一、物业基本情况

**市市民之家办公大楼（计费面积1.78万平方米）及周边区域（计费面积约2.1万平方米），以红线图为准。

**市市民之家坐落在****白沙东8号，******局正对面，****中心区域，是一个全开放型的办公场所。占地面积2.33万平方米，建筑占地面积2800平方米，总建筑面积1.78万平方米。目前办事大厅共入驻窗口单位30个，设办事窗口142个，有工作人员360余人。****税务局一所、二所、风险管理科、税源管理科，****结算中心，****中心，****中心。入驻总人数达500余名。

办公大楼：地****机关食堂；主楼地上共9层，连体副楼（办事大厅）地上共3层。一楼为框架式大厅，共有出入口、门厅7个。车库层设有车辆入口1个、出口1个，一楼大厅设有电动感应出入大门2个。日常开启大门2个（主楼大厅入口门、副楼大厅入口门），小门2****银行自助区和不动产登记区）。整栋大楼共装设室内客梯5台（其中：三菱电梯2台，直通-1层至9层；**三菱电梯3台，直通1-3层办事大厅），室外专用客梯1台（暂未投入使用）；共设有人行楼梯间6个。主办公楼使用清华同方中央空调机组（用电），负一至三楼机组在负一层，四至九楼机组在九楼楼顶，部分办公室、会议室可以同时使用挂式、立式空调柜机；负****公司生产500KW沃尔沃柴油发电机组备用电源一台。

办公大楼****广场，后****停车场。

进入市民之家道路入口共1个，出口共1个，并形成环线，为单向通道。区域绿化面积约7000平方米。

建筑消防采用集中控制系统，设有1个****中心机房控制室，消防设施配备完善。采用市政供水，排水为配套管网。整个区域建有完善的治安电子监控系统，监****中心机房控制室。

二、委托管理事项

1、房屋建筑的一般性日常养护和管理。包括：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、设备机房、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地下架空层（车库、人防设施）、走廊通道等。

2、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括：给排水设备、大楼室内外公共照明设施、消防设备设施、中央空调、电梯、高、低压供电配电设备、电动感应门、自动伸缩闸及楼宇亮化设备等。

3、机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括广场、道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车车棚（含充电设备）、室外停车场等。

4、由********公司对中央空调系统、电梯、消防智能报警系统等设施设备进行维修及定期保养；按维保标准制定详细计划，对已接管的设施、设备进行定期维保，费用计入投标总价。

协助甲方****公司对移动、电信、联通、有线电视、音响等所有弱电设备维修及定期保养；按维保标准制定详细计划，对已接管的设施、设备进行定期维保。

5、市民之家所辖区域****停车场的安全保卫工作。包括：市民之家所辖范围内全方位安全监控和巡查、交通与道路、车辆停放与外来车辆的管理；消防系统与安全监控系统的管理。

6、室外绿化区域的修剪、施肥、除草、病虫害防治、清扫、高温季节喷水保湿，室内公共区域、会议室、办公室、办事大厅等绿化养护的监管（室内办公场所养护相关费用由业主方负责）。

7、公共环境卫生和办事大厅（含窗口前台及前台外公共区域）、走廊、楼梯间、公用卫生间、会议室，以及食堂外部区域的清扫保洁，包括会议室会务服务、****办公室室内卫生，公共活****广场、道路及两侧人行道）、会议室（不承担会议室音响、设备维修、更换发生的费用）、接待室、****停车场的清洁卫生（含卫生间檀香、卫生球，消毒液、清洁剂，垃圾篓、垃圾袋等易损易耗用品，不含卫生间纸巾、洗手液、香水），垃圾的收集、倾倒（不含垃圾处理费、外运费），室内外消杀（含白蚁防治、病媒生物防制），物业管理范围内污水、雨水池井及管道清理和疏通，食堂排污池和前坪化粪池每两月清淤一次，所有化粪池每年进行一次彻底清理。

