为切实规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,理顺职能部门、街道、乡镇、社区、建设单位、业主、物业服务企业在物业建设、物业销售、物业交付、物业使用、物业服务等环节权责关系,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民**国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《**省物业管理条例》、《**省物业服务收费管理办法》、《**省物业专项维修资金管理暂行办法》、《****建设厅****财政厅关于加强物业专项维修资金管理的通知》、《湘西自治州物业管理办法》等法律法规有关规定,结合本县实际,特制定本意见。
一、工作目标
按照“政府监督、属地管理、市场主导、专业服务、业主自治”的原则,利用现代信息网络科技,分步实施,重点突破,整体推进,实现全县物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和城市治理体系,建立并完善物业管理综合协调机制。实现县**物业管理全覆盖,居民小区基础设施进一步完善,服务水平明显提升,居住环境舒适安全,基本实现宜居目标。
二、适应范围
本意见适用于本县行政区域内的物业管理活动。
本意见所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
三、部门职责
县发改局****委员会住宅小区的前期物业收费标准进行核定备案;负责制定我县物业收费指导价;负责对年度考核不合格的物业企业进行诚信约谈或记不良诚信。
******局负责对物管用房、服务性用房、公共性用房建设的规划把关;****服务区域内的违章建筑进行认定;负责对擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途等行为进行依法查处。
县住建局负责对**楼盘及保障性住房的物业配套设施进行验收备案,并对物业小区违规改变房屋工程承重结构、主体结构,将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上等装修行为进行认定和依法处置。
****执法局负责对物业小区侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施、使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆,违规饲养动物及家禽等行为进行查处,并对擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物等行为进行依法查处。
****公司的注册和对电梯等特种设备的检测管理,确保设备安全运行;****服务区域内涉及违法内容广告、无照经营等违法行为进行查处。
****服务区域内的治安管理进行查处;负责对保安工作、保安人员的培训指导;负责对在物业区域内从事秩序维护等保安服务业务的物业企业进行备案,对未备案擅自从事保安服务的企业进行依法查处。
县委组织部负责指导小区的党建引领建设工作。
县纪委监委负责对恶意拖欠物业服务费的公职人员进行监督,对违法违纪行为进行处理。
县财政局:统****政府购买物业服务、维修费用及奖补资金等相关费用,加强对物业专项维修资金的财务管理和会计核算的监督。
县审计局负责对专项维修资金的管理和使用进行审计监督。
****管理局负责督促相关部门加强小区安全隐患排查、整改等工作;负责查处违反规定存危险化学品和烟花炮竹等行为。
****分局负责对非法违规排放污水(不含生活污水)、有毒、有害等污染环境的行为进行查处。
****法院负责建立欠缴物业费立案、审判执行的绿色通道;负责物业矛盾纠纷调解工作。
县司法局负责法制审核和合法性把关。
****大队负责小区道路标识标线的划分指导,负责加大路边违章停车的整治力度。
县环卫所负责指导物业小区垃圾的分类及集中定时定点清运。
****大队负依法行使城镇居民住宅区消防安全综合监管职能,组织开展火灾预防、消防监督执法、消防宣传教育以及火灾事故调查处理有关工作;组织火灾现场扑救,承担应急救援工作,****消防队、志愿消防队进行业务指导和指挥调度。
****中心负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行对物业服务质量的监督管理;对物业招投标活动进行监督管理;对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;处理物业管理中的投诉;对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;法律、法规规定的其他职责。
****人民政府)负责物业属地管理,****办事处****政府****办公室,负责组织、指导和监****委员会的成立、选举、换届和日常活动;****委员会选举产生、换届和委员变更的备案;监****委员会依法履行职责,派员参加业主大会定期会议和临时会议;指导****委员会****委员会职责;对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训;调解物业管理纠纷,处理相关投诉和举报。****人民政府)、村****委员会将物业矛盾纠纷调解纳入日常工作中,明确专人专抓,及时协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷。
物****委员会发现小区内有违法违规行为的,要及时采取劝阻、制止措施,劝阻制止无效的,要及时报告相关执法部门,并积极配合执法工作。县直各部门、****人民政府)按照各自职责,做好物业管理活动相关监督指导管理工作,并对相关投诉举报,及时进行调查、处理,将调查、处理结果告知投诉举报人。
四、明晰相关主体责任
****委员会
1、业主委员会由五至十一人单数组成,每届任期三至五年,业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。鼓励党员、干部、公职人员(含退休人员)等积极参与。
2、有以下行为之一****委员会委员候选人。
①、受到过刑事处罚;
②、违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等行为的;
③、恶意拖欠物业费。
2、业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;组织和监督专项维修资金的筹集和使用;业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得****委员会会议。
3、 业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:业主大会议事规则、管理规约;****委员会决定;物业服务合同;经业主大会决定占用业主共有的通道或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;专项维修资金的筹集、使用情况;物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;业主大会、业主委员会****委员会委员工作津贴详细情况;其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。****委员会未主动公示的,业主、物业使用人有权要求其公示。
