菁萃里项目

座 落 位 置

建筑面积

（平方米）

物业管理用房

1栋

422.24

物业经营性用房

2栋

176.6

社区组织用房

3栋、8栋

501.87

费用项目

人数

标准

月数

金额（元）

一、人员费用

1、人员工资

①项目经理

②客服人员

③物业管理员

④保洁人员

⑤维修人员

⑥绿化人员

⑦秩序维护人员

⑧其他人员（ ）

工资合计

2、社会统筹保险

3、福利

4、其他（ ）

人员费用合计

二、行政办公费用

1、物业服务用房装修费用

2、办公费用

3、通信费用

4、交通费用

5、其他（ ）

办公费合计

三、工具装备费用

1、工具费

2、服装费

3、其他（ ）

工具装备费用合计

四、物业服务企业固定资产折旧

五、其他支出

1、不可预见费

2、管理费

3、税费

4、

5

6

7

8

9、

早期介入费合计

序号

评分

项目

评 分 标 准

满分

分值

1

服务理念和目标

（1）项目特点分析准确（3分）

（2）项目服务理念切合实际（1.5分）

（3）项目服务目标符合实际和招标人要求（1.5分）

6

2

人员配备

（1）综合管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（2）工程维修人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（3）秩序维护人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（4）环境管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

人员配置总数以各单项人数之和为准，低于指导标准10%（不含10%）的，技术标按“0”分处理；各单项人员配置数低于指导标准10%（不含10%）的，除单项人员配备不得分外，所对应的日常服务项也按“0”分处理：其中综合管理人员对应日常服务中的第（1）项；工程维修人员对应日常服务中的第（2）项；秩序维护人员对应日常服务中的第（3）项；环境管理人员对应日常服务中的第（4）、（5）项

8

3

前期管理

（1）物业的承接查验：有承接查验方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

（2）入住管理：有入住管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

（3）装修管理：有装修管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

9

4

日常服务

（1）客户服务：有客户服务方案且受理、处置、反馈、回访流程清晰（2分），职责明确（1分）

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护：有详细的使用、维护、安全管理方案且符合服务等级标准规定（3分），共用设施设备的日常运行有有效的节能管理措施（1分）

（3）秩序维护管理：有公共安全防范服务方案并符合服务标准规定（1分）；消防安全服务方案完善，并符合服务标准规定（1分）；车辆管理服务方案完善，并符合服务标准规定（1分）

（4）清洁卫生管理：清洁卫生方案具体且符合服务等级标准规定（2分）

（5）绿化养护管理：绿化养护方案具体且符合服务等级标准规定（2分）

14

5

突发事件

应急预案

（1）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水中断、供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案且可操作性强（6分）

6

6

文件编制、

装订质量

（1）符合编制格式和装订要求（1分）

编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“0”分处理。

1

合 计

44

序号

评分项目

评 分 标 准

满分分值

1

投标响应文件

（1）投标函（1分）

（2）法定代表人身份证明（1分）

（3）授权委托书（1分）

前两个文件少一个应作废标处理，没有委托代理人的无需提供授权委托书

3

2

投标报价

（1）报价表（1分）

（2）分项测算依据（1分）

（3）报价符合服务等级收费标准（1分）

（4）报价在平均值之内（3分），每超过或减少10%（含10%）扣1分，扣完3分为止

（4）各分项成本预算全面、详细、合理（3分）

（5）税金计算符合国家法规规定（0.5分）

（6）物业服务费预算盈余，比例合理（0.5分）

10

3

投标人资格及第三方认证证明文件

（1）投标人介绍（0.5分）

（2）有效证件（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书）（2分）（资质证书不再需要提供，三证合一证书可以代替前三项）

（3）信用等级证明(3分)(A级企业+3分、B级企业+2分、C级企业+1分)

（4）通过质量管理体系认证（1分）

6.5

4

管理团队

介绍

（1）拟派项目经理简介（附学历证书、资格证书）

中专以上学历、经验丰富、业绩突出（1.5分）

（2）拟派其他管理人员一览表（1分）

（3）拟派服务人员要求一览表（1分）

管理人员附职业资格证书，特殊工种服务人员附特种作业操作证书

3.5

5

服务项目

业绩

（1）服务项目获“**物业管理示范住宅小区”（7分）

（2）服务项目获“**省物业管理示范住宅小区”（5分）

（3）服务项目获“**市物业管理示范住宅小区”（3分）

本项业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效，单个项目取得两个以上奖项的，以最高得分为准；不同项目取得奖项的，可以累加得分。该项总得分不超过15分