8、管理收集与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。

9、中标人在所有维修、养护中需更换原器件、材料和配件到业主方处领用。如中标人的日常维修项目（不含电机、水泵等较大类型专业设备维修，以及中央空调、电梯、消防设备维修约定金额500元以下的），无法自行解决，需请专业人员解决的，费用由****负责。

附件一：

会务服务项目和要求（要求配备会务服务人员1人以上）

（一）会议室基本情况：（会议室共有4间）

1、10-60座会议室3间（三楼316会议室、四楼403会议室，六楼610会议室）；

2、150座会议室l间（三楼317会议室）；

3、5-9楼专用会议室由入驻相关部****政务中心借用时，需提供会务服务）。

（二）服务内容和要求：

1、健全会务服务管理制度，配齐会务服务人员，保障好会议室会务服务工作（服务员年龄在35岁以下，仪表端庄）；

2、会议室保洁工作（保障会议室整洁、卫生、设施摆放有序）；

3、会议室设施设备日常维护保养，及时处置突发情况并做好信息反馈工作，保障设施设备运转正常；

4、保管和使用好会议室日耗品，杜绝丢失、浪费现象。

5、会务人员需兼报纸分发工作。

附件二：

保安岗位设置以及要求（要求配备保安人员18人以上）

保安及执勤器械配备要求：

1、身高：男l.65米，年龄50岁以下；女 1.58米以上，年龄45岁以下。

2、提供证件要求：居民身份证、保安上岗证，特殊岗位相关证件。

3、****要按项目工作需求，为安保人员备齐防爆帽、防刺背心、防割手套、橡胶警棍、哨笛、夜间值班用强光电筒、对讲机、防护盾牌、叉腰叉颈叉脚的钢叉等非攻击性防卫器材，并加强使用管理。

（中标人在进场前需提供所有证件复印****政务中心办公室政审备案）

附件三：

物业管理项目及要求

（一）环境卫生管理（要求配备保洁人员10人以上，年龄58岁以下）

一楼办事大厅2人，二楼2人，三楼1人，四楼1人，五-六楼1人，七-八-九楼1人，地下车库及室外公共区域2人（岗位人员可统筹安排）。

1、有健全的保洁制度，足额配备清洁工岗位，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任区域，清洁器械、药剂购置齐全，实行标准化保洁。

2、垃圾桶、果皮箱垃圾日产日清，外观干净；每日将服务范围内垃圾归集到垃圾中转站（点），由环卫部门统一收集处理。

3、定期投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，适时对室内外蚊、蝇、鼠、蟑等进行消杀。

4、室内外公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。

5、广场、道路、绿化区、地下车库做到无纸屑、烟头等废弃物；楼梯间、门厅、电梯间、走廊等处门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁、天花等无污渍、无蛛网、无杂物、无灰尘。

6、各类标识、标牌、灯饰做到无灰尘、无印迹，表面光亮；电梯轿厢保持干净；室内**石地面定期抛光，室外广场地砖定期清洁，无污渍。

7、明沟、雨水井、污水井做到无垃圾、无积水；化粪池每年清理一次沉淀物，做到无臭味。

8、阳台、露台、空调外机平台、屋顶平台、排风口、消防栓、消防门、开关、插座、排风口等做到无灰尘、无蛛网；室内果皮箱沙盘的沙粒每日清洗、更换。

9、所有公共卫生间保持地面干净，便池、间板无污渍、黄斑，水银镜无手印、污渍，室内无蛛网、无异味。

（二）设施设****工程部人员1人以上，持有高低压电工证）

1、定期对房屋、广场设施、各类设备进行安全检查，编制日常维修养护方案。

2、配备高级电工、普通电工、木工、泥工等各类专兼职工程技术人员，配置房屋建筑、特种设备（电梯、消防、中央空调）、水电管网维修养护的设备、器械（包括10米升降梯）、工具，及时保质保量完成设施设备日常维修养护任务（原材料、特种设备配件500元以上的由业主方提供）。

