关于贯彻落实《凉山州进一步优化促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》的实施意见

（草案）

为深入贯彻落实党中央国务院、****政府、****政府关于房地产业发展的决策部署，坚持“房住不炒”定位，支持商品房市场更好满足合理住房需求，促进**县房地产市场平稳健康发展和良性循环，根据****建设局、****财政局、******局、****卫生健康局、****管理中心、****总局****税务局、****银行****分行联合印发的《凉山州进一步优化促进房地产市场平稳健康发展的政策措施》《凉山州促进房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》,结合我县实际，制定如下贯彻落实意见。

一、落实金融支持政策

第一条调整优化个人住房贷款最低首付款比例政策。对于贷款购买商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

第二条取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2024年5月18日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案及5月18日之前完成网签备案未放款的借款人，其商业性个人住房贷款业务按照本政策执行。****银行业金融机构可结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则，合理确定每笔贷款的具体利率水**首付比例。探索“住房公积金+商业贷款”模式。

第三条金融机构按照《****银行****委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）要求，遵循市场化原则，在风险可控、商业可持续的基础上，合理满足房地产开发、住房租赁、建筑企业、个人住房信贷需求，支持房地产开发贷款、信托融资等存量融资合理展期，依法保障住房金融消费合法权益，一视**满足不同所有制房地产企业合理融资需求，更加精准支持房地产项目合理融资需求。

第四条放宽房屋套数认定条件，推行只核查购房人在拟购住房所在各县（市）范围内住房情况，无住房的认定为首套房。在拟购住房各县（市）范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。居民将拟购住房各县（市）范围内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。金融机构按照上述认定的住房套数办理商业性个人住房贷款业务。

二、调整公积金使用政策

第五条降低住房公积金贷款首付比例。缴存职工购买首套普通自住住房时，首套房首付比例最低为20%，可申请贷款成数最高为80%，二套房首付比例最低为30%，可申请贷款成数最高为70%。

第六条进一步优化住房公积金“又提又贷”政策，实行“首付提取”政策。一是取消在凉山州内购买自住住房首付支取购房总价10%的限制，实施首付额+贷款额=购房总价条件下的“又提又贷”政策。在本省区域内购买自住住房的缴存职工，在完成合同备案、支付首付款后，可以提取不超过实际支付的首付款的职工个人和配偶住房公积金账户余额（购房人及配偶住房公积金账户余额不足的，提取账户余额）。二是全面提高最高贷款额度，在**县购房的正常缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款最高额度45万元（额度有调整按最新政策执行）。三是异地缴存住房公积金人员在我县购买住房使用公积金贷款享受县内缴存职工同等贷款额度；四是将公积金贷款额度与缴存余额挂钩倍数由20倍提高至25倍；五是扩大公积金覆盖面。贷款住房套数认定标准执行“认房不认贷”，鼓励灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。六是是****管理中心****管理部****建设局商品房预售许可的办理流程，开发企业办理完商品房预售许可证及完善公积金相关材料后，即可办理公积金贷款。

第七条在**范围内恢复商业性个人住房贷款转住房公积金贷款业务。即已办理商业性个人住房贷款且符合凉山州住房公积金贷款条件的借款人，****银行同意后将商业性个人住房贷款余额转成住房公积金贷款。

第八条提高我州“领军人才”住房公积金贷款额度。为奋力建设具有凉山特色的现代化经济强州提供坚实的智力支撑的“科技创新领军人才、科技创业领军人才”（州委人才办**相关部门认定的）安家购房方面提供公积金贷款政策支持，贷款额度不受个人住房公积金缴存余额25倍的限制、在购房时最高贷款额度上浮50%、办理住房公积金业务享受绿色通道。

第九条加大对多孩家庭使用住房公积金支持力度。符合住房公积金贷款条件的多孩家庭，在购房时最高贷款额度上浮10万元（二孩家庭）、20万元（三孩及以上家庭）。多孩家庭符合租房提取条件的，可在现执行的租房提取标准上提高20%。

