各县（市、区）住建局，**开发区、**台商投资区住建行政主管部门，各分（县、市）**局，****协会、****协会：
为进一步加强我市住宅项目物业经理、保安员管理，规范物业经理和保安员服务行为，提升物业管理服务水平，现就有关事项通知如下：
一、强化监督管理
****住建局负责指导和监督各县（市、区）物业管理主管部门开展本辖区内物业经理管理工作。
******局负责指导和监督各分（县、市）**局贯彻执行本辖区内保安员服务质量管理评星工作。
（三）各县（市、区）物业管理主管部门要加强规范物业服务管理行为，督促辖区物业服务企业及物业经理按照合同约定履行职责，负责本辖区内物业经理服务评价的日常管理，定期公布物业经理的评价结果并组织物业经理履职能力培训。
（四）各分（县、市）**局定期公布保安员服务质量管理的评星结果并抄送属地物业管理主管部门。
二、强化评价管理
（一）评价周期和对象
1.评价周期：每年开展1次，评价周期为自然年度，物业经理评价工作由各县（市、区）物业管理主管部门在评价年度次年4月15日前完成，并****住建局；保安员服务质量评****机关在评价年度次年4月15日前完成，评价结果于每年4月20******局并抄送属地物业管理主管部门。
2.评价对象：
（1）物业项目服务合同已按规定向物业管理主管部门备案，且按合同约定服务该项目1年以上的物业经理。
（2）物业住宅小区保安员。
（二）评价方式
1.物业经理的评价主要围绕“四保一服务”工作内容的履职情况，采用实地考评、星级评定的方式进行，基本分为100分，评定标准按照《物业经理评星标准（试行）》（详见附件2）执行。
（1）物业经理评星采用五星、四星、三星、不定星等4个等级，具体标准为：
得分在90分至100分的，星级为五星；
得分在80分至89分的，星级为四星；
得分在70分至79分的，星级为三星；
得分在70分以下的，星级为不定星。
（2）物业经理存在下列情形之一的，直接被评为不定星：
①挪用或侵占小区公共收益的。
②违规使用住宅专项维修资金或在申请住宅专项维修资金中弄虚作假的。
③因履****服务区域发生火灾、电梯伤人、内涝及其他安全事故的。
④拒不配合行业主管部门或相关部门检查、约谈的。
⑤物业服务区域内年度业主满意度测评低于80%的。
⑥一年内被行****政府部门累计通报3次的。
⑦经业主大会表决不予留任的。
⑧存在违法行为或被列入失信被执行人名单的。
⑨经物业管理主管部门认定的其他不良行为。
2.保安员服务质量的评价主要围绕人员基本要求和履职情况，采用实地考评、星级评定的方式进行。基本分为100分，评定标准按照《物业住宅项目保安员服务质量评星标准（试行）》（详见附件3）执行。
（1）保安员服务质量评星采用五星、四星、三星、不定星等四个等级，具体标准为：
得分在90分至100分的，星级为五星；
得分在80分至89分的，星级为四星；
得分在70分至79分的，星级为三星；
得分在70分以下的，星级为不定星。
（2）保安员服务质量存在下列情形之一的，直接被评为不定星：
①物业保安员因治安违法****机关处理的。
②因保安员履职不到位导致发生案事件或其他安全事故的。
③****机关或相关部门检查、约谈的。
④****机关****政府部门累计通报3次的。
⑤****机关认定的其他不良行为。
三、强化结果应用
各级物业管理主****机关分别根据物业经理、保安员服务质量星级评价情况，实行差异化分类管理。
（一）物业经理星级为五星的，市住建局发文进行通报表扬，并在申报物业专家或各类评先评优时，符合条件的给予优先推荐；保安员服务质量星级为五星的，****住建局发文进行通报表扬，并在申报各类评先评优时，符合条件的给予优先推荐。
（二）物业经理星级为四星的，各县（市、区）物业管理主管部门发文进行通报表扬，并在申报物业专家或各类评先评优时，符合条件的给予优先推荐；保安员服务质量星级为四星的，****机关联合属地物业管理主管部门发文进行通报表扬，并在申报各类评先评优时，符合条件的给予优先推荐。
（三）物业经理连续2年被评为三星的，列入行业重点监管对象，加强日常监管，自星级公布之日起1年内不得参评行业的各项评先评优活动，并由项目所在地县（市、区）物业管理主管部门约谈；保安员服务质量连续2年被评为三星的，列入行业重点监管对象，加强日常监管，自星级公布之日起1年内不得参评行业的各项评先评优活动，****机关**属地物业管理主管部门约谈。
（四）物业经理被评为不定星的，由项目所在地县（市、区）物业管理主管部门约谈物业服务企业法定代表人，建议物业服务企业调整物业经理，自星级公布之日起1年内不推荐在本市物业服务企业担任物业经理或高于物业经理的其他职务；保安员服务质量被评为不定星的，****机关**属地物业管理主管部门约谈物业服务企业法定代表人，建议物业服务企业调整保安员。
（五）建设单位、业****委员会（或单一业主）选聘物业服务企业，在签订（前期）物业服务合同环节要查询该物业经理和保安员服务质量星级，鼓励优先聘请高星级的物业经理或保安员。
（六）各县（市、区）物业管理主管部门在办理（前期）物业服务合同备案时要查询该物业经理星级，对不定星的，建议物业服务企业调整物业经理；****机关在受理自行招用保安员单位备案时要查询该单位保安员服务质量星级，对不定星的，建议物业服务企业调整保安员。
四、其他事项
（一）信息采集。物业服务企业应当自签订（前期）物业服务合同之日起30日内，主动在“**市物业综合监管系统”（以下简称“系统”）录入物业经理信息和项目信息。物业服务企业新聘或更换物业经理的，应当于签订聘任书之日起5个工作日内将物业经理信息和项目信息通过“系统”申报登记，由项目所在地物业管理主管部门进行审核确认。
1.物业经理信息包括：姓名、性别、年龄、政治面貌、身份证号、照片、学历、专业、聘任书、手机号码、办公电话及其他有关信息。
2.项目信息包括：项目名称、具体地址、建设单位、接管起止时间、总建筑面积、总栋数、收费标准及其他相关信息。
（二）各县（市、区）物业管理主管部门、各分（县、市）**局要在2025年4月15日前完成辖区内物业经理、保安员服务质量2024年度评价工作。评价结果应征****办事处****政府）意见。评价过程中如****住建局、**局反馈。
（三）物业服务企业应将评价结果在小区醒目位置长期公开公示。
（四）本文件自2025年1月1日起施行，有效期至2026年12月31日止。
附件：1.物业经理选任（参考）标准
2.物业经理评星标准（试行）
3.物业住宅项目保安员服务质量评星标准（试行）
**** ******局
2024年12月11日
（此件主动公开）
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