★一、项目概况

1、服务名称：****

2、服务面积：25626平方米（此面积为总体的面积）

3、服务类型：物业服务（保安服务、保洁服务、绿化养护、餐饮服务、会议服务、工程维修服务、技术施工服务等）

★二、项目基本概况

★三、主要设施设备

1、高压变配电设备

2、低压变配电设备

3、消防泵房

4、监控室

5、消防监控室

6、自来水加压泵

7、供暖设备设施

8、垂直电梯两部

★四、物业管理服务人员配备需求

1、****物业服务项目共需100人，其中会议服务项，供应商根据需要自行配备技术人员以保障需求。具体岗位及人数如下：

◆管理人员：项目经理1人，经理助理1人，厨师长1人，保安主管1人，工程主管1人。

◆保安员：28人

◆保洁员：21人

◆会服人员：3人

◆餐饮服务人员：22人

◆维修人员：13人

◆技术施工人员：8人

2、 具体情况

（1） ****机关，12000㎡，15层办公楼。拟定人员配置：

保安员7人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员6人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员4人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员9人（厨师1人，助厨1人，改刀2人，面点2人，洗碗工2人，服务员2人），负责整体食堂饮食制作；

（2） ****大队，4500㎡，5层办公住宿楼。拟定人员配置：

保安员4人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员4人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员3人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员4人（厨师1人，改刀1人，面点1人，服务员兼洗碗工1人），负责整体食堂饮食制作；

（3****大队，4500㎡，4层办公住宿楼。拟定人员配置：

保安员4人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员4人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员1人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员4人（厨师1人，改刀1人，面点1人，服务员兼洗碗工1人），负责整体食堂饮食制作；

（4****大队，1000㎡，2层办公住宿楼。拟定人员配置：

保安员5人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员2人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员1人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员1人（厨师1人），负责整体食堂饮食制作；

（5****大队，1126㎡，2层办公住宿楼。拟定人员配置：

保安员4人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员2人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员1人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员1人（厨师1人），负责整体食堂饮食制作；

（6） 直属大队，750㎡，2层办公住宿楼。拟定人员配置：

保安员2人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员1人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员1人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员1人（厨师1人），负责整体食堂饮食制作；

（7） 设施大队，950㎡，**。拟定人员配置：

保安员2人，负责办公区域来访人员登记、车场管理等工作、上访维稳管控；

保洁员1人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

维修人员1人，负责保障办公区域内设施设备正常运转；

餐饮服务人员1人（厨师1人），负责整体食堂饮食制作；

施工技术人员8人，负责交通设备设施维修维护管理。

（8） 机动一队， 800 ㎡，二层办公楼保洁。拟定人员配置：

保洁员1人，负责办公区域日常卫生清洁工作；

★五、物业管理服务内容及具体要求

****管理部

1、服务内容

（1）负责项目部全面管理工作。

（2）随时协调项目各部门进行工作沟通并按照要求认真落实，认真听取项目相关部门提出的关于服务本项目的投诉、建议，上传下达，沟通协调，及时整改，****公司及采购人。

（3****公司的规章制度制定本项目的管理细则及工作流程，经批准后实施。

（4）根据本项目各时期的实际状况，提出改进和提高项目部工作水准的建议和措施。

（5）每日进行巡视，对维修及设施设备日常维护运行服务情况进行检查了解。就发现的问题，责任范围内的及时解决，责任范围外的汇报解决。

（6）负责指导、监督、检查各部门周工作计划，每周召开办公例会，布置工作任务，并协调解决有关事务。

（7）每月进行工作总结，及时向相关领导报告工作。

（8）每季组织一次对项目服务的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面报告相关部门，建议整改。