第十条优化购买现房申请住房公积金购房办理流程。购房者申请个人住房公积金贷款审批通过后，买卖双方办理分户不动产权证书及抵押登记，完成抵押登记后，受托银行发放贷款，拨付****银行账户。

第十一条实施阶段性的住房公积金代际互助，支持在凉山州行政区域内的缴存职工购买首套自住住房时，无未结清的个人住房公积金贷款，不存在其他不允许提取情形的，可以申请提取缴存人及其配偶的双方父母或子女在凉山州行政区域内缴存的住房公积金。积极推进将灵活就业人员纳入住房公积金支持范围。****管理部门积极支持配合使用住房公积金直接支付购房首付款。支持居民购买商品住房现房，在房地产开发企业开发资质有效期内提供阶段性担保的前提下，****管理部门可按商品房期房（预售商品房）程序办理公积金贷款业务。对参与住房“以旧换新”的缴存职工，住房公积金贷款额度上限在现有标准可上调10%。

三、加快建设保障性住房

第十二条坚持尽力而为、量力而行，按照“以需定建”原则，加大保障性住房建设和供给。重点保障住房困难人员，结合自身实际探索将县城规划区内的易地搬**置点住房困难群众纳入保障性配售房保障范围。

第十三条储备项目利用专项债券来收购存量商品房，用作全县的保障性住房；继续用好保障型**工程补助资金，更多通过消化存量房的方式来筹集保障型住房的房源。

第十四条利用闲置存量住宅用地、闲置住房建设筹集保障性住房，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，依法变更土地用途，不补缴土地价款。

第十五条在供地计划中优先安排保障性住房，结合配售价格等条件，合理确定土地划拨价格，进一步做优保障性住房户型设计、加强配套设施建设、完善公共服务供给，提升保障对象居住体验。支****政府专项债券支持范围的保障性住房项目提供配套融资，针对配售配租需求开发相应信贷产品。

四、加强房地产项目服务保障

第十六条提速房地产开发项目在土地提供、规划报规报建等方面的办理时效，严格做到净地出让。一是严格落实**优化营商环境二十条措施，针对房地产项目办理用地及规划许可开设“绿色通道”,进一步优化方案评审及过规审查流程，对房地产项目规划许可限时在60天以内办理完毕。二是房地产开发项目做到“净地”出让。在出让前处理好土地的产权、补偿、安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发工作。三是实行房地产项目前期施工备案。在签订国有建设用地使用权出让合同后，可进行打围及地勘工作；在项目主体工程施工前，已取得规划许可，施工图已由第三方图审机构审查合格，已确定施工、监理单位的**项目，****住建局申请备案，可开展非主体工程施工准备工作。四是取消预售许可办理期数限制，明确在具备预售条件后，可以按栋办理预售许可。五是允许分期验收分期交房。

第十七条在满足土地价款首次缴纳标准的基础上，依法制定剩余土地价款一年内分期缴纳办法，研究制定城市基础设施配套费分期缴纳办法。为减轻企业压力，一是在满足土地出让价款首次缴纳标准的基础上，采用分期缴纳土地出让价款。签订土地出让合同后，首次支付比例不得低于全部出让价款的50%且期限不得超过1个月，剩余土地使用权出让价款可在成交1年内实行******局完善）。二是城市基础设施配套费分期缴纳。开发企业在办理建筑工程施工许可前缴费30%,项目主体封顶时缴纳30%,项目竣工验收之前缴纳40%。

第十八条持续深入推进“放管服”改革，进一步优化营商环境，提高不动产登记质效，对办理不动产首次登记的小区开通绿色通道，全面推进**商品房“交房即交证”工作，有效保障购房者的合法权益。探索推进二手房带押过户业务办理，促进房地产市场流通，减轻买卖双方购房成本，支持居民合理购房需求。

五、加强土地供应管理

第十九条落实土地出让与存量商品住房去化周期挂钩机制，合理控制新增住宅用地供应。加强商品住宅用地供应管理，商品住宅去化周期超过36个月，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

