龙源公寓H座7-25层物业管理服务项目采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2025年01月10日 09时30分（**时间）前提交响应文件。
★一、服务内容
1.1项目概况
1.1.1服务范围：
H座19层楼的室内保洁及管理服务，保洁总面积为14052.4㎡，主要是楼宇的室内保洁、室内四害消杀以及消毒消杀、垃圾收集分类、清运到指定地点服务；毕业生离校后的腾空寝室卫生保洁服务，以及所有楼宇日常巡查和管理；维修、楼宇管理服务、公寓文化建设及宿舍综合服务。
1.1.2服务内容：
（1）物业管理综合服务，主要是项目服务整体运营管理，楼宇管理服务，宿舍综合服务。
（2）卫生保洁服务，主要是楼宇的室内保洁（楼梯、电梯、大厅、走廊、公共卫生间、公共晾洗衣间、公共门窗玻璃等公共区域的卫生保洁）、电梯保洁，暗渠暗道卫生管理综合服务，垃圾分类、管理、监督及垃圾收集、清运（含生活垃圾、固体垃圾、建筑垃圾）服务，楼宇的室内四害消杀以及消毒消杀，校园内违规违法乱搭乱建情况的日常巡查和监督，校园内建筑垃圾、有害垃圾、危险化学品、实验制剂、放射性实验用品等乱丢乱弃情况的日常巡查、监管、取证。
1.1.3楼宇的室内保洁及管理服务建筑物一览表（仅供参考，以实际为准）
| 序号 | 服务楼宇及区域 | 清扫测算面积（m2） | 楼层 | 门厅走廊楼梯清扫面积（m2） | 公共卫生间个数 | 备注 |
| 1 | 龙源公寓H座 | 14052.4 | 19层 | 14052.4 | 12个 | 宿舍 |
1.2物业管理服务总体要求
1.2物业管理服务总体要求
1.2.1供应商根据各级教育行政主管单位、****机关和采购人有关规定，对本项目服务范围内的物业开展本项目的服务内容，为采购人师生营造安全有序、卫生整洁、和谐文明的学习和工作科研环境，为采购人的发展提供快速响应、保障有力的优质后勤保障服务（具体内容、要求、标准见本采购文件其他相关条款）。
1.2.2供应商严格遵守**省、**市的生活垃圾处理以及分类管理规定，****政府职能部门要求配置校园垃圾分类桶等设施（配置方案经采购人审核同意后实施）,规范、科学管理校园垃圾，****政府有关要求，对生活垃圾、固体垃圾、建筑垃圾按要求及时清运，垃圾桶完好干净整洁，****政府各职能部门的检查工作，检查结果应达到良好或以上水平。
1.2.3供应商协助、配合采购人做好各类物业管理服务。在处理特殊事件和紧急、突发事件时，采购人管理机构对供应商有直接指挥权，供应商需做出承诺，投标时出具承诺书：供应商可随时协助采购人调配其他岗位保洁。
1.2.4供应商的物业管理服务团队驻场人员均担负着维护校园安全、稳定、整洁的责任，每个物业管理服务人员有义务主动发现校园物业存在的不良情况及问题，并及时上报至供应****服务部门，供应商需立即按项目规定妥善处置存在问题，超过12小时未解决需以文字形式出示说明并附上解决需要时间及原因至采购人监管部门，经采购人审核同意后实施。
1.2.5供应商需保证保持节假日时间正常的物业管理服务。
1.2.6供应商在人员配置方面须优质高效、按需配备和相对固定，在拟定组织架构设置、物业管理服务方案时，能充分考虑自身实力和管理优势，最大限度地满足采购人的需求，向采购人提供质价相符的优质服务。
1.2.7重大节日或者大型活动（包括但不仅限于校庆、毕业季、开学季、大型体育、文化、艺术、课外学术科技赛事、学校组织的大型招聘会、考试或者会议等）时，提供以下服务：物业管理服务人员须服从采购人指挥，且辅助采购人进行桌椅搬抬及摆设、搬运摆设布置花卉植物等活动场地布置，以及无条件按采购人要求应急加强水电保障、消防设施巡查、环境卫生保洁、活动场地布置及清理等工作。
1.2.8所有员工应分岗位类别统一服装。