3、对室内客梯5台（其中：三菱电梯2台，直通-1层至9层；**三菱电梯3台，直通1-3层办事大厅），主办公楼使用的清华同方中央空调机组（用电，负一至三楼机组在负一层，四至九楼机组在九楼楼顶），部分办公室、会议室同时使用的挂式、立式空调柜机，****公司生产500KW沃尔沃柴油发电机组备用电源一台等的委托维修养护工作进行管理，必须委托专业机构进行维保，费用计入投标总价。

4、健全巡查机制，对供水系统管路、水泵（10台）、九楼空调补水水箱（2个）、负一楼及楼顶水池（2个）、阀门等进行日常维护和定期检修，防止滴渗跑漏；定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，二次供水无污染；定期对排水管道进行疏通、除垢，保证室内外排水系统畅通。

5、健全消防设备巡查机制，每月对大楼所有消防设施设备进行巡察并做好记录，对突发消防事件要有应急措施。

6、建立各类供电设备档案和严格的配送电运行制度、电气维修制度；负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备主管电气工程技术人员；建立24小时运行和维修值班制度；保持高压柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜、备用电源、照明灯具、供电线路完好。定期保养发电机组，确保随时应急发电。

7、电梯的通风、照明设施完好，安全设施有效，控制系统、求救电话正常；电梯准用证、年检合格证完备。

8、接到服务范围内各单位、窗口、部室有关办公设施和用具的报修电话后，15分钟内到达处置（主要为门、窗、锁、电源插座、灯具、墙面、地板、水龙头、办公桌椅等维修，所需材料和配件由业主方提供）。

****中心****办公室服务

1、抓好服务员业务素质和技能培训，加强保密教育，健全保密制度，规范工作程序。

2、****办公室清抹、吸尘保洁，适时开窗通风。

3、****办公室设施设备、花卉生长状况等进行检查，发现问题及时反馈。

及时征集班子成员意见，****办公室日用品（所需物品由业主方提供）。按照规范要求及时更换饮用水。

附件四：节能降耗管理和要求

1、全面掌握水、电、柴油等能源**消耗情况，及时记录并提供相关基础数据；

2、深化厉行节约、节能减排工作理念，加强员工节能减排教育管理和培训，增强员工节能减排意识，促使员工养成随手关水关电、节约能源**的良好习惯，共享低碳环保健康的生活方式；

3、强化管理节能方式，定期检修中央空调、强弱电井、电梯、给排水系统等用能设备，加强对室内外照明系统、****办公室、公共会议室、中央空调系统的日常管理和控制，****机关创建巡查、晚间违规检查、违规使用大功率电器等专项督查，制定配电间、****中心、中控室、移动联通电信等基站、****中心等节能降耗管理制度和《公共会议室节能降耗管理办法》，坚决制止“长明灯”和“长流水”，确保市民之家水、电、柴油能耗达到预定的下降幅度，发挥市民之家公共机构节能的引领示范作用；

4、加强协调沟通，做好用能设备管理、使用和维护工作，以书面形式提出节能减排的工作意见和建议。

附件五：物业组织和日常管理要求

市民之家物业管理项目必须配备专业服务项目经理1人。项目经理必须常驻市民之家，具体负责物业管理工作，****中心的管理。

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服务时间：一年

服务地点：采购人指定地点

附件1：环境卫生工作规范

（1）公共部位保洁

（2）公共会议室保洁

附件2：建筑设施和公共设施管理与维修工作规范

1．建筑设施

2．公共设施

另：1.因单位或个人使用或操作不当造成建筑设施和公共设施损坏的，由责任单位或责任人、或甲方承担，由工程技术部专业人员负责维修；如属故意损坏除承担经济赔偿外，情****机关处理。

