****事业单位办公区物业管理服务项目采购需求

一、采购项目

****事业单位办公区物业管理服务

二、项目地点及服务面积：

地点：位于人民街五段十四号院内，面积46792.92平方米。

三、服务期限及金额

1、服务期：一年。

2、预算金额：103.11万元/年。

四、物业服务主要内容：

****事业单位办公区办公区提供物业服务，主要包括公共区域保洁服务、共用部位设施设备日常运行保养维修、协助管理绿化区域以及招标单位交办的其他工作。

(1) 清洁卫生管理：即要确立专业操作、保持整洁、服务办公区的目标。办公区的卫生清洁工作应包括室外场地、室内公共部位、会议室会务工作、公共卫生间的清洁工作，以及办公区内的垃圾清运等，要做到保洁服务范围内的区域干净、卫生，日产日清，****政府有关规定定期做好消毒工作。

(2) ****公司应掌握招标单位建筑的基本情况，对办公楼、场地、体育场馆这些建筑进行管理，在具体操作中,做好巡检、记录和反馈。

(3) 设备设施管理：即加强办公区资产管理，提高使用效益，强化责任，加强监管，建立有效的维修管理机制，为办公区员工提供方便快捷、有序规范的优质服务。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、消防、空调、公共照明、通信网络等公用设施进行维护检查，保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施正常使用，道路、便道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅，发现问题，及时上报，及时处理，保证设备完好。通过专业化的操作和运行，设备设施随时处于良好、可利用状态。以确保办公区正常的工作、生活秩序。

(4) 其他：做好绿化工作季节性辅助工作，有关绿化问题及时反馈上报；以及中心交办的临时、突发应急事件等。

五、物业服务标准及要求

（一）、物业人员配备要求

1、保洁员需23人，会议室服务员需2人，电工需6人，（其中高压电工4****电站强电，低压电工2人负责用电维修），水暖维修工需2人，合计物业人员33人。电工、水暖维修工上岗人员应具备专业基础知识和从业资格证,特****机关颁发的上岗证书且在有效期内。

2、中标供应商必须聘请(或指定)一位项目经理(项目负责人)，全权代表其负责管理承包区域服务工作，负责对承包项目、范围、服务质量的监督检查。项目管理人员须具备有三年以上(含三年)从事类似行业物业服务管理的经验。项目管理人员年龄在30-45岁，身体健康，责任心强，持物业经理证上岗，具有较强的管理能力和管理经验。

3、中标供应商要合法用工，所有人员必须遵守国家法律、法规及甲方的各项规章制度，具有良好素养和上岗资质，具有与工作相适应的文化程度，无不良记录及嗜好，爱岗敬业、工作勤快，礼貌待人。和蔼处事，相貌端正、身体健康(无传染性疾病，必须持有健康证)，无有碍工作的残疾，无刑事违法犯罪记录，要求持证上岗的必须有上岗资格证。

4、中标供应商要求为员工缴纳意外伤害保险，物业工作人员在工作期间发生一切人身意外伤害情况均由中标供应商负责。不能拖欠工资，保证物业工作平稳。

（二）、基础物业服务技术规范和要求

总体要求

1、中标供应商须严格按照标准化的操作程序、完善的培训体系和质量控制体系完成本项目

2、为维护办公区良好形象，中标供应商的员工必须配置统一制服。员工应精神健康，有爱心、任劳任怨，服从中标单位安排，保证员工的稳定性，不能因员工变动影响工作。

3、保洁所需的清洁剂、洗涤剂、生活垃圾袋等材料必须是通过国家相关部门审批的环保型消耗品，且符合办公区的要求。

4、节能减排管理，制定科学合理的节电、节水管理措施，对办公区提供的维修耗材制定切实可行的管理措施。

5、配合办公区完成其他相关服务，如办公区有大型活动、省市领导的参观来访等。

6、中标供应商应制订详细的培训计划，对员工进行岗位培训、日常培训和文明礼仪培训，确保每个员工培训合格上岗。

7、中标供应商及其员工必须遵守办公区的一切行政管理、消防安全等规定和制度。

8、中标供应商应允许采购人或其授权的人员对承包区域内各项服务质量控制进行检查。

9、遇突发事件或安全检查时，中标供应商必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。

10、全面配合中标方做好特殊时期的消毒等各项工作。

11、结合办公区项目现实特点和物业需求，能够为办公区提供特色服务。

卫生保洁服务

1、人员素质

1）、熟悉集中办公区的环境，熟悉本岗位职责范围、工作方法和流程，掌握本岗位的工作技能，作业规范、认真负责、精益求精。

2）、严格遵守工作纪律和各项规章制度，不得擅自离岗、脱岗；在走廊说话、走路、敲门声音要轻；工作时间不聚众聊天。要认真履行工作职责，严格遵守工作纪律和各项规章制度，不得擅自离岗、脱岗，按时上、下班，统一着装，配戴好工牌。