4、业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数百分之二十以上的业主或者****委员会委员提议,****委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格:****委员会委员身份牟取不正当利益,或者存在其他滥用职权行为,损害业主合法权益的;拒不履行业主义务的;****委员会会议连续三次以上的;法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者有丧失民事行为能力等情形的,其委员资格自行终止。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的****委员会。拒不移交的,业主委员会、业****委员会****办事处****政府)督促移交。
5、业主大会决定下列事项:制定、修改业主大会议事规则;制定、修改管理规约;****委员会****委员会委员;****委员会不适当的决定;决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准;确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案;首次召开业主大会,需听取前期物业管理服务企业的工作报告,决定选聘、续聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
6、业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达业主,并至少提前十五日公示相关文本和信息。
业主大会需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。推广使用智能化物业管理投票平台进行投票表决。
(二)业主、物业使用人
1、业主、物业使****委员会公示:业主大会议事规则、管理规约;****委员会决定;物业服务合同;经业主大会决定占用业主共有的通道或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况;专项维修资金的筹集、使用情况;物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;业主大会、业主委员会****委员会委员工作津贴详细情况;其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。
2、业主、物业使用人有权查询、复制业主大会议事规则、管理规约等信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。
3、业主、物业使用人可以查询、复制物业服务企业项目经理人的姓名、联系方式和物业服务投诉电话;电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;公共水电费用及其分摊详细情况;房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况的相关原始资料,并依法实施监督;业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当及时作出书面说明。
4、业主有义务按照合同约定交付物业服务费。
5、 业主、物业使用人应当遵守管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,不得违反管理规约,应当保持物业的安全、整洁、美观。
6、业主、物业使用人饲养犬只的,应当依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。
7、业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的注意事项和禁止的行为。
(三)建设单位
1、**物业建设单位应当按照建筑面积不少于建筑物总面积的千分之二,最低不少于八十平方米,具备水、电、采光、通风等正常使用功能的地面以上独立成套装修房屋,设置在无电梯的楼房的,所在楼层不得高于四楼等标准配置物业管理用房。
2、建设单位应当按照规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房。业主基本公共活动用房和生活服务用房属于全体业主共有。
3、住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任,不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。住宅小区竣工验收合格后,开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送县建设行政主管部门备案。
4、建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备、节能情况等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。
5、建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件,约定所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准,《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为物业买卖合同的补充规定,在住宅交付的同时提供给业主。
6、建设单位在竣工验收备案前,应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例向县物业管理行政主管部门交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。
7、建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。物业保修期满,县物业管理行政主管部门应当将剩余的物业保修金及活期利息退还建设单位。
8、在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业,通过招标投标方式选择物业管理企业的,预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成。中标物业服务企业,应当签订书面前期物业服务合同,实施前期物业管理服务。前期物业服务合同签订时限一般为首次召开业****委员会之日止。
9、经竣工综合验收的**物业在交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。
10、 **楼盘在竣工验收备案前,建****办事处****政府)交存首次业主大会会议经费,交存标准为每户三十元且总额最低不少于一万元、最高不超过十万元。
(四)物业服务企业
1、物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:
①、根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;
②、依照国家、省、州有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;
③、劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;
④、法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。
2、物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务,履行下列义务:
①、落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;