2.各单位在使用过程中，需完善部分建筑设施功能的，在不影响建筑结构安全和外观完美的前提下，书面申请报主管部门现场查看、论证及审核备案后，****工程队伍

3：公共设备管理工作规范

1．公共设备管理标准

2．设备管理质量检验规范

（1）检验项目

①配电管理：包括供配电系统是否正常运行，是否保证供电质量，是否遵守操作规程；是否按时抄录供配电负荷运行数据，是否按计划进行定期维护、保养等。

②给排水管理：包括是否保证正常供水、水质是否达到规定的水质标准，给排水管理是否畅通，有无泄漏、渗水，各种井有无异常，给排水管网有无堵塞，值班人员是否按时填写值班记录和供水设备维护保养记录等。

③电梯管理：包括是否遵守操作规程，是否按时开停梯，是否按计划对各电梯进行检查、维护、保养，是否按时填写值班记录和电梯维护保养记录，****政府有关部门要求进行检验等。

④弱电系统管理：包括弱电系统是否按要求进行维护保养，是否根据相关效果及时调整系统各点的信号质量达到要求。

⑤中央空调管理：包括是否按时开启、关闭空调，是否按计划对中央空调机组、管道、过滤器、风机等进行检查、维护、保养，是否有值班记录和维护、保养记录等。

⑥消防系统管理：包括是否建立消防的有关管理制度和消防档案，是否按照国家有关****公司制定的消防设施维护保养内容及实施方案要求每月进行维护工作，保证所维护的消防设施应在完好和有效的运行状态中，是否有月、季、年度维护的记录，并到每年的年底将这些记录交于甲方存档。

（2）检验周期

物业管理科室组织物业管理人员巡检每周不少于一次，综合检验每月不少于一次，同时要不定期进行专项检验，并且有检验记录。

3．设备保养管理规范

（1）日常保养：

日常保养由运行操作工作人员进行，主要内容是对设备进行擦拭、润滑及检查游标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置是否正常，注意设备运行情况有无异常，清洁整理设备机房等。

（2）日常保养要求：

①严格按规程和技术要求使用设备，做好巡回检查；

②设备活动部件润滑良好，按规定加油；

③设备机房整洁干净，无积灰、油污、水渍、蛛网等；

④安全防护装置安全可靠；

⑤设备工作指示信号正常；

⑥机房内工、量、用具及附件摆放整齐；

⑦发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。

（3）定期保养：

①定期保养由维修技工进行。设备运行到一定时间，其技术状况将会发生变化，根据定期保养制度规定，此时应进行定期保养。具体保养项目由各种设备的保养制度具体确定。

②定期保养主要内容：

③按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫，更换易损件；

④根据油质或规定周期换油；

⑤检查安全防护装置，进行调整、试验；

⑥清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等；

⑦检查润滑和冷却装置；

⑧检查电气和控制装置功能；

⑨做保养记录。

（4）定期保养要求：

①应按设备实际技术状况确定实施保养的时间；

②****机关工作人员的影响，必须停机进行的，应安排在运行低谷或休息日进行，数台设备并列情况可轮流间歇进行；

③消除设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求；

④完整、准确地做好保养记录；

⑤保养完成后，设备管理单位组织检查验收。

4．设备维修管理

（1）预防维修：

预防维修是指在发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失。预防维修常用于重要设备或设备系统。

预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施通常是根据维护保养和检修制度按一定间隔周期进行。制度中的周期、项目、范围可参考设备生产厂商的维修指导资料，结合本楼宇设备具体情况制订。制度规定并非绝对标准，执行中还应根据不同的设备运行环境条件、负荷程度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应调整。

对某台（套）设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，做好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：