（9）负责项目突发性事件的处理工作，项目内发生重大事件或超出本岗位处理权限的事****公司及甲方领导报告。

（10）涉及甲方事项必须经甲方相关领导批准后，方可组织实施。

（11）严格按照服务合同做好相关工作，按照甲方要求改进落实有关服务。

（12****公司及甲方领导临时交办的其它工作。

2、服务要求：
要求项目管理人员服务热情、工作认真、责任心强。

3．工作标准：

（1）精通本职业务及各部门工作流程。

（2）熟悉掌握项目的各项规章制度。

（3）与甲方建立良好、和谐的**关系。

（4）确保项目安全运行。

(二)安保部

1、服务内容：

办公楼（区）门卫和日常巡逻、防盗等报警监控运行管理，车辆、道路及公共秩序维护，防汛、治安及其它突发事件处理等。

（1）门岗管理，24小时值班，外来人员管控；监控、消防设备的使用；上访维稳管控，确保办公楼安全。

（2）停车场秩序管理，需要时实施查询、检查。

（3）负责项目巡查管理及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，****停车场安全。

（4）负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。

2、服务要求：

(1）安防、消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明完好；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道处于关闭状态；通往**、逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患，停车场管理到位，车辆摆放整齐。

(2）建立健全各项安全管理制度和安全防范措施；按照各岗位职责要求，严格执行各岗位操作规程；

（3）到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。

（4）采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。

3、服务标准

保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉区域内的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（三）保洁部

1、服务内容

1.负责办公楼（区）内大厅、过道、楼梯、**、电梯间、卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位、办公区域道路、停车场（库）等所有公共场地及“门前三包”区域的日常清洁，办公垃圾等废弃物分类、清理，下水井疏通，灭虫除害等。

2.负责对值班备勤室民警床上用品的清洗，及全支队人员执勤服的清洗工作。

清洁耗材，卫生间内卷纸、洗手液等清洁物品，由中标供应商提供。

3. 办公区域盆裁、绿植设置及养护，绿化苗木、绿化施肥、绿化防虫、室外除草等。（按照实际发生的情况进行服务）

4. 垃圾清运服务、冬季除雪服务。（按照实际发生的情况进行服务）

5. 空调清洗至少一年两次、高空玻璃清洁至少一年两次

2、清洁服务工作要求

（1）石材、瓷砖：有较好的保养，有**、无尘迹、无污渍。
（2）墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。
（3）玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。
（4）各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。
（5）楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。
（6）钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有**，表面膜维持完好状况。
（7）果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。
（8）卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。

（9）地面清洁，利用洗地机进行清洁服务，每月一次。
（10）其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。

（11）清洗物品：干净整洁。

2、保洁服务标准

（1）地面:无杂物，污物及痰溃。

（2）门口台阶:无污溃、无杂物、无口香糖。

（3）地毯:无灰尘、杂物。

（4）墙面:无灰尘、灰吊。

（5）台面:标志牌、灭火器、防火箱、门帘、安全出口、门门框、窗台、窗户框、闭门器、开关、座椅、电视机、吧台及暖气管路表面无灰尘，污溃。

（6）花盆:无烟头、无杂物。

（7）窗户缝隙:无杂物，无积灰。

（8）电梯门、轿厢:无杂物，无污渍。定期进行保养维护。

（9）卫生间地面:无水迹、无杂物、无异味。

（10）便池:应保持光亮整洁，无黄溃、残留物及杂物。

（11）镜面及洗手盆:保持干净，无水迹、污物及各种污渍。

（12）卫生间窗台、隔断、隔板无积灰、无小广告。

（13）垃圾桶、纸篓表面必须保持干净，周围无痰迹，污物及杂物，垃圾满及时倾倒。垃圾袋套袋整齐、美观。

（14）拖布池、洗手池无黄溃、无污逅。:

