1. 概况

估价对象所在的项目名称为

****中心 。该项目由 1 号楼和 3 号楼组成。

其中 1 号楼为总楼层 7 层的商业综合体 （地下建有地下车库 3 号楼为写字楼

由 A 塔、 B 塔组成， A 塔、 B 塔之间通过 17 层及 19 层的连廊连接。本次估价对

象的房屋坐落为**区鲁谷路 51 号院 3 号楼 B 塔，为一幢总楼层 22 层的钢

筋混凝土结构建筑物，建成于 2018 年。

**区鲁谷路 51 号院 3 号楼 B 塔 303 套办公用途房地产市场价格估价

2. 位置及区位环境位置及区位环境

（1） 估价对象位置估价对象位置

**，中华人民**国首都、直辖市、国家中心城市，****中心、文化

**，中华人民**国首都、直辖市、国家中心城市，****中心、文化中心、****中心、****中心，****委员会、****中心、****中心、****中心，****委员会、中****人民政府和**人民代表大会的办公所在地。****政府和**人民代表大会的办公所在地。

****中心**包括东**、西**、**区、**区、**区、**区，

****中心**包括东**、西**、**区、**区、**区、**区，****中心为****，****中心为****，**区域新**包括**、**、亦庄、**、**新新**包括**、**、亦庄、**、****，生态涵养区包括**、**、**、**、**以及**和**的山区。城，生态涵养区包括**、**、**、**、**以及**和**的山区。

估价对象位于**市**区。根据**区分区规划（

估价对象位于**市**区。根据**区分区规划（****2017年年--****2035年），年），****区区将构建将构建““一轴一带、多点支撑、组团协同一轴一带、多点支撑、组团协同””的城市空间结构。一轴即**的城市空间结构。一轴即**街及其**线，一带即****河文化带，多点即新首钢、苹果园等重要城市功街及其**线，一带即****河文化带，多点即新首钢、苹果园等重要城市功能节点，组团包括东、中、西部组团，将加强各组团协同，促进东西均衡，实现能节点，组团包括东、中、西部组团，将加强各组团协同，促进东西均衡，实现区域整体发展。区域整体发展。

估价对象所在项目属于**区鲁谷街道管辖。鲁谷街道地处**区东部，

估价对象所在项目属于**区鲁谷街道管辖。鲁谷街道地处**区东部，**街西**线南侧，**鲁谷**街西**线南侧，**鲁谷大街与大街与八**街道八**街道接壤，南与接壤，南与**区**区长辛店街道长辛店街道搭界，西至五环路与搭界，西至五环路与八角街道八角街道相接，北临相接，北****街西**街与与老山街道老山街道相连，相连，属于属于****区分区规划的**街西延线综合发展带。区分区规划的**街西延线综合发展带。

估价对****中心项目位于银河商务区内。银河商务区规划范围

估价对****中心项目位于银河商务区内。银河商务区规划范围**鲁谷大街，****社区，西至鲁谷北路，北至**路。银河商务区是**鲁谷大街，****社区，西至鲁谷北路，北至**路。银河商务区是**区商务功能区之一，以发展商务金融产业和总部经济为重点。区域内同类**区商务功能区之一，以发展商务金融产业和总部经济为重点。区域内同类即办公类****广场写字楼、****中心写字楼、即办公类****广场写字楼、****中心写字楼、CRDCRD银座写字银座写字楼、万商大厦写字楼。楼、万商大厦写字楼。

依据估价人员现场勘查，估价对象所在项目东邻银河大街、南临鲁谷路、西

依据估价人员现场勘查，估价对象所在项目东邻银河大街、南临鲁谷路、西****公司****公司四厂、北临万商大厦。****公司****公司四厂、北临万商大厦。

估价对象位置示意图

（2） 估价对象区位环境

2.1

交通便捷度

依据估价人员现场勘查，估价对象东临银河大街，南临鲁谷路，距**景山

****政府直线距离约为 500 米；****车站直线距离约 8 公里；距**首

都机场直线距离约 38 公里。估价对象所在项目周边有多条公交线路，如 325 路、

472 路、 546 路、 597 路等，距离地铁 1 号线八角游乐园站直线距离约为 700 米。

2.2

办公聚集度

估价对象位于**银河商

务区内，周边有多幢写字楼聚集，如**万

达广场写字楼、****中心写字楼、 CRD 银座写字楼、万商大厦写字楼 、北

方国际大厦写字楼、中铁建设大厦写字楼 等。

2.3

周边环境及自然景观

估价对象所在项目周边多为道路边绿地等市政绿化，其西侧直线距离约

800

米有松林公园。

**区鲁谷路 51 号院 3 号楼 B 塔 303 套办公用途房地产市场价格估价

﹒14﹒

2.4

2.4基础设施配套状况基础设施配套状况

项目周边市政基础设施齐全

项目周边市政基础设施齐全。项目所需。项目所需上水、雨水、污水、供电、电讯等上水、雨水、污水、供电、电讯等均由市政主干管接入，完全满足住户使用要求。均由市政主干管接入，完全满足住户使用要求。