1.2.9供应商需确保四害消杀、消毒灭虫、清除四害孳生地，严格按照国家、地方政府的四害消杀相关标准规范和行业标准执行，灭四害工****学校工作生活秩序，不影响师生正常上课与作息；供应商要在采购人的培训下不定期开展室内外环境消毒消杀工作（具体四害消杀和室内外环境消毒消杀的频次和时间按照采购人要求执行）。
1.3 物业服务外包项目人员配置汇总表
| 序号 | 类别 | 岗位名称 | 人数（个） | 备注 |
| 1 | 物业管理综合服务（12人） | 物业管理项目经理 | 1 | |
| 2 | 24小时学生宿舍综合管理员 | 6 | ||
| 3 | 24小时水泵房运行管理 | 2 | ||
| 4 | 维修人员 | 3 | ||
| 5 | 卫生保洁（9人） | 室内保洁员 | 9 | |
| 总计（人） | 21 |
★二 、需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范，物业管理服务的具体内容和要求。
本项目规定的物业管理服务工作，必须依照具体工作内容、要求及各项细则规定进行。供方必须按规定完成各项工作，并向需方汇报，工作效果必须符合项目条款、采购文件中的相应用户需求的要求和标准、响应文件响应内容及承诺内容。物业管理服务的具体内容和要求如下：
1.物业管理综合服务方面
1.1物业管理综合服务方面人员配置
| 部门 | 岗位名称 | 岗位职责 | 配置人数（人） |
| 物业管理项目经理 | 负责物业管理服务的全面工作。 | 1 | |
| 24小时学生宿舍综合管理员 | 负责学生宿舍管理工作。负责学生住宿信息管理，巡查防火防水防盗安全情况，巡查设备设施并及时报修；负责房间及床位统计、卫生检查监督、文明住宿督导、钥匙管理；负责落实需方提供的学生床位安排及调宿计划，以及临时住宿安排。 | 6 | |
| 24小时水泵房运行管理 | 确保水泵设备24小时正常运行、维护保养、巡查监控以及记录报告。 | 2 | |
| 维修人员 | 负责常用设备的日常维修以及紧急故障处理，定期维护保养、巡查监控以及记录报告。 | 3 | |
| 物业管理综合服务人员合计 | 12 | ||
1.2工作内容及要求
1.2.1建立工作文件交接记录。
1.2.2建立物业管理组织机构、管理、监督制度。有健全的管理组织机构。
1.2.2.1建立物业管理实施方案和创优计划。
1.2.2.2有详细的各专业工作监督制度，对管理、保洁、工程各专业各项工作进行做到定期检出，随机抽查。
1.2.3建立所有物业管理服务的信息化运作系统，并负责****化校园建设系统连接便于优化管理及监管工作。
1.2.4接受和处理投诉，调解与物业相关的纠纷等。
1.2.5.协调安保人员做好在校师生规范用电宣传督查工作，在巡查****办公室违规用电，学生在宿舍内电动车充电，违禁电器使用等违规行为，****后勤处反应。
1.2.6学生毕业、回迁、新生入学等学生宿舍清理、开荒工作；每学期开学前对保洁范围内楼宇开展深度卫生保洁。
1.2.7迎新、重大会议、重大节日、校庆等活动的配合工作（含景观布置）。
1.2.8抢修及修缮工程的配合性工作、经批准的教职工、学生活动等临时接电接水工作等。
1.2.9有完善的管理制度，特别是自查自纠制度；各部门、各岗位工作职责、工作标准；有明确的阶段性工作目标，有学期工作计划、年度工作计划，并具体的落实措施与考核方法。
1.2.10对于生活区范围内的地下水管网的跑冒滴漏现象，应在8个小时内做出有效反应。
1.2.11做好学生宿舍备用钥匙管理及空房源钥匙管理。
1.2.11.1学生宿舍备用钥匙管理直接影响到学生人身和财物安全，因此，备用钥匙使用须按需方职能部门的要求严格管理，做到细致、严谨、准确。
1.2.11.2认真核对借用人的有效证件，核查借用人住宿栋号和房号，有效证件与住宿房间不符，不准借用。
1.2.11.3严格借用登记制度，用后及时归还。
1.2.11.4凡是使用备用钥匙进入学生宿舍进行其他工作时，须得到批准并登记，学生不在宿舍时，需方须派两人以上才能进入学生宿舍。进入女生宿舍时须有女性工作人员陪同。
