****业务用房已于2019年12月投入使用，项目位于**市**区**科技产业园紫苑路90号,大楼包含地下一层,地上十一层,建筑高度49.****.其中地下一层主要为车库和相关设备用房,裙楼一至三层主要为检测车间、会议室、餐厅和车库,塔楼四至十一层主要为实验用房,用地面积约18亩,项目总建筑面积22968.86平方米,其中地上面积17779.46平方米(其中办公区域7268.76平方米，实验室10436.8平方米)，地下面积5189.4平方米。
主要设施设备：
1、供配电系统：高压电源进线2路。
（1）高压柜8台；
（2）干式变压器2台；
（3）低压配电柜共23台；
2、给排水系统：采用二次供水。
（1）一个消防水池；一个消防水箱（顶层）
（2）化粪池1个；
（3）生活水变频直供水设备1套；
（4）地埋式污水处理一体化设备1套；
（5）潜水排污泵 10个(用于地下室及电梯基坑)；
3、中央空调系统：楼顶(裙楼、主楼)上有中央空调多联机组。
4、消防系统
（1）喷淋系统1套（2泵，1用1备）；
（2）室内消火栓系统1套（2泵，1用1备）；消防用水增压系统（2泵，1用1备）顶层
（3）消防广播系统1套；
（4）火灾报警控制器1套；
（5）消火栓73个（含地下室）；
（6）配电房柜式七氟丙烷气体灭火装置2套。
5、电梯：3台。
6、太阳能热水器系统1套。
7、雨水收集处理系统1套（含绿化喷淋系统）。
二、相关标准：（一）安保服务
1、服务内容：负责进出的车辆秩序维护、门岗登记物品出入的检查、负责大楼内部巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
2、服务标准：
（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，并制定各类突发事件及应急救援方案，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件、每日固定巡逻不少于4次；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（8）中标人要对进入单位的车辆和人员进行身份登记确认后方可放行，停车严禁收取费用。
（9）保安监控等系统的使用和维护
保安监控系统、楼宇设备系统、车辆道闸系统和消防系统由中标人负责值班运行。
（二）卫生保洁服务
1、日常保洁
范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
服务标准：
（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期清洗，保证没有污渍；
（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
（5）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；
（7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（9）遇文明创建等重大活动开展时，需无条件配合采购人搞好保洁工作。
（10）实验室过道玻璃定期清洗。
（11）制样间排放的污水处理，负一层车库的集水沟、污水井清理冲洗，消除异味。
（12）及时清理卫生间垃圾，洁具不留脏物、异味，地面保持干爽，无污渍、垃圾。
2、垃圾收集及外运
要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至院内垃圾收集点（不含垃圾外运及食堂内垃圾的收集及运送）。
3、公共卫生间的保洁
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业服务的清洁用品、用具及共用部****公司自行购置并承担费用；公用部位用具（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。
4、公共区域垃圾桶的保洁
数量：中标人根据情况配置、费用由采购人承担。
保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
5、需提供保洁服务的面积及数量
（1）建筑面积：22968.86㎡
（2）占地面积：13627.64㎡
（3）室外保洁面积：11031.42㎡
（4）会议室(含培训室)：共4间
（三）绿化养护
1、服务内容：物业服务范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。工程造价500元以内不可抗力的天灾及其它不属于养护不当情况的苗木补栽。
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
（四）设备、设施维保
1、给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修，对污水房设施设备进行日常管理维护并做好巡查记录。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，做好节约用水工作。
2、供电系统设备管理维护
服务内容：对物业服务范围内供电系统高压、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
3、消防系统设备管理维护****公司提供，中标人负责衔接）