15

6

文件编制、

装订质量

（1）符合编制格式和装订要求（1分）

编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“0”分处理。

1

合 计

39

序号

评分项目

评 分 标 准

满分分值

1

陈述部分

1.基本情况陈述（5分）

5

2

答辩部分

1.对项目管理思路清晰，措施合理（2分）；

2.回答问题语言表达流畅、准确（2分）；

3.对评委提出问题的回答针对性强（2分）；

4.掌握物业管理必要的专业知识，熟悉相关物业管理政策法规（3分）；

5.处理物业服务过程中可能发生的问题方法得当、措施得力（3分）。

12

合 计

17

项目

服务要求

（一）

综

合

要

求

一、基本要求

1、服务与被服务双方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、小区内设置管理机构，****中心，公示服务电话。

3、****中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，小区内公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

4、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序。

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，****中专以上学历占总人数不低于20%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；

（2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下；

（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下；

（4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。

7、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

8、客服中心每日不低于8小时提供客户接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

二、日常管理与服务

1、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

2、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案。

3、建立企业内部培训机制，定期组织从业人员培训、考核。

4、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等）、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。

5、使用计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

6、按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。

7、在物业共用部位显著位置公示16小时服务电话。对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。

8、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

9、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

10、按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

11、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

12、每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主70%以上，公示整改情况。

13、在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。

14、按照规定要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

15、能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。

16、专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

17、对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门****委员会。

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

一、基本要求

1、建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2、按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行检查。

3、每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7、设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。

二、共用部位

1、房屋结构

（1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

（2）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

2、建筑部件

（1）每半年检查1次外墙贴面砖（石）或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（3）每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

3、附属构筑物

（1）每2个月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每半年1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

（3）每半年巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（5）每年检查1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

三、空调系统

1、温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2、每年检查1次管道、阀门并除锈。

3、定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4、每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

四、二次供水设备

1、直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2、二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3、每日巡视1次水箱、水泵房，做好巡视记录。

4、有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5、每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6、每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

五、排水系统

1、排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

2、污水泵。每月巡视1-2次，每年年养护1次。

3、窨井、化粪池。定期检查，每年清掏1次。

六、公共照明和电气设备

1、 室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

2、 室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。

3、 应急照明。每月巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4、 高压柜。每周巡检1次高压柜，做好记录。

5、 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。

6、 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。

7、 低压柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8、 低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9、 电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10、 控制柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；做好记录。

11、 发电机。每季度试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12、 变配电室。专业人员24小时值班；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

七、安全防范系统

1、 对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

2、 网络控制箱。每年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

3、 红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

4、 图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。

5、 摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

6、 解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

7、 云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

8、 巡更点。每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

9、 读卡器。每季度检查键盘、防水3次，表面清洁1次。

八、电梯

1、24小时运行。

2、设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3、发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在30分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4、每半月进行1次日常维修养护工作。

5、设电梯管理员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6、定期检查紧急报警装置。

7、定期年检并取得合格证。

8、轿厢内规范张帖有效年检合格证、乘梯安全须知。

九、水景

1、启用**行防渗漏检查。

2、使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。

3、设置必要的安全警示标志。

4、水质符合卫生要求。

（三）

公

共

秩

序

维

护

一、基本要求

1、出入口有专人24小时值勤。

2、对重点部位进行巡视检查并做好记录，22：00至次日6:00每2小时巡视1次。

3、维护道路使用和场地的正常秩序。

4、小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的，专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存15日备查。

5、接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，****管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施。

6、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7、记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。

二、车辆管理

1、建立停车管理制度。

2、建立停车管理档案。

3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

4、在显著位置公示停车须知。

5、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

6、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

7、****停车场（库）及其他设施设备。

8、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

9、停车场地面每周清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。

（四）

清

洁

卫

生

一、生活垃圾的收集、清运

1、根据需求配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

2、每月清洗3次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

3、生活垃圾做到日产日清，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

二、 物业共用部分清洁

1、 楼内

（1）每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

（2）每月清扫1次楼层地面、楼梯，每月清拖2次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭1次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每半年除尘1次；每日巡视保洁1次。