（15）保洁休息室、库房干净整洁、物品摆放整齐。

（16）保洁工具摆放整齐，拖布贴及时粘上。

（四）餐饮部

1、服务内容

（1）物业承担440人就餐费用。每人每日共计15元标准。

（2）对用餐人员验证。

（3）餐厅及厨房卫生保洁。

（4）厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。

（5）餐厅用品清洗。

2、服务要求

（1****餐厅工作人员要具有健康证，保证身体健康、业务熟练、听从指挥。

（2）服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。

（3****餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。

（4）餐厅、厨房卫生保洁每餐一次，****公司负责。

（5）餐厅物品每月清洗一次，****公司负责。

（6）严格遵守每餐留样制度。

（7****餐厅管理办法执行。

（9）厨房设施设备列入固定资产的由招标单位负责提供。

（10）对每次大型备勤提供集体就餐保障。

（11）厨房管道疏通、消杀四害。

（12）供应商须保证时令海鲜的供应，在海鲜市场大批量上市时，须保证每周提供一次海鲜（每**少制作虾、牛肉、羊肉、排骨、黄花鱼等菜品或同档次菜品各一次，要求上述食材每日均衡提供，菜品丰富，搭配合理，一周之内不重复）。

（13）食****广场早市、****超市、钻井市场三个市场的平均价格为基数，进货价格不能高于平均价格的10%（一周内）。

（14）200元以下的厨房设备及餐具，费用由供应商承担，200元及以上需更换的厨房设备及餐具由采购人支付，人工费和维修还是由供应商承担。

（15）食堂早餐、午餐供应品种最低须达到如下标准：

3、服务标准

（1）卫生标准

1）个人及环境卫生

①服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、被褥；勤换工作服。

②环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。

2）食具消毒的方法与要求

用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。

一洗：用**将食具上的食物残渣洗掉。

二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。

三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。

四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。

（2）出品标准

1）由原料到成品实行“四不制度”。

①采购员不买腐烂变质的原料；

②保管验收不收入腐败变质的原料；

③加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；

④分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。

2）成品（食物）存放实行“四隔离”

①生与熟隔离；

②成品与半成品隔离；

③食品与杂物、药物隔离；

④食品与天然冰隔离。

（3）前台服务标准：

1）微笑服务，做到主动、热情、耐心、周到的服务。

2）有问必答，做到叫有应声，问有答声。

3）站立服务，开餐期间所有服务人员站立服务，寻台式服务。

4）及时服务，客人需要服务，第一时间来到客人身边，及时为客人提供服务。

****工程部

1、服务内容

（1）办公楼(区)房屋建筑物部件、附属构筑物的地面、墙面、台面以及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。

（2）办公楼（区）房屋内外给排水系统的供水管路、排水管、消火栓等设备设施的日常养护维修。

（3）供电系统、高低压电器设备、电线电缆、电器照明装置等的日常管理和养护维修及避雷检测工作。

（4）办公楼（区）电梯运行管理，及对机房设备、井道系统、轿厢设备等的日常养护维修，督促电梯维保企业对电梯进行年检。

（5）200元以下的维修费用由供应商自行承担，200元及以上更换的配件费用由采购人支付，人工费和维修还是由供应商承担。

2、具体要求

（1****公司的各项规章制度,在岗期间出现任何报修等问题,及时解决处理。

（2）在岗期间穿戴整洁佩带工作牌，保持仪表端庄，保持精神充沛，不做与工作无关的事，不做不雅观的举动。

（3）办公楼内照明设施维修及维护，每月对走廊照明灯具进行一次统一检查，检查灯具完好情况，照明设施完好，能正常使用。

（4）办公楼内配电盘维修及维护,每月检查一次走廊供电线路控制保护装置功能，检查线路有无漏点，短路烧毁现象，检查配电盘内线路绝缘状况是否达标，及时更换维修不达标电气线路及配件。

（5）办公楼内水管线路维修及维护，每周检查-遍，巡视办公楼公共区域管线有无积水，破损，开裂等现象，保证办公楼内流水通畅使用正常，如破损及时进行维修。

（6）照明、用电、用水等接到报修后，维修人员一般应在15分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率100%以上。