第二十条允许专项债券用于土地储备，对闲置未开发土地相对较多的县（市），****政府使用专项债券，回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增土地的储备项目。

第二十一条科学规划增量优质住宅用地布局，加大低密度、低容积率的高品质住宅用地供应，要结合商品房去化情况，合理控制商业用地、商住用地供应规模和节奏。停止执行容积率不得低于1.0的供地标准。

六、支持收购存量商品房

第二十二条选定1-2家地方****政府融资平台，****银行授信要求）作为收购主体，按照“以需定购”“职住平衡”原则，以合理价格收购已建成存量商品房用作配售配租保障性住房，鼓励金融机构发放保障性住房收购贷款和住房租赁团体购房贷款。统筹用好各类资金，收购符合相关规定的存量商品房用于养老、托育等公共服务用房。

七、加快推进“好房子”建设

第二十三条在出让土地时要充分考虑并有效避让地震断裂带，从源头上控制进场系数，在满足抗震设计审查规范要求前提下，合理优化进场系数，为好房子建设创造更好的外部条件。

第二十四条按照绿色、低碳、智能、安全的要求，优化规划用地指标，推广底层架空、增加住宅层高，鼓励****花园、生活阳台、多功能阳台等半开敞空间，提高得房率，提升居住品质。****学校、道路、医院、公园、养老设施等公共服务设施，提升住房环境品质。每套住宅阳台以及非公共活动空间的水平投影面积占该套住宅套型总建筑面积的比例提高到不大于25%。鼓励房地产项目增加公共服务供给，充分利用高层住宅架空空间等建筑公共开敞空间设置全民健身活动场地，改善人居环境。制定《凉山州城乡规划技术管理规定》，探索物业服务用房、业主委员会用房、环卫设施（含公厕）等为本项目住宅服务的公共用房、符合相关规定的高层住宅公共架空空间可纳入地上不计入容积率计算范围的规划管理方式。开展现房销售，****银行按市场化、法治化原则，对现房销售项目在系统内争取最优支持政策，提高现房销售项目开发贷额度、**开发贷期限、降低开发贷利率。

八、开展购房奖补活动

第二十二条鼓励有条件的县（市）结合自身实际对农村户籍家庭、引进人才、符合国家政策生育二孩三孩的家庭等在辖区内购房的给予政策性购房补贴，对换购住房的购房人依法享受税收优惠政策。鼓励开发企业对进城务工人员、二孩三孩家庭、引进人才、退役军人、现役军人、医生、教师、乡镇工作人员、农村户籍人员等特殊群体，****事业单位集中团购商品住房给予购房优惠

1.出台购房置业补贴政策。

（1）对全县12个乡（镇）农村户籍人员，自本通知执行之日起一年内在**县内购买**商品住房的即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为每平方米补贴200元（补贴最高不超过2万元）；

（2）对2020****社区，****社区办理不动产证的，自本通知执行之日起一年内在**县内购买**商品住房的即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为每平方米补贴250元（补贴最高不超过3万元）；

（3）全县在编在岗国家工作人员、一线教师、医护人员及购买服务人员、特岗教师等干部职工符合国家政策生育二孩三孩的家庭购房，自本通知执行之日起一年内在**县内购买首套住房的，单户按建筑面积给予每平方米200元的补贴（补贴最高不超过2万元），未享受过保障性住房政策，购买第二套住房的单户按建筑面积给予每平方米100元补贴（补贴最高不超过1万元）；

（4）在我县注册的规模以上工业企业、限额以上批发和零售、住宿和餐饮企业、有资质的建筑业企业、有开发经营活动的房地产开发经营企业以及农业龙头企业以及个体工商户和其他社会组织，其正式职工自本通知执行之日起一年内在**县内购买**商品住房的单户按建筑面积给予每平方米200元补贴(补贴最高不超过2万元)。

