文昌市东阁镇全域土地综合整治试点项目投资建设社会资本方采购竞争性磋商预公告

4.1项目概况：**市东阁镇全域土地综合整治试点项目位于**市东阁镇辖区内，涉及群星村、**村和**村等三个行政村，本项目估算总投资17060.17万元，建设规模2890.5622公顷，其中实施农用地整理285.55457公顷、建设用地整理6.5463公顷、生态保护修复（其中养殖坑塘退塘69.5公顷、河道岸坡生态治理2.5公里）、历史文化保护1项、人居环境整治3项。**省自然**和规划厅《关于同意**市东阁镇全域土地综合整治列入省级试点的函》（琼自然资函〔2024〕1028 号）同意该试点入库实施。试点项目总投资构成表如下：

4.2服务期：2190天（本项目建设运营期为6年，其中项目建设期3年，管护期3年）

4.3招标范围：本项目通过公开招标引入具有相关资质(勘察、设计、施工等)的社会资本方负责**市东阁镇全域土地综合整治试点项目的投资、建设和运营等全过程工作。具体负责筹措项目建设所需资金；负责施工图设计、现场勘探、地形测绘、中间工程占地和青苗及地上附着物协调、施工组织等项目过程实施环节的全过程运作；负责新增耕地的后期三年管护，以上具体过程实施环节的费用****公司承担，计入工程建设总投资。

五、投标人资质要求

5.1本项目接受联合体投标，应满足下列要求：

1.联合体成员单位不得超过6家（含），联合体成员中应具备工程投资、施工总承包、勘察、设计、第一产业投资、第二产业投资成员；

5.2资质要求

1.投资人须具备独立法人资格，且具备有效的与工程规模相适应的工程勘察资质、工程设计资质和施工资质，或者由具有相应资质的勘察单位、设计单位和施工单位组成联合体（组成联合体应当工程投资人或施工方作为牵头单位，并明确联合体成员单位的责任和权利）。

2.勘察资质要求(若为联合体的，联合体中承担勘察任务的成员应具备相应资质)：具备建设行政主管部门核发的工程勘察岩土工程专业甲级（含）以上资质。

3.设计资质要求：具备建设行政主管部门核发的工程设计农林行业（农业综合开发生态工程）专业乙级（含）以上资质或工程设计市政行业乙级（含）以上资质。

4.施工资质要求：具备建设行政主管部门核发的水利水电工程施工总承包二级（含）以上资质或市政公用工程总承包二级（含）以上资质，并具备有效的安全生产许可证。

5.独立投资人或联合体投资人中负责工程投资或者施工的成员单位应具有AA+（含）以上信用等级，能提供大于等于2亿元资金的资信证明。

5.3业绩要求

投资人或联合体投资人近三年应具备的类似业绩（类似业绩是指：农业综合开发、高标准农田、农田水利、土地开发、土地整治、土地复垦、耕地占补平衡（旱改水）、增减挂钩等项目投资实施业绩或施工项目业绩等）：2021年1月1日至今实施过规模不低于1000亩的类似项目（以合同签订时间为准）。

六、项目投资相关要求

6.1本项目由投资人全额投资、全程运作、全担风险，签订合同后一个月内由投资人100%出资在文****公司，负责项目投资、设计、施工、管护、产业投资、运营等具体工作。

6.2投资人不得将本项目资产对外设立任何形式的抵押、质押进行项目融资。但可经招标人书面同意，以供应链金融或保理的方式进行融资。

6.3项目公司注册资金不少于3000万元，由社会资本方出资，持股比例100%。****公司成立后一个月内，存入不低于总投资额的20%作为资本金。

6.4**期结束前联合体成员不得****公司中的全部或部分股权，联合体成员为中标联合体的，中标联合体未经甲方同意，不得内部转让股权或采取****公司。

6.5本项目不得挂靠、转包、违法分包。

七、实施模式主要内容

7.1本项目建设运营期限为6年，建设期3年，管护期3年。

7.2投资人应按照建设计划进行农用地整理，农用地指标生成后，由政府交易指标获得收益。

7.3同时，根据建设计划投资人依次开展建设用地整理、生态保护修复和环境整治、历史文化保护项目的投资建设，按子项目达到竣工验收标准后逐个进行结算。

7.4本项目根据实施的情况，我司可对项目的实施范围、界线进行调整。

7.5农用地整理完成后，投资人须根据《**省新增耕地调查认定技术规范（试行2023年修订版）》的有关规定进行养护工作，我司根据自然**部督导组的考核作为投资人的养护考核标准。