（7）一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证项目日常使用需要。

（8）配合甲方做好设备年检工作。

（9） 按标准配备的单个维修零配件质量合格，配备及时，维修及时。

（六）会服部

1、会服部服务内容

负责会议安排，会议服务，引领服务，领导来访接待服务，报纸、报刊、****办公室，重要函件送达本人，并签认。

2、服务要求

（1）会服员要按规定时间上下班,不准迟到早退。

（2）工作态度要积极热情、认真负责,工作期问不准做与工作无关的事,不准嬉笑打闹,不准大声喧哗。

（3）工作时间不准在岗会客。

（4）要尊敬领导、服从安排,遇见领导要主动问好、微笑;不准顶撞领导,如有异议,可私下协商。

（5）会议服务,在会议前30分钟按甲方要求准备就绪,并检查空调、开关、灯、石英钟、鲜花、纸抽等是否完好,座位牌摆放是否正确,水杯、暖水瓶、开水、茶、烟缸等是否齐全,卫生是否达到标准,发现问题及时处理。

（6）视频、投影、电话会议机、音响、照明、话筒、灯光录音、屏蔽机等,要在会议前1小时调试好,会议结束后及时恢复到备用状态。

（7）工作程序要按规定程序操作,不准颠倒操作程序。

（8）工作时问要着工作服,平底鞋,不准奇装异服。动作要专业,不得有响声。会议进行中倒水间隔时间一般20分钟次,特殊情况听从甲方领导安排。

（9）服务态度要礼貌耐心,不准与来访客人发生直面冲突

（10）行为举止应**得体,站有站相、坐有坐姿,不准有不雅举止;要文明用语,语言不准粗俗、污秽。

（11）会议服务人员对会议内容要保守秘密,不得私下议论、传播会议的有关内容。

（12）会议结束后立即进行清理，尽快恢复到备用状态。

(13)特殊会议服务，按甲方要求办理。

3、会议服务标准

（1）会议进行20分钟后进行续水,服务动作要保持轻、稳、按上茶服务规范进行(续水时间视会议性质和情况灵活掌握)。

（2）会议过程中,服务员要精神集中、注意观察与会者有无服务要求。

（3）会议如设有主席台,有专人负责主席台的服务。在主讲人发言时要随时添茶续水,送毛巾等。

（4）会议结束时,服务员要及时提醒客人带好自己的东西。

（5）宾客全部离开会场后,服务员首先要检查会场有无客人遗忘的物品,如发现宾客的遗留物品要及时转交失主,没能****办公室处理。

（6）做好会议室清洁工作后，关闭电源,关好门窗,再巡视一遍,确认无误后撤出锁门。

（7）会议结束后立即通知保洁人员进行清理,尽快恢复到备用状态。

（8）视频、投影、电话会议机、音响、照明、话筒、灯光、录音、屏蔽机等,要在会议前1小时调试好,会议结束后及时恢复到备用状态。

（9）如客人表示会议期间不用服务时,服务员要在会场外门口值班,以备客人需要代办其他事务。

（10）会议进行中,如果有电话找人,服务员应问清被找人的单位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人。如果不认识找的人,****办公室的人员去找,绝不可以在会场高喊宾客姓名。

（七）工程施工

1、具体要求

（1）交通设施维护管理：

（2）保持电源畅通；

（3）安装维护道路交通标志；

（4）施划道路交通标线、停车泊位等。

（八）物业档案管理

1、管理标准
（1****公司要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。

（2）在日常管理中要建立交接班、故障、维修、保养、设备巡视等完整的档案管理登记制度。

（3）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。

（4）检查重点：照明线路、灯具、消防及其它所有设备设施。消防安全隐患，防止发生安全事故，建立档案，每月定期对消防、电路、电梯、供水供暖进行检查并形成检查报告。
2、管理要求
（1）必须保证业主交给物业档案资料（包括设备操作、维保、改造的档案资料）的完整性、完好性。

（2****公司应及时将整理好的新物业档案资料原****档案室，进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于管理。

★六、付款方式

自签订合同之日起每半年支付一次（支付合同金额的50%），共支付两次。

★七、服务期限

服务期限为自合同签订之日起一年。服务期满后，采购单位在财政预算有保障的前提下 ，供需双方经协商同意后可续签（续签合同须每年一签），续签不能超过二年。