**交通****公司拟对被收回450****09211GB00014宗地国有划拨

2024-07-24 09:49

**交通****公司拟对被收回450****09211GB00014宗地
国有划拨土地使用权的市场价格评估项目结果的公示

因城市规划建设的需要，2022年6月，******局依照《中华人民**国土地管理法》和《中华人民**国城市房地产管理法》等法律、法规规定，****政府批准，****公司450****09211GB00014宗地6412.21平方米用途为水工建筑用地的国有划拨土地使用权,作为**市邕江上游引水工****泵站项目建设用地。**市邕江上游引水工程一期工程的项目业主为****，项目建设资金来源为市财政资金和企业自筹各占50%。******局已同时委托**塘区房屋征****中心负责该地块的评估、征拆补偿、安置、土地收回等相关工作。
为做好该土地资产价格评估工作，根现将评估结果及相关材料予以公示：
一、经济行为批准文件
《**市收回国有土地使用权管理暂行办法》****政府令第30号）、******局《关于于收回**交通****公司450****09211GB00014宗地国有土地使用权的通知》、《落实 项目为王 要素保障工作暨**市重点项目征地拆迁2023年第二十二次协调会议纪要》（南重点办纪要〔2023〕138号），****公司同意同意**塘区房屋征****中心依法******局土地评估费项目中标单位****作为本宗地的评估单位对该国有划拨土地的使用权市场价格进行评估的复函。
二、评估机构选聘方式
根据《**市收回国有土地使用权管理暂行办法》****政府令第30号）、《落实 项目为王 要素保障工作暨**市重点项目征地拆迁2023年第二十二次协调会议纪要》（南重点办纪要〔2023〕138号），由**塘区房屋征****中心依法******局土地评估费项目中标单位****作为本宗地的评估单位，****公司书面同意该选取结果即由**旗开房地产****公司作为本宗地的评估单位。
三、评估机构及评估师资质
资产评估机构：**旗开房地产****公司
统一社会信用代码： 914********7812950
法定代表人：侯茂松
资产评估师：朱茂荣 资格证书号：****450053
资产评估师：李宛乘 资格证书号：****320053
四、评估程序履行情况
本项评估项目名称：**市邕江上游引水工程一期工程--老口泵站项目建设用地范围内涉及收回**交通****公司位于邕江上游(原宗地代码450****09211GB00014宗地)共计6412.21平方米用途为水工建筑用地的国有划拨土地使用权市场价格评估。
估价期日：2022 年6月8日。估价日期：2023年8月24日至2023年11月17日。提交估价报告日期:2023年11月17日。
五、评估报告摘要和特别事项说明
（一）估价原则：
土地估价应在整体遵循合法原则的基础上遵循以下估价原则:替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。不同的估价目的和估价方法对应采用不同的估价原则。
本次中采用了成本逼近法和市场比较法进行估价，主要遵循以下基本原则:替代原则、最有效利用原则、供需原则等。
(1)替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易结个为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
(2)最有效利用原则
土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
(3)供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
（二）估价方法：
I技术思路:根据委托方提供的资料，估价对象(即被收回宗地)属于《不动产权证书》[桂(2018)**市不动产权第****831号]登记宗地范围的一部分，因此本次估价我们分别采用适宜的估价方法对该宗地整体进行单位面积地价测算，最终得到估价结果。
II 估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应根据当地土地市场发育状况并结合估价对象的特点、项目的实际情况及估价目的等，按照土地估价的原则和技术规范，选取适宜的估价方法。
估价对象用途为水工建筑用地，评估专业人员对估价方法的选取做如下考虑:
①公示地价系数修正法包括基准地价系数修正法、路线价法和标定地价系数修正法，2022年5月30日《****政府关于公布实施**市城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》公布**市城镇基准地价从2022年7月1日起实施。估价对象的估价期日距基准地价期日2020年8月31日未超过3年，而且估价对象属于**市城镇土地定级与基准地价覆盖范围内，但考虑该基准地价的内涵是对应出让土地的价格，而本次估价对象土地使用权为划拨，无划拨用地基准地价成果，故不适宜采用公示地价系数修正法中的基准地价系数修正法估价。
②于估价期日，**市房地产市场上类似估价对象通过土地出租的形式获得收益的方式较少，且相关租赁或经营资料不公开，难以调查获得，故不宜选用收益还原法估价。
③估价对象用途为水工建筑用地，该类房地产市场交易案例少，多为自建自用，难以确定估价对象开发后的房地产市场价格，最后采用房地剥离的方式获得估价对象的市场价格，故不适宜采用剩余法估价。
④估价对象用途为水工建筑用地，依据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)，水工建筑用地属于水域及水利设施用地，近几年所在区域没有类似土地交易案例;根据《****政府关于公布实施**市城镇土地定级与基准地价更新成果的通知》(南府发(2022)10号，2022年5月30日)中的表《**市其他行业用地类型(建设用地)地价修正系数表》记载，水工建筑用地参照工矿仓储用地评估,估价对象所在区域工矿仓储用地土地交易案例较多，故本次采用工矿仓储用地案例进行市场比较法估价。
⑤成本逼近法是用成本累进的方式确定土地价格的方法，估价对象作为水工建筑用地，所处区域内有相关征地标准可以参考，相关征收成本也较容易收集，故考虑采用成本逼近法进行估价。
综上所述，我们采用市场比较法、成本逼近法估价，并根据两种方法的测算结果确定本次估价结果。
（三）估价结果的确定：
1、市场比较法测算宗地单位面积地价
根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此算待估宗地的方法。
市场比较法测算宗地单位面积地价为:
P3=340(元/平方米)。
2、运用成本逼近法估算宗地单位面积地价
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的方法。
成本逼近法测算宗地单位面积地价为:
P=560(元/平方米)。
3、地价确定的方法
经测算，估价对象采用市场比较法、成本逼近法估价所测算的估价对象单位土地面积地价分别为340元/平方米、560元/平方米，两个测算结果相差大。市场比较法是将估价对象与在估价期日近期内有过交易的类似土地进行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此测算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其估价结果较接近该类权益用途于本次估价目的的市场地价水平，故其测算结果具有较高的可信度;采用成本逼近法评估从成本角度一定程度上反映估价对象地价水平，两个估价方法的测算结果相互验证，故成本逼近法的测算结果可作为参考。
综上所述，考虑估价方法的可信度及测算结果的差异程度，决定采用加权平均法确定宗地最后的评估结果，赋予市场比较法测算结果0.8权重，赋予成本逼近法测算结果0.2权重，则:
土地面积单价=340 0.8+560 0.2=384(元/平方米)(即25.6万元/亩)
本次评估(收回)土地面积为6412.21平方米。
总地价=6412.21 384/10000 246.2289(万元)。
4、估价结果
经评估专业人员现场查勘和对**市土地市场分析，按照土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在满足地价定义条件下，于估价期日2022年6月8日的土地使用权市场价格如下:
评估土地面积:6412.21平方米
单位面积地价:384元/平方米(即25.6万元/亩)
总地价:246.2289万元
大写:人民币贰佰肆拾陆万贰仟贰佰捌拾玖元整

