**海关缉私局办****检疫局），占地面积约30亩，除 10000 ㎡绿化外，其余为建筑占地与道路、球场；一个门卫室朝人民东路进出办公区，围墙院内有地上10 层办公楼 1 栋总建筑面积约11000㎡（不含****保健中心，****中心负责楼宇内保安及自身物业保洁、维修。****中心的外，****事务局持有物业产权），室内外公共区物业管理均采购人承担。
二、相关标准：符合国家现行相关标准
三、技术规格：项目内容、标准及要求
（一）基本情况
**海关缉****检疫局）办公大楼（含全部道路、绿化、湿地花园等）。
（二）物业服务费来源
物业服务费经费来源：财政资金。
（三）物业服务有关事项说明
1、中标人根据有关物业服务法规以及招、投标文件相关条****海关签订物业服务委托合同。
2、该物业委托管理期限为合同签订之日起三年终止。
3、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。中标人实行物业服务的标准必须达到《**物业服务示范大厦》评分标准90分以上，并达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。
4、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后10天内交回招标人。招标人不负责提供中标人员工食宿及场所，中标人办公和生活所用水、电、通信费用等由中标人自行承担。
5、房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、空调设备、供热水系统（含锅炉、管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在500元以下的（含500元）均由中标人承担。设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由招标人负责。
6、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。
7、根据业主需求，中标人应积极为招标人（业主）提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取。
8、因中标人管理不善导致招标人（业主）财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。
9、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。
10、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人（业主）有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
11、无论投标人是否中标，投标人自行承担本项目投标所发生的所有费用，招标人不对投标人因本次投标所发生的任何费用和损失负责。
12、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等）。
13、专业石材养护、白蚁防治、道闸维护、监控设备专业维护、消防系统专业维护、会议智能系统未包含在物业服务费用中，甲方确有需要委托给乙方时，乙方不得拒绝，费用另行协商。
14、投标人在报价时，人员工资标准不得低于**市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
15、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。
16、根据本项目的实际情况，在具体实施时各品目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。
17、投标人在投标前可分别到各项目现场踏勘，投标人若还有疑问或对招标文件所列内容有不同理解的，招标人将集中在网上答疑。
18、采购人已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。
（四）物业服务档案
中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文档、书面文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。
因中标人的故****服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
（五）人员配备、培训与管理
总人数配备不得低于20人，各岗位人员分布可由中标企业根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。
1、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素质过硬，遵纪守法。
2、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人（业主）。
3、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，****机关物业服务经验。
4、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。
中标人进场后，人员配置可根据各项目的实际情况对各岗位人员可进行适当调整，但不得低于投标文件承诺的总人员标准。
（六）综合管理
| 序号 | 内容 | 服务要求 |
| 1 | 基本要求 | ****服务区****服务部 |
| 办公场所整洁有序。 | ||
| 中标人应配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 | ||
| 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 | ||
| 2 | 会务服务 | 建立会议室管理制度，制订会议服务使用规程并认真落实。为会议及与会者在会前、会中、会 后提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放等。保证茶水供应并定时续水，保持室内整 洁。 |
| 3 | 服务时 间 | 周一****服务部进行业务接待，安排人员值班并提供服务。 |
| 会务人员保证上班时间在岗，上班时间之外，特殊情况有临时会务或其他会务需求，另行通知。 | ||
| 4 | 日常管 理与服 务 | 服务规范应符合物业管理行业规范要求。 |
| 24 ****机关干部职工报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 | ||
| 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 | ||
| 建立档案管理制度，建立齐全的物业管理档案[设备管理档案、日常管理档案等]。 | ||
| 制定机关物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 | ||
| 制定客户服务内部管理制度和考核制度。 | ||
| 运用计算机进行管理（含档案、收费管理、设备管理等）。 | ||
| 应公开服务内容和程序、收费项目和标准。 | ||
| 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 | ||
| ****机关****政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 | ||
| 保证热情服务，****机关干部职工分忧。 |
（七）公用部位、公用设备设施日常运行、保养、维修服务
| 序号 | 项目 | 内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
| 1 | 公共部 位 | 房屋结构 | 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知****或相关使用人。 |
| 门窗 | 每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开 闭正常。 | ||
| 楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损， 墙面修补应保持与原墙面材质一致。 | ||
| 管道、排水沟、屋顶 | 每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通， 保障 排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气鼓、碎裂， 隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 | ||
| 围墙 | 每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显 锈蚀，保持围墙完好。 | ||