定期对消防系统和设施进行维护、检查，确保系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
消防设施的维护要求：每月检查一次，做好记录，发现问题及时报修。
4、电梯数量及维护要求
主要设备：客梯2台，货梯1台
服务内容：（1）日常维护，保持机房、轿厢干净整洁、无油污、无积水；检查运行状态，如有异常及时排查原因，发现故障及时检修。
（2）定期维保，聘请有资质的机构对电梯进行半月保、月保、季保、半年保、年保，确保电梯符合安全标准。
（3）每年按要求对电梯进行检验，并出具检验报告。
（4）对电梯进行安全责任保险投保，提**全保障水平。
服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯正常运行，安全设施齐全有效；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，积极检修。
5、空调系统运行维护
主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供，中标人负责衔接）。
服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定空调使用方案并严格执行。
服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
6、房屋门窗维修要求：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（五）对项目组人员安排、房屋本体、设施设备维护硬性要求：
| 序号 | 项目 | 要求 | 备注 |
| 1 | 外墙清洗 | 一年一次 | 相应资质并采用环保涤剂 |
| 2 | 化粪池清疏 | 一年两次 | 保证管道畅通 |
| 3 | 空调出风口保洁 | 一年两次 | 所有房间空调出气口进行清灰、清洗 |
| 4 | 二次供水水池清洗 | 一年两次 |
(六）要求中标人参照《**城市物业服务优秀示范大厦考核标准》，借鉴国内外优秀物业服务经验，制定物业的各项管理指标承诺及主要措施。（见下表《管理指标及主要措施一览表》）。
表1 各项管理指标及主要措施一览表
| 序号 | 指标名称 | 国标/市标 | 管理指标 | 测算依据 | 管理应采取的主要措施 |
| 1 | 房屋及配套设施完好率 | 98%以上 | 99%以上 | （完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）/总建筑面积×100% | 1、编制房屋本体维修、养护计划以及配套设施大、中修及维护保养计划，经采购人审批后实施。 2、将房屋及配套设施的巡查、保养工作量化分解到人，由专人控制质量，日常维护、定期保养、日常巡视和定期巡查相结合。 3、针对房屋建筑的结构特点及配套设施材料的特性，进行科学地维护、保养，**其使用寿命。 4、严格装修审批、登记、验收制度，对施工过程进行控制、跟踪管理，及时纠正任何有可能损坏建筑结构、危及配套设施安全的行为。 5、每年由专业技术人员对房屋及配套设施勘查、鉴定一次，根据勘查、鉴**果，制定科学的维护保养方案并组织实施。 |
| 2 | 房屋设施及房屋小修、急修及时率 | 100% | 100% | 小修、急修及时完成次数/小修、急修总数×100% | 1、以优质高效服务为宗旨，物业服务处设立服务电话并向采购人公开，实行24小时值班，受理各类小修、急修申报。 2、接到急修任务，维修人员10分钟内赶到现场并立即处理。小修任务及时完成；一般问题当班处理好；当班处理不了的问题对采购人应有交代。 3、根据各项目配套设备、设施的特点，储备一定数量常用备件，以备急用。 4、设立服务电话和服务网站，实行首问责任制，执行24小时值班制度，受理各类小修、急修申报。 5．每周对小修、急修率执行情况进行检查和抽查。 |
| 3 | 设施设备返修率 | 1% | 0.5%以下 | 返修次数/维修总次数/100% | 1、加强员工业务技能培训，提高维修技术。 2、维修工作效率、返修率与维修人员的工作业绩考核挂钩。 |
| 4 | 大、中修工程质量合格率 | 100% | 100% | 工程合格数/工程总数×100% | 1、工程全过程进行质量跟踪监督。 2、对工程质量进行分项检查，严格把好验收关，****公司组织验收。 3、工程材料的采购严格按照质量验收控制程序。 4．工程质量和质量合格率与维修人员的效益工资和业绩评价挂钩。 |
| 5 | 维修工程质量回访率 | 重大维修100% | 维修回访数/总维修数×100% | 1、实行回访制度，对采购人申报的重大维修服务进行100%的回访。回访方式多样，如上门、电话回访等。 2、用计算机建立维修回访档案。 3、每季安排对用户专访，每月随机专访用户，日常随机走访用户。 | |
| 6 | 绿化完好率 | 98%以上 | 完好绿地面积/绿地总面积×100% | 1、实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真吸取采购人意见，接受采购人监督。 2、严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。 3、根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。 4、每月对绿化工作不少于1次的现场检查与考核。 | |