（四）评估基准日：2022年6月8日。
（五）评估方法：采用加权平均法确定宗地最后的评估结果，赋予市场比较法测算结果0.8权重，赋予成本逼近法测算结果0.2权重。
（六）评估结论：经评估专业人员现场查勘和对**市土地市场分析，按照土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到估价对象在满足地价定义条件下，于估价期日2022年6月8日的土地使用权市场价格如下:
评估土地面积:6412.21平方米
单位面积地价:384元/平方米(即25.6万元/亩)
总地价:246.2289万元
大写:人民币贰佰肆拾陆万贰仟贰佰捌拾玖元整：

特别说明：
2023年12月，******局出具了《关于审核收回**交通****公司450****09211GB00014宗地涉及用地土地评估报告有关意见的复函》，复函中明确如下事项：
因邕江上游引****泵站工程需收回**交通****公司位于邕江上游的450****09211GB00014宗地部分国有建设用地使用权。该宗地为划拨性质的水工建筑用地，宗地面积66623.89m(本次涉及收回土地面积6412.21㎡)。根据《不动产权证书》[桂(2018)**市不动产权第****831号]、南******局《关于出具**交通****公司450****09211GB00014号宗地被征收土地收回前、后宗地规划条件的复函》[**自然资函(2023)872号]以及**旗开房地产****公司出具的《土地估价报告》[(邕)旗开( 2023)(估)字第110175]，本次评估设定土地用途及比例为水工建筑用地100%，容积率为0，估价期日为2022年6月8******局《关于收回**交通****公司450****09211GB00014宗地国有土地使用权的通知》的发文时间)，评估该宗地地面单价为384.00 元/m(25.600万元/亩)。评估机构对上述宗地进行评估的技术路线符合《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)的有关规定。该宗地的容积率仅作为本次评估补偿的设定依据，不作为最终供地发证的条件。具体收回补偿金额以双方协商为准。
六、评估资料查阅方式
土地估价报告原件（(邕)旗开(2023)(估)字第110175号）****公司****办公室存档，如有职工需要查阅，可提交书面申请，经部门负责人和交资法人审批后即可查阅（联系人：交资公司 冯工：139****5038）。
七、公示反馈意见收集及处理方式
对公示材料有意见或建议的，****公司****办公室书面反映，****办公室对反馈的意见进行汇总后，****公司领导。如反馈意见对经济行为和评估结果有重大影响的，****办公室按照有关规定妥善处理。
联系人：交资公司 冯工：139****5038
八、公示期限
公示期限：2024年7月24日至2024年7月30日，共5个工作日。



**交通****公司
2024年7月24日