2025年沈阳市图书馆物业社会化采购招标公告

付款条件	付款比例
付款时点为每完成3个月服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款	按同时段实际完成额支付
满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。

服务清单

1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
2025****图书馆物业社会化采购	市区青年大街205号

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。

（1****办公室一间，30平米，办公室内可用办公桌椅1套；

（2）采购人可提供工具物品库房一间，面积10平米；

（3）物业服务人员可在采购人食堂就餐，餐费由中标人自理；

中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【2025****图书馆物业社会化采购】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
****图书馆		读者楼、办公楼
总面积	建筑面积（㎡）	39629平方米	见“3.6秩序维护服务”
总面积	需保洁面积（㎡）	39629平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	门305个窗326个共计631个总面积1078平方米	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	瓷砖总面积2000平方米、石材总面积18000平方米、地毯总面积400平方米	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
内墙饰面	内墙饰面各材质及总面积（㎡）	乳胶漆总面积约120000平方米	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
顶面	顶面各材质及总面积（㎡）	顶面乳胶漆总面积700平方米、棚顶石膏板总面积17800平方米	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙各材质及总面积（㎡）	铝板总面积5850平方米、干挂石材总面积9200平方米、玻璃幕墙总面积9000平方米	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
外墙	外墙需清洗面积（㎡）	2880平方米	见“3.4保洁服务”
会议室	室内设施说明	会议桌9、会议椅61	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
会议室	会议室数量（个）及总面积（㎡）	会议室2个总面积380平方米	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
报告厅	室内设施说明	会议桌8、会议椅339、投影机1、话筒3	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
报告厅	报告厅数量（个）及总面积（㎡）	报告厅2个总面积2000平方米	见“3.4保洁服务”“3.7会议服务”
卫生间	卫生间数量（个）及总面积（㎡）	卫生间28个总面积1400平方米	见“3.4保洁服务”
垃圾存放点	各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）	楼体南侧、10平米、1个	见“3.4保洁服务”
车位数	地下车位数	149个（无充电桩）	见“3.6秩序维护服务”
车位数	地面车位数	27个（无充电桩）	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1	见“3.6秩序维护服务”
车行/人行口	人行口	7	见“3.6秩序维护服务”
设施设备	电梯系统	消防梯数量4、货梯2、客梯数量1、扶梯3消防梯的功率88KW、不在质保期内扶梯的功率52.5KW、不在质保期内客梯的功率22KW、不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	空调系统	水冷空调系统中央空调总功率1333.8KW、不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	采暖系统	采暖系统形式：中央空调系统、地采暖采暖系统的构成：组合风柜、风机盘管采暖设备的数量22台、总功率330KW、不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	给排水系统构成：水箱216立、给水泵、潜水泵、集水井填写给排水设备的数量15台、总功率112.5KW、不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	消防系统	1.消防水源：消防水池700立方米、高位水箱36立方米、气压水罐1.8立方米2.供水设施：消火栓泵2台、喷淋泵2台、稳压泵4台3.消火栓：室内203个、室外4个4.消防水泵接合器：供消火栓系统1个、供喷淋系统1个5.自动喷水灭火系统：喷头868个、水流指示器37个、报警阀6个、压力开关6个、末端试水装置35个6.火灾自动报警系统：火灾报警控制器1台、感烟火灾探测器885个、感温火灾探测器369个、红外光束感烟探测器4个、可燃气体探测器12个、区域显示器20个、手动报警按钮89个、火灾警报装置1台、应急广播扩音机1台、应急广播扬声器208个、消防专用电话25个、联动控制设备1套7.机械防排烟系统：送风机6个、排烟风机13个、防火阀98个、排烟防火阀63个、送风口38个、排烟口42个8.消防安全疏散设施：消防电梯4、疏散指示标志306、应急照明108、防烟楼梯间7、普通楼梯19. 消防系统有消防维保服务	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	安防系统	安防系统的构成：视频监控、门禁、消防报警视频监探135个、门禁6个、消防主机1套。不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	照明系统的构成：配电柜、配电箱、时控器、灯具等配电柜46个、配电箱76个、时控器12个。不在质保期内	见“3.6秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”
	供配电系统	变压器额定容量1250KVA*2台、高压柜4个、低压柜19个	见“3.3公用设施设备维护服务”