3）、整理公共区域物品时，不得随意翻看文件、资料或其它刊物等，不准使用各单位的办公电话；拾到其它物品时，不得随意处理；发现遗弃的文字材料、资料、刊物等，****保障部处理，不准私自出卖、赠送、收藏、遗弃等；要做好保密工作，不准向他人随意泄漏未经许可公开的各部门信息。

2、内务管理

保洁、除雪、绿化工具、设备管理责任落实到人，统一存放于指定的干燥场地，摆放整齐、保持清洁，标识清楚，存放不能有碍观瞻。机械性工具应做到定期维护保养，以保持其工作灵敏性。

3、工作职责

1）、负责所分管办公楼公共区域的卫生保洁工作。

2）、****体育馆的卫生保洁工作。

3）、负责室外公共区域的卫生保洁工作。

4）、****办公室做好办公楼的设施看管、维护及防火、防盗等工作。

5）、完成甲方交办的各项临时工作。

4、公共设施清洁卫生

1）、公共楼梯、走道、**、屋顶、排水沟等公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。楼梯、扶手每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。灭火器、消防栓、指示牌等公共设施每日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

2）、房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。

3）、门，目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。

4）、玻璃：

（1）距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。

（2）距地面2米以外玻璃目视无积尘。

（3）通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。

5）、地面：

地面每日循环清扫、拖洗保洁；门厅、走廊地面、地毯、缓步台、地角线无尘土、烟头、纸屑、痰迹、拖布污痕

（1）需打蜡的地面光亮、显本色。

（2）大堂、门厅**石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有**。

（3）瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。

（4）胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。

（5）水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。

（6）水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。

（7）运动场、广场砖地面目视无杂物、杂草，无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。

（8）车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。

6）、墙面

（1）涂料墙面无明显污迹、脚印。

（2）**石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。

（3）水泥墙面目视无蛛网、呈本色。

（4）不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。

7）、天花板、公共灯具每周除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网、无变形、无损缺。

8）、人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、装饰物、倒车架、宣传栏、标识牌等。

9）、空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无积尘。

10）、****车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。

11）、排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、井盖完整，覆盖紧贴。

13）、垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。

14）、垃圾存放处有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾），对垃圾存放处随时保洁，保持整洁、干净、无异味，灭害措施完善。果皮箱、垃圾桶等合理设置。垃圾桶内的垃圾不超过三分之二，随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。

15）、标识牌、指示牌无污迹、无积尘。

16）、烟灰盅标志图案清晰，内置物（水、石、沙）保持清洁。

17）、经常巡视洗手间，做到台面、镜面、洗手池、拖布池、隔板、墙面、地面无水迹、水渍，无残留垃圾、纸屑、烟头等；小便器、便池无污渍、无异味；滤茶桶每日清理一次；垃圾筒有盖，一天一清。按楼层在洗手间设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

18）、电梯轿厢每日循环保洁；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹、无异味,通风性能良好。

19）、保持办公区庭院和运动场卫生。台阶要不定期冲刷。道路、运动场、地面、绿地每日循环清扫保洁，运动场、广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。公共灯具、宣传栏等每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

20）、冬季下雪后的清洁卫生：

（1）有明确的除雪要求和除雪工具。

（2）确保下雪及雪后入驻单位干部职工的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，在单元入口设置防滑垫。