①确定停机检修的起、止时间；

②组织检修队伍及必要时的后备支援人员；

③备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；

④备齐需更换或可能更换的零件；

⑤备齐临时加工件所需原材料及加工手段；

⑥备齐检查中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等资料。

（2）故障维修：故障维修是在设备发生故障后，对失效、损害的部分进行针对性修理。故障维修只能用于非重点设备，****机关正常运转，将产生重大损失和恶劣影响。

通常设备中采用故障维修方法的有：

①一般区域的照明灯具；

②个别房间的或影响区域很小的用水、用电器具；

③具备分解的小型设备；

④停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；

⑤****机关正常运转的场合。

附件4：节能降耗管理工作规范

1．公共照明

（1）室内公共部分照明

①一、二、三楼大厅：正常上班时，白天原则上均开灯，下班后及时关灯；下班半个小时后，除仍有人办公区域，其余区域水电全部关好；

②四楼及以上门厅、走道照明，只间隔区域开筒灯照明，原则上隔一盏开一盏灯；阴雨天根据需要适当加开照明；

③男、女洗手间21:00后灯全部关掉；

④地下车库照明根据实际需要开启；

（2）外围景观照明

除重大活动外，景观灯和建筑轮廓灯一般不开启，重大节日或有活****管理科室指令开启。

2．中央空调采暖、制冷开启时间：

周一至周五，根据季节天气温度变化随时调整。

国家法定节假日一般不开启，特殊情况按要求执行。

空调停、开时间，若有特别需要，提前2小时联系。

3．电梯开启时间

（1）周一至周五：办公大楼内5台客梯提前一个半小时全开，下班后半小时1-2号电梯只运行一台，3-5号电梯停止运行。室外电梯（暂未投入使用）根据实际运行后情况再作规定。

（2）周六至周日：1-2号电梯只运行一台，3-5号电梯停止运行，特殊情况另行通知。

4、以上规定，如需作临时调整，甲方需书面通知乙方为准。

附件5：公共会议室会务管理工作规范

（一）会务组织****政务中心办公室做好以下工作）

1.操作流程

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2.操作规范

（1）确定会议主题。必须使用规范统一的会标，会议时间必须精确划分，与会人员必须注明主席台人数和与会人数，并载明与会主要领导，会议规格等级，会议议程必须细致具体，会议地点必须统一使用规范名称。

（2）制作会议方案。必须分工具体、责任明确，与会务筹备有关内容必须周到具体，并及时送交领导审阅参考。

（3）下发会议通知单必须载明会议时间、地点、与会对象、会议主题、会议要求等具体事项，电话通知会议必须做好文字记载，并注明接听电话人员基本情况。

（4）会议材料（含会议须知、注意事项、会议议程、与会人员名单、食宿、座位、车辆、医疗安排、安全保卫等工作内容）相关文件和讲话材料，必须按照文件操作程序办理。

（5）会场布置须对照《会务准备督查事项明细表》逐一准备落实：含会标内容的准备、会议用具数量清点、会议用具摆放、鲜花摆放要求、茶水、茶具准备、座位排序领导铭牌制作及摆放、报到处的设立、座位分区平面示意图的张贴，空调、灯光、音响、颁奖曲的准备及检修、室外欢迎牌、拱门汽球、横幅的规划制作等内容。

（6）组织报到必须清点人数，提交到会情况统计表到会务组，并及时发放会务相关资料及物品。

（7）会场服务必须按会议要求提前半小时开门，提供茶水、音响、灯光、空调和保洁服务，并按要求做好会议记录。

（8）会议结束以后，必须及时打扫卫生、清点会议用具，会议用具及时归位，检查登记物品损坏情况，及时关闭水电、空调、灯光、音响，并及时关门落锁。

（9）会议结束以后，及时将会议记录、会务资料整理归档。

（二）公共会议室安排

1.操作流程

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2.操作规范

（1）及时统计公共会议室设置情况，含会议室规格、会议设施设备、会议用具数量及摆放形式、收费标准、会议室使用管理有关规定，做好备案。

（2****中心内部会议根据需要可随时使用，以办公室通知为准。外部单位租用公共会议室的，须提前1—3天联系会议室使用意向，须致****政务中心办公室，并提前一天办理好租用手续，除特殊情况使用公共会议室，其他单位一律按标准收取会场租金。会议变更或调整，须****政务中心办公室衔接。

（3）会议室使用单位来函来电，须衔接好会务服务相关内容，即会议时间、会议地点、与会人数（含主席台人数）、会议规格、与会主要领导、会标内容、会议用具摆放要求是否需要鲜花、欢迎标牌、领导铭牌、座位牌、会议室分区布图等，并陪同察看会议室情况。