1.2.11.5配合需方做好毕业生宿舍钥匙回收、核对、标记、存放工作。
1.2.11.6制定钥匙专柜，对钥匙进行关锁，设定管理责任人。
1.2.12做好内部考勤、巡查、问题处理、数据信息变更等工作台账。
1.2.13做好日常宿舍综合服务工作。保证每日24小时均有宿舍综合管理员值班，确保物业管理区域内资产和人身财产安全。
1.2.13.1根据需方学生住宿计划方案，落实宿舍房源床位配备，执行学生住宿、调宿、退宿安排；卫生检查监督、文明住宿督导；宿舍防火防水防盗安全检查；宿舍设备设施完好情况检查；配合需方执行上级文件要求。
1.2.13.2宣传学生宿舍线上报修软件的使用，且做好学生宿舍线下报修的工作。
1.2.13.3配合校园垃圾分类工作，对学生垃圾分类摆放进行日常监督。
1.2.13.4督促学生自觉遵守需方的各项规章制度和作息时间。
1.2.13.4.1监督宿舍公共区域卫生保洁工作，确保宿舍环境卫生干净整洁。
1.2.13.4.2根据需要配合需方适时组织查房、查夜等检查工作，及时处理安全隐患和不稳定因素。
1.2.13.4.3遇突发事情发生，值班管理人员须在第一时间赶赴现场并报告需方职能部门，如情况紧急应同时直接报警（110、120或119等）；主管人员须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。
1.2.13.4.4做好空置房的卫生清理工作。
1.2.13.4.5热情接待来访者;巡逻有无推销等校外（闲杂）人员进入学生宿舍，发现学生有推销行为的应及时劝阻，并报需方指定部门处理。
1.2.13.4.6建立凭证出入宿舍制度，轮查有无异性留宿的现象。
1.2.13.4.7负责监督、制止学生宿舍内私自乱接乱拉电线和使用大功率电器。
1.2.13.4.8协助需方职能部门分配学生房间与床位，严禁擅自调换。
1.2.13.4.9入住学生或其它使用人的基本情况登记工作并记录联系方式。
1.2.13.4.10负责毕业生宿舍窗帘的拆装的工作。窗帘清洗工作按照需方具体工作要求，供方配合落实。
1.2.13.5学生宿舍综合管理员值班时间为24小时制，在值班期间不脱岗、不迟到早退、不做与本职工作无关的事情。
1.2.13.6做好日常宿舍楼内卫生及设备设施不良情况摸查，发现不良及可疑情况及时处置并报告。
1.2.13.7学生宿舍床位管理，按需方的具体要求做好涉及学生宿舍床位安排和宿舍搬迁调整的相关工作。
1.2.13.8协助做好来访人员询问，发现可疑人员及时报告。来访人员若长时间没有出来，值班人员应及时到宿舍询问原因并催促离开。
1.2.13.9认真做好楼栋的公共区域巡查，及时发现并妥善处置堆放杂物。
1.2.13.10按规定时间供电、关电。配合需方组织开展学生宿舍有否使用违章电器检查及处置，一经发现及时收缴，作好记录，并将有关违纪的人和事及时向需方职能部门领导报告。
1.2.13.11每周做好公共卫生的巡查，督促学生保持宿舍内整洁和宿舍区干净，出现公共卫生没清理应及时向需方学生宿舍主管部门反映。
1.2.13.12负责宿舍的物业管理，经常检查各宿舍的门窗、玻璃、桌椅及其它财产损坏情况，及时按规定报修及监管维修。
1.2.13.13值班期间学生宿舍发生突发事件（如停电、起哄、火灾、打架）要及时赶到现场处理，并及时向有关领导报告。
1.2.13.14巡逻制止下列行为的发生。
1.2.13.****.1异性进入学生宿舍和外来人员借宿。
1.2.13.****.2学生带酒（啤酒和烈性酒）、易燃、易爆物品。
1.2.13.****.3损坏公物。
1.2.13.15负责监督执行宿舍晚熄灯制度。
1.2.13.****.1经常对本宿舍区域进行巡查，对违犯需方学生宿舍管理规定的人和事进行阻止、处理，正确行使管理职能。
1.2.13.****.2充分发挥学生宿舍的育人功能，协助需方职能部门做好对学生参与实践后勤工作、勤工助学学生的管理；
1.2.13.16随时了解学生需求，及时反映到****服务部门与需方职能部门。