（3）除雪时间：

****停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。

（4）除雪完成标准：

雪后四小时，办公车辆出行必经通道清除4米宽，办公楼门前台阶无雪覆盖。

会议室服务

1、人员素质

熟悉会议室岗位职责范围、工作方法和流程，掌握会议室岗位的工作技能。

2、工作职责

１）、负责各会议室的保洁工作。

２）、负责各会议室用水服务保障工作。

３）、负责会议室的音响、空调、照明、表决等设备、设施用品的操作、日常监管维护工作。

４）、完成中心交办的临时性工作。

3、工作要求

１）、接到会议通知后，要问清开会时间、地点、规模、参加人数等情况，提前半小时做好会议服务的准备工作，确保空气新鲜，温度适宜；提前检查照明线路和弱电线路是否顺畅。

２）、水杯、茶具要一次一清洗消毒，不能有残留的茶渍、污垢、水痕等，暖瓶要干爽无水痕。

３）、会议室的保洁工作要严格、认真、细致、到位，不留死角，达到窗明几净，木见本色铁见光，台面清洁，桌堂干净，桌椅整齐，地毯、窗帘布艺要经常洗。

４）、经常检查会议室的各种设备状态是否完好，发现问题要及时上报维修。每次锁门前要检查灯光、音响、空调等设备是否全部关闭，地面上是否有烟头等。

5）、会议结束后要检查是否有参加会议人员的遗落物品，****保障中心****保障部。

6）、每次会议结束后要做好登记。

7）、做好保密工作，不准向家人、朋友、同事及他人泄漏会议的内容。

水、电、维修服务

1、人员要求

1）、专业人员身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2）、上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3）、文明工作，训练有素，语言规范，认真负责。

4）、电工维修人员必须持电工证上岗，电工工具齐备，严格执行用电安全规范，确保用电安全；水暖维修工需熟练掌握专业技能、消防常识。

2、水、电、维修服务

1）要认真巡视水、电、暖、门窗等情况，发现问题及时处理，保证水管、水龙头正常使用，防止出现跑冒滴漏冻等现象发生。

2）泵房、配电间、低压间、各电表箱、配电箱及每层管线分线盒无积尘，接头无松动现象；每季度至少清洁一次；主要用电线路绝缘情况每半年测试一次，确保绝缘良好。

3）总配电箱每年做好保养，无积尘，接头无松动现象。

4）公共照明、指示灯具，开关要确保完好，院内照明灯、楼道灯、各房间内及会议室照明灯，亮灯率应达到100%。

5）要求主动巡视，发现问题及时处理，在接到办公区报修后，一般损坏在1小时内完成维修；较严重损坏应在1日以内完成维修。

6）负责办公区所有勤杂零活，小型维修，电焊、氩弧焊，水暖及门窗户对等所有维修工作。

7）水电、维修工，根据办公区需要，要能相互调配、合岗使用，相互补充，完成办公区临时的各项任务等。

垃圾清运

1、由专业垃圾封闭车清运垃圾到指定地点。

2、做到及时清运，无残留，无堆积。

其他事项

1、用于物业管理服务的操作实施时物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具等均在招标费用中包含。

2、****公司需要提供员工管理服务规范要求，及确保服务质量达标的具体措施，向甲方提供服务承诺（签合同之前）。

3、****公司需要建立完善的工作响应机制和响应时限，对特殊事件和紧急突发事项应由应急措施和应急预案。

4、按时保质完成甲方交办的特殊活动等其他突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。

5、****公司存在未遵守国家相应法律规定要求的情况，中心有权撤销合同。

6、****公司要充分了解工作性质、地点、范围、标准等情况，要实地勘察，不得以实现不太了解为由，拒绝提供服务或中途退出。

7、绿化辅助服务，绿化专业技术人员应定期巡视办公区内绿化地带，在花草树木浇水、施肥、平整松土、除草、打药除虫、剪枝修形、死树清理、冬季保暖等季节性需绿化养护时期，****公司应及时提醒办公区做绿化养护工作。

（三）、物业管理服务应达到的各项指标

1、杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；

2、环境卫生、清洁率不低于99%；

3、消防设备完好率100%；

4、智能化系统运行正常率不低于98%；

5、服务有效投诉少于1%，处理率100%。

（四）人员培训要求

1、培训范围

****事业单位办公区物业服务的专职主管人员、保洁员、水电维修工。

2、培训内容

1）、专业技能培训；

2）、职业道德培训；

3）、保密安全培训；

4）、其他与工作有关的培训内容。

3、培训方式

物业公司自行培训。

4、培训时间

每半年组织一次集中培训