**市进一步优化促进房地产市场平稳健康发展若干措施

政策解读

****建设局

一、出台背景

为进一步贯彻落实党中央、国务院决策部署和中央政治局会议精神，以及自治区党委、政府有关房地产市场调控部署，****建设局在2024年7月8日印发的《**市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》基础上，参照**、**等地市经验做法，结合**实际，制定《**市进一步优化促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《若干措施》），****政府同意，于2024年11月11日以****建设局名义印发实施。

二、主要内容

《若干措施》共30条，主要内容分成三个部分：

第一部分：政策一至八条，主要是贯彻落实国家一揽子增量政策

落实国家关于降低存量房贷利率政策，****银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

解读

9月29****银行发布下调公告及倡议，引导金融机构将存量房贷利率降低至LPR减30个基点。

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对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

解读

9月24****银行发布优化个人住房贷款最低首付款比例政策。

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支持符合条件的地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，落实好保障性住房再贷款政策。用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

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取消**市辖区内普通住房和非普通住房标准。及时落实国家增值税、土地增值税等配套政策，按授权调整优化相关税收政策。

解读

条款中提到取消普通住房和非普通住房标准、土地增值税等税****总局发布的文件执行

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取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，由金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。商业性个人住房贷款借款人自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式。

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进一步扩大“白名单”覆盖范围，确保合规房地产项目“应进尽进”。加大房地产融资协调机制工作力度，推进“白名单”项目落地见效，提高贷款投放效率。加强对“白名单”项目的监管，确保贷款资金专款专用。优化贷款审批和发放流程，缩短审批和放款时限。对已授信项目，指导房地产开发企业加快项目建设，按时保质交付，保障购房人合法权益。

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根据市场需求合理调整土地供应节奏和结构，严格控制去化周期较长区域的土地供应。根据年内盘活存量商品住宅用地面积动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

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依法依规收回收购闲置存量土地，用好专项债

券回收符合条件的闲置存量土地，引导支持国有

资本、国有企业和社会资本参与盘活存量住宅用

地。严格落实“净地出让”制度，杜绝“毛地”

出让。推****政府剩余安置房源安

置，原则上不再新**置房，不再新增安置房用

地供应。

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第二部分：政策九至十一条，主要是促进房地产市场止跌回稳，参照区内外各地市的做法以及应出尽出的原则，研究制定优化调整存量增量政策。

对于使用住房公积金贷款购买自住住房的缴存职工家庭，住房公积金个人住房贷款首付比例不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于20%。

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推行区内异地住房公积金缴存职工与当地缴存职工享有同等贷款权益的“互认互贷”政策，实行定额发放，定****管理中心根据资金流动性确定。实施时限自政策发布之日起至2025年10月31日止，****管理中心个贷率超过警戒线范围，由其适时调整政策。

解读

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因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，对于其中已经部分建设及销售但局部未施工建设的宗地，****政府批准，按程序公示后，可分割成独立宗地进行抵押融资贷款、****政府协商收回。开发建设单位通过上述处置方式所获取的资金应纳入项目建设资金监管，仅能用于已经出售楼栋的续建工程和后续办证经费。以上述方式处置后还必须按原批准总平方案进行建设，可调整户型，但不得设置隔离性设施，且需与已建区域统一物业管理；以转让方式处置的受让方，需与辖区物业主管部门签订同一物业管理区域的统一物业服务协议，并与自然**部门签订限期开发协议。

解读

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第三部分：政策十二至三十条，主要是继续执行已实施存量政策

自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

解读

2024年5月18日之后受理（含已受理未发放）的个人住房公积金贷款，按新的个人住房公积金贷款利率执行；2024年5月18日之前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新的个人住房公积金贷款利率。

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多孩家庭购买自住住房办理住房公积金贷款，最高贷款额度在现有基础上再提升15万元，即首套最高贷款额度65万元，二套最高贷款额度55万元。

