总则

一、目的和依据

****花园二期建设项目位于**市**县老隆镇**规划区2号小区，东临幸福大道、南临吉祥一路。龙腾花园是**县**规划区内的一个大型房地产综合开发项目。该项目通过对项目范围内布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的房屋及其他地上附着物进行改造再开发，有利于完善区域内城市基础配套设施和提供城市公共服务，对于提升**县城的城市品位和城市服务功能具有重要意义。龙腾花园项目分二期进行开发建设，龙腾花园一期已完成开发及交付使用，龙腾花园二期建设项目因房屋征收等相关历史遗留问题造成开发建设工作停滞。****花园二期项目房屋征收工作的顺利进行，****花园项目的开发建设具有十分重要的意义。

****花园二期项目的房屋征收补偿安置工作，****花园项目房屋征收、开发建设等相关历史遗留问题，保障“问题楼盘”涉及的相关居民群众的权益，****花园二期项目的开发建设工作，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）有关规定，****政府****花园二期项目的要求，****花园二期建设项目房屋拆迁工作完成交地，结合实际，****花园二期建设项目房屋征收与补偿方案（以下简称“本方案”）。

二、征收主体

****政府是本项目的征收部门。

****政府是本项目的征收实施单位，负责办理征收补偿工作具体事宜，并接受征收部门的监督、指导。

三、适用范围

本方案仅****花园二期项目的房屋征收与补偿工作。

四、征收补偿方式

本项目以货币补偿、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。****政府另有规定外，征收构筑物、其他附着物等均实行货币补偿。

五、补偿原则与范围

（一）对被征收人给予的补偿包括:1.被征收房屋、土地、临时建（构）筑物及地上附着物的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

（二）征收人除对上述事项进行补偿外，在不造成重复补偿的前提下，根据实际情况，还需向被征收人补偿管线迁移、房屋室内装修装饰等事项。

（三）征收范围内建筑物性质、类别的认定工****人民政府、********花园****小组负责。

六、签订征收补偿协议期限

自发布《****花园二期项目房屋征收公告》之日起3个月内。

七、搬迁腾空地上建筑物期限

自签订协议之日起10天内。

八、评估时点

自发布《****花园二期项目房屋征收公告》之日为起始时间。

九、候选价格评估机构(以下简称评估机构)

（一）**市世鹏资产评估房地产****公司****公司；

（二）**易思房****公司；

（三）**市众源土地房****公司。

十、征收实施步骤

自发布本项目征收决定后，按照以下程序开展征收工作：

（一）现场公示：

1.《****花园二期项目房屋征收公告》；

2.《****花园二期项目房屋征收与补偿方案》；

3.国家、省、市房屋征收与补偿有关的法规、规范性文件等；

4.征收实施单位名称、征收工作人员名单等。

（二）征收实施单位应将《****花园二期项目房屋征收与补偿方案》发放给被征收人。

（三）确定评估机构。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

（四）评估机构对被征收范围内地上建筑物进行评估。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收地上建筑物进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收地上建筑物价值评估所必需的情况和资料。

（五）公示初步评估结果。征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房****委员会申请鉴定。

（六）签约期限内，由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。签订补偿协议时被征收人需带户口簿、身份证、营业执照等原件和复印件。

（七）签约期限届满，被征收人未能达成补偿协议的，由房屋征收部门报请镇、县政府，按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在征收范围内予以公告。

被征收人应当自觉履行地上建筑物征收补偿决定，如不服该征收补偿决定，可以在征收补偿决定作出之日起60日内依法申请行政复议，或者在6****法院提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，****人民法院强制执行。

（八）货币补偿在签订补偿协议并搬迁完毕，经征收工作人员验收后领取补偿款，补偿工作结束。

（九）选择[土地]产权调换的，在签订补偿协议并搬迁完毕后，经征收工作人员验收并与被征收人计算、结清被征收房屋与土地产权调换面积的差价款，按多还少补原则结清差价款。征收实施单位与被征收人双方结清差价后，安置地交付，补偿工作结束。

（十）公布补偿结果。房屋征收部门应当建立征收补偿档案，并将补偿情况在征收范围内向被征收人公布。

十一、其他有关事项

（一）被征收地上建筑物的水、电、固定电话、有线电视、宽带网络、管道燃气等迁移、转户、销户手续，由被征收人自行到有关部门申请办理，并负责结清已使用的水、电、电话、电视、燃气等费用。

（二）征收权属不明确的地上建筑物，由房屋征收部门提出补偿方案，报镇、县政府同意，****机关办理证据保全后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。

（三）本方案未列明事项可参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及市、县政府相关文件执行。

货币补偿方案

一、货币补偿

被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的补偿****花园****小组协同被征收人选定具有相应资质的房地产评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）及**市区房屋征收相关规定进行评估确定。

货币补偿在签订补偿协议之日起5个工作日一次性支付100%补偿款，被征收人必须在10天内搬迁完毕；已作补偿的建（构****政府所有，被征收人不得毁坏和自行拆除（房屋征收实施单位同意的除外），如被征收人自行拆除，因拆除房屋或拆除后留下的残墙断壁造成的安全责任事故，由被征收人负全责。