（5）引进的人才未申请购房补贴的，一是购买首套住房的，按建筑面积给予补贴：全日制博士每平方米可享受2000元，全日制硕士每平方米可享受1200元，全日制“985”“211”院校本科学士每平方米可享受800元，全日制其他院校本科学士每平方米可享受400元，高级职称人员每平方米可享受800元。(补贴最高不超过120平方米)。二是未享受过保障性住房政策，购买第二套住房的，单户按建筑面积给予200元/平米补贴(补贴最高不超过120平方米)。

（6）以上住房补贴政策不重复享受，由购房者自行选择奖励政策。购房补贴发放时间为网签合同时间，符合条件购房者申请，购房者所在乡镇或单位初审，****建设局、县组织部、县人社局、县卫生健康局、县教体科局等单位分类审核，县财政局****建设局审核收集开发商提供签订合同、缴款依据登记造册形成请款报告，****政府常务会议审议通过后，下达补贴资****建设局，****建设局通过“一卡通”的****银行卡上，一年内兑现。

2.对换购住房的购房人依法享受税收优惠政策。

（1）自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

（2）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（3）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

九、鼓励开展“以旧换新”

第二十三条通过搭建房企、经纪机构、购房人联动平台，企业收购，发放置换补贴等方式，开展商品住房“以旧换新”活动，鼓励开发企业给予换新房购房者价格优惠、装修补贴、家电补贴等，鼓励中介机构给予减或免卖旧房中介服务费优惠，促进居民旧房置换新房。至2025年12月31日止，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。通过政府引导、企业参与、居民自主、市场化运作等方式，推进棚户区（城市危旧房）改造，拆旧房换新房，提高新旧转化率。

十、大力推广房票安置方式

第二十四****政府隐性债务前提下，在集体土地征收拆迁、国有土地房屋征收、受山洪地质灾害威胁村（居）民避险搬迁、地质灾害搬迁、**村改造、棚户区（城市危旧房）改造等安置过程中不再新**置房，将房屋补偿权益货币化后，以“房票”形式发放给被安置群众，用于自主购房实现安置，并给予一定的奖励政策。鼓励金融机构运用个人住房贷款等金融产品积极满足房票安置群众的合理融资需求。

十一、有序推动非住宅土地去库存

第二十五条允许将已缴清全部土地价款、未办理预售许可的存量商业用地或商住用地合理调整商业用地与住宅用地比例，并调整缴纳土地出让价款。支持公寓类房屋居住需求，对实际用于居住用途的公寓类房屋执行居民用户供热、供水、供电、供气收费标准，探索允许落户及就近入学，结合银发经济发展需求因地制宜开发小户型、精装修、独立产权的养老旅居住房产品。支持房屋商改住，对手续完善、产权明晰、具有一定规模的商业、办公等非住宅类用房，支持产权人按程序进行商改住，促进非住宅类用房去库存。

十一、保障进城购房农村户口居**益

****学区招生。自2024年6月1日起在**县内购买**商品房的农村户口居民和非本地户口居民业主，从2024年秋季起，可凭已备案的《商品房买卖合同》和备案表，****幼儿园、****幼儿园范围内招生，小****小学、****小学范围内招生，****中学、****中学范围内招生。通过摇号方****学校学位。插班生也享受同等政策。

十二、优化商业车位配比推动去库存

第二十七条放宽业主购买车位数量限制，结合居住需求，制定或修改完善住宅小区车位配套标准，对已供应的商品住宅用地，土地使用权人提出申请并委托编制相关论证报告，经充分论证、集体决策，可按程序进行规划条件变更，优化车位配建比例。

第二十八条积极开展车位不动产权证办理工作，保障购买者合法权益，科学划定城市内道路两旁公共停车位数量，结合自身实际进一步优化调整公共停车位收费标准和管理规定，根据**县停车收费标准推行全天候收费并制定不同地段时段收费标准，持续开展规范停车专项整治，加强机动车违规停放查处力度，不断规范城市内停车秩序，规范商品房小区周边临时停车位设置，自本通知执行之日起对车位实行定价备案管理。支持地下空间不动产权登记。根据《中华人民**国民法典》《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号),******局办理地下空间不动产权登记。