（4）所有会场租用须提前一天布置并及时检查相关内容是否到位，重要会议须认真填写《重要会议督查清单》，逐一检查落实。

（5）所有会议安排一律开具会议通知单，办公室会务安排人员签字，****会务组会务接纳人员签字，并做到会前督查、会中察看、会后意见反馈三落实。

（6）所有会议均须提前半小时开门，做好保洁、音响、灯光、空调、茶水的服务。

（7）会后，及时打扫卫生，清点会议用具数量、检查物品损坏情况、会务用具及时归位，及时关闭水电、空调、灯光、音响，及时关门落锁。

（8）会后通过查询，致函或电话等形式征求会议室使用单位意见，并定期对公共会议室设备设施进行检修。

（9）会务组必****政务中心办公室管理，接受相关会务工作安排，人员足额配置，按照《公共会议室管理细则》《节能降耗方案》《公共会议室物品损耗目标管理责任状》和相关工作要求提供会务服务。

附件6：****中心市民之家物业管理考核办法

为了进一步加强对市民之家的物业管理工作，提高物业管理水平，****办公室每月对****的物业管理工作进行考核，月底做一次统计作为当月考核评分依据。

考核评分标准：满分100分，****中心班子成员、各入驻单位及窗口、****中心各部室、****办公室按照公开、公平、公正的原则，进行考核评分综合汇总。

各有关单位评分汇总比例如下：

1、****中心班子成员：40分（取平均分）

2、各入驻单位及窗口：15分（取平均分）

3、****中心各科室：15分（取平均分）

4、****办公室：30分（按月考核得分）

每月考核平均分达到90分以上（含90分）为合格，全额支付该月物业管理费。每低于90分一分，按该月应支付管理费金额的1%扣除，依次类推。低于80分（不含80分），****政务中心提出书面警告；两次出现（连续或累计）低于80分（不含80分）以下，物业合同自动终止。

****中心市民之家物业管理考核评分标准

一、综合管理方面

二、设施设备管理方面

三、安全管理方面

四、会务服务方面

五、收发服务方面

附件7：**市市民之家物业服务人员配置情况表

1、会务服务项目和要求（要求配备会务服务人员1人以上，兼常规性接待讲解及报纸分发）。

2、保安岗位设置以及要求（要求配备保安人员18人以上）

保安要求：身高：男l.65米，年龄50岁以下；女 1.58米以上，年龄45岁以下；持保安上岗证。

3、环境卫生管理项目及要求（要求配备保洁人员10人以上，年龄58岁以下）

一楼办事大厅2人，二楼2人，三楼1人，四楼1****办公室、会议室保洁），五-六楼1人，七-八-九楼1人，地下车库及室外公共区域2人。岗位人员可统筹安排。

4、设施设****工程部人员1人以上，持有高低压电工证）。

5、物业组织和日常管理要求（市民之家物业管理项目必须配备专业服务项目经理1人）。项目经理必须常驻市民之家，具体负责物业管理工作，****中心的管理。

（一）验收主体：甲方为项目的验收主体

验收组织方式：自行组织

是否邀请本项目的其他供应商：是

是否邀请专家： 否

是否邀请服务对象：是

是否邀请第三方检测机构：否

验收组织的其他事项：****政府采购履约验收规定的程序。

（二）履约验收时间：供应商提出验收申请之日起7个工作日内组织验收。

（三）履约验收方式： 分期/分项验收

（四）履约验收程序：****政府采购履约验收规定的程序。

（五）履约验收的内容：

1.技术履约验收内容：详见合同人员配置要求

3.商务履约验收内容：详见合同设施设备配置要求及其他要求

（六）履约验收标准：

报价说明：本项目采用费用包干方式服务，投标人还应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工（人员工资不得低于社会最低工资标准）、社会保险、管理、耗材、财务、税费等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。