《古**蛇山单元中岗村西侧地块详细规划》

批后公告

第一章 规划总则

第一条 规划目的为了指导古**蛇山单元中岗村西侧地块开发建设，统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强国土规划管理，为开发建设提供依据，特制定古**蛇山单元中岗村西侧地块详细规划。

第二条 规划范围本规划编制范围**中岗村，西至东元村，北至玉泽路，南至漾弓江。规划总用地面积3.35公顷。

第三条 规划效力本规划适用于整个片区范围内的各地块和各类用地的土地使用，各类建筑物、构筑物的**、改建、扩建的建设管理工作。

第四条 规划依据

1.相关法律法规、技术规范

(1) 《中华人民**国土地管理法》（2019 年修订版）；

(2) 《中华人民**国城乡规划法》（2019 年修正版）；

(3) 《中华人民**国环境保护法》（2014 年修订版）；

(4) 《中华人民**国森林法》（2019 年修订版）；

(5) 《中华人民**国草原法》（2013 年修订版）；

(6) 《中华人民**国长江保护法》；

(7) 《中华人民**国湿地保护法》；

(8) 《****自然保护区条例》（2017 年修订版）；(9) 《基本农田保护条例》（2011 年修订版）。

2.相关文件

(1) 《中共中央国务院关于建立空间规划体系并监督实施的若干意见》（中共中央、国务院〔2019〕18 号）；

(2) 《自然**部关于全面开展国土空间规划工作的通知》（自然**部〔2019〕87 号）；

(3) 《自然**部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然**部农业农村部 2019 年 1 月）；

(4) 《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》****办公厅****办公厅 2019 年 11 月）；

(5) 《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（2023 年 11 月）。

3.相关规划及资料

(1) 《**市国土空间总体规划》（2021—2035 年）；

(2) 《**市古**国土空间总体规划（2021—2035 年）》；

(3) 《**市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

(4) 《古**国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

(5) 《**三义机场净空保护专项规划》；

(6) 其他相关行业标准、会议材料和文件。

第五条 强制性内容文本中下划线内容为强制性内容。

第二章 规划衔接传导

需落实市级总体规划确定的主体功能区、约束性指标、底线管控、空间管控要求、重要名录、重大政策和制度等强制性内容，需细化和落实本次规划提出的战略目标、总体格局、三类空间布局、区域协调、要素配置、生态修复、土地整治和重大工程等。进一步细化功能分区，统筹安排交通设施、基础设施、公服设施、防灾建筑、绿地系统、历史文化保护等内容，统筹城乡发展，塑造品质风貌。

古**主******中心城市，要强化产业支撑，积极推动人口、产业要素聚集，建成大滇西旅游环线和大**旅游经济圈的枢纽城市、多民族聚居地、****示范区。

本次规划编制范围内的用地严格落实总体规划中的蓝线、绿线，用地规划及相关管控措施。

古**发展与国家建设社会主义现代化国家新征程的新时代、新阶段相适应，立足滇**镇群、大丽山水**魅力区，将古**建设成为世界文化旅游名城核心区、****示范区、****示范区、****示范区和滇川藏交汇开放新高地。

详****中心**部分与市级规划保持完全一致，蛇山单元在古**中定位为以展示蛇山自然风光和**民族特色文化魅力为主的旅游度假片区。重在完善基础设施、公服设施、绿地系统、历史文化保护等内容，加强居住、商业等旅游服务设施建设。

漾弓江为蓝色纽带的城市与自然山水的关系，在《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》中要求将山水林田湖等自然要素融入城镇建设空间，推进主**道路绿化、亮化，提高现有公园绿化覆盖率，推进青龙河、**河、漾弓江沿岸绿道建设，并重点推进生态修复与水岸线生态景观提升工程，提升自然滨水空间环境品质。

根据《****中心城市漾**村旅游小镇规划》的总体目标为：完善和提升公共服务水平，建设高效能的社会化服务体系，形成与整体****中心明确、层次清晰、超前均衡的公共设施体系，提高居民生活质量，满足居民生存和多样化发展需求。

要求蛇山单元设置服务吃、住、行、养、游为一体的公共服务设施，提升完善公共服务设施，打造富有特色的健康疗养设施和完善提升教育设施。优先发展历史遗迹观光、文化展览、餐饮、住宿、零售、演艺、运动、康体、医疗、养老等功能。

根据《**青龙河漾弓江生态治理廊道总体规划（2020）》，目的在于保护及修复田园风光带，优化土地结构、构建岸绿、水清、景美的生态良性循环的河滨走廊。要求围绕青龙河、漾弓江打造与完善田园风光带的景观体系，打造**坝区山水协调的田园绿色长廊。在生活上：为步行和自行车提供宜人的出行环境，打造市民健康休闲养生新流域。在旅游发展中：将景点串联形成精品旅游线路，带动历史文化及商业用地价值。在生态上：为动物提供迁徙的通道，减少生态破碎化的影响。