7.6投资人在管护期开始前，****政府签订《监管服务协议》，投资人以有偿租赁方式取得农用地使用权，负责农用地的投资和运营，运营期限不低于15年，自管护期开始之日起计算，且应在2年内完成不低于3500万元投资运营资金的投入，投资运营资金以甲方委托的第三方审计机构核准的金额为准。

7.7投资人合法公开作竞选人参加该农村集体经营性建设用地的入市交易的活动，若投资人成为农村集体经营性建设用地的成交人的，投资人应负责该建设用地的投资和运营，运营期限不低于15年，且在2年内完成不低于1500万元投资运营资金的投入。

八、收益来源

8.1预计收益如下表：

8.2**收益原则为“收益实现，优先返还社会资本”,但我司不承诺有关收益兜底约定。

8.3本项目收益来源：项目范围内农用地整理所产生的通过自然**部复核备案确认的全部补充耕地指标(包括新增旱地指标、新增水田指标、旱改水指标)及农村****交易所得。

九、工程结算

9.1本项目经相关部门批复的概算、第三方审计机构审核确认的预算作为建设期投资成本控制的依据，由第三方审计机构进行全过程跟踪审计。预算审核期间投资人可同步开展子项目施工的前期工作。子项目验收期间，由第三方审计机构对子项目进行结算审核和竣工决算审计，并出具审计报告。审计报告作为确定投资人的投资成本依据。

9.2农用地项目各子项目指标收益形成(交易或相关单位收储)后，****政府交易农****财政局拨付的奖补资金后,根据第三方审计结果，指标交易资金用于支付投资人的投资成本和投资回报。

9.3已批复的由投资人实施的建设用地整理、生态保护修复和环境整治、历史文化保护、产业配套的基础设施类子项目竣工验收后，在收到耕地指标及土地增值收益调节金奖补资金后根据第三方审计结果将投资人的投****公司账户。

十、项目支付

10.1农用地整理项目（子项目）支付

10.1.1支付金额：按子项目计取，采取“投资成本+投资回报”的模式向乙方进行支付。

10.1.1.1投资成本为投资人为项目建设所投入的**工程费及其他费用，最终以第三方审计单位出具的项目财务决算报告作为依据；

10.1.1.2投资回报按农用地项目（子项目）利润总额的 % （不得高于15%）计取，子项目利润总额计算方式为：农用地项目（子项目）新增耕地奖补-农用地项目（子项目）投资成本。

10.1.1.3农用地项目（子项目）新增耕地奖补金额按省自然**和规划厅最新印发的耕地交易价进行核算。

10.1.2支付方式：按各子项目分别进行支付，农用地子项目完成建设后，我司收到财政下达的奖补资金后15个工作日内，我司一次性向投资人支付该子项目投资成本及投资回报。

10.2农村集体经营性建设用地支付

10.2.1支付金额：按子项目计取，农村集体经营性建设用地根据投资人实际建设投资计取投资成本，最终以第三方作出的财务决算报告作为支付依据；农村集体经营性建设用地不计取任何投资回报及利息，仅向投资人支付投资成本。

10.2.2支付方式：按各子项目分别进行支付，农村集体经营性建设用地子项目完成建设后，按本协议第十二条第(三)款第3项约定进行验收。****政府支付的奖补资金后15个工作日内，我向投资人一次性支付该子项目农村集体经营性建设用地投资成本。

10.3我司向投资人支付的投资成本及投资回报均为含税价，因投资人在本项目投资建设过程中支出建设成本时未取得进项税额或取得的进项税额与投资人向我司开具投资成本及回报发票时所产生的销项税额存在税负差额的，该未取得的进项税额及产生的税负差额由投资人自行承担。

10.4本项目建设期不计投资利息。

10.5本项目**工程下浮率不得低于2.5%。

十一、拟采用评标方式及评分方法

采用综合评分法进行评分，分值设置详见附件四。

十二、响应方式：

有意愿参与本项目下一步投标活动的单位，请于2024年11月1日18:00前函复我司（拟组成联合体的单位由牵头单位函复即可）。

函复内容：简述潜在投资人或联合体牵头人相关资质及意愿，并加盖公章，可参考附件一格式。

函复方式：现场或邮箱，邮箱发送至****@qq.com并预留联系人及联系方式

十三、特别声明：

本次市场测试并非正式招标程序的组成部分，不作为实施主体的任何承诺。

联系人：陈先生175****4299

附件一：响应函.docx

附件二：**市东阁镇全域土地综合整治试点项目投资建设及管护**协议.docx

附件三：监管服务协议.docx

附件四：评分办法（东阁土整）.docx

附件四：评分办法（东阁土整）.docx
附件三：监管服务协议.docx
附件二：**市东阁镇全域土地综合整治试点项目投资建设及管护**协议.docx
附件一：响应函.docx

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