十三、提升交易便利度

第二十九条大力推广交地即交证、竣工即交证、交房即交证，保障购房人合法权益。全面落实二手房“带押过户”，强化住房交易资金监管。加强对交易房源管理，引导房地产经纪机构诚信经营，合理收取经纪服务费用。采取政府引导、房企参与方式，开展多种形式的房交会、州外推介会。

十四、推行货币化安置

第三十条在棚户区改造、城市危旧房改造、城市规划区内避险搬迁和集体土地、国有土地上房屋征收补偿中积极推行货币化安置。一是在棚户区改造和集体土地、国有土地上房屋征收补偿中加大货币化补偿安置力度，实施货币化补偿安置比例确保30%，力争达到35%以上。二是在新出让开发用地中，采用回购和配建方式与开发商约定部分房源，作为安置房并鼓励被征收人购买。三是对已建成5年以上的剩余未安置房源进行清理后用于长租房、公租房等保障性住房使用，解决过渡安置和困难群众短期住房需求。

十五、加强行业监管

第三十一条加大对房地产开发、房屋买卖等领域的检查力度，重点打击虚假宣传、逃避资金监管等违法违规行为，建立完善从业人员实名登记制度，严格审核中介机构、从业人员登记备案材料，加强行业监管。规范商品房销售渠道收费标准，开展房地产中介从业人员业务培训，落实好持证上岗要求。

第三十二条合理确定项目预售资金监管额度，确保房地产市场平稳健康发展。

一是在严格执行中央、省、州关于商品房预售资金监管的政策规定和保证预售资**全的前提下，落实凉山州对开发企业信用评价体系要求，综合考虑房地产开发企业的业绩、土地出让价款缴纳、商品房销售、税收缴纳等情况，对信用良好的开发企业按比例下浮监管资金总额，由工程建设资金总额1.1倍调整为1.05倍,并根据实际情况增加预售资金拨付节点。

(一)完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之六十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十；

(二)完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之五十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十；

(三)完成内外装饰装修，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之十五；

(四)建设工程并联竣工验收合格、房屋交付率达90%以上且剩余未交付房源无重大矛盾纠纷隐患的，监管账户内资金余额应当不低于监管额度的百分之一；

(五)项目分户验收交钥匙并完成工程联合竣工验收后，由****办事处、****委员会，将完善的房屋及配套****委员会，****委员会重新选聘后期物业服务企业，拨付入账监管资金的尾款。

二****建设局牵头，县发改经信局、******局、****监管局按照职责，严格落实属地监管和风险化解责任，严防系统性、区域性风险发生，确保房地产市场平稳健康发展。

十六、加大助企纾困力度

第三十三条发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。通过适当下调土地竞买保证金缴纳比例，放宽分期开发和价款缴纳时间，优化调整开竣工时间，允许分期分宗办理建设用地使用权登记等方式，支持房企开发建设。在土地竞买保证金不低于出让最低价的20%的前提下，适当下调土地竞买保证金缴纳比例。2024年3月31日前供应，目前尚未开工建设以及已开工建设未竣工的房地产用地，对于部分建筑已完工且相应建筑比例的土地出让价款已缴清的，经土地使用权人申请，州、****政府批准同意后，可根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记手续，对无法按期缴纳土地价款的，经州、****政府批准同意后，可与土地使用权人签订土地出让合同补充协议，重新约定分期缴纳土地价款的时间和比例，但最迟应在土地出让合同签订之日起两年内缴清。加强房地产开发贷款、建设资金、预售资金使用的全过程监控，严防信贷资金被挪用，保障资**全。支持省内优质房企兼并收购困难房企项目，鼓励金融机构提供并购贷款支持。

本实施意见自印发之日起施行，执行有效期两年。之前与本意见不一致的，以本意见为准。若国家、省、州有新的政策规定，从其政策规定。