一、规范市区普通住宅前期物业服务收费基准价格听证方案要点

（一）规范的必要性

1.物业服务成本大幅上涨，价格与成本出现倒挂。我市市区普通住宅前期物业服务收费标准是2012年3月制定的，已经12年未作调整。十二年来，我市居民消费价格指数总体上涨21.95%，城镇居民人均可支配收入提高89.75%，城镇非私营单位平均劳动工资提高124.27%，市区最低工资提高100%。通过成本调查发现，人员费用在物业总成本中的比重为68.91%，因此工资提高必然引起企业成本大幅上涨。

成本调查数据显示，以五星级为例，我市市区普通住宅前期物业公共服务费成本为1.15元（未配备电梯的住宅）、1.52元（配备电梯的住宅），高于现行收费标准0.65元、1.40元，价格与成本出现了倒挂。

2.物业企业经营相对困难，制约了行业健康发展。因收费标准偏低，我市物业企业普遍面临经营困境。据住建部门反映，全市84%的物业企业收取的物业费仅勉强维持人工等直接支出，绝大多数物业企业靠“精打细算”，甚至“偷工减料”过日子。一方面，本土企业像德润、高创、昌大等具有一定规模的尚且能够通过盈利小区弥补亏损小区的方式，保持微利运行，多数小微企业便通过降低服务标准或退出亏损项目的方式勉强维持。另一方面，外来企业像万科、绿城、碧桂园、保利、**、金科等在进入我市物业市场后，因现行的收费标准偏低，无力支撑高品质服务的成本支出，大多数存在“水土不服”的问题，未能带动我市物业服务企业高质量发展。

3.行业整体素质不高，降低了群众服务体验。2017年国家取消物业企业资质以后，物业企业只要办理营业执照即可承揽业务，行业准入门槛低，大量中小微企业涌入市场，部分小企业服务能力有限，服务质量不高。据住建部门统计，全市物业行业从业人员中，具有大专以上学历的4741人、占比7.5%，缴纳社保的8739人、占比13.8%；其中，保洁、保安人员平均年龄在58岁左右，月平均工资1939元。行业人员薪资待遇、综合素质和专业能力低，从业人员年龄偏大也导致用工风险较高。

4.物业服务收费质价双低，影响了物业品质提升。目前我市物业公共服务费标准在全省16地**排在第15位，与我市的经济社会发展地位不相匹配。部分企业为平衡收支，通过减少工作人员配备、降低服务水平来压减成本支出，物业服务质量难以达标。

（二）规范的政策依据

制定主体：《**省定价目录》规定，前期物业服务收费授权市、****政府制定。《**市物业服务收费管理实施办法》第五条：政府指导价物业服务收费标准，由发改部门**住建部门制定基准价格和浮动幅度。

标准调整：《**市物业服务收费管理实施办法》第五条：政府指导价物业服务收费标准，由发改部门**住建部门制定基准价格和浮动幅度，每三年进行一次评估，根据经济社会发展水**物业服务成本变动等情况适时调整，****政府批准后向社会公布执行。

（三）规范方案

1.物业公共服务费（单位：元/平方米﹒月）

参考成本调查结论，综合考虑各种因素，确定五星级物业公共服务费未配备电梯和配备电梯的每平方米每月分别提高0.25元、0.40元，即：未配备电梯的由0.65元调整到0.90元，配备电梯的由1.40元调整到1.80元。四星级、三星级相应比例调整。

考虑到二星级、一星级小区多为提供基本服务的老旧小区，因此未配备电梯的不做调整，按照比价关系制定配备电梯的二星级、一星级收费标准为0.85元、0.7元

具体调整情况详见附件1。

调整后，未配备电梯的收费标准处于**、**之间，居全省第13位；配备电梯的收费标准与**一致，居全省第7位。

2.车位租赁费（单位：元/月）

不再区分车型，收费标准按照原小型汽车标准调整，即：室外的由100元统一调整到120元；室内的由180元统一调整到220元；电动立体车位由180元调整到220元。

3.停车服务费（单位：元/月）

不再区分车型，收费标准按照原小型汽车标准调整，即：室外的由15元调整到20元；室内的由30元调整到40元；立体车位由30元调整到40元。电动立体停车位超出质保期的最高不超过80元。

4.车位场地使用费（单位：元/月）

室外的由50元调整到60元；室内的由70元调整到85元。

2、3、4具体调整情况详见附件2。

（四）相关要求

1业委会成立后的物业服务小区实行市场调节价，由业委会与物业服务企业协商确定。

2.**住宅项目及选聘前期物业服务人之前的在建项目，经相关部门认定为高品质住宅的，其物业服务收费实行市场调节价。

3.非普通住宅物业服务收费实行市场调节价。

4.新标准颁布后，物业服务费已预收的不得补缴，从下一收费周期执行新标准。

二、成本调查结论

市住建部门分别从目前提供五、四、三星级服务的物业企业中推荐了9家（每个星级三家）物业企业参加成本调查（未提供二星、一星级服务的企业名单）。

成本调查结论为：提供五、四、三星级服务且未配备电梯的住宅物业公共服务费成本每平方米每月分别为：1.15元、0.72元、0.69元；配备电梯的分别是：1.52元、1.66元、1.34元。

三、听证会参加人名单

四、听证会听证人名单

孙守良 市发改委二级调研员(听证会主持人)

邹 琳 市发改委成本调查监审科科长、一级主任科员

侯富翁 市发改委价格科二级主任科员

欢迎社会各界本着公正、客观的原则对听证方案提出意见建议。请将意见建议通过电子邮****发改委价格科。反馈意见须注明联系人、联系方式。

（一）通过电子邮箱反馈意见的，请在标题中注明“物业收费意见”字样，发送至wfsfgwjggLk@wf.****.cn。

（二）书面反馈意见的，请在封面注明“物业收费意见”字样，****发改委价格科（地址：**东街6396号阳光大厦九楼**；邮编：261061）。

感谢社会各界对发改工作的关心、理解和支持！

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2024年4月30日