一、项目基本情况
1.项目名称：****服务中心物业管理服务
2.物业类型：庭院、办公楼的保洁服务、保安服务、工程维修、会议服务和餐饮管理。
3.服务地点：****开发区开发大路71号。
4.服务面积：35069.19平米。
二、物业委托管理事项、职责及要求
（一）卫生保洁
负责采购人辖区内公共区域各走廊、大厅、报告厅、会议室、卫生间、消防楼梯、电梯、电梯前室、消防设施等区域的清洁服务及垃圾清运工作。负责庭院内、停车场的卫生清洁、保洁；绿化清理及垃圾清运。公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、各办公室门的清洁工作。
（二）秩序维护及消防管理
负责办公区域 24 小时公共秩序管理及安全管理工作。值班室24小时值班，做好外来人员及车辆的接待登记、引导等工作。****停车场进行有序管理和安全巡视工作，保证车辆停放有序。注意盘查可疑及闲散人员；负责全天候门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护楼内正常办公秩序。负责楼内消防设施、用电设施的管理维护，灭火器的日常管理及时效期限管理，24 小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。
（三）餐饮服务
负责采购人所有职工工作日早、午两餐用餐保障；负责制定食谱，做好成本核算，做到日清、周结、月核算；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；配合采购单位物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。
（四）会议服务
负责会议服务工作。按照采购人的要求，做好引导标志设置、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，视频会议、投影、麦克风等设备调试使用，在会议期间做好会务服务。遵守会议纪律，保守会议秘密，做好会议接待服务工作；会议结束时，及时整理桌椅，关闭照明、空调等设施。负责各会议室之间的工作协调配合；组织做好每日会场清扫保洁工作，包括地面门窗，桌椅，植物及部分室内设施并及时发现问题。
（五）工程维修
负责采购人辖区内的公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：空调、通风及采暖系统；给排水系统（公用上下水管道、落水管、污水管设备等）；楼内消防设施；日常照明；厨房设施设备；音响、多媒体（各会议室音响及多媒体系统）；网络终端（互联网、电话、有线电视系统终端、机房设备）；楼宇智能管理系统（大楼广播系统、门禁系统、停车场道闸系统等设备）；其它办公用具（办公家具、门、窗）； 采购人委托维护管理的其他设备。
（六）档案、资料管理
管理和物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。辅助甲方工作开展必要的档案资料管理。
（七） 雨雪天清扫
负责雨季对积水及时清扫，冬季秋冬落叶季节确保落叶及时清理干净。冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。
三、物业质量标准
（一）卫生保洁
1. 院内垃圾桶及时清理，果皮桶干净整洁，定期对围栏院内设施进行清洁，庭院每天按时清理垃圾。
2. 无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。
3. 停车场每天按时清洁。
4. 大厅、走廊、楼梯、各楼层卫生间等公共部分，做到地面无纸屑、烟头等杂物，保证地面理石本色；门、窗台、装饰架、楼梯扶手无灰尘；卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、拖布水池、大小便池露出本色，无积水、无污渍、无异味；卫生间大小便池保证无积便，及时冲洗。
5. 大厅、会议室、活动室、接待室、食堂等公共场所的桌椅等物品摆放整齐、无灰尘。
（二）秩序维护及消防管理
1.实行 24 小时值班及巡逻制度，定时巡逻。
2.秩序维护人员要熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。
3.根据大楼特点，制定秩序维护措施。
4.进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。
5.停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。
6.采购人大楼内各部位要合理放置灭火器，定期检查楼内灭火设备器材的完好情况，消除火灾隐患。
7.门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。
8.内部车辆进场实行号牌识别出入，按位停放，禁止乱停；杜绝一切易燃、易爆和化学危险品带入车场。
（三）餐饮服务
1. 具备同时供应130人左右就餐的服务能力。
2. 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。
3. 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。
4. 餐饮服务人员须持健康证上岗，并定期进行健康体检。
5. 根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午用餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡。各餐最低标准如下：
早餐：煮蛋、茶叶蛋、6种小菜、2种粥品，4种面食（1种饼、3种蒸品）。
午餐：6种热菜（2荤菜、3素菜、1炖菜）、米饭、2种面食、1种汤。
6. 圆桌餐厅标准应在以上最低标准基础上略有提高。
7. 按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。
8. 每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。
（四）会议服务
1. 外来人员开会做好引导服务。
2. 会前电子设备设施的调试。
3. 做好会场卫生清洁工作。