| 7 | 清洁保洁率 | 98%以上 | 保洁达标面积/保洁总面积 | 1、采用合理、科学的作业方式，给用户营造一个良好的工作环境。 2、垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。 3、定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。 4、杜绝乱张贴现象。 5、管理员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。 6、加强环保建设的宣传工作，对破坏环境卫生的行为及时制止。 7、实施“零干扰”工作方式，将保洁工作寓于“隐形服务”之中。 | |
| 8 | 机电设备完好率 | 95%以上（中小）、99%以上（大型） | 99%以上 | 完好的机电设备数/机电设备总数×100% | 1、主要机电设备的日常巡视维护由各系统责任人负责，同时加强技术人员的专业培训，保证主要机电设备完好率达到100%。 2、配备专业工程技术人员，所有人员全部持证上岗，实行24小时值班制，发现问题及时处理。 3、利用设备自身的监测、控制、诊断功能，正确使用、精心保养、定期维护好设备，保证设备安全、优质、高效运行。 4、制定各系统应急处理方案。 |
| 9 | 路灯亮灯率 | 99%以上 | 99．5%以上 | 路灯完好数/路灯总数×100% | 1、实行维修管理人员、保安两条线巡视检查制度，发现问题及时处理。 2、维修保养责任到人，实行量化考核，日常保养与定期检修相结合。 3、根据路灯型号、规格，储备一定数量的备用件。 |
| 10 | 停车场、道路完好率 | 99%以上 | 停车场、道路完好面积/停车场、道路总面积×100% | 1、****停车场、道路标识系统进行维护，按规定巡视检查，维护保养记录建档备查。 2、利用停车场管理系统实现车辆全封闭自动化管理，有效控制****停车场。 3、制定停车场管理规定，****停车场及配套设施进行巡视检查、定期保养，发现问题及时处理。 | |
| 11 | 治安案件发生率 | 0 | 物业辖区内治安秩序良好，无因管理责任引发治安案件。 | 1、充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时保安巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。 2、成立应急小分队，处理应急事件。 3、建立各项目施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入大院的经营、施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。 4、落实保安岗位职责，明确责任区域。 5、对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。 6、对保安员工作进行严格检查。 7、倡导和推行“人人都是保安员”的全员管理意识，实行“登记准入”和“查验放行”安全管理制度。 8、严抓保安员的政审关，对保安员实行准军事化管理，加强对保安员的培训和考核。 9、加强装修施工管理，对进入各项目的施工人员，实行“登记准入”制度，对进入或搬出物品实行“查验放行”制度，经查验核实后方可放行。 10、通过员工谈心活动，加强员工思想和团队建设。 | |
| 12 | 火灾发生率 | 0．1‰以下 | 0 | 无火灾发生 | 1、实行全员义务消防员制度，根据实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。 2、实行24小时消防值班制度。 3、消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。 4、装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。 5、充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。 6、消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。 7、建立维护管理人员和保安员双轨巡查制度，发现问题及时处理。 |
| 13 | 有效投诉率 | 每年 2‰以下 | 0.5‰以下 | 有效投诉次数/投诉总次数×1000‰ | 1、以“业主至上、服务第一”为服务准则，竭诚为业主提供一流的服务。 2、加强与采购人的沟通，了解采购人的愿望和要求，满足采购人的需求。 3、设立24小时投诉电话和服务网站。 4、接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。 5、建立以“****中心”的质量管理体系，全面提升管理品质。 6、实行“首问责任制”，接到投诉，及时记录并处理，对落实情况进行责任全过程跟踪处理，同时建立档案。 7、定期举办“管理开放日”，强化与业主的互动沟通与交流。 |
| 14 | 管理人员专业培训合格率 | 100% | 培训合格人数/培训总人数×100% | 1、精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。 2、建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及调职培训。 3、有计划****政府部门和社会培训机构专业培训。 4、鼓励员工通过多种形式进行自我培训和提高。 | |
