为规范**市行政区域内物业服务项目后期招标投标活动，保护招标投标当事人和全体业主合法权益，促进物业服务市场公平竞争和物业行业有序发展，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》《**省物业服务招标投标管理办法》等规定，结合我市实际，我委起草了《**市物业服务后期招标投标指导方案（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式反馈意见。
一、通过电子邮件发送至****@qq.com，邮件主题请注明“**市物业服务后期招标投标指导方案（征求意见稿）公开征求意见”。
二、通过信函邮寄至**市涪**云泉南街2号******委员会物业管理科，并在信封上注明“**市物业服务后期招标投标指导方案（征求意见稿）公开征求意见”字样。
意见反馈截止日期为2024年11月30日。联系人：刘超，联系电话：081****7532。
附件：**市物业服务后期招标投标指导方案（征求意见稿）
******委员会
2024年10月31日
附件
为规范**市行政区域内的物业服务项目后期招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和物业行业的有序发展，根据《中华人民**国民法典》《物业管理条例》《**省物业管理条例》《**市物业管理条例》《**省物业服务招标投标管理办法》等规定，结合本市实际，制定本指导方案。
一、后期招标情形
出现下列情况之一，需要进行物业服务后期招标投标的，可按照本方案要求开展物业服务后期招标投标工作：
（一）物业服务合同主体灭失。
（二）物业服务合同依法解除。
（三）物业服务合同期满。
（四）前期物业服务企业主动依法退出。
（五）业主共同决定解聘物业服务企业。
（六）法律法规规定的其他情形。
二、后期招标主体
物业服务后期招标主体为业主大会，经业主大会共同决定同意并授权，以下组织或单位可依法开展物业服务后期招标投标工作：
****委员会****委员会）组织的，****委员会、****委员会作为招标主体。
****委员会****委员会）组织的，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十****办事处****政府）提出书面申请，****办事处****政府）组织召开业主大会，按照业主大会决议组织开展。
（三）其他合法组织或单位。
三、监督管理部门
（一）****委员会负责全市物业服务项目后期招标投标活动的政策指导、物业专家库管理和网上公示工作。
（二）各县（市、区）、（园区）住房和城乡建设主管部门依据本方案，负责本行政区域内物业服务项目后期招标投标活动的监督管理。
****办事处****政府）指导本辖区内业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业的具体实施。
****委员会****办事处****政府）开展相关工作。
四、后期招标选聘方式
（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅小区规划总建筑面积3万（含）平方米以上的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。
（二）住宅及同一物业管理区域内非住宅小区规划总建筑面积3万平方米以内的，经业主大会共同决定，可以采取协议方式选聘物业服务企业。
五、业主大会决议
召开业主大会，并确保由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意而形成的业主共同决定决议，包括：
（一）续聘、解聘或选聘物业服务企业。
（二）确定招标方式：可以选择公开招标或协议选聘。
（三）具体实施者：业主委员会、****委员会、****人民政府）。
六、****小组
成立包****委员会****委员会****办事处****政府）及业主****，负责物业服务后期招标的具体工作。
七、后期招标流程
（一）招标准备阶段
1.****小组自行组织或在******委员会公布的“物业服务第三方专业评估机构名单”中比选确定第三方物业招标代理机构。
2.明确招标需求：确定选聘物业服务企业条件、服务内容、确定招标时间和地点等。
3.拟定选聘方案：包括选聘物业服务企业条件设置、服务等级标准、收费标准、公共收益分配比例、服务期限、投标保证金金额、履约保证金金额、投标人报名条件、资格预审人员组成、资格预审方式、评分标准、评委组成、中标人确定方式、物业服务合同条款、是否聘请第三方物业招标代理机构等内容。选聘方案内容不得违背现行法律法规的规定。
4.对选聘物业方案进行公示。
5.根据公示无异议的选聘物业方案，编制招标公告及招标文件：包括招标要求、评标标准、合同条款等内容。
（二）招标备案阶段
后期招标主体到物业项目所在地住房和城乡建设主管部门招标备案，提供资料如下：
1.后期物业服务项目招标备案表。
2.****管理委员会成立备案手续。
3.业主大会决议。
4.****小组会议决议及公示文件相关记录。
5.招标公告或招标邀请书、招标文件。
6.招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供代理机构的营业执照和**市物业服务第三方专业评估机构名单证明文件。
7.物业服务项目的其他必要资料。
物业主管部门对符合条件的申请，在受理之日起5个工作日内办理备案手续。备案材料有不符合法律法规的，应当责成招标人及时补正。
（三）招标阶段
1.发布招标公告：采取公开招标方式或协议选聘方式的，在****委员会官网或**智慧物业平台进行挂网公示，接受符合条件的物业服务企业参与报名投标，发布招标公告期时间不少于5日（节假日顺延）。采取协议选聘方式的，应当向3个以上具有独立法人资格的物业服务企业发出投标邀请书。
2.发出招标文件：投标人领取招标文件，时间不少于5日。
3.招标文件澄清修改：招标人（招标代理机构）应当在要求提交投标文件截止时间15日前予以修改澄清，不足15日的应推迟递交投标文件截止时间。
4.编制投标文件：投标人认真研究招标文件，按要求编制投标文件。投标人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间10日前提出。
5.交纳保证金：投标人应当在招标文件规定的交纳截止时间前足额交纳投标保证金或履约保证金。
（四）开评标阶段
1.抽取评标专家：招标人于开标前，到******委员会随机抽取公布的专家库专家，会****委员会。评标委员会为5人及以上单数，由招标人代表和物业管理专家组成，其中招标人以外的专家不得少于成员总数的三分之二。
2.开标：开标前，投标人按招标文件规定递交密封的投标文件并签到，确认投标人身份。各投标人、监督人检查密封无误后签字确认，当众拆封宣读各投标人报价，经确认无误后签字。
3.评标：评标委员会依据招标文件《评标标准》进行评标，推荐前3名中标候选人，对评标结果签字确认。评委在进入评标现场后应将通讯工具交由招标组织机构工作人员管理。
4.结果宣布：评标委员会现场宣读评标结果，各投标人签字确认有无异议。
5.发布中标公示：招标组织机构在指定网站或小区显著位置发布中标公示，公示期不少于7日。对公示有异议的，招标人应当自收到异议之日起5日内作出答复。作出答复前，应当暂停招投标活动。
6.发出中标通知书：公示无异议后，招标人应当按排名顺序确定中标人。中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依次确定中标人。
（五）物业合同抄送阶段
1.签订物业服务合同：中标通知书发出5日内，中标人和招标人签订物业服务合同。
2.退还投标保证金：招标结束后5个工作日内，招标人退还未中标人的投标保证金，物业服务合同签订后5个工作日内退还中标人的投标保证金。
3.物业服务合同抄送：物业服务合同签订之日起30日内，中标人持中标通知书，物业服务合同，抄送至各县（市、区）、（园区）住房和城乡建设主管部门。
（六）中标进驻阶段
1.交接验收。在新物业服务企业进场前，招标主体组织新老物业企业进行工作交接，履行交接手续。原物业服务企业拒不退出移交的，属地住房和城乡建设主管部门依法予以处罚。
2.开展日常工作。新的物业服务企业进场后，招标主体应定期对物业服务进行监督与评估。
七、其他
1.本方案未规定的事项依照相关法律法规执行。
2.****管理委员会）未依据本方案执行按相关法律法规处置。
3.物业投标单位应当按照《**省物业服务企业信用信息管理办法》规定，自主诚信申报信用信息且信用等级量化为A级以上的物业服务企业。
4.本方案自2024年月日起施行，有效期5年。
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