4. 会前做好会场布置工作。
（五）工程维修
1. 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。查看报修记录，有报修要及时处理，做好记录。配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
2. 保证正常日常供电，对楼内电气设施、杂修设施自检自查，发现问题及时处理，并做好记录。制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
3. 保证各弱电系统正常工作。接到报修应及时完成维修工作，确保采购人工作不受影响。
4. 消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。消防管理人员掌握消防
设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。无火灾及安全隐患。
5. 给排水设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。遇有事故，维修人员进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
6. 中央空调系统运行正常，无严重滴漏水现象。系统出现运行故障后，维修人员立即到达现场维修并做好记录。在夏季制冷和冬季供暖时，对制冷和供暖设备进行检修维护。
（六）档案、资料管理
做好采购人委托管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等的保管、看管工作。辅助甲方工作开展必要的档案资料管理。
（七)雨雪天清扫
1.雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，采取临时防滑措施，避免意外发生。
2.秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。
3.冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人车辆、工作人员正常出入。
4.道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍，垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。
四、主要岗位人员配置及要求（不少于 28 人）
（一）项目管理与综合服务：6 人，其中项目经理 1 人、引导员 2 人、会议服务 3 人。
项目经理：45 岁以内，大专（含）以上学历，****机关或事业单位物业服务管理经验，且有较强的管理和沟通能力，具有物业标准化实施管理及检查能力；
引导员：女性，35 岁以内，大专（含）以上学历，身高162CM以上，品貌端庄、举止文雅**，且具接待服务常识，具备较强的沟通能力；
会议服务人员：女性，35 岁以内，大专（含）以上学历，身高162CM以上，品貌端庄、举止文雅**，掌握会务接待流程，具有较高的会务服务、接待专业水准，具备有良好的服务意识；
（二）保洁服务：6 人，其中保洁主管 1 人，保洁员 5 人。
保洁主管：女性，55岁以内，熟悉各类清洁操作程序、清洁药剂的使用以及清洁设备操作，团队管理能力强。****机关相关保洁管理工作经验。
保洁员：女性，勤劳朴实、身体健康、无传染病史、文明礼貌、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳。
(三)秩序维护：7 人，其中秩序维护主管 1 人，秩序维护员 6 人。
秩序维护主管：男性，55岁以内，身高1.75CM以上，熟悉安全保卫管理各项工作内容与标准，团队组织管理能力强，政治品德良好、无违纪前科，身体健康、责任心强。
秩序维护员：男性，身高 170CM 以上，身材挺拔，反应灵活，责任心强，身体健康，政审合格。
（四） 工程维修：2 人，其中运维电工 1 人、弱电电工 1 人。
运维电工：男性，具有良好的机电专业基础知识，熟悉物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，本专业2年以上工作经验，并持有相关专业岗位证书，具有独立判断和处置一般供电系统、大型电器故障的能力；
弱电维护：男性，能熟练掌握相关技术，责任心强，具备较强的问题处理能力和沟通协调能力，本专业2年以上相关工作经验。
（五）餐饮部：7 人，其中厨师长 1 人、 水案班长 1 人、水案员 1 人、面点师 1 人、洗消工 1 人、零活 1 人、服务员 1 人。
厨师长：男女不限，55岁以内，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、成本核算、营养搭配，组织协调能力强。2 年以上餐饮主厨经验和厨房管理经验，对营养餐有一定研究；
水案班长：女性，身体健康，责任心强，技术好、连度快，组织协调能力强。
水案员：女性，身体健康，责任心强，技术好、连度快；
面点师：女性，能够制作多种中、西式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配，协调能力强。
洗消工：女性，身体健康；政治品德良好、责任心强，技术好、连度快，能胜任相关工作，工作熟练。
勤杂工：女性，具有爰岗敬业，吃苦耐劳的精神；
服务员：女性，五官端正、举止端庄、能吃苦耐劳，做事细心、认真。
五、其他要求
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 ****信息化厅****政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
3.本项目的特定资格要求：根据《财政部 工业和信息化部关于印发的通知》（财库〔2020〕46 号）、《省财政厅 ****信息化厅****政府采购促进中小企业发展有关工作的通知》（辽财采〔2021〕153 号）文件要求，该项目专门面向中小企业采购。
****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
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