| 15 | 物业服务满意率 | 95% | 95%以上 | （对物业服务很满意人数+满意人数）/调查人数×100% | 1、每半年组织一次采购人意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。 2、每周召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。 3、建立以“****中心”的质量管理体系，全面提升管理品质。 4、设立24小时服务、服务网站及主任信箱，接受请示和意见。 5、实行“首问责任制”，对各类请示或投诉，及时记录和跟踪处理。 6、加强与业主的沟通，定期召开一次与业主相关部门的工作沟通会。 7、满意率评价结果与管理人员效益工资和主任的业绩评价挂钩。 |
| 16 | 违章处理率 | 100% | 处理违章次数/发生违章次数×100% | 1、严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。 2、利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。 3、通过用户手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得用户理解和支持，从而避免和杜绝违章现象的发生。 4、实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。 5、严格装修审批和验收关，实行管理人员、保安员的双轨巡视检查制度，对违章行为，给予及时纠正、制止和通报。 |
（七）物业服务档案要求
中标人按物业服务有关要求建立健全本项目的物业服务档案、相关信息（电子文档、纸质文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向采购人移交其使用的办公用房、管理用房，设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于采购人的办公用品和生产、维修等工具。
因中标人的故****服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
（八）人员配备及管理要求
****业务用房总人数配备不得低于26人，其中，项目经理1名，安保15名，保洁员5名，会务1名，绿化1名，机电维修值班3名。各岗位人员分布可根据各项目的实际情况由中标人根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。
1、对安全保卫人员素质的要求：持有保安员上岗证，男性年龄不超过55周岁，女性年龄不超过50周岁，主要岗位不超过45岁，高中及以上学历，男身高165cm，女身高155cm以上，相貌端正，身体健康，有相关工作经历1年以上，无违法违纪记录。
2、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素质过硬，遵纪守法。
3、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于采购人。
4、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，****机关物业服务经验。
5、根据****业务用房的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力**，减少开支，降低成本。
6、电工、工程、消防、电梯等岗位需要持有具备相关岗位上岗资质的证明文件，持证上岗。有相关工作经历1年以上。
7、保洁员，男性年龄不超过55周岁，女性年龄不超过50周岁。
8、员工要求均签订保密协议，统一着装，员工服装按采购人要求配置，其费用由中标人负责。
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四、交付时间和地点：1、服务期2年。
2、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为采购人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《**物业服务示范大厦》评分标准90分以上，并达到招标文件、委托管理合同规定的有关要求。采购人定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。
3、采购人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同中约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回采购人。采购人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。
4、房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、空调设备、供热水系统（含锅炉、管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元及以下的均由中标人承担。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由采购人负责，可以采用有偿服务方式或另行签订补充协议。
