一、《方案》编制背景及意义

（一）政策背景

《中华人民**国土地管理法》（2019年修正版）自2020年1月1日起施行，第45条首次界定公共利益，缩小土地征收范围，明确提出符合条件的“成片开发”建设用地可以实施征收。

2020年11月5日，自然**部印发《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号），有效期三年，2023年11月到期。2023年10月31日，自然**部印发《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7号），于2023年11月5日起施行，有效期五年。

为进一步做好**省土地征收成片开发工作，******厅于2024年7月23日印发了《**省土地征收成片开发实施细则》（鄂自然资发〔2024〕23号），于2024年8月1日起施行。

（二）项目背景

《**市国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）提出：依托汉十发展轴、京广发展轴、汉江发展轴等，着重构建“一核、两极、三群”的国土空间开发格局，加快推进形成“主城崛起、两带协同、孝汉同城、多元支撑”的区域发展格局。其中明确指出**作为重要增长极，要大力发展精细化工、循环经济等重点产业，打造汉江经济制造业高质量发展带，推动中国绿色化工之都建设。

**市第十四个五年规划和2035年远景目标纲要，提出**市化工产业集群作为**市7个省级重点产业集群之一，应充分发挥“****基地”品牌优势，建设中部****中心区。

**市十四五规划发展提出，聚力打造中部****中心区、构建“一区三园”产业发展结构。**市依托丰富的矿藏**，**盐化工、精细化工产业跻身全省重点扶持产业集群，盐化工业园、**工业园、赛孚工业园是十四五建设重点，产业项目用地及配套有待提前布局。

（三）项目实施的意义

1、开启十四五建设新征程，落实**、**国土空间规划战略目标。通过编制成片开发方案，引导**市产业合理规划布局，促进中部高新技术产业发展区、东部绿色化工发展区发展，推动“**增长极”“孝应安城镇群”建设，****中心城市、现代化强市目标添砖加瓦，助力实现**、**国土空间规划战略目标，建设中部****中心区。

2、提高**市第二产业竞争力。成片开发建设有利于推动“百企百亿技改”工程，促进传统产业向创新驱动型、智能制造型、绿色低碳型、制造服务型转变，不断增强传统产业内生动力和活力，加快产业向高端化、精细化发展，提高**市第二产业竞争力。

3、提高土地利用效率，服务重大建设项目报批。成片开发合理安排用地规模、结构和布局，优化土地利用空间格局，引导重点区域在成片开发范围统一规划建设、落实土地供应、引导土地集约复合开发，实现土地利用由粗放型向集约型的根本转变，对节约集约利用土地有着积极意义。

4、带动其他产业发展，创造工作岗位。土地征收成片开发项目的实施，带动周边地区餐饮、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展，将带动工业及服务产业的发展和壮大，创造更多就业机会和工作岗位。

二、编制依据

（一）法律法规

1.《中华人民**国土地管理法》（2019年修正版）；

2.《中华人民**国城乡规划法》（2019年修正版）。

（二）政策依据

1.《自然**部关于印发〈土地征收成片开发标准〉的通知》（自然资规〔2023〕7号）；

2.《******厅关于印发〈**省土地征收成片开发实施细则〉的通知》（鄂自然资发〔2024〕23号）；

3.《****办公室关于印发〈**省土地征收成片开发审查报批文本的通知〉》（鄂自然资办函〔2022〕10号）。

（三）相关规划

1.《**市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2021—2025）》；

2.《**市国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）；

3.《****工业园总体规划（2022—2035年）》（初稿）；

4.《****开发区赛孚工业园总体规划（2021—2035年）》（初稿）；

5.《****开发区盐化工业园总体规划（2021—2035年）》（初稿）；

6.《****开发区盐化工业园（扩规）控制性详细规划》。

三、《方案》的起草过程

本项目于2024年7月启动，经历前期准备、资料收集、部门对接、方案编制、意见征询、方案审核、优化调整等历程。现已根据各部门、村集体经济组织、投资企业、人大、政协等意见和项目建设条件、法律法规、政策规范要求修改完善。

四、《方案》的主要内容

（一）成片开发基本情况

1．土地位置、面积和范围

按照资料收集、沟通对接情况和纳入成片开发的规则，划定成片开发的范围。成片开发位于**市东马坊街道、四里棚街道、长江埠街道，总面积33.0510公顷。根据地理位置，形成3个区片：东马坊区片、四里棚区片、长江埠区片。

2．土地权属、地类、征收土地情况

根据2023土地利用现状，本方案拟用地总面积33.0510公顷，其中，农用地2.0520公顷（含耕地0.6785公顷）、建设用地30.9990公顷，不含未利用地。涉及国有土地2.6113公顷，集体土地30.4397公顷。

