服务类

名称：

****两中心物业管理服务采购

服务范围：

完全响应磋商文件要求

****中心位于三郢路，主楼22层，裙楼4层，总建筑面积2.7万平方米，其中人防地下室4588平方米，停车位268个，电梯8台。主要****中心保洁、保安和日常维修管理等工作。

服务要求：

完全响应磋商文件要求

一、服务需求

1、大楼共用部分的日常巡查、保养、清洁和管理。包括：外墙面，屋盖、屋面、门窗、大堂和公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、上下水管道、落水管、污水管等。

2、大楼相关设备设施的日常养护、运行和管理，包括：

（1）供电系统：包括高、低压配电柜，各类照明动力配电箱，应急电源，变配电及柴油发电机组等。

（2）给排水系统：二次供水，潜污水泵、空调水泵等水泵设备，生活水箱等水箱设备等。

（3）空调系统：包括中央空调等。

（4）排污系统：包括潜污水泵、生化池、卫生间等。

（5）电梯：负责电梯的日常管理和运行，****公司完成日常保养和年检工作。

（6）消防系统：****中心，消防水泵，喷淋泵，消防广播系统，监控报警、喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水池、各类防火卷帘门等消防设施、设备。

（7）通风排烟系统。

（8）灯饰照明设备（含维修）：包括室内外照明、环境照明、路灯及其他照明系统等。

（9）网络布线、电话等设施、设备。

（10）大楼智能系统防监控、火灾自动报警与消防联动控制等。

3、****服务区域24小时保安保卫、安全巡查及公共秩序管理。

4、****服务区域的交通秩序维护与车辆行驶、停放的管理。

5、****办公室调整、搬迁后的综合布线（不含材料）等。

6、“门前三包”工作。

7、负责大楼区域内的各类工程施工的安全、文明施工等日常管理工作。

8、供应商应建立严格规范的应急体系，以便应对突发的传染性疾病、火灾、治安、停水、停电、停气、重大事件等紧急、突发情况；当紧急、突发情况发生时，供应商须积极配合采购人的工作。

9、物业档案资料管理。

10、各项维修材料及卫生保洁工具、低值易耗品、垃圾清运及设施设备运行的柴油、汽油、电费等由采购人承担。

11、设施设备更换零部件、大中小修的，产生的所有费用均由采购人负责。

二、物业管理服务要求

1.房屋建筑及公共设施、设备的管理及零星维修养护。

2.供水、供电、供气、供热、电信、电梯、移动****服务区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。

3.配合做好办公用房的装修、改造工作，做好服务区域内安全生产管理工作。

4.负责公共区域内门窗、零星维修；办公区门窗、门锁、桌椅、书柜等办公家具的维修、拆卸、组装及更换等工作。

5.负责服务区域内车辆进出、行驶、****停车场地和车库管理。

6.负责日常安全巡查、公共秩序维护和安全保卫工作。

7.负责来访接待，做好来访人员的询问、登记、接待工作。

8.负责服务区域内环境卫生的保洁维护。

9.配合采购人做好雨雪天气、抗洪防汛、文明创建和重要接待、重要会议、突发事件等重大情况的应急处理。

10.建立完善的物业管理方案和其他各种规章制度、员工守则和奖惩办法等，制定各类突发事件应急预案，监督贯彻执行；制定包括：设备台账、图纸档案、运行记录、维修记录；设备使用说明书、房屋及设备管理维修保养等内容档案，能耗统计记录；日常管理工作档案等。

11.协****服务区域内安全生产工作做好防范和排查等工作，按照安全生产相关法规、制度和标准，并按采购人要求认真落实和部署各项安全生产管理工作。

服务时间：

完全响应磋商文件要求

服务期限：365 日历天

服务标准：

完全响应磋商文件要求

一、服务质量标准

（一）基本要求

1、 物业服务管理人员按照国家有关规定取得**物业管理从业人员岗位证书。

2、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等，制度健全。

3、管理服务人员统一着装（由供应商自行安排） 、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

4、****办公室，公示 24 小时服务电话。急修 5 分钟内响应， 其他报修按维修工作量取决于设施设备损坏程度及供货程度另行约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

5、实行定期业主评议，每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，业主满意率 90%以上，有效投诉率年发生频次小于 2 次，处理率100%（如不满足，要求成交供应商立即整改） 。

7、物业档案资料齐全，查阅方便。

（二）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理

1、楼顶：防水层无破损，不渗漏，无积水，无堆积物，排水顺畅。

2、外墙面：预制混凝土隔墙结点安装牢固，外墙板缝不渗漏，无损坏，幕墙墙面清洁，定期对幕墙玻璃进行安全观察检测。

3、门窗：密实度合适，开启关闭顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙，玻璃完好。

4、定期清理，保障管道通畅。

（三）设备的运行维修和管理

1、强电系统

（1）楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态。

（2）设备及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响招标人的正常用电。

（3）建立设备台账。

2、照明系统

（1）保证零维修的及时性，在最短时间内更换失效的部件。

（2）保证应急照明处于有效状态。

（3）采用有效的节能措施，降低不必要的损耗。

（4）经济合理地安排各类照明。

3、空调系统

（1）做好日常使用的保养。

（2）配合维保单位做好维保工作。

（3）定期巡检。

4、综合布线系统

（1）网络、电话、广播以及电视等系统的正常使用。

（2）定期对信号强度进行测试、调整，有故障协调相关部门及时排除。

（3）定期进行保养，保证设备及管线的清洁。

5、消防系统

（1）24 小时消防监控值守。

（2）定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，保证整个系统随时均处于有效状态。

（3）灭火器随时保持良好状态。

（4）消火栓箱设施齐全可用，维护良好。

6、电梯系统

（1）保持电梯内外清洁及标识齐备。

（2）电梯故障应急处理。

（3）保证电梯内报警系统随时处于有效状态。

7、给排水系统

（1）定期巡检，保证管道顺通无堵塞，无渗漏。

（2）定期保养各阀门、接口。

（3）及时疏通堵塞的管道，修复损坏管道。

（四）卫生保洁

1、各楼层和公共区域应有专人清扫维护，垃圾桶、卫生间等随时保持干净整洁，无异味。

2、垃圾每天清运到指定地点。

（五）应制定各类应急预案做好各类突发事件的应对措施。

（六）物业管理服务目标为创造高效、便捷、安全、卫生的办公环境，为业主单位工作人员创造文明、舒适、温馨的办事环境。