（2）物业管理（室外）

名称	明细	服务内容及标准
室外面积	1100平方米	见“3.4保洁服务”“3.6秩序维护服务”
消防栓	1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
垃圾箱	7个	见“3.4保洁服务”
室外配电箱	6个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
监控	7个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”
指示牌、显示屏	指示牌无、显示屏1个	见“3.4保洁服务”“3.3公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务、会议服务等。

3.1基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	目标与责任	结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2	服务人员要求	（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
		（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
		（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。
		（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
		（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3	保密和思想政治教育	（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
		（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
		（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
		（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4	档案管理	（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
		（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。⑧消防、监控、电梯、空调维保类服务档案收集与管理。⑨备用钥匙档案管理。
		（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
		（4）履约结束后，相关资料交还采购人，****政府采购相关规定存档。
5	服务改进	（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
		（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
		（3）需整改问题及时整改完成。
		（4）采购人具有对该项目供应商个别不称职主管和不称职人员提出整改意见和建议的权利，供应商应给予重视和配合。
		（5）采购人有权根据物业管理委托合同规定的标准和服务方案对的管理实施监督检查，如因供应商管理不善、工作严重失职，给采购人造成重大的经济损失和社会影响，采购人有权追究其经济赔偿、法律责任及终止合同。
		（6）供应商员工应该严格履行工作职责，夜间各值班岗位必须按采购人要求合理配备人员。
		（7）采购人有权利在实际运营过程中根据工作需求指定供应商增派服务人员，供应商须无条件配合。
		（8）供应商应认真听取采购人合理的工作要求和建议，提出整改方案并及时的改进工作，对于采购人多次提出的供应商不称职人员，供应商应给予及时的调换。
		（9）供应商确保选派的员工无违法、违纪等劣迹行为，在实施管理服务期间，保证遵守采购人内部的规章制度及工作规范，发生错误时能及时整改，并接受采购人相应的处理意见。
		（10）供应商员工如发生工伤所产生的一切费用及责任均由供应商自负。
6	重大活动后勤保障	（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
		（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待**，展现良好形象。
		（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7	应急保障预案	（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
		（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
		（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
		（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8	低碳办馆，节能减排降耗	（1）绩效目标。结合项目的实际情况，对电力消耗、水**消耗、废弃物等进行分析。
		（2）节能减排降耗措施。结合项目的实际情况，对能源管理体系、能源监测与计量等方面进行分析。
		（3）低碳办馆实施。结合项目的实际情况，对能源管理、**管理、运营管理等方面进行低碳办馆的实施。
		（4）节能减排降耗措施评估。结合项目的实际情况，对加强设备管理、加强建筑运行管理等方面进行评估。
9	服务方案及工作制度	（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
		（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
		（3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案、会议服务方案等。
10	信报服务	（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
		（2）及时投送或通知收件人领取。
		（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
11	服务热线及紧急维修	（1）设置24小时报修服务热线。
11	服务热线及紧急维修	（2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