2、电梯

（1）每周擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每半年护理1次。

3、**屋面

雨季前清扫1次楼顶**、屋面。有**、内天井的每周巡查1次。

4、庭院

（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1次。

（2）每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每半年清洁1次雨蓬、门头等。

5、水景

（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。

（2）每月安排专人清洁2次水面；定期进行水体净化处理；池底（壁）经硬化处理的每季度清洁1次。

三、 有害生物防治

1、配合相关部门进行有害生物防治。

2、投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

四、 雨雪天气

1、雨后清洁：雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

2、扫雪铲冰：降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

五、卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。

六、检查记录

每日检查1次清洁质量，做好记录。

（五）

绿

化

管

理

一、基本要求：绿地保存率95%，乔、灌、草等保存率95%以上。绿地基本无裸露。

二、草 坪：每年普修2遍以上，切边整理1次以上，每年除草4遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节保证有效供水，有积水应及时排除，发现病虫害及时灭杀。

三、树 木：修剪乔、灌木修剪每年2次以上；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于2遍；地被、攀缘植物修剪及时，每年2次以上；每年中耕除草4次以上，及时拔除杂草，控制大面积大面积杂草发生，每年普施基肥一遍；草坪植物每年春季萌芽前和入冬前后施肥1-2次；有针对性及时灭治病虫害；发生伏倒及时扶正、加固。

四、检查记录：每半年至少检查绿化工作1次，并对植物的养护情况进行记录。

（六）

消

防

安

全

防

范

一、基本要求

1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2、****消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4、消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

5、每周防火巡查2次；每2个月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6、每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

二、消防设施设备维修养护

1、 火灾自动报警系统

（1） 报警控制主机、联动台。每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2） 模块、探测器、手动报警装置。每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

（3） 备用电源。每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

2、消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电 话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3、防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4、防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5、水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体护1次。

6、灭火器

每年进行1次功能性检查。

菁萃里项目

座 落 位 置

建筑面积

（平方米）

物业管理用房

1栋

422.24

物业经营性用房

2栋

176.6

社区组织用房

3栋、8栋

501.87

费用项目

人数

标准

月数

金额（元）

一、人员费用

1、人员工资

①项目经理

②客服人员

③物业管理员

④保洁人员

⑤维修人员

⑥绿化人员

⑦秩序维护人员

⑧其他人员（ ）

工资合计

2、社会统筹保险

3、福利

4、其他（ ）

人员费用合计

二、行政办公费用

1、物业服务用房装修费用

2、办公费用

3、通信费用

4、交通费用

5、其他（ ）

办公费合计

三、工具装备费用

1、工具费

2、服装费

3、其他（ ）

工具装备费用合计

四、物业服务企业固定资产折旧

五、其他支出

1、不可预见费

2、管理费

3、税费

4、

5

6

7

8

9、

早期介入费合计

序号

评分

项目

评 分 标 准

满分

分值

1

服务理念和目标

（1）项目特点分析准确（3分）

（2）项目服务理念切合实际（1.5分）

（3）项目服务目标符合实际和招标人要求（1.5分）

6

2

人员配备

（1）综合管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（2）工程维修人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（3）秩序维护人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

（4）环境管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（2分）

人员配置总数以各单项人数之和为准，低于指导标准10%（不含10%）的，技术标按“0”分处理；各单项人员配置数低于指导标准10%（不含10%）的，除单项人员配备不得分外，所对应的日常服务项也按“0”分处理：其中综合管理人员对应日常服务中的第（1）项；工程维修人员对应日常服务中的第（2）项；秩序维护人员对应日常服务中的第（3）项；环境管理人员对应日常服务中的第（4）、（5）项

8

3

前期管理

（1）物业的承接查验：有承接查验方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

（2）入住管理：有入住管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

（3）装修管理：有装修管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（3分）

9

4

日常服务

（1）客户服务：有客户服务方案且受理、处置、反馈、回访流程清晰（2分），职责明确（1分）

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护：有详细的使用、维护、安全管理方案且符合服务等级标准规定（3分），共用设施设备的日常运行有有效的节能管理措施（1分）

（3）秩序维护管理：有公共安全防范服务方案并符合服务标准规定（1分）；消防安全服务方案完善，并符合服务标准规定（1分）；车辆管理服务方案完善，并符合服务标准规定（1分）

（4）清洁卫生管理：清洁卫生方案具体且符合服务等级标准规定（2分）

（5）绿化养护管理：绿化养护方案具体且符合服务等级标准规定（2分）

14

5

突发事件

应急预案

（1）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水中断、供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案且可操作性强（6分）