解读

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自2024年6月15日起，**市住房公积金缴存人及配偶在**市辖区购买**预售、现售商品住房且符合**市住房公积金提取条件的，可申请提取其个人住房公积金账户内余额，并书面委托****管理中心将提取款项转入售房企业预售资金监管账户用于支付首付款。

解读

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进一步优化住房公积金贷款中住房套数的认定标准，只审核**范围内住房公积金贷款次数，借款人或配偶及共有人名下未使用过住房公积金贷款，购买自住住房认定为首套；只使用过一次住房公积金贷款且已结清，再次购买自住住房认定为二套；已使用过两次住房公积金贷款，不管是否结清，再次购买自住住房，不予受理。

解读

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居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成****中心**（含**区）名下无成套住房的，不论是否存在未结清贷款，均认定为首套住房，银行业金融机构按首套住房执行住房信贷政策。

解读

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多子女家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成****中心**（含**区）已有一套住房，不论是否存在未结清贷款，均认定为首套住房，银行业金融机构按首套住房执行住房信贷政策;****中心**（含**区）已有两套住房，有住房贷款未还清的，均认定为二套住房，银行业金融机构按二套住房执行住房信贷政策。

解读

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2024年7月1日至12月31日（以网签登记备案时****中心**（含**区）范围内购买**商品房均可享受财政发放契税补贴，契税补贴按照先缴后补原则发放。首套住房：按照购房所缴纳契税总额的100%给予补贴。改善性住房：按照购房所缴纳契税总额的80%给予补贴。车位、商铺、公寓：按照购房所缴纳契税总额的50%给予补贴。

解读

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市本级引进的高层次人才在**工作满2年，****中心**购买商品住房的，可申请购房补贴的20%****中心**商品房平均价格×面积标准的20%）。高层次人才在**工作满5年，****中心**购买商品住房的，可申请购房补贴至50%。高层次人才在**工作满10年，****中心**购买商品住房的，可申请购房补贴至100%。

解读

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****中心**（含**区）房地产开发企业开展住房“以旧换新”服务，鼓励房地产开发企业、中介机构、购房人三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”，对参与卖旧买新活动的市民，分别给予卖旧房、买新房契税补贴和居民换购住房个人所得税退税，执行契税补贴时间至2024年12月31日，执行个人所得税退税时间至2025年12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

解读

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****银行、****中心实现带押过户，加大带押过户业务宣传力度。

解读

不动产“带押过户”指存在抵押的房产在不提前还清贷款的情况下，办理交易过户、重新抵押并发放新的贷款，委托监管机构实现用购房款还旧贷款，依托不动产转移登记、房屋交易、税费缴纳“一窗办理”模式和抵押登记不见面办理工作模式，着眼在卖方原有贷款未结清、抵押未注销的情况下，通过调整交易登记的事项环节、优化登记流程次序、压缩办理整体时限，推行不动产转移登记与抵押登记并行办理，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押设立登记等步骤紧密联动，完成“带押过户”目标。

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****中心**（含**区）房地产开发企业资金周转压力，延期交存物业专项维修资金，适当将原房地产开发企业在办理预售许可证环节时预交首期物业专项维修资金的要求，调整为由业主于购房合同签订后在办理商品房买卖合同备案前将物业专项维****政府监管部门专户，剩余未售房屋的物业专项维修资金在房地产开发企业解除预售资金监管前全额交存。

解读

条款中涉及的预交首期物业专项维修资金比例，按《**市住宅专项维修资金管理暂行办法》规定执行。

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在优先保障满足业主购买车位权力的前提下，**心**（含**区）房地产开发企业可通过公示的方式向小区业主销售多个车位或对小区外业主销售。房地产开发项目办理商品房预售许可时，允许符合预售条件楼栋所在区域的车位分期分区申请预售；办理商品房竣工验收、不动产登记时，在满足规划、消防使用条件的前提下，允许车位分期分区申请验收、办证及投入使用。