3.2房屋维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	主体结构、围护结构、部品部件	（1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。
		（2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。
		（6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。
2	其他设施	（1）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（2）每年至少开展1次防雷装置检测，发现失效，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。
		（3）路面状态良好，地漏通畅不堵塞。
		（4）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修。
3	装饰装修监督管理	（1）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务。
		（2）根据协议内容，做好装修垃圾临时堆放、清运等。
		（3）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序。
4	标识标牌	（1）标识标牌符合《公共信息图形符号第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求。
		（2）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。
		（2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。
		（3）物业费中包含有维修类基本耗材。
2	设备机房	（1）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。
		（2）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
		（3）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
		（4）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。
		（5）安全防护用具配置齐全，检验合格。
		（6）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
3	给排水系统	（1）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求。
		（2）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求。
		（3）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。
		（4）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。
		（5）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
		（6）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。
4	电梯系统	（1）物业工程运维人员负责日常电梯巡检，检查电梯是否运行平稳、无异响、平层、开关是否正常。每**少开展2次电梯的安全状况检查。如遇故障、突发停电等情况第一有时间启动应急预案并及时通知第三方服务维保单位。
		（2）物业负责收集整理保管第三方服务电梯维保单位的月检、年检报告。
		（3）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练2次。电梯出现故障，物业服务人员5分钟内到场应急处理，第三方服务维保专业人员30分钟内到场应急处理。
		（4）物业工程运维人员配合第三方服务电梯维保单位现场的救助与排障。电梯紧急电话保持畅通。
		（5）物业工程运维人员配合第三方服务电梯维保单位在电梯维修、保养时的现场设置提示标识和防护围栏以及安全保卫。
		（6）物业保洁人员负责电梯的卫生管理。
5	空调系统	（1）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求。
		（2）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求。
		（3）定期维保并做好记录，****设备处于良好状态。
		（4）中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日至少开展1次运行情况巡查。
		（5）每半年至少开展1次管道、阀门检查并除锈。
		（6）每年至少开展1次系统整体性维修养护，检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
		（7）每年至少开展1次新风机、空气处理机滤网等清洗消毒；每2年至少开展1次风管清洗消毒。
		（8）制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。
		（9）发现故障或损坏应当在30分钟内到场，紧急维修应当在15分钟内到达现场，在12小时内维修完毕。
		（10）空调机房定期巡查。
		（11）冷却塔配电室定期巡查。
6	消防系统	（1）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求。
		（2）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA503或XF503）的相关要求。
		（3）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。
		（4）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。
		（5）自动喷水灭火系统启动正常。
		（6）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。
		（7）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。
		（8）正压送风、防排烟系统运行正常。
		（9）建立24小时运行专人昼夜倒班值班监控制度。
		（10）手持灭火器、消火栓定期巡检。
7	供配电系统	（1）建立24小时运行专人昼夜倒班值班监控制度。
		（2）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。
		（3）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。
		（4）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。
		（5）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。
		（6）复杂****维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。
		（7）配电室安全工具、劳动防护装备按行业要求更换、检测，由供应商负责。
		（8）配电箱（柜）定期巡检。
8	安监系统	（1）建立24小时值班监控制度。
		（2）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。
		（3）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。
9	照明系统	（1）外观整洁无缺损、无松落。
		（2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。
		（3）每**少开展1次公共区域照明设备巡视。
10	换热站	（1）建立24小时专人昼夜倒班值班监控制度。
		（2）每年至少开展1次换热站设备的全面检查。
		（3）每年至少开展1次换热站设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。
		（4）每年至少开展1次换热站水质检测，确保水质合格。
11	采暖系统	（1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。
		（2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。
		（3）做好供暖前检查等相关准备工作。
		（4）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。
		（5）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
		（4）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。
2	办公用房区域保洁	（1）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少开展1次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。
		（5）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。
		（6）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。
		（7）电梯轿厢：①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，大小便池每2小时巡视一次，保证无积便，纸篓杂物不过半。②灯具、操作指示板明亮。
		（8）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业。
		（9）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1）
		（10）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业。
3	公共场地区域保洁	（1）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水。
		（2）雪、冰冻等天气时，24小时内清除积雪，并运到指定地点，及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施，并做好各通道台阶的防滑工作。
		（3）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展1次清洁作业。
		（4）清洁室外照明设备，每月至少开展1次清洁作业。
		（5）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查。
		（6）办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展2次清洗。（各类材质外立面服务标准详见3.4.1）
4	垃圾处理	（1）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置。
		（2）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业。
		（3）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业。
		（4）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业。
		（5）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。
		（6）垃圾装袋，日产日清。
		（7）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。
		（8）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。
		（9）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城市的要求执行。
5	卫生消毒	（1）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每**少开展1次作业。
		（2）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业。
		（3）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。

3.4.1具体清洁要求

序号	材质	清洁要求
1	瓷砖地面	（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。
1	瓷砖地面	（2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。
2	石材地面	（1）根据各区域的人流量及石的实际磨损程度制定石的晶面保养计划。
2	石材地面	（2）启动晶面机，使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。
3	地毯地面	（1）日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。
3	地毯地面	（2）用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。
4	乳胶漆内墙	有污渍时用半干布擦拭。
5	石材内墙	有污渍时用半干布擦拭。
6	干挂石材外墙	定期专业清洗。
7	玻璃幕墙外墙	定期每半年专业清洗一次。