6

6

文件编制、

装订质量

（1）符合编制格式和装订要求（1分）

编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“0”分处理。

1

合 计

44

序号

评分项目

评 分 标 准

满分分值

1

投标响应文件

（1）投标函（1分）

（2）法定代表人身份证明（1分）

（3）授权委托书（1分）

前两个文件少一个应作废标处理，没有委托代理人的无需提供授权委托书

3

2

投标报价

（1）报价表（1分）

（2）分项测算依据（1分）

（3）报价符合服务等级收费标准（1分）

（4）报价在平均值之内（3分），每超过或减少10%（含10%）扣1分，扣完3分为止

（4）各分项成本预算全面、详细、合理（3分）

（5）税金计算符合国家法规规定（0.5分）

（6）物业服务费预算盈余，比例合理（0.5分）

10

3

投标人资格及第三方认证证明文件

（1）投标人介绍（0.5分）

（2）有效证件（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书）（2分）（资质证书不再需要提供，三证合一证书可以代替前三项）

（3）信用等级证明(3分)(A级企业+3分、B级企业+2分、C级企业+1分)

（4）通过质量管理体系认证（1分）

6.5

4

管理团队

介绍

（1）拟派项目经理简介（附学历证书、资格证书）

中专以上学历、经验丰富、业绩突出（1.5分）

（2）拟派其他管理人员一览表（1分）

（3）拟派服务人员要求一览表（1分）

管理人员附职业资格证书，特殊工种服务人员附特种作业操作证书

3.5

5

服务项目

业绩

（1）服务项目获“**物业管理示范住宅小区”（7分）

（2）服务项目获“**省物业管理示范住宅小区”（5分）

（3）服务项目获“**市物业管理示范住宅小区”（3分）

本项业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效，单个项目取得两个以上奖项的，以最高得分为准；不同项目取得奖项的，可以累加得分。该项总得分不超过15分

15

6

文件编制、

装订质量

（1）符合编制格式和装订要求（1分）

编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“0”分处理。

1

合 计

39

序号

评分项目

评 分 标 准

满分分值

1

陈述部分

1.基本情况陈述（5分）

5

2

答辩部分

1.对项目管理思路清晰，措施合理（2分）；

2.回答问题语言表达流畅、准确（2分）；

3.对评委提出问题的回答针对性强（2分）；

4.掌握物业管理必要的专业知识，熟悉相关物业管理政策法规（3分）；

5.处理物业服务过程中可能发生的问题方法得当、措施得力（3分）。

12

合 计

17

项目

服务要求

（一）

综

合

要

求

一、基本要求

1、服务与被服务双方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、小区内设置管理机构，****中心，公示服务电话。

3、****中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，小区内公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

4、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序。

5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，****中专以上学历占总人数不低于20%。

6、服务人员建议配置标准：

（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；

（2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下；

（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下；

（4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。

7、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。

8、客服中心每日不低于8小时提供客户接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。

二、日常管理与服务

1、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

2、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案。

3、建立企业内部培训机制，定期组织从业人员培训、考核。

4、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等）、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。

5、使用计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

6、按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。

7、在物业共用部位显著位置公示16小时服务电话。对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。

8、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

9、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。

10、按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。

11、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

12、每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主70%以上，公示整改情况。

13、在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。

14、按照规定要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

15、能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。

16、专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。

17、对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门****委员会。

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

（二）

共用部位及共用设施设备维修养护管理

一、基本要求

1、建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2、按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行检查。

3、每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。

4、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。

5、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

6、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。

7、设备机房。 每周巡视3次、每月清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。

二、共用部位

1、房屋结构

（1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。

（2）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

2、建筑部件

（1）每半年检查1次外墙贴面砖（石）或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（3）每半年检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

3、附属构筑物

（1）每2个月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每半年1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

（3）每半年巡查1次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每半年巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（5）每年检查1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

