服务类

名称：**区先行区详细规划编制

服务范围：中心**5.92平方公里

服务要求：

一、服务内容

（1）单元详细规划

明确单元功能定位、主导用途分区、用地规模、****中心体系、公共服务设施、交通设施、公用设施、安全设施和公共绿地等上位规划的传导内容，深化国土空间总体规划中的结构性内容，细化各类设施和开放空间等的配置要求和管控规则。建议各部分研究内容应包括但不仅限于以下要求：

1）评估现状

梳理上层次规划、相关规划对于单元的相关要求。对规划范围内的现状建设、土地权属、公共设施、市政设施、道路交通及公共空间等基本情况进行系统摸排，明确各单元需要解决的核心任务。

2）明确单元主导功能

基于**区未来城市发展定位、发展愿景和发展策略，明确各管理单元的单元类别、主导功能和控制重点，分析人口规模、用地规模和开发规模等。

3）优化用地布局

落实总体规划开发保护格局和三条控制线，优化单元空间结构，完善功能布局，对单元空间格局和功能组织提出构想，细化落实公共服务设施、公用设施、安全设施、交通设施等公益性用地和“四线”空间布局，明确单元内“平急两用”设施和经营性用地的主导功能类型，构建合理布局方案。

4）规模和强度

落实上位规划明确的指标传导要求，立足人口现状、变化情况、人口构成和需求，合理确定规划单元服务人口规模、总建设用地和总建筑规模，明确单元内经营性用地的规模上限和公益性用地的规模下限，明确建设强度分区，提出开发强度控制、建筑高度控制、竖向控制等。

5）蓝绿空间

落实并细化总体规划明确的绿线、生态廊道的布局和管控要求，衔接绿地系统专项规划，明确规划单元绿地总量和绿地系统要求，确定单元内绿廊走向和宽度控制要求，以及公园绿地、防护绿地、广场的数量、规模、位置等，****广场服务覆盖范围。

6）综合交通

落实上位规划和相关专项规划确定的交通廊道、主要道路、公共交通、交通设施的管控内容，协调与周边单元道路交通体系，合理布局单元内交通廊道、道路体系、公共交通及各类交通枢纽场站设施。落实绿色交通理念，构建便捷、安全、绿色、高效的交通体系。

7）三大设施

落实上位规划要求，衔接相关专项规划，确定基本公共服务设施、市政公用设施和安全设施的位置、范围、用地规模和具体控制要求。合理构建功能复合的15分钟社区生活圈和5分钟、10分钟便民生活圈；构建绿色智能市政设施体系；确定公共安全与综合防灾相关目标、设防标准、空间布局和防灾减灾措施；提出地下空间利用原则，明确地下空间建设范围、主要功能、连通要求等。

（2）地块详细规划

在单元内统筹明确地块管控要求，结合城市更新、项目建设的实施需求，融合地方用地政策，开展土地供应和经济性分析，落实单元详细规划确定的底线要素边界，明确地块编号、地块边界、建筑退线、机动车出入口方位和地下空间范围，对地块的用地分类、开发建设强度、道路交通、配套设施和风貌景观等内容进行合理管控。建议各部分研究内容应包括但不仅限于以下要求：

1）地块细分与编码

根据单元详细规划，保持地块土地用途的完整性和协调性，考虑宗地权属、道路和各类边界线，结合地块开发意向及利害关系人意见，对地块进行细分，避免产生畸零宗地，便于土地出让或划拨。地块规模应与其区位、用地类型、开发控制和道路网密度要求等相适应，**开发地区和城市更新地区应区别对待。以宗地为单位，统筹利用边角地、夹心地、插花地等畸零宗地，优化用地划分。对于拟收回国有建设用地或征收为国有建设用地的宗地，可根据规划意图统筹划分地块，地块划分可根据开发方式和管理需要，同一土地用途或可兼容的相邻地块考虑土地收储等因素可以合并，较大规模的宗地可以进一步细分，地块合并或细分后的开发建设总量应保持不变。

2）土地用途

落实单元详细规划，详细确定地块用地分类，原则为三级类用地。明确地块用地的兼容性（用地适建范围和比例）控制要求，以及各类混合用地的不同功能建筑面积比例。

3）开发建设强度

根据单元详细规划的建设总量和建设强度分区控制，按照节约集约利用原则，考虑地块区位和土地用途差异，合理确定地块的建筑规模（变化值）或容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、建筑间距和绿地率等强制性指标。明确居住人口、出入口、停车泊位、建筑贴线率、绿色建筑比例、海绵城市等引导性指标。