3.5绿化服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
		（2）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。
2	室内绿化养护	（1）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。
		（2）定期修剪树木、花卉等，保持叶面清洁**、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。

3.6安全保障及秩序维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立安全保障及秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（3）配备安全保障及秩序维护服务必要的器材。
		（4）文明礼仪服务，言行举止和善，杜绝发生读者投诉。
		（5）负责消防安全和防暴恐安全检查工作，法定节假日，项目部管理人员带班值宿。
2	出入管理	（1）办公楼（区）主出入口应当实行 24小时值班制。
		（2）设置门岗。
		（3）在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。
		（4）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。
		（5）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，****机关进行处理。
		（6）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。
		（7）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出**接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
		（8）提供现场接待服务。①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。③物品摆放整齐有序、分类放置。④现场办理等待时间不超过5分钟，等待较长时间应当及时沟通。⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率100%。⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间。⑦与被访人进行核实确认；****办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。
3	值班巡查	（1）执行值班人员24小时昼夜倒班值班制度，对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视，要求全天每2 小时巡逻一次。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
		（4）收到监控室指令后，巡查人员须在2分钟之内及时到达指定地点并迅速采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时专人昼夜倒班值班制度。
		（3）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（4）监控记录保持完整，保存时间不应少于90天。
		（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。
		（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在办公楼内包含地下车库停放电动自行车辆或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消防控制室实行24小时值班制度，专人昼夜倒班每班不少于2人。
		（3）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（4）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。
		（5）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练。
		（6）手持灭火器、消火栓定期巡检。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）突发事件发生后秩序维护员须在 2 分钟内到达现场，并按规定程序处理。建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.7会议服务

序号	服务内容	服务标准
1	会议受理	接受会议预订，记录会议需求。
2	会前准备	根据会议需求、场地大小、用途，明确会议桌椅、物品、设备、文具等摆放规定，音、视频设施保障措施。
3	引导服务	做好引导牌并放置在指定位置，引导人员引导手势规范，语言标准。
4	会中服务	会议期间按要求加水。

3.8餐饮服务

序号	服务内容	服务标准
1	完善制度	建立《食堂管理规定》、《食堂管理人员岗位职责》、《食堂工作人员岗位职责》、《食品留样制度》、《卫生管理制度》等。
2	制定菜谱	制定每周菜谱。注重营养均衡和食品卫生安全。
3	安全管理	严格实行生熟分离，后厨操作间严格执行消毒制度，专人负责食品安全检查。
4	安全培训	加强食堂人员安全生产教育和培训，做好食堂安全管理，防止漏水漏电和其它安全事故发生。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务：

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	基本服务	AED	1	个
2	房屋维修服务	移动登高车	1	台
3	公用设施设备维护服务	管道探测仪	1	台
4	保洁服务	地毯清洗机、电动扫地车、电动除雪机	3	台
5	绿化服务	基本作业工具	1	套
6	秩序维护服务	对讲机	10	套
7	会议服务	签到机	1	台
8	维修服务	基本耗材	若干	套