规划将顺着青龙河-漾弓江两岸，建设连续，可达的绿道，强化城市的生态名名片。营造多元、丰富的滨水游憩场所，增加**与水的缘分。展现城市的建设面貌、城市的开敞空间，串接城市地标建筑、公园、广场，形成网络化的路径。梳理古今的历史人文类节点（**巴文化、纳西民风等），通过绿道连接形成体系。选择有代表性的田园风光以及村庄景点，将绿道从**延伸到近郊地带，体验近郊气息。

规划地块位于青龙河、漾弓江交汇之处，蛇山北麓，应山体**保护坚持对周边山体进行植树造林活动，补充山体绿化，对周围环境进行整治改造，延续城市生态廊道。加强农田、湿地保护和文化展示，承担起城市重要滨河景观带的作用。

规划区涉及详细规划编制单元1片，为蛇山单元，蛇山单元的单元面积为495.61公顷，规划人口为0.45-0.68万人，旅游人口折算为0.2万人。

蛇山单元总建设用地规模为198.11公顷，其中城镇建设用地规模为174.84公顷，村庄建设用地规模为22.9公顷，其他建设用地规模为0.37公顷。本次规划范围全部为总体规划确定的建设用地。

蛇山单元的主导功能是以展示蛇山自然风光和**民族特色文化魅力为主的旅游度假片区。要求优先发展历史遗迹观光、文化展览、餐饮、住宿、零售、演艺、运动、康体、医疗、养老等功能。本次规划范围内的用地在城市总体规划中为二类城镇住宅用地、城镇村道路用地和公共绿地。

经衔接《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》，蛇山单元规划分区包括村庄建设区、居住生活区、林业发展区、绿地休闲区、牧业发展区、农田保护区、商业商务区一般农业区、综合服务区。

本次规划范围内在城市总体规划中规划分区为居住生活区。

经衔接《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》，蛇山单元共涉及永久基本农田4.17公顷。

经衔接《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》，蛇山单元不涉及生态保护红线。

经衔接《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》，蛇山单元共涉及城镇开发边界175.03公顷。

蛇山单元的蓝线控制主要以漾弓江为主体的城市蓝线，管控范围为4.7公顷。

本次规划中蛇山单元的绿线主要包括公园绿地、防护绿地，均为严格控制的范围，主要落实以滨河公园、蛇山公园为主体的城市绿线，总面积为23.03公顷。

蛇山单元的紫线控制范围为7.47公顷。

蛇山单元不涉及城市黄线控制范围。

本次规划范围内在城市总体规划中全部位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田保护线、生态保护红线、城市蓝线、城市紫线和城市黄线。本次规划落实详细单元划定的绿地和开敞空间。

蛇山单元的交通设施配建要求为****观光火车3期工程首末站，位于单元南端，可以商业建筑结合设置。

道路系统：蛇山单元的道路框架总体呈现为“六横两纵”的结构，西接民航路，东接玉龙县**路网，由于地块狭长，道路多为东西走向，南北走向道路较少。该片区为旅游度假区，道路主要为服务性、生活性道路。

道路红线宽度：蛇山单元的道路红线宽度分别控制在24米、16米、12米。规划地块位于单元北部，路网较为稀疏，本次规划宽12**西走向的支路级道路，满足该片区的日常通行需求。

蛇山单元的公共服务设施配****完小，位于单元西北部。

蛇山单元的公用设施配建要求为设置垃圾转运站，该垃圾站设置在蛇山单元最南端，不在本次规划范围内。

蛇山单元的规划绿地总量为20.84公顷，均为公园绿地。

防灾设施配建要求为设置中期固定应急避难场所至少1处，规模控制不少于1.0公顷；设置短期固定应急避难场所至少1处，规模控制不少于0.2公顷。

本次规划落实详细单元划定的绿地和开敞空间。

蛇山单元涉及的**寺文保单位，本次规划范围内不涉及城市紫线。

第三章 目标与定位

第八条 功能定位“多元住区、宜居典范”将本规划区域打造成为配套完善、功能合理、具有宜人居住环境，体现**高品质生活的中高档居住组团。打造优质生态环境，为居民塑造都**自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然居住之地。

第九条 发展目标实施可持续发展战略，预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进古**蛇山单元中岗村西侧地块经济、社会和环境的协调发展，把古**蛇山单元中岗村西侧地块建成环境优美的现代化、生态化的居住组团。

全面建成“山、水、城、村”有机融合、全民共享共惠、充满活力的全域公园城市。生态环境质量明显改善，蓝绿生态网络与城市公共空间互联互通，自然野趣与人文特色交相辉映。为人与自然和谐共生的和美宜居幸福家园。

