为适应房地产市场发展新形势，满足人民群众对高品质住房新需求，构建“人、房、地、钱”联动新机制，促进我市房地产市场高质量发展，按照“一城一策”要求，并结合我市实际，特制定如下措施。

一、优化商品住宅规划条件

1．为切实提高住房品质，满足人民群众高品质住房需求，新出让商品住宅地块容积率严格控制在2.0及以下，并在符合城市风貌管控要求前提下，试点推动低密度、低容积率的高品质住宅项目建设。

2．大力推广立体生态住宅，鼓励新出让地块按照立体生态住宅建筑实施管理有关规定建设，努力打造一批高品质的立体生态住宅小区。

二、优化商品住宅设计标准

3．优化商品住房项目配套设施建设要求。对项目周边公共服务设施已满足居民需求的，可按片区进行统筹，避免重复建设，并在土地出让时予以明确；且按要求****幼儿园、社区管理服务设施、社区居家养老服务设施等建筑面积不纳入项目容积率计算范围。

4．在保证安全条件下，商品住宅项目主阳台设计进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台设计进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积、计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积、计入容积率。各类阳台投影面积之和不超过户型面积的20%，超出部分按全面积计算建筑面积、计入容积率；每套商品住宅设计的设备平台，其水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且不超过5平方米的，不计算建筑面积、不计入容积率；优化凸窗设计要求，凸窗宽度可与房间开间宽度等宽。

5．优化商品住宅建筑层高设计约束条件。标准层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；如层高超过3.6米，则按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积、计入容积率。

6．优化商品住宅机动车停车位配建标准。户均建筑面积在100平方米以上的商品住宅小区，机动车停车位按不少于1.0个车位/户进行配建；户均建筑面积在100平方米以下的，可按不少于0.8个车位/户进行配建。

7．优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施前提下，商品住宅项目架空层可进行半围合（绿植、树木等），设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。

三、优化金融税费支持

8．充分发挥各级房地产融资协调机制作用，全面建立项目融资白名单机制，对符合条件的房地产项目应进尽进、应贷尽贷。并按照“一地一企一行一策”要求，大力支持房地产企业开发建设资金贷款，优化贷款审批程序，降低贷款利率，一视**满足不同所有制房地产企业合理资金需求。

9．降低商业性个人住房贷款首付比例。首套房贷最低首付比例降至不低于15%，二套房贷最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房贷利率政策下限。

10．优化公积金贷款政策。支持可提可贷公积金购买**商品住宅；职工家庭在当地无成套住房（无独立厨卫），公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策；对首次使用住房公积金贷款购房的在职职工，贷款上限调整为80万；再次使用住房公积金贷款购房的，贷款上限调整为70万元。允许使用住房公积金贷款购房的三孩家庭或者购买装配式建筑住房、立体生态住宅的家庭，在贷款上限的基础上，贷款额度上浮20%;异地缴存职工在**本地购买**商品房的，享受与本地缴存职工同等贷款政策待遇；探索研究并适时出台针对购买大面积、大空间等高品质改善型住宅的公积金贷款政策。

11．对新签订商品房预售资金监管协议的项目，不再收取商业按揭贷款保证金，并适度降低公积金贷款保证金收取比例。

12．落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。支持税务****建设部门，对市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的地区，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

13．鼓励房地产开发企业全款购买土地，如提前交纳土地出让价款的，提前交纳的土地出让价款等额部分可由受益财政给予购地款利****银行贷款利率）。

四、优化预售监管措施

14．对**商品住房预售资金重点监管部分继续按8%比例核算；在预售监管资金最少保留2%比例前提下，按照监管规定要求，****银行出具的不可撤销见索即付性独立保函。

15．房地产****银行与预售资金监管账户开立行不一致的，预售资金监管****银行。

16．稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。各地法院依法稳妥开展“法拍房”工作，****建设部门要加强对当地商品房价格的监测，****法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。

五、优化房产经纪服务

17．进一步规范房地产经纪收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费、采取不实报道及恶意竞争等违法行为。

18．****超市。****集团有限公司负责投****超市，打造和运营“一站式”房产买卖服务平台，****超市系统、移动端APP，****超市，提供找房、卖房、租房、评估、担保、贷款咨询、房屋代理、信息查询等一站式闭环服务。****管委会）及相关部门要大力引导企业参与，****超市，加强宣传与推介，切实降低房屋交易成本。

19．探索“以旧换新”模式。鼓励国有企业、开发企业、租赁公司等市场主体积极参与“收旧换新”，****公司职能，实现“帮卖购新”。

六、优化拆**置途径

20．在充分尊重群众意愿前提下，积极探索“房票”制度，大力实施货币化安置，实现“边征收、边购房、边入住”。

21．充分利用保障性住房再贷款政策。支持国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。

七、优化房地产市场环境

22．市级成立房地产行业服务专班，从住建、金融、行政审批等部门和水、电、气、网等专营单位抽调****超市办公，主动靠前服务，为房地产企业做好“拿地审批、开发建设、验收交付”等全过程服务。

23．建立“一地一企一行一策”机制，加大房地产项目融资支持力度。**心**试点推出一批面积30亩左右的标准地，通过加强政银企三方联动，为企业开发建设提供融资支持。

24．优化**商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，分阶段核发施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证；全面优化预售许可办理流程，新开发建设的商品住房项目开发投资比例达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0以上，并已明确施工进度和竣工交付日期、交清土地出让价款后，即可办理预售许可，但在达到规定预售形象进度前，须实行全额预售资金重点监管。

25．探索现房销售模式。针对试点新推出的现房销售项目，竞得人可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。

26．水、电、气、网等专营单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，对不合理收费一律进行清理，切实降低房地产项目开发建设成本。

27．****协会建设。****协会在行业转型发展方面的带动作用，推动房地产企业转型升级、创新发展，积极推广高品质住宅建设；同时，****协会在加强行业自律和规范管理方面的积极作用，建立行业自律和诚信机制，规范企业行为，维护市场秩序，优化竞争环境，实现**共享、互利共赢，推动房地产市场稳健转型和高质量发展。

八、优化相关配套措施

28．提前明确******学区。按照就近入学原则，结合片区学位供给情况，在**商品住房项目土地出让时，****学区。

29．优化义务教育入学条件。对购买**商品住房的业主子女，可凭已备案的**商品房网签合同按照当年义务教育招生政策办理义务教育入学手续。

本文件****中心**（**区、**区、广信区、****开发区、**高铁经济试验区）试行一年，期间如遇上级政策调整，以上级政策为准。**心**之外的其他县（市、区）可结合实际，参照执行。