4）道路交通

落实单元详细规划确定的道路体系，按照“小街区、密路网”理念，结合用地布局，完善地块周边道路网，优化道路线形，细化各级道路功能、走向、红线宽度、断面形式和交叉口形式。明确交通设施、配建停车、机动车入口位置等控制要求。

5）配套设施

****规划所确定的各级生活圈配套要求，特别是5—10分钟生活圈内可综合设置的配套设施，包括养老服务、托幼服务、公共厕所、环卫作息点、生活垃圾收集点（站）、菜市场、开闭所、邮政设施、物业管理、文化活动、门诊部、再生**回收点等公共服务配套设施位置、数量、规模和管控要求，以及地块的出入口数量、车位控制数、公共停车场面积、轨道交通控制线长度等市政交通、人防、排涝和消防等安全配套控制要求。针对地块控制的不同要求，明确实线控制、虚线控制、点位控制和指标控制等控制方式。

6）风貌景观

落实单元详细规划和城市设计管控要求，加强地块建筑风貌和环境景观管控，明确地块的空间形态、敞开空间、景观界面、建筑色彩和节点等管控要求，确定建筑高度、建筑退让、贴线率等指标，并通过项目规划设计方案落实和明确地块风貌景观的相关内容。

7）地下空间规划

细化落实单元详细规划地下空间管控要求，进一步明确地下空间的范围、规模、功能等内容，确定地下空间后退控制线、地下公共通道、出入口位置等内容。

二、成果要求

（1）单元详细规划

规划法定文件主要为文本、单元图则和数据库，技术文件包括图纸、说明书等附件，具体包括：

1）规划文本

文本以条文方式明确单元详细规划目标定位、单元主导功能、用地布局、空间结构、建设规模、强度、风貌管控以及各类控制线、各类设施管控指标、约束性指标和管理要求，是规定详细规划内容的文件和实施规划管理的操作依据，文本可根据规划许可和项目实际情况需要精简内容。

2）单元图则

单元图则是指单元详细规划具有法律效力的规划图示文件，采取图纸图示、表格标示和规则说明等表达形式，对单元主导功能、用地布局与规模，各类控制线和各类设施管控指标和要求，以及城市设计引导等内容进行明确，图则与规划文本内容应保持一致，并体现单元类型的差异性。重点功能区单元详细规划应编制单元城市设计图则。

3）数据库

数据库是建设国土空间规划“一张图”的重要内容，单元详细规划编制过程中应同步建立规划成果数据库，并整合到国土空间基础信息平台，数据库应符合入库标准要求。当文本和图则与数据库出现不一致情况时，以数据库为准。

4）图纸

包括区位分析图、单元划分图、现状分析图、用地布局图、公共服务体系规划图、开发强度分区控制图、风貌管控分区规划图、道路系统规划图、市政公用设施规划图、防灾设施规划图、四线控制图等，制图精度一般不低于1:2000。

5）附件

包括规划说明书、基础资料汇编、专题研究报告等。

（2）地块详细规划

规划法定文件主要为文本、图则和数据库，技术文件为地块详细规划说明书等附件，具体包括：

1）规划文本

文本以条文方式明确详细规划管控要素的释义、土地用途、建筑规模或容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率和建筑退让要求，各类配建设施等级、数量、规模等控制要求，各级历史文化保护要素保护范围和管控要求等，是颁布规划许可的依据。包括总则、用地性质、控制指标、配套设施规划、道路交通规划、绿化景观规划、地下空间规划等内容。

2）地块图则

地块图则是地块层次详细规划具有法律效力的规划图示文件，包括地块控制图示、地块控制指标表格和地块控制规则，主要包括以下要素：区域位置、地块划分和土地使用、各类规划控制线、道路交通、竖向标高、控制指标表、其他要素等。

3）数据库

按照详细规划数据库标准要求叠加汇交国土空间规划“一张图”系统。

4）附件

附件包括说明书和其他编制材料。规划说明着重对文本条文作出解释，阐述规划分析过程；相关文件汇编包括公众意愿综述、部门意见及落实情况、会议纪要、专家评审意见及修改落实情况说明等内容。

服务时间：自合同签订之日起60日历天

服务标准：1.符合《**省国土空间详细规划编制规程》；2.符合国土空间规划管控要求及数据库建设要求；3.其他相关详细规划政策和规范要求。