拟征收土地22.6101公顷，涉及**市东马坊街道、四里棚街道、长江埠街道共3个街道11****社区），拟征收土地占用耕地0.6785公顷，占用耕地等别为4等，占用耕地拟通过**市补充耕地指标库挂钩落实占补平衡。

3．基础设施条件

三个区片的交通、水电、通信条件较好，附属设施较完善，适合开发建设。

4．规划符合性分析

本方案符合《**市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要（2021-2025）》发展定位和要求。全部位于**省国土****领导小组办公室正在组织开展联合审查的**市国土空间规划确定的城镇开发边界内。我市承诺将后续实施计划纳入当年度国民经济和社会发展年度计划，确保本方案建设用地布局及规模（含空间矢量）统筹纳入规划期至2035年的国土空间规划及“一张图”，并做好过渡期台帐管理。

成片开发范围用地部分符合（东马坊、盐化、****工业园规划，部分用地不符合。成片开发范围内拟开发建设内容与已有的控制性详细规划不完全相符（正在编制新一轮控制性详细规划），我市承诺对不符合控制性详细规划区域，同步开展涉及区域控制性详细规划的编制和调整工作。

5．选址适宜性

成片开发范围选址没有现状地质灾害；不会对自然保护地、饮用水源保护区、湿地等产生影响，且范围内不涉及永久基本农田、生态保护红线、各级生态公益林、自然保护区与地质公园等生态保护要素；与已经批复的成片开发在空间上没有重叠，选址适宜。

（二）主要用途、拟建设项目、开发时序和实施计划

1．主要用途

拟征地面积22.6101公顷，其中，城镇住宅用地3.5104公顷，拟改善居住条件；公共管理与公共服务用地2.9450公顷，拟提高综合服务水平；商业服务业用地3.4242公顷，拟促进商业发展；一类工业用地0.3334公顷，三类工业用地6.8670公顷，促进“盐—碱—肥”全产业链产业发展；城镇村道路用地2.1992公顷，拟改善道路交通条件；排水用地0.0211公顷，供热用地1.2984公顷，消防用地0.9026公顷，拟完善市政配套设施；防护用地1.1088公顷，拟提供开敞空间。

2．拟建设项目、开发时序和实施计划

拟安排项目8个，计划实施周期为2024年—2026年，3年内实施完毕。2024年实施项目3个（铁路工业、七二八厂区、热电联产厂），完成土地征收面积3.1133公顷；2025年新实施项目5个（彩龙、德众、****服务中心、申克包装、双环后补地块），完成土地征收面积15.9864公顷；2026年继续实施2025年未****工业园****中心），完成土地征收面积3.5104公顷。

（三）公益用地和其他情况

1．公益用地

成片开发范围内公益性用地面积17.9820公顷，其中，规划公益性用地7.9160公顷，现状公益性用地10.0660公顷，公益性用地占总用地面积比例为54.41%，符合《**省土地征收成片开发实施细则》公益性用地占比一般不低于40%的规定。

2．其他情况

经核查，本方案不占用永久基本农田，不占用生态保护红线，****自然保护区。批而未供和闲置土地处置任务完成良好，****开发区、城市新区建设用地节约集约考核评价中连续三年排名末位的情况，符合部、省规定的标准。

（四）效益分析

拟征收工业用地共7.2004公顷，预计工业新增固定资产投资约1.62亿元，预计工业用地土地出让收益为1296万元，预计工业用地年均税收为1944万元/年。实施成片开发建设，将大大增加社会经济总量，提高政府财政收入。

此外，成片开发将促进土地集约利用，促进产业升级，创造岗位，带动就业等。

（五）实施保障

1．征地农民利益保障

拟征收土地上的，地上附着物和青苗补偿标准拟按照《****政府〈关于公布征收集体建设用地、未利用地和被征收土地地上附着物和青苗补偿标准〉的通知》（**政发〔2024〕2号）规定的有关标准执行。

成片拆迁房屋、工矿企业或其他建筑设施，****政府****政府（街道办）制定的房屋拆迁补偿安置方案执行。

涉及的征收土地将严格按规定履行征地报批前告知、现状调查及确认、听证、公告等程序。

2．征求意见情况

本方案已征求成片开发范围涉及的**市的3个街道11****社区）的集体经济组织的意见，经各集体经济组织召开村民代表大会表决，均达到三分之二以上村民代表同意的规定。此外，还征询了12位人大代表、7位政协委员、10个相关直属部门以及有关专家学者、社会公众人士的意见。