5、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。
6、根据采购人需求，中标人应积极为采购人提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取。
7、因中标人管理不善导致采购人财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。
8、在合同执行期间，中标人须接受采购人以及有关行政主管部门的监管。
9、中标人应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露采购人有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
10、投标人在报价时，人员工资标准不得低于**市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
11、本项目的物业服务质量考核，采购人将根据本项目的实际情况在与中标人签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。
12、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。
13、采购人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。
14、****公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因中标人管理不善，或中标人失误造成的损失由中标人承担。
15、物业公司按规定应给聘用员工购买社会保险，其费用由中标人承担，计入物业成本。人员工资标准不得低于**市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。
16、****公司的其他要求：
16.1 所有工作必须有台账记录。
16.2 物业服务食宿安排情况：食宿自理；
16.3 公用水电费的分担及收缴要求：由采购人负责，但中标人的办公及员工生活用****公司承担。
16.4 ****公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报采购人备案。
五、服务标准：1．项目考核方式：详见《物业管理考核实施细则》
2.结算方法
1.1 支付方式：合同一年一签，分期支付。
合同期内第1-11期金额：合同总价/12个月*结合每期考核结果。
第12期金额：合同总价/12个月*结合考核结果*结合履约验收结果，说明：该期为履约验收期。
1.2 付款方式：****（通过国库集中支付）。
3.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
4.无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，采购人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。
5.投标人在投标前，可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
6.对于整体项目的要求，投标人应在投标文件中进行回应，做出承诺及说明。
六、验收标准：1）验收主体：甲方为项目的验收主体
验收组织方式：自行组织 □委托第三方组织
是否邀请本项目的其他供应商：□是 否
是否邀请专家：□是 否
是否邀请服务对象：是 □否
是否邀请第三方检测机构：□是 否
验收组织的其他事项：采用简易程序验收
2）履约验收时间：供应商提出验收申请之日起7日内组织验收。
3）履约验收方式： 一次性验收 □分期/分项验收
4) 履约验收程序：****政府采购履约验收规定的程序。
5）履约验收的内容：
技术履约验收内容： 按照采购需求及考核细则中有关设施设备、维保养护等技术规范要求进行验收，包括但不限于安保服务、卫生保洁服务、绿化养护、设备、设施维保、对项目组人员安排、房屋本体、设施设备维护硬性要求、物业的各项管理指标承诺及主要措施、物业服务档案、人员配备及管理、其他有关事项等。服务履约验收内容： 按采购需求执行 。商务履约验收内容： 包括服务的响应时间、服务对象覆盖面、服务事项满意度、服务承诺实现程度和稳定性等。
6）履约验收标准：包括本采购项目的招标文件、乙方的投标文件、政府采购合同和有关国家标准与行业规范执行。 7）履约验收其他事项： 项目验收不合格，由乙方返工，有关返工、再行验收，以及给甲方造成的损失等费用由乙方承担。连续两次项目验收不合格的，甲方可终止合同，另行按规定选择其他乙方采购，由此带来的一切损失由乙方承担。 七、其他要求：附件：《物业管理考核实施细则》
1.《物业管理考核实施细则》将委托物业管理的工作划分为六个项目，合计分值为100分，每个项目满分值分别为：1、机电设备和维修管理13分；2、公共区域及其设施管理20分；3、清洁卫生管理 20 分；4、安全保卫管理25分；5、绿化管理 12分；6、综合管理10 分。
2.物业考核处罚原则：
2.1物业管理考核分为两种形式：月考核和年度考核。月考核内容为六个项目见《物业管理考核实施细则》，满分为100分；年度考核满分为1200分。