1.3宿舍综合服务管理规定
宿舍综合服务全面配合需方制定的学生宿舍管理规定包括但不限于做好以下工作：
1.3.1采购人实行学生住宿统一管理制度，宿舍综合服务需安排调整学生的住宿并做好信息登记。
1.3.2监督学生在晚上熄灯前返回宿舍。
1.3.3辅助学生办理入宿、退宿、调换宿舍等手续。
1.3.4学生宿舍调整时，检查学生须缴清的各类费用、交回的公物。毕业离校时，对宿舍设施设备完整性进行清查和登记，收齐房间钥匙等公物，并监督学生按离校通知时间要求搬离宿舍。
1.3.5定时巡查各宿舍，检查有无私自调床位的现象，检查学生宿舍内有无擅自留宿人。
1.3.6教育学生节约水、电，做到人离关灯、关水，杜绝长明灯、长流水现象。
1.3.7供应商要杜绝采购人在学生宿舍区经商、贩卖、推销、张贴广告、派发传单、悬挂标语横幅等行为。
1.3.8宿舍综合服务需阻止学生饲养宠物，必要时上报需方职能部门。
1.3.9严禁学生在宿舍区打麻将、赌博及其他危害公共秩序的活动。
1.3.10严格执行宿舍晚熄灯制度进行管理。监督学生要在熄灯时间内自行关闭室内照明灯光，禁止影响他人正常休息的行为。
2.卫生保洁服务方面
2.1卫生保洁服务总体服务范围
卫生保洁服务分版块进行保洁管理，为保洁服务范围内所有建筑物楼内的公共区域（走廊、楼梯、厕所、水房、墙面等），公共设施（电梯、楼梯扶手、宣传广告栏、垃圾桶、开水炉、门、窗、玻璃、消防设备等）。
| 服务项目 | 工作内容 | 清洁标准 | 工作频率 |
| 保洁服务范围内所有建筑物的楼内公共区域 | 1.地面清扫垃圾 | 1.无垃圾、积尘、积水、污迹、杂物。2.保持地面整洁、干净、公共区域保持窗明门净、无蛛网、无尘渍。 | 至少每日三次 |
| 2.拖净地面水渍、污渍 | 至少每日三次 | ||
| 3.收集和清理垃圾桶内垃圾、容量不超过2/3 | 及时清理 | ||
| 4.清洁垃圾桶、垃圾箱表面 | 至少每日三次 | ||
| 5.抹净楼内玻璃的手印、污渍 | 至少每日三次 | ||
| 6.地面及时清理污渍及香口胶渍 | 至少每日三次 | ||
| 7.清洁指示牌、告示牌、护栏 | 至少每日二次 | ||
| 8.清理清洁区内乱张贴 | 至少每日二次 | ||
| 9.楼梯梯级拖抹、护栏抹尘 | 至少每日三次 | ||
| 10.楼内低位玻璃的清洗 | 至少每周二次 | ||
| 11.墙身抹尘、污渍、印迹 | 至少每月二次 | ||
| 12.清洁墙身壁灯表面 | 至少每周二次 | ||
| 13.清洁消防箱内部、外部灰尘 | 至少每月二次 | ||
| 14.地面彻底清洗及消毒杀菌 | 至少每月二次 | ||
| 15.疏通下水道、沙井、公共房卫生间和下水道疏通 | 至少每月二次 | ||
| 16.学生宿舍内公共生活设备设施表面清洁（直饮机、开水壶、洗衣机等），室内学生自助浴室保洁 | 至少每日早中晚三次 | ||
| 17.清扫毕业班搬空宿舍房间内部和学生宿舍调整房间的卫生，含阳台、洗手间、冲凉房卫生用具，须等学生本人清****后勤处检查、清理完毕后才能进场打扫卫生。（包括临时性住宿搬迁和宿舍调整） | |||
| 电梯保洁 | 擦抹、清扫 | 无积尘、污迹、杂物及张贴物。 | 至少每日三次 |
| 公共洗漱间和卫生间保洁 | 1.抹净所有镜面、洗手盆及云**面 | 达到无污渍、无积水、无臭味、无垃圾的标准。 | 至少每日三次 |
| 2.地台表面、尿池、厕盆清洁 | 至少每日四次 | ||
| 3.清理废物箱（筐） | 至少每日三次 | ||
| 4.抹、冲及洗净所有洗手间设备 | 至少每日三次 | ||
| 5.洗手间地面拖抹 | 至少每日三次 | ||
| 6.抹净门、间隔、窗台等 | 至少每日三次 | ||
| 7.彻底清洁地台表面 | 至少每周二次 | ||
| 8.天花板及照明设备表面除尘 | 至少每月二次 | ||