通路：区域内主要道路有鲁谷路、银河大街等城市道路。

通路：区域内主要道路有鲁谷路、银河大街等城市道路。

供电：现有市政供电设施能够保证区域内用电需要。

供电：现有市政供电设施能够保证区域内用电需要。

供水：现有市政供

供水：现有市政供水设施能够保证区域内用水需要。水设施能够保证区域内用水需要。

排水：现有市政排水设施能够满足区域内排水需要。

排水：现有市政排水设施能够满足区域内排水需要。

通讯：现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求。

通讯：现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求。

2.5

2.5配套设施情况配套设施情况

商服公建配套设施：泰禾新天地商业区、****广场、浙商银行、

商服公建配套设施：泰禾新天地商业区、****广场、浙商银行、****银行、****银行等。****银行、****银行等。

医疗卫生设施：****医院、****妇幼保健院等。

医疗卫生设施：****医院、****妇幼保健院等。

自然景观：多为道路边绿地等市政绿化，其西侧直线距离约

自然景观：多为道路边绿地等市政绿化，其西侧直线距离约800800米有松林米有松林公园。公园。

3. 土地状况土地状况

根据《不动产权证书》【京（****2019）石不动产权第）石不动产权第000********651号】记载，估号】记载，估价对象所在宗地的土地使用权性质为出让，土地使用权用途为商务金融用地、其价对象所在宗地的土地使用权性质为出让，土地使用权用途为商务金融用地、其他商服用地、仓储用地。他商服用地、仓储用地。

经估价人员现场勘查，估价对象所在项目的基础设施均能够满足正常使用，

经估价人员现场勘查，估价对象所在项目的基础设施均能够满足正常使用，因此设定估价对象宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水因此设定估价对象宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通燃气、通暖、通燃气，，故设定估价对象土地开发程度为故设定估价对象土地开发程度为““七七通通””且场地平整。且场地平整。

根据估价人员现场勘查，估价对象所在宗地形状较规则，地势平坦，地基

根据估价人员现场勘查，估价对象所在宗地形状较规则，地势平坦，地基承载力良好。承载力良好。

4. 建筑物和地上附着物状况建筑物和地上附着物状况

估价对象的房屋坐落为**区鲁谷路

估价对象的房屋坐落为**区鲁谷路5151号院号院33号楼号楼BB塔，所在建筑物为塔，所在建筑物为一幢总楼层为一幢总楼层为2222层的钢筋混凝土结构建筑物，建成于层的钢筋混凝土结构建筑物，建成于****1818年。估价对象对象为为33号楼号楼BB塔的塔的33至至2121层，共计层，共计303303套房屋。套房屋。

**区鲁谷路 51 号院 3 号楼 B 塔 303 套办公用途房地产市场价格估价

﹒15﹒

根据估价委托人提供的《不动产权证书》

根据估价委托人提供的《不动产权证书》【京（****2019）石不动产权第）石不动产权第000********651号】所载，估价对象合计建筑面积为号】所载，估价对象合计建筑面积为35016.****.02平方米，平方米，用途为办公。估价对象用途为办公。估价对象房屋状况及登记情况如下：房屋状况及登记情况如下：

不动产权证书号：【京（****2019）石不动产权第）石不动产权第000********651号】号】

权利人：**泰禾嘉****公司

权利人：**泰禾嘉****公司

坐落：**区鲁谷路

坐落：**区鲁谷路5151号院号院33号楼号楼44层层AA塔塔411411等（等（615615））套套

权利类型：国有建设用地使用权

权利类型：国有建设用地使用权//房屋所有权房屋所有权

权利性质：出让

权利性质：出让

用途：商务金融用地、

用途：商务金融用地、其它商服其它商服用地、仓储用地用地、仓储用地//办公办公

面积：共有宗地面积

面积：共有宗地面积21071.****.04平方米平方米//房屋建筑面积房屋建筑面积69274.****.48平方米平方米