2.2月考核计分标准：95分（含）以上不予处罚，95（含）分以下至90分（含）每低1分，扣罚费用100元；90分以下，每低0.1分扣罚费用100元，低于75分予以通报诫勉，连续两月低于60分，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。
2.3年度考核计分及处罚标准：签约年度内12个月考核分数之和为年度考核最终结果。年度考核结果之和为1140分（含）以上不予以处罚，1139分（含）以下分两档进行处罚：900分（含）至1139分扣罚年度物业费1万元；720分（含）至900分扣罚年度物业费2万元；720分以下，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。
3.综合****公司的管理工作及服务质量进行监督，不定期督查人员到岗履职情况，公司管理人员二十四小时保持手机畅通。重要时期或紧急工作安排时电话打不通按100元每次进行罚款。同时按管理人员100元每人次、工作人员50元每人次进行缺岗罚款，计入月度考核评分表，每月对物业管理工作及其服务质量进行全面检查，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理费用发放依据，考核细则详见附表。
4.由于甲方为重点窗口单位，接受上级各部门检查较多，如因物业管理服务不到位原因导致甲方受到上级通报或批评的，视情况扣罚100至1000元，连续三个月内累计出现三次，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。
物业管理考核实施细则
| 机电设备和维修管理（13分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| （一） 给 排 水 泵 设 施 | 供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。 | 0.5 | 查记录，每月不少于一次，未达到扣0.5 分。 |
| 水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。 | 1 | 现场检查，发现一处渗漏扣 0.1 分。 | |
| 排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅，排污管道无渗漏。 | 1 | 有记录，每月不少于一次，未达到扣 1分，现场检查排污管道，发现一处渗漏扣 0.1 分。 | |
| 污水房设施设备定期检查维护，保障正常运行并做好巡查记录。 | 1 | 查记录，每月不少于一次，未达到扣0.5 分。 | |
| 设备房无积水，浸泡现象发生。 | 1 | 发生一次扣 0.1 分。 | |
| （二） 消 防 系 统 | 消防设备设施完好无损，可随时启动。 | 1 | 设备设施损坏不能启动每一处扣 0.1 分。 |
| 消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。 | 0.5 | 不会使用操作扣 0.1 分每人次，不熟练扣 0.1 分每人次。 | |
| 消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 | 0.5 | 不会扣 0.5 分。 | |
| 消防设施定期检查维护，确保无缺损，保障正常运行。 | 0.5 | 未按要求检查扣 0.1 分，一处运行障碍扣0.1分，一处缺损扣 0.2分。 | |
| 制订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。 | 1 | 一处不符合要求扣 0.1分；一处杂物堵塞扣0.1分。 | |
| 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确保无火灾事故发生。 | 2 | 检查一处有隐患扣 0.2 分，发生火灾扣 2分，并追究责任。 | |
| （三） 维 修 | 巡逻发现公共区域需维修项目，500元以下项目，****公司及时维修。 | 1 | 每发现一次扣0.1分。 |
| 巡逻发现公共区域需维修项目，500元以上项目，****公司向党群办提出书面报告，同意后实施。 | 1 | 每发现一次扣0.1分。 | |
| 物业公司维修时，不得使用假冒伪劣、“三无”产品等违法违规产品。 | 1 | 每发现一次扣0.1分。 | |
| 公共区域及其设施管理（20分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 大门广场、路面平坦，无损坏，路牙车位线和导向清楚。 | 2 | 一项不符合要求扣 0.1 分。 | |
| 雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。 | 2 | 一个井不符合要求扣 0.1 分。 | |
| 雨水、污水管道无裂痕，无阻塞，无渗漏，水流畅通。 | 2 | 一处不符合要求扣 0.1 分。 | |
| 电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。 | 2 | 一处不符合扣 0.1 分。 | |
| 单位内围墙、围栏及门梯扶手无生锈，无断裂，无变形。 | 2 | 一处不符合扣 0.1 分。 | |
| 路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜损坏。 | 2 | 一盏路灯不符合扣 0.2 分。 | |