第十条 规模预测经预测，规划用地人口约500人。

第四章 开发强度与规模发展

规划总用地面积3.35公顷。

1.居住用地（07）

规划居住用地规划面积2.74公顷，占规划用地总面积的80.3%。

2.交通运输用地（12）

规划城镇村道路用地规模为0.38公顷，占规划用地总面积的11.34%。

3.绿地与开敞空间用地（14）

规划公园绿地面积为0.28公顷，占规划用地总面积的8.36%。

第十二条 土地利用控制规划范围内的用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率及用地兼容性等控制指标详见分图图则及《地块控制指标一览表》。

第十三条 地块层次管控要点落实单元层次确定的道路走向、红线宽度、交通设施数量及规模等要求，细化明确道路与各类设施的用地边界。落实单元层次确定的各类独立占地公共服务设施、公用设施、综合防灾设施的用地规模和建设规模、细化明确用地边界及管控要求。

第十四条 地块控制基本指标根据土地配置审批、开发利用、供后监管等管理要求，明确地块编号、地块边界、建筑退让、机动车出入口方位、禁止开口路段，明确地块用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、各类配套设施要求等控制指标和要求。地块层次详细规划确定的地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率指标为刚性控制内容。

第十五条 地块开发强度控制控制图则中地块控制指标包括规定性指标和指导性指标，其中规定性指标在开发建设时必须遵照执行。

一、容积率控制

一般情况下，规划区范围内用地均控制上限。

二、建筑密度控制

一般情况下，规划区范围内用地控制上限。

建筑密度和容积率控制表

三、建筑高度控制

根据《**市国土空间总体规划（2021—2035年）》和《**市古**国土空间总体规划（2021—2035年）》古**蛇山单元中岗村西侧地块建筑高度控制要求如下：

1.该片区为传承建筑风貌区，建筑檐口高度控制在12米以内。

2.公共厕所、水、电等公用设施建筑高度，控制在6米以下。

四、绿地率控制

本规划对地块绿地率的控制为下限指标，地块内开发建设时不得低于图则中规定的指标。

绿地率和建筑高度控制表

第十六条 建筑退让及出入口控制

一、建筑间距控制

地块中建筑距相邻地块界线的退界执行两个最少的原则，即最少按建筑高的一半退界，若建筑高一半不到5m 时退界最少为 4.5m。特殊地段的相邻地块界线的建筑退界另行规定。当建筑用地界线另一侧为空地时，建筑退让按另一侧为多层建筑退让。当应当退让建筑与另一侧建筑成≤30°夹角时，建筑按平行布置退让；当应当退让建筑与另一侧建筑的夹角>30°或≤60°时，建筑物离建设用地界线最近点退让距离为平行时退让距离的0.8倍；当应当退让建筑与另一侧建筑成>60°夹角时，建筑按垂直布置退让。

建筑间距控制表

注：①L 为建筑间距，H 为建筑高度。

②山墙宽度不得大于 14 米

③点蚀建筑含长度不超过 20 米的条式建筑。

二、建筑退让控制

除有特殊规定以外，本规划对一般临街建筑退让道路红线距离作如下规定：

临玉泽路两侧退让8米为城市绿线；建筑退让还在此基础上退让3米。

临支路两侧退让3米；

地块后退红线的具体要求以分图图则为准。

根据《**市国土空问总体规划(2021-2035年)》和《**市古**国土空司总体规划(2021-2035 年)》古**蛇山单元中岗村西侧地块临漾弓江、青龙河-侧建筑退让不少于 30 米。

三、地块机动车出入口控制

道路交叉口路缘石圆曲线的切点向主干路方向延伸70米，向次干路方向延伸50米，向支路方向延伸30米范围内及公交停车港、路口拓宽段均为禁止开口路段。

四、****停车场规定

规划范围内**各类建筑时，必须配建****停车场（库），并符合《**市城市规划技术管理规定》规定。二类城镇住宅用地按照不小于1.0车位/100m2建筑面积进行配置。

地块内配建停车位除消防****停车场，以满足人车分流需求，地上可做绿化、建设，节约用地，对新开发的片区提出地下空间的利用并给予容积率等措施的奖励。

停车场（库）出入口位置按下列规定执行：停车场出入口不宜设在道路交叉口附近，且距离交叉口应大于50米。停车场（库）出入口数量规定：

1.机动车停车位多于50个，出入口大于等于2个。出入口之间距离应大于15米。

2.自行车停车位大于500个，出入口不少于2个。

第十八条 地下空间利用地下空间开发利用应当兼顾人民防空需求。鼓励单位和个人开发利用城市地下空间。城市**民用建筑、**小区、**村改造、旧城改造项目利用周边道路建设****停车场且不需要办理产权登记的，****政府予以保障。

地块控制要求一览表

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公示时间：2024年12月20日至2025年1月18日（共30天）

公示地点：****政府网

意见受理地点：古**民主路539号******局

意见受理电话：0888-****109

凡是对以上内容有意见和建议的，可在公示有效期内提出书面意见，并留下联系方式。