 不会扣2分。 | |
| 大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。 | 10分 | 无保养扣2分，一处运行的障碍扣2分，一处缺或损坏扣2分。 | |
| 订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。 | 4分 | 一处不符合要求扣l分。一处杂物堵塞扣1分。 | |
| 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。 | 10分 | 检查一处有隐患扣2分，发生火险灾扣5分，并追究责任。 | |
| 公 共 区 域 及 其 设 施 管 理 120 分 | 大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。 | 10分 | 一项不符合要求扣2分。 |
| 雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。 | 10分 | 一个井不符合要求扣1分。 | |
| 雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。 | 10分 | 一处不符合要求扣2分。 | |
| 电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。 | 10分 | 一处不符合扣l分。 | |
| 单位内围墙及门无生锈，无裂断，无变形。 | 10分 | 一处不符合扣l分。 | |
| 路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。 | 10分 | 一盏路灯不符合扣2分。 | |
| 公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。 | 10分 | 一处不符合扣l分。 | |
| 各公共区域桌椅及时检修，确保完好无缺，并摆设整齐；各水龙头完好，无滴漏。 | 10分 | 一处不符合扣2分。 | |
| 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。 | 10分 | 发生一处阻塞未及时疏通扣2分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1分。 | |
| 对二次供水蓄水池按规定定期清洗消毒，并取得卫生许可证。 | 10分 | 未按时清洗或未取得合格证扣5分。 | |
| 楼顶设施：①卫星天线；②供水池设施；③避雷设施，各项性能完好。 | 20分 | 一项设施出故障未及时修扣5分。 | |
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清 洁 卫 生 管 理 150 分 | (一)室内卫生清洁保洁 | 100分 |
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| 清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。 | 8分 | 未责任到人扣2分。一处未达到标准保洁扣2分。 | |
| ****办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。 | 14分 | 一人或一项不符合扣2分。 | |
| 各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾筒纸篓内的垃圾不能超三分之二。 | 14分 | 一个责任区域一项未做到扣2分。 | |
| 实验室的清洁保洁照化验室要求做好。 | 10分 | 一个科室未做好扣3分。 | |
| 各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。 | 15分 | 一个洗手间一项不符合扣2分。 | |
| 各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦拭，定期清理水垢，各洗手盆、清洁池明亮无污渍。 | 15分 | 一个开水间一项不符合扣2分。 | |
| 地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。 | 8分 | 因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。 | |
| 垃圾站的垃圾做到日产日清，每三天至少清洗一次，墙面无垃圾附着。 | 8分 | 一项未做到后2分。 | |
| 确保无卫生死角。 | 8分 | 一处有卫生死角扣4分。 | |
| (二)外围环境保洁 | 30分 |
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| 路面无明显泥沙、污垢，无lcm以上的石子，每l00平方米烟头纸屑不超过3处。 | 5分 | 不符合扣3分。 | |
| 大楼四周绿化丛中无烟盒，饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。 | 5分 | 每面发现一处扣1分。 | |
| 绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋、树叶等垃圾，烟头纸屑每l00平方米不超过2处。 | 5分 | 不符合扣2分。 | |
| 各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。 | 5分 | 发现一处扣1分。 | |
| 各明沟无垃圾、无青苔，畅通。 | 5分 | 一条沟不符合扣1分。 | |
| 确保无卫生死角。 | 5分 | 一处扣2分。 | |
| (三)“除四害”消杀 | 20分 |
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| 每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫孽生地烟雾喷杀一次。 | 8分 | 未按要求消杀扣4分。 | |
| 定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害密度有效。 | 8分 | 学校教师投诉一次扣2分。 | |
| 根据天气变化或科室要求，随时落实临时消杀工作。 | 4分 | 一次未落实扣l分。 | |
| 绿 化 管 理 50 分 | (一)室外绿化 | 30分 |
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| 乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死权、败叶、无病虫害。 | 10分 | 一处2分，树木枯死一株扣5分。 | |
| 花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。 | 10分 | 一处不符合扣2分。 | |
| 草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。 | 10分 | 一处不符合扣2分。 | |
| (二)室内绿化 | 20分 |
| |