解读

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放宽中心**（含**区）房地产开发企业商品房预售监管资金使用条件，使用完申请节点的额度、未达到下一个工程节点，只要有新增工程量且未付的，可超节点申请用款；优化资金使用分配，项目监管总额度过高、或企业自有资金投资较多造成监管楼栋剩余较多资金，房地产开发企业申请，经监管部门核实，账户余额超出后续所需资金（含工程欠款）的，允许房地产开发企业变更监管协议，提取超出部分资金用于其他楼栋建设。

解读

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围绕建立人-房-地-钱“四位一体”的联动机制，以人定房，以房定地，科学安排供地规模、结构、布局、时序和方式。加快优质地块谋划，出让一批优质居住用地。加强与企业对接沟通，按照企业和市场需求，推行带方案供地。按照“以需定购”原则，依法收回闲置土地。允许采取“收回-供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续。

解读

根据国土空间规划和控制性详细规划布局，自然**部门统筹辖区建设用地，科学推选地理位置优越地块，推行建设高品质住宅。按照“以需定购”原则，意向企业可提出选址、建设方案，自然**部门根据意向企业需求推出优质闲置地块，对意向闲置地块按程序收回后重新挂牌出让。

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对已取得土地使用权的商业服务业用地和商业综合体等存量项目，在符合控制性详细规划和整体用地结构科学合理的基础上，按照出让合同约定，支持土地使用权人依程序申请，****政府同意后，改变规划商业用途用于住房建设和调整建筑高度，促进房地产用地结构调整，提升住宅小区品质。

解读

举例：A公司为A地块国有土地使用权人，土地用途为商业用地。为更好地适应市场开发步伐，提升开发品质，拟对A地块商业用途调整为居住，以及调整地块建筑高度等规划控制指标。主要办理流程为：A公司向当地自然**部门申请土地用途变更或高度等规划指标调整事项，经自然**部门核查，在符合控制性详细规划的前提下，由自然**部门对地块性质变更以及涉及变更后的土地评估价提交“市两委会”审议，****政府同意后，A公司到自然**部门办理土地用途变更和补缴土地出让金等手续。

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鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品。支持已出让居住用地且未建项目在符合控制性详细规划前提下按程序调整容积率、建筑高度、车位配比、退距等规划控制指标，优化项目总平面图规划布局和建筑方案设计。

解读

举例：B公司通过挂牌出让为B地块国有土地使用权人，土地用途为居住用地。为更好地适应市场发展需求，拟在该地块开发高品质住宅小区，项目规划设计方案的容积率、建筑高度、车位配比等规划技术指标与地块规划设计条件指标有冲突时，且尚未进行开工建设的，由B公司向当地自然**部门提出地块规划控制指标调整，并附上拟开发建设小区的总平面图和建筑设计方案，经自然**部门核查，在符合控制性详细规划的前提下，由自然**部门对地块容积率、建筑高度、退距等指标调整以及涉及容积率变更后的土地评估价提“市两委会”审议，****政府同意后，B公司到自然**部门办理规划设计指标变更和补缴土地出让金等手续。

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调整优化规划核实办法及设置阳台、设备平台、结构板的管理规定，支持改善性住房建设，提高住房品质。

解读

条款中关于阳台、设备平台、结构板等有关规定，按照《**市城乡规划技术管理补充规定（试行）》执行。

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加大公共服务配套设施建设力度，实现市政、教育、医疗、养老、文化、体育、环卫等设施与住宅建设项目同步规划、同步设计、同步建设、同步验收、同步使用。鼓励企业按照自愿申请、全额出资、无偿移交、计入开发成本等原则，投资建设非营利性教育、体育、文化、医疗卫生、养老、公园绿地等配套公共服务设施。积极鼓励和支持社会力量参与房地产配建公共服务设施的运营管理。

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允许企业按照规定分期缴纳土地出让金，对约定分期缴纳的，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕，余款可分两期缴纳，一年内缴清全部土地出让价款。企业首次缴纳土地出让金后，可实行企业承诺容缺受理建设用地规划许可证、部分建设工程规划许可证、施工许可证等审批手续。

解读

条款中涉及的分期缴纳土地出让金、容缺受理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，由自然**部门具体落实；办理施工****建设部门具体落实。