| 公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。 | 2 | 一处不符合扣 0.1 分。 | |
| 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏，龙头无损坏。 | 2 | 发现一处阻塞未及时疏通扣 0.1 分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣 0.1 分，一个龙头损坏未及时修复扣0.1分。 | |
| 楼顶设施：1、供水池设施；2、避雷设施，各项性能完好。 | 2 | 一项设施出故障未及时修扣 0.2 分。 | |
| 地面无积水 | 2 | 一处不符合扣 0.1 分。 | |
| 清洁卫生管理（20分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| （一） 室 内 卫 生 保 洁 | 清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。 | 1 | 未责任到人扣 0.1分。一处未达到保洁标准扣 0.1分，清洁员未统一着装扣0.1分每人次。 |
| ****办公室、会议室等做清洁工作，应礼貌打招呼，清洁需搬动物品时应轻拿轻放，清洁完后恢复原位。 | 1 | 一人或一项不符合扣0.1 分。 | |
| 各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍；垃圾桶纸篓内的垃圾不能超三分之二。 | 1 | 一个责任区域一项未做到扣 0.1分。 | |
| 各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。 | 1 | 一个洗手间每一处不符合扣 0.1分。 | |
| 各个洗手盆、清洁池明亮无污渍。 | 1 | 一项不符合扣0.1分。 | |
| 地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。 | 1 | 因地面有水或其他果皮等致使人摔伤全扣，并且承担由此引发的责任。 | |
| 确保无卫生死角。 | 1 | 一处有卫生死角扣 0.2分。 | |
| （二） 外 围 环 境 保 洁 | 路面无明显泥沙、污垢，****广场路面进行一次清洗，其他路面应每半年进行一次清洗。 | 1 | 不符合扣0.2分每次。 |
| 绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋、烟头、纸屑、槟榔渣等垃圾每1平方米不超过2处。所有室外公共区域每天清扫保洁。 | 1 | 不符合扣0.1分每处。 | |
| 建筑物平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。 | 1 | 发现一处扣 0.1分。 | |
| 各明沟无垃圾、无青苔，畅通。 | 1 | 一条沟不符合扣0.1分。 | |
| 坐栏、风雨廊、宣传栏每天清洁。 廊、栏和玻璃每天清洁。休闲廊坐凳每天清洁。 | 1 | 未到位扣0.1分每处。 | |
| 各指示牌、标示牌、栏杆每天应进行擦拭，保证无明显积灰。 | 1 | 每发现一处扣0.1分。 | |
| 确保无卫生死角。 | 1 | 一处有卫生死角扣 0.2分。 | |
| （三） 除 四 害 消 杀 | 每周对室内杀蚊虫一次，每月对污水井、化粪池、井，垃圾站、雨水井等蚊虫滋生地烟雾喷杀一次。 | 1 | 未按要求消杀每次扣0.1 分。 |
| 定期放置灭鼠药物，控制蚊虫、鼠害，确保植被正常生长。 | 1 | 业主员工投诉一次扣0.1 分。 | |
| 根据天气变化或科室要求，随时落实临时消杀工作。 | 1 | 一次未落实扣0.1分。 | |
| 1. 垃圾 分类 | 垃圾集中点的周边卫生应每天清扫，保持整洁，并及时联系组织垃圾清运，严禁出现垃圾满箱的情况。 | 1 | 一项未做到扣0.1分。 |
| 严格按照垃圾分类的要求，每天对垃圾进行分类，对分拣的垃圾要分类运输。 | 1 | 一次未做到扣0.1分 | |
| 保持环保小屋的整洁，在环保小屋进行垃圾处置并做好相关记录。 | 1 | 每发现一次扣0.1分。 | |
| 安全保卫管理（25分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队管理制度、工作职责和安全防范措施，确保安全稳定。 | 2 | 管理制度、职责、措施不健全每项扣 0.2分。 | |
| 保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明执勤，见到领导应敬礼，不与访客、职工发生矛盾和冲突。 | 2 | 发现一名队员着装不整齐扣 0.1分，不礼貌扣 0.1分，无理与他人发生冲突一次扣1分，发生两次建议辞退。 | |
| 保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。 | 2 | 查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣0.1分，记录不规范扣 0.1分，巡逻不到位一次扣 0.1分，巡逻乘坐电梯一次扣 0.1分。 | |
| 做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。 | 3 | 因安全保卫工作失误，造成不良影响扣全分并追究相关人员的责任。 | |