| 道路、场地等 | 每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复， 保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。 | ||
| 安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全 疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整， 设施运行正常。 | ||
| 2 | 排水系 统 | 检查、保养及维护 | 检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1 次加润滑油。 |
| 保证控制柜性能完好，运作正常。 保证污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 | |||
| 3 | 公共照 明 | 照明灯具等 | 保持灯具完好，亮灯率在98%以上。 |
| 4 | 消防设 施 | 每日安排人员检查，发现消防设施设备和灭火器材缺失、过期、损坏要及时报告采购人****。 | |
| 5 | 避雷系 统 | 避雷设施每年检查避雷装置一次，保证其性能符合国家相关标准。 | |
| 6 | 电梯系 统 | 保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 | |
| 委托有资质的专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 | |||
| 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时， 物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 | |||
| 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由采购人要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 | |||
（八）公共区域清洁卫生服务
| 序号 | 区域 | 项目 | 服务要求 |
| 1 | 楼内公 共区域 | 地面和墙面 | 每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上，保持干净、无灰尘。 |
| 楼梯扶手、栏杆、窗台 | 隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 | ||
| 指示牌等公共设施 | 每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 | ||
| 天花板、公共灯具 | 每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。 | ||
| 门、窗、玻璃 | 每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。 | ||
| 垃圾收集 | 按采购人要求实行垃圾分类分拣管理；按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 | ||
| 电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。 | ||
| 公共卫生间 | 专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气** 无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。 | ||
| 2 | 楼外公 共区域 | 道路地面、绿地 | 道路、地面、绿地每日清扫二次以上地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时。 |
| 公共灯具、宣传 栏等 | 每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 | ||
| 垃圾箱 | 有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱整体清洁、无异味，灭害措施完善。 | ||
| 果皮箱、垃圾桶 | 按采购人要求实行垃圾分类分拣管理，合理设置果皮箱、垃圾桶，每日清理，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 | ||
| 消毒灭害 | 每月对窨井、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 |
（九）保安服务
| 序号 | 岗位 | 服务要求 |
| 1 | 基本要求 | 上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。 |
| 中标人应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 | ||
| 2 | 门岗 | 各出入口 24 小时值班看守，指挥车辆及大厅开关门，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 |
| 外来人员进入，按机关办公楼访客登记工作流程执行。 | ||
| ****机关的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行记录。 | ||
| 3 | 巡逻岗 | 保安人员按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。 |
| 接到火警、警情后 5 分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目部报警。 | ||
| 在遇到异常情况或干部职工紧急求助时，5 分钟内赶到现场，采取相应措施。 | ||
| 4 | 值班监控岗 | ****中心，及时查看是否具备录像监控功能，熟练并正确使用各种技防设施，保证 24 小时开通，并有专人驻守，关注各设备所传达的信息。 |
| 控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受救助要求， 解答询问。 | ||
| 5 | 车辆管理 | 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。 |
| 有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜。 | ||
| 6 | 秩序维护 部 | 制定执勤制度、内务制度、巡查制度、车辆管理制度，编制各类应急预案，并建立应急分队， 一个月内不得少于两次培训。 |
交付时间：采购人指定时间
交付地点：采购人指定地点
五、服务标准：物业服务岗位人员数量设置
物业服务岗位及人员设置：为20人。岗位分类及人员设置见下表。
各岗位人员设置分类一览表
| 序号 | 部 门 | 人 数 | 岗位职能 | 备 注 |
| 1 | 项目经理 | 1 | 全面主持工作 | |
| 2 | 队长 | 1 | 全面主持安全工作 | |
| 3 | 副队长 | 1 | 协助队长工作兼中夜班管理 | |
| 4 | 安管员 | 10 | 包括东岗亭，消防中心，主楼南门，附楼东门（夜间关闭），巡逻兼轮休 | |
| 5 | 机电、配电值班 | 2 | 全面主持机电工作(兼维修)、配电间24小时轮值（凌晨以后睡岗） | |
| 6 | 维修人员 | 1 | 负责楼内设施设备维修保养 | |
| 7 | 保洁人员 | 3 | 办公楼楼内，一楼大厅、玻璃、外围兼垃圾清运、绿化带垃圾 | |
| 8 | 绿化工 | 1 | 负责院内绿化维护 | |
| 合 计 | 20 | |||
1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目按照《****政府采购项目履约验收工作的通知》（长财采购〔2024〕5 号）的要求进行验收。如项目验收不合格，由供应商返工直至合格，连续两次验收不合格，采购单位有权终止合同，由此带来的一切损失由供应商承担。
2、验收过程中产生纠纷的，由相关部门认定,如为成交供应商原因造成的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
3、项目验收不合格，由成交供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。
七、其他要求：本项目主要包括：物业管理服务采购等，****234.94元/3年
1、付款人：****政府****办公室（通过国库集中支付）
2、付款方式：物业管理服务费用按月转账支付，每月15日前支付上月物业管理服务费。
3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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