| 根据具体情况，安排好室内的绿化，美化工作环境，并根据不同季节和花卉长势情况及叶更换。 | 10分 | 校区提出一处未安排好扣2分。 | |
| 各种花卉盆栽长势良，无枯枝、黄叶、败叶、无虫害，叶枝上无明显积尘，盆内无垃圾、烟头、纸屑等杂物。 | 10分 | 一分花卉、盆栽不符合扣1分。 | |
| 服 务 受 理 50 分 | 负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听。 | 6分 | 无24小时服务电话扣2分，无人接听电话一次扣1分。 |
| ****办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。 | 12分 | 不礼貌或不耐心一次扣l分，无记录一次扣1分，处理不及时或无回访扣2分。无落实或无反馈一次扣2分。 | |
| 对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。 | 8分 | 在能力范围内没及时处理完成一次扣2分。 | |
| 当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维****学校领导和业主领导。 | 10分 | 在能力范围之内，未及时处理扣2分，没报告扣2分。 | |
| 发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。 | 6分 | 未按时发放意见表扣4分，同一问题三次未解决扣4分。 | |
| 每两天发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。 | 8分 |
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| 工程维修管理 |
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| 公共维修管理40分 | 未按要求编制年、季、月、大、中、小维修保养计划 | 5分 | 每项扣0.5分 |
| 工程及配套设施资料、档案管理无序 | 3分 | 每项扣0.5分 | |
| 装修完未验收和验收有问题未及时处理 | 3分 | 每项扣0.5分 | |
| 物业接管验收工程遗留问题未及时更进整改 | 3分 | 每项扣0.5分 | |
| 设施设备无标识管理、编号 | 3分 | 每项扣0.5分 | |
| 未建立设备台帐 | 3分 | 每项扣0.5分 | |
| 业主报修的维修项目响应不及时或维修质量不过关 | 5分 | 每项扣0.5分 | |
| 公共部位需协调邻里进行维修未及时召开协调会 | 5分 | 每项扣0.5分 | |
| 未定期巡视建筑物本体、附属设施，发现有缺损未及时安排处理的 | 5分 | 每项扣0.5分 | |
| 电梯合格证过期不更换；不按规定控制运行时间；电梯运行不正常时在规定时间无人到场维修；外委保养无现场跟踪处理；轿厢照明及附属设施损坏不及时修理；电梯元件缺损未及时发现处理；警铃失效和对讲按钮失灵不报告或维修；电梯井底积水；垃圾不及时清理；电梯困人救人超时30分钟；电梯包装损坏不及时修复 | 5分 |
每项扣0.5分 | |
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给 排 水 管 理 20分 | 主机组因操作不当造成损坏无法供水；水泵带故障运行；设备管理、阀门有“跑、冒、滴、漏”现象；未按规定对二次供水水池清洗、消毒，无水质检验报告和公布；水池周边不卫生或有污染隐患；排水系统未及时开启或不畅通，但未造成损失；给水设备抢修不及时，是否未造成投诉 | 20分 |
每项扣0.5分 |
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供 电 管 理 20分 | 发配电机组运行有杂音，零部件损坏不更换或报告；油管（箱）泄露等；机组油位过高或低于极限、设备受潮，发电机蓄电池损坏未更换，超负荷起动机组；操作、绝缘工具,消防、应急工具不齐全；配电屏（箱）元件松脱、接触不良，仪表失灵等故障未及时修复；设备房通风机不能正常起动运行，发电机组过滤网未定期清洗，水箱漏水或液面高度不适，阀门损坏，设备设施保养不良；设备设定运行状态不适；元件损坏、过热，线路接头、管线安装不规范；未按规定巡视处理高低压设备线路，造成放电、短路、过热等故障；设备保养停电时间安排不恰当，或停电未发通知；消防设备无定期起动测试、失效；设施工设备管理不善，造成事故或设备损坏；主设备（如变压器）等无法运行；发现事故隐患整改不力；维修工作结束不作检查实验即恢复使用设备 | 20分 |
每项扣0.5分 |
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弱电 管理20分 | 监控设备损坏、维修不及时；停车道闸、电动门损坏维修不及时；可视对讲线路损坏或其它元件损坏；不及时修复；有线电视收视 情况不佳，不及时联系营运商；防雷设施未定期保养或检测，接地装置不符合要求不报告处理 | 20分 |
每项扣0.5分 |
| 校医管理 120分 | 定期开展师生的初级医疗，急救和个人卫生的讲座，做好各种流行性疾病的预防措施。 | 10分 |
每学年1次 |
| 对教学、体育、劳动、设备、环境，饮食（饮水）、个人卫生等设施采取卫生监督、检查。 | 20分 | 饮水，饮食每周1不得少于一次，缺检查记录一次扣2分。对厨房设备每月一次，缺少检查记录一次扣5分。 | |
| 应建立健全各项规章制度（1）、工作岗位责任制（2）计划、总结制度（3）统计报表制度（4）重大突发事件及传染病报告制度（5）卫生宣传教育制度（6）防近工作制度（7）食品卫生安全管理制度（8）晨检制度（9）卫生检查评比制度（10）档案管理制度，（11）每学期对学生进行一次视力检查，配合卫生部门完成各项预防接种工作。
| 30分 |
未达到扣2分一次 | |
| ****学校卫生工作管理档案并且规范；保管好药品和器具，经常检查，避免变质失效。、有学生常见病情况统计、分析资料、有学生生长发育记录、有卫生工作计划、总结、有传染病报告、报表记录、有卫生常识宣传资料、有食品卫生安全记录、学校健康教育课教师应有教案并规范、****学校****学校卫生基本状况、学生常见病、生长发育、等）、每天坚持晨检并有晨检记录、有防近措施每天认真正确做好两次眼保健操、通过多种形式向学生宣传防近知识 | 40分 | 缺少一次扣2分 | |
| 学生伤害事故及小疾病的处理工作，****医院治疗。 | 5分 | 不及时一次扣2分 |
六、项目特别说明
1、实施地点：**市******小学。
2、 结算方法
（1）支付方式：按合同约定方式支付；
（2）付款方式：1、实行国库集中支付，签订合同中标****学校认可后，每季度支付年度总费用的25%，要求全年管理优秀，无任何违反合约的事宜。
2、遵守**市******小学物业管理考核实施细则要求，每季度根据考核结果核减物业管理费
3、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
7.委托管理期限:合同期两年，合同壹年壹签。
8．投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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