| 定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。 | 3 | 无安全教育（查记录）扣0.1 分，发生治安案件、刑事案件未及时上报或处理，扣3分每次，****公司领导的责任。 | |
| 自觉维护岗位周边环境卫生，地面无纸屑、果皮。 | 3 | 发现一处不合格扣 0.1 分。 | |
| 大门岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。 | 3 | 发生投诉的一次扣1分，投诉到上级有关部门或媒体的扣 2 分。 | |
| 服从甲方的调配和管理 | 3 | 有不服从的一次扣0.5分 | |
| 保安队员，年流动率不超过10%，治安案件发生率控制在2‰以内。 | 3 | 流动率每超过一个百分点扣 0.1 分，以此类推。每增加一个治安案件扣2 分。 | |
| 负责物业管理的服务电话，应执行24小时值班，随时有人接听；一楼大厅需安排专人进行外来人员来访登记。 | 1 | 无24小时服务电话扣1 分，无人接听电话一次扣0.1 分， 发现未登记的外来人员，扣0.1分/人次。 | |
| 绿化管理（12分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| （一） 修 剪 | 1、修剪乔木（疏枝），每年至少2次，分别在5月、11月进行； 2、修剪造型乔木，每月一次； 3、修剪灌木球、绿篱、绿雕，春冬季每月1次，夏秋季每月2次； 4、藤本植物修剪，根据植物生长，进行绑扎和牵引； 5、日常清理枯枝黄叶，每天至少一次； 6、果树类修剪应符合其修剪技术要求； 7、开花类苗木修剪应及时剪除枯萎花蒂； 8、草地修剪，夏秋季节应每15天修剪一次、春冬季节应每45天修剪一次。 | 12分 | 1、绿植无明显干枯、无坏死分枝和干枯树叶，花卉无枯萎现象。一处不符扣0.1分； 2、植物修剪平整，一处不平整扣0.1分； 3、绿植无缺株、少株、死株，一处扣0.5分； 4、黄叶株少于9%，一株扣0.5分； 5、蛀虫害虫危害率在2%以下，一株扣0.5分； 6、草皮目视平整，无坑洼、下陷，无黄土裸露，无严重积水，一处扣0.1分； 7、草坪上无裸地和大于20*20CM的受损面积，一处扣1分； 8、草坪生长高度不能超过8CM，留茬4CM，未达到标准扣1分； 9、杂草在5株/平方以下，超过限值一处扣0.1分； 10、无缺水枯黄现象，一株扣0.5分。 11、无病虫枝，一处扣0.1分； 12、有高大乔木倒地不及时处理，一株扣1分。 13、发现养护不当情况，一处扣0.1分。 |
| （二） 除 杂 | 1、草坪杂草清除每周一次； 2、绿化带杂草清除每周一次； 3、绿化区域内石块、垃圾随时、及时清理； 4、零星杂草随时、及时清理。 | ||
| （三） 施 肥 | 1、乔木、灌木每3个月施肥一次； 2、绿篱春夏季每2个月施肥一次、秋冬季每3个月施肥一次 草皮每次修剪后施肥一次； 3、开花植物花前与花后施肥一次、果树按其品种和生长阶段进行施肥。 | ||
| （四）防 灾 防 虫 | 1、抗旱，旱季应做好浇水计划； 2、抗寒，每年冬季进行一次； 3、防风，对高大乔木做好加固； 4、防涝，大暴雨1小时内排除绿植区域周围积水； 5、防虫，每季度进行一次全面综合防治；对小面积病虫害防治要及时发现及时防治。 | ||
| （五） 养护 | 1、巡逻发现公共区域绿化需养护项目，500****公司及时养护，其中工程造价500元以内不可抗力的天灾及其他不属于养护不当情况的苗木补栽。 2、巡逻发现公共区域绿化需养护项目，500****公司向党群办提出书面报告，同意后实施。 | ||
| 综合管理（10分） | |||
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 综 合 管 理 | 按会务要求提前30分钟布置好会场，及时清扫会议室卫生。 | 2 | 发现一次扣0.1分。 |
| ****办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理后的回访。 | 1 | 不礼貌或不耐心一次扣 0.2分，无记录一次扣 0.1分，处理不及时或无回访扣0.2分，无落实或无反馈一次扣 0.2分。 | |
| 对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。 | 2 | 没及时处理完成一次扣 0.2分。 | |
| 当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维****公司领导和业主领导。 | 1 | 未及时处理扣 0.5 分每次，没报告扣 1 分每次。 | |
| 发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。 | 2 | 未初步处理扣0.5分每次。未及时上报领导和有关部门，扣1分每次。 | |
| 所有物业从业人员上班时必须遵章守纪，用心服务，绝对不与访客职工发生冲突。 | 1 | 与他人发生冲突一次扣1分，发生冲突两次予以辞退，并承担相应责任。 | |
| 按照甲方要求进行人员配置，并录入考勤系统。 | 1 | 未经请假无故缺勤扣0.2分每次，未按要求配备人员扣1分。 | |
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