三、空调系统

1、温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。

2、每年检查1次管道、阀门并除锈。

3、定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

4、每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。

四、二次供水设备

1、直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

2、二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

3、每日巡视1次水箱、水泵房，做好巡视记录。

4、有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

5、每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

6、每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

7、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

五、排水系统

1、排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。

2、污水泵。每月巡视1-2次，每年年养护1次。

3、窨井、化粪池。定期检查，每年清掏1次。

六、公共照明和电气设备

1、 室内照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

2、 室外照明。每月巡检1-2次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。

3、 应急照明。每月巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

4、 高压柜。每周巡检1次高压柜，做好记录。

5、 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。

6、 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。

7、 低压柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。

8、 低压配电箱和低压线路。每季度巡检1次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

9、 电动机。每月巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。

10、 控制柜。每月巡检1-2次；每年养护1次；做好记录。

11、 发电机。每季度试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。

12、 变配电室。专业人员24小时值班；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

七、安全防范系统

1、 对讲门口机。每季度检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

2、 网络控制箱。每年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

3、 红外对射探测器。每年检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

4、 图像采集设备。每月检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。

5、 摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

6、 解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。

7、 云台。每年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。

8、 巡更点。每季度检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

9、 读卡器。每季度检查键盘、防水3次，表面清洁1次。

八、电梯

1、24小时运行。

2、设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

3、发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在30分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。

4、每半月进行1次日常维修养护工作。

5、设电梯管理员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

6、定期检查紧急报警装置。

7、定期年检并取得合格证。

8、轿厢内规范张帖有效年检合格证、乘梯安全须知。

九、水景

1、启用**行防渗漏检查。

2、使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。

3、设置必要的安全警示标志。

4、水质符合卫生要求。

（三）

公

共

秩

序

维

护

一、基本要求

1、出入口有专人24小时值勤。

2、对重点部位进行巡视检查并做好记录，22：00至次日6:00每2小时巡视1次。

3、维护道路使用和场地的正常秩序。

4、小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习。设有安防控制室的，专业人员24小时值守；监控影像资料，应当留存15日备查。

5、接到报警信号后，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场进行处理，****管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应8-10分钟内赶到现场，采取相应措施。

6、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7、记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。

二、车辆管理

1、建立停车管理制度。

2、建立停车管理档案。

3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。

4、在显著位置公示停车须知。

5、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。

6、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。

7、****停车场（库）及其他设施设备。

8、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

9、停车场地面每周清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。

（四）

清

洁

卫

生

一、生活垃圾的收集、清运

1、根据需求配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

2、每月清洗3次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

3、生活垃圾做到日产日清，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

二、 物业共用部分清洁

1、 楼内

（1）每日清洁1次、每周清拖1次大堂地面；每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

（2）每月清扫1次楼层地面、楼梯，每月清拖2次；每月擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭1次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每半年除尘1次；每日巡视保洁1次。

2、电梯

（1）每周擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。

（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每半年护理1次。

3、**屋面

雨季前清扫1次楼顶**、屋面。有**、内天井的每周巡查1次。

4、庭院

（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1次。

（2）每月清洁1次小区公共照明及设施设备；每半年清洁1次雨蓬、门头等。

5、水景

（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。

（2）每月安排专人清洁2次水面；定期进行水体净化处理；池底（壁）经硬化处理的每季度清洁1次。

三、 有害生物防治

1、配合相关部门进行有害生物防治。

2、投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

四、 雨雪天气

1、雨后清洁：雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

2、扫雪铲冰：降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

五、卫生事件

发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。

六、检查记录

每日检查1次清洁质量，做好记录。

（五）

绿

化

管

理

一、基本要求：绿地保存率95%，乔、灌、草等保存率95%以上。绿地基本无裸露。

二、草 坪：每年普修2遍以上，切边整理1次以上，每年除草4遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节保证有效供水，有积水应及时排除，发现病虫害及时灭杀。

三、树 木：修剪乔、灌木修剪每年2次以上；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于2遍；地被、攀缘植物修剪及时，每年2次以上；每年中耕除草4次以上，及时拔除杂草，控制大面积大面积杂草发生，每年普施基肥一遍；草坪植物每年春季萌芽前和入冬前后施肥1-2次；有针对性及时灭治病虫害；发生伏倒及时扶正、加固。

四、检查记录：每半年至少检查绿化工作1次，并对植物的养护情况进行记录。

（六）

消

防

安

全

防

范

一、基本要求

1、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；

2、****消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

3、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

4、消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

5、每周防火巡查2次；每2个月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6、每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

二、消防设施设备维修养护

1、 火灾自动报警系统

（1） 报警控制主机、联动台。每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。

（2） 模块、探测器、手动报警装置。每年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。

（3） 备用电源。每年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

2、消防广播系统

每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电 话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

3、防排烟系统

每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4、防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

5、水灭火系统

每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年润滑检查1次，每年整体护1次。

6、灭火器

每年进行1次功能性检查。