二、其他补偿、补助费用

（一）临时建（构）筑物及地上附着物

以不重复补偿为原则，地上构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予货币补偿。

（二）室内自行装饰装修（二次装修）

被征收地上建筑物室内自行装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修****公司现场评估为准。

（三）三线一管迁移费

因地上建筑物征收造成的三线一管迁移每户补偿迁移费1800元/户。

（四）搬迁费

因征收地上建筑物造成搬迁的，一次性补偿搬迁费用，搬迁补助费按2500元/户补偿。

（五）临时安置费

征收建筑物被认定为居住性质的临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费用，由被征收人自行解决过渡期居住问题，临时安置费用按建筑面积8元/平方米/月计算。选择货币补偿按12个月计划过渡时限算，一次性支付。

（六）停产停业损失

给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：1.经国土**、住建等部门认定为合法的建筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；2.具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；3.作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

征收经营性物业按建筑物内营业面积根据市场评估租金进行停产停业损失货币补偿，具体标准如下：临街商铺租金补偿标准按50元/平方米/月。临街内铺租金补偿标准按35元/平方米/月。

停产停业损失如被征收人选择货币补偿的，按6个月过渡时限计算，一次性支付。

产权置换方案

一、产权置换原则

（一）同一置换方式原则

本房屋征收项目的被征收人可以选择土地产权调换方式，且只有一种产权调换方式。选择土地产权调换方式的，其地上建（构）筑物及其他附着物只能进行货币补偿。

（二）就近就地安置原则

被征收人选择土地产权调换后，****政府提供用于产权置换的土地，拟定在本房屋征收项目附近地段提供土地进行产权置换。

（三）等面积置换原则

被征收人选择土地产权调换的，遵循等面积置换原则，****政府提供用于产权置换的土地，并与被征收人计算、结清因被征收土地面积与用于产权调换土地面积的差异产生的差价。被征收土地的产权置换面积换算根据征收补偿方案或征收有关文件确定，产权置换前后的土地差异部分的差价由评估机构评估出土地单价乘以面积得到的价格按多还少补原则进行结算。

（四）先签订协议先选原则

被征收人选择土地产权调换的，在选择产权调换土地时按照签订征收补偿协议的时间/批次顺序进行挑选，同一时间或批次的通过抽签决定挑选顺序。

（五）面积相近原则

被征收人在选择产权调换土地时，按照面积相近原则进行挑选，差异部分的差价由评估机构评估出土地单价乘以面积得到的价格按多还少补原则进行结算。

二、土地产权置换方案

（一）置换土地的位置

本房屋征收项目中被征收人选择土地产权置换的，****政府统一落实安排安置地。拟定在本房屋征收项目附近地段提供土地进行产权置换。

（二）土地产权置换方式

等面积置换方式：对于独栋独户房屋的土地面积/占地面积以相关土地权属或相关报建资料资料记****公司测量的房屋占地面积为准；土地所有权属以相关土地权属或相关报建资料登记的土地使用权人为准，并对其土地使用权人安排置换土地。土地使用权人对所置换土地并对原土地上房屋的所有住户进行协商并自行分配。如果土地使用权人对原土地上房屋的所有住户进行协商，****政府进行对所有住户进行协商解决。产权置换土地面积按照被征收土地面积的1:1比例进行换算。被征收土地的产权置换面积换算根据征收补偿方案或征收有关文件确定，产权置换差异部分的差价由评估机构评估出土地单价乘以面积得到的价格按多还少补原则进行结算。

（三）建（构）筑物及其他附着物的补偿

选择土地产权调换的，其地上建（构）筑物及其他附着物实行货币补偿，补偿事项及补偿标准参照本项目货币补偿方案及产权置换方案第（三）条的其他补偿、补助费用。

三、其他补偿、补助费用

（一）临时建（构）筑物及地上附着物

以不重复补偿为原则，地上构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予货币补偿。

（二）室内自行装饰装修（二次装修）

被征收地上建筑物室内自行装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修****公司现场评估为准。

（三）三线一管迁移费

因地上建筑物征收造成的三线一管迁移每户补偿迁移费1800元/户。

（四）搬迁费

因征收地上建筑物造成搬迁的，一次性补偿搬迁费用，搬迁补助费按2500元/户补偿。

（五）临时安置费

征收建筑物被认定为居住性质的临时过渡方式一律采取发放临时安置补偿费用，由被征收人自行解决过渡期居住问题，费用按建筑面积8元/平方米/月计算，选择土地产权置换的临时安置费按24个月计划过渡时限算，一次性支付。

（六）停产停业损失

给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：1.经国土**、住建等部门认定为合法的建筑（认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；2.具有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可证件；3.作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

征收经营性物业按建筑物内营业面积根据市场评估租金进行停产停业损失货币补偿，具体标准如下：临街商铺租金补偿标准按50元/平方米/月。临街内铺租金补偿标准按35元/平方米/月。

被征收人选择产权置换的，过渡期限按24个月计划，一次性支付。****征收办理搬迁房屋钥匙移交手续之日起。

附件

****花园二期建设项目房屋征收补偿标准

(征求意见稿)