②、负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的生活垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;
③、对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;
④、做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;
⑤、实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件,按照要求设置****消防站,并规范管理;
⑥、法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
3、****机关依法调取外,未经业主、物业使用人书面同意,物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。未经法定程序并签订委托合同,物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营,不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。
4、物业管理服务实行项目经理人制度。物业项目经理人纳入信用信息系统管理。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。项目经理人每月带班服务不得少于本月服务时间的80%。****服务所在地的,****委员会请假,经批准后方可离开。离开期间应委托物业服务企业相关负责人负责其外出时的日常工作。
5、物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,****委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。
6、物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具体标准和方式由物业服务合同约定。实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定;物业服务费采用酬金制方式收取的,物业服务企业应当按照规定建立物业服务各项资金收支台账,于每年三月底前公布上一年度物业服务各项成本费用、接受委托利用业主共用部位和共用设施设备进行经营的各项收支、公共水电费用分摊等详细情况。
7、物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。
8、物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
9、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的,物业服务企业可以依法催交。
物业服务企业不得采取中断提供、限制或者变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主交纳物业服务费。
10、物业服务企业应当公示下列信息:
①、物业服务企业项目经理人的姓名、联系方式和物业服务投诉电话;
②、电梯、消防、监控等设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;
③、公共水电费用及其分摊详细情况;
④、房屋修缮、装饰装修以及使用过程中的结构变动等情况;
⑤、其他应当公示的信息。
五、规范物业管理机制
(一)严把**物业服务企业的准入关。物业服务企业必须取得工商营业执照,且****服务中心备案的物业企业,才能在我县从事物业服务活动。
(二)严格前期物业招标制度。开发建设单位在预销售物业前,应按照《前期物业管理招标投标暂行办法》,通过公开招标的方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。开发建设单位未选聘物业服务企业,未签订《前期物业合同》的,不予办理商品房预售许可证。
(三)前期物业合同终止。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同约定的服务期限届满,****委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。
(四)实行物业管理履约保证金制度。为督促物业服务企业履行服务合同,提高服务质量,建立物业服务履约保证金与物业服务考核相结合的制度。物业服务企业入驻物业管理区域前,在物业服务合同备案时,按物业服务费收费标准1个月物业服务费的总额,****办事处****政府)一次性缴纳物业服务履约保证金,****人民政府)应设立履约保证金专户进行管理。物业合同期满后,未续签合同的,按照物业服务年度考核结果予以退还物业履约保证金。年度考核结果不合格的,不予退还。未退还的物业服务履约保证金用于小区公共设施设备的维护维修、更新、改造。
(五)实行物业企业考核制度。****中心、****人民政府)按照《**县物业服务企业管理考核细则》,对物业服务企业进行考核,****发改局备案,纳入诚信体系管理。年度考核不合格的,一年内不得在**县承接其它物业服务项目。连续两年年度考核不合格的物业服务企业,企业年审时不受理信息报送。
(六)完善物业服务企业失信惩戒制度。在本行政区域内,从事物业服务活动的企业必须进行诚信信息采集,并登记企业和从业人员信息。骗取、挪用或者侵占业主共有资金,擅自改变物业服务用房、共有物业用途,擅自利用共有物业进行经营,管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故,被县发改局认定乱收费或者收费不规范且未改正,严重损害业主利益以及存在法律法规禁止的其他行为,经依法处理后记入企业信用信息档案。项目法人、项目经理及工商部门登记的股东记入个人信用信息档案。出现重大责任安全事故的,禁止该物业服务企业永久性在本行政区域内进行物业管理活动。
六、规范维修资金缴存标准。
1.住宅小区、独栋建筑按100元/㎡标准;
2.商品住房有电梯的按100元/㎡,无电梯的按60元/㎡标准;
3.门面、车库(车位)按100元/㎡标准;
4.地下车库(车位)按30元/㎡标准;
易地扶贫搬迁集中安置的,由县财政按照20元/㎡的标准逐年安排,不足部分由户主自行出资,易地扶贫搬迁分散自建、一户一宅安置的,由搬迁住户自行管理维护;公共租赁住房,由县财政按照20元/㎡的标准从租金中逐年安排,不足部分由县财政统筹安排。
七、****服务站的管理新模式。城镇居民私房较多的老**、居民自建房和未形成院落的单栋开发房屋和老旧小区,按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则,通过安装监控、增设道闸、标识标线划分停车位,****居委会根据网格划分,****服务站,以点带面形成分片区大物业管理模式,对小区内的环境卫生、绿化养护、化粪池清掏、车辆管理、保安巡查、矛盾纠纷的化解、公共设施日常维护等提供基本服务。
八、提高物业管理费收费率。机关事业单位工作人员和党员干部要带头交纳物业管理费,对拖欠物业管理费的,由所在单位党组织、县委组织部、县纪委监委等部门进行约谈,督促其交纳。****法院设立专职机构,负责建立欠缴物业费立案、审判的绿色通道。
九、加大小区管理力度。****人民政府)牵头,相关职能部门参与,适时组织执法进小区整治活动,加大对物业小区违规搭建、违规装修、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、“住改商”等突出问题的执法力度。
十、本意见已明确的按本意见执行,本意见未明确的按相关法律法规执行。
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