注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求。

5.物业管理服务人员需求

部门职能	岗位	岗位所需总人数	备注
服务中心	项目经理	1	大专及以上（含大专）学历(投标时须提供复印件），50周岁以下，具有不低于5年的非住宅类物业项目经理工作经验（上岗前核验业主单位出具的证明材料），能够熟练操作电脑。从事过类似物业管理工作，责任心强，具有较好的沟通和协调能力。
服务中心	收发员	1	40 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。负责接收和发送报刊、信函、文件等资料，并进行登记和归类，确保资料的及时分发，不得延误或漏发。
公用设施设备维护服务	工程主管	1	大专及以上（含大专）学历（上岗前核验相关证明材料），具有工程管理综合技能和协调能力，55 周岁以下，负责指导运维工人进行实际操作、编制年度维修计划，组织协调处理运维专业突发事件的应急处理工作，有电气或暖通相关专业工作经验及安全管理知识。
	电工	5	本岗位执行专人昼夜倒班值班制度，55 周岁以下，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有安全管理知识，具有特种作业操作证（电工作业）（上岗前核验相关证明材料），有独立排除一般电器故障的能力。
	水暖工	3	本岗位执行专人昼夜倒班值班制度，55 周岁以下，熟悉给、排水、维修保养工作，有独立排除一般给排水故障的能力，保证给、排水系统的正常运转。
	维修工	1	55 周岁以下，具有良好的中央空调专业基础知识，熟悉本物业管理的空调系统设备、设施的运行、维护管理工作。
	空调工	1	55 周岁以下，有木工、瓦工技能，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗等维修，具备一般维修工作能力。
保洁服务	保洁主管	1	高中及以上（含高中）学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，50 周岁以下，具有使用各种保洁设备经验，具有一定的组织领导能力。
保洁服务	保洁员	13	形象岗 3 人，女性，40 周岁以下，身高 1.65 米以上，高中及以上（含高中）学历（上岗前核验相关证明材料），口齿伶俐，沟通能力较强；其它保洁人员要求年龄 55 周岁以下。
绿化服务	绿化工	1	大专及以上（含大专）学历（上岗前核验相关证明材料），男性，55 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康，有园林相关专业工作经验。
秩序维护服务	主管	1	****中专）学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，50周岁以下，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。
	形象岗	3	男性，40 周岁以下，身高 1.7 米以上，高中及以上（含高中）学历（上岗前核验相关证明材料）。
	消控岗	6	55 周岁以下，责任心强，身体健康，高中及以上（含高中）学历（上岗前核验相关证明材料），符合消防法规岗位要求，必须持有建（构）筑物消防员四级/中级工以上（含中级工）或消防设施操作员职业资格证书四级/中级工以上（含中级工）（上岗前核验相关证明材料），本岗位执行2人一组，24小时三班倒轮流专门值班制度，负责监控、操作设有联动控制设备的消防控制室及相关消防设施设备的日常保养。
	秩序维护岗	12	本岗位执行专人昼夜倒班值班制度，责任心强，五官端正，气质端庄，负责该项目各功能区域门岗的执勤、登记、巡楼等工作职责。55 周岁以下，高中及以上学历（上岗前核验相关证明材料）。
餐饮服务	厨师	2	有大灶和小灶工作经验，熟练掌握烹饪技术，有食品安全检查相关经验。
	面点师	1	具有面点工作经验，负责早餐、午餐主食的制作。
	水案	1	经过专业技术培训，技术好、速度快。
	勤杂	1	有相关工作经验，能吃苦耐劳。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.需要说明的其他事项

6.1零星维修材料费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：保洁、维修（明确涉及的零星维修材料以及关于费用方面的规定）。

6.2低值易耗品费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：绿化养护（明确涉及的环境维护、绿化养护等服务中需要的低值易耗品以及关于费用方面的规定）。

6.3客耗品费用

涉及以下情形的，相关费用包含在物业管理服务采购合同金额之内，由供应商承担：茶叶（明确涉及的客耗品以及关于费用方面的规定）。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。

合同履行期限：合同签订后2年。（本项目服务期为2年，合同一年一签，一年合同到期后，采购人根据中标单位上一年度供应商履约考核结果确定合同续签或终止。本次采购为第一年预算，签署合同为本年度，第二年预算以财政部门当年审批数额为准）。

****政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《****政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

****政府采购活动的****省政府采购供应商库的，****政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，****政府采购活动。具体规定详见《关****省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取招标文件

时间：2024年12月02日18时00分至2024年12月10日16时30分（**时间，法定节假日除外）

地点：线上获取

方式：线上

售价：免费

五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点

2024年12月24日 09时00分（**时间）

地点：电****政府采购网提交。备份投标文件递交至**市**区世纪路1号21世纪大厦B座4楼文件接收区。

六、公告期限

自本公告发布之日起5个工作日。

七、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：线上或书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，****政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

八、其他补充事宜

无

九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名称： ********中心）

地址： **市**区全运三路96-2号

联系方式：024-****5008

2.采购代理机构信息：

名称：****

地址：**市**区世纪路1号21世纪大厦B座

联系方式：024-****0043

邮箱地址：无

开户行：详见招标文件

账户名称：详见招标文件

账号：详见招标文件

3.项目联系方式

项目联系人：林枫

电话：024-****6613

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