| 9.每次清洁时，巡查水电设施故障并及时报修 | 至少每日三次 | ||
| 楼体通道、架空层、楼外楼梯 | 1.地面清扫垃圾 | 无积尘，无杂物，目视干净、无污物；地面达到无污渍、无积水、无垃圾。 | 至少每日三次 |
| 2.清理地面污渍、油渍、水渍 | 及时清洁 | ||
| 3.栏杆、扶手、开关、插座表面清洁 | 至少每周二次 | ||
| 4.梯级拖抹 | 至少每日三次 | ||
| 5.走火通道通风口清抹 | 至少每周二次 | ||
| 6.消防设施外部抹尘 | 至少每周二次 | ||
| 7.天花板蜘蛛网、照明设备表面除尘 | 至少每月二次 | ||
| 8.定期除“四害” | 至少每月二次 | ||
| 天面、露台 | 1.天面、露台清扫垃圾 | 无垃圾、排水口无堵塞。 | 至少每周二次 |
| 2.天面、露台冲洗 | 至少每周二次 | ||
| 垃圾房 | 清扫、清洗、消毒 | 墙面、天花无明显积尘和污迹、蜘蛛网、房外地面无垃圾、无异味。 | 及时清扫、清洗 |
2.2卫生保洁服务总需求
供方需采用信息化系统进行保洁人员考勤打卡、日常保洁工作在线打卡、外围保洁工作定位等。
2.3卫生保洁服务方面人员配置
| 部门 | 岗位名称 | 岗位职责 | 人数（人） |
| 卫生保洁服务方面面 | 室内保洁员 | 负责楼内公共区域保洁，楼外300米以内环境保洁；宿舍保洁员负责学生宿舍的各类生活垃圾的运输、分类管理及监督工作 | 9 |
| 卫生保洁服务人员合计 | 9 | ||
2.4楼宇室内保洁服务工作范围和内容
2.4.1工作范围
保洁服务范围内所有建筑物。
2.4.2工作内容及要求
2.4.2.1楼宇公共区域卫生保洁
2.4.2.1.1大堂、走廊、楼梯、过道地面每天清洁3次，扶手每天清洁2次，上课时间巡回保洁，无垃圾杂物、污渍、灰尘。
2.4.2.1.2护栏、走廊玻璃窗户等，每周清洁2次，无污渍、无青苔，玻璃明亮。
2.4.2.1.3天花、大堂玻璃墙幕、窗户（花窗）每月清洁2次，无灰尘、污渍、蛛网。
2.4.2.1.4公共洗手间的厕槽、马桶、水台、地面及排水沟，每天至少清洁3次，上课时间巡回保洁，无污迹、无异味、无积水；门窗、间隔板等，每周清洁2次，无污渍、青苔，玻璃明亮。
2.4.2.1.5电梯地面、箱体内侧面、镜面及各层门套每天清洁3次，上班时间巡回保洁，无垃圾、积水、杂物、污渍、锈迹等，每月用钢油保养1次。
2.4.2.1.6楼梯间通道、外楼梯及平台每天清扫3次，上课时间内巡回保洁，每周拖洗2次，**每周清洁2次。
2.4.2.1.7清扫毕业班搬空宿舍房间内部和学生宿舍调整房间的卫生，含阳台、洗手间、冲凉房卫生用具，须等学生本人清场离开及需方宿舍管理职能部门检查、清理完毕后才能进场打扫卫生（包括临时性住宿搬迁和宿舍调整）。
2.4.2.1.8如遇下雨、潮湿天气，主要出入口应配备放置防水垫或抽风机等除湿、防滑设施，并有防滑标识等。
2.4.2.1.9楼内适当位置设置可回收垃圾及有害垃圾等垃圾分类收集点，并有明显标识，每天收集清理一次，****政府规定进行清运处理。
2.4.2.1.10楼宇改造后的深度保洁：配合需方对楼宇改造后进行深度保洁，确保楼宇顺利投入使用。
2.4.2.2楼宇公共设施卫生保洁
2.4.2.2.1楼内各类垃圾桶每天清洁3次，每周消毒1次，无垃圾溢出、乱张贴、异味、污迹等。
2.4.2.2.2楼内宣传栏、阅报栏、布告栏、门牌、走廊壁画、指示灯、消防栓、消防箱、灯具灯罩等每周清洁1次，无蛛网、灰尘、污迹。
2.4.2.2.3每周对保洁服务范围内所有建筑物的卫生间通风风扇进行全面清洁一次，损坏及时报修。
2.4.2.2.4适当清洁楼内电梯。
2.4.2.3整体卫生保洁
2.4.2.3.1楼宇内护栏、墙面、天花、大堂门窗外侧卫生保洁，巡查并及时报修。
2.4.2.3.2公共厕所冲洗、卫生保洁。
2.4.2.3.3保洁用具卫生清洁。
2.4.2.3.4保洁服务范围内所有建筑物的卫生防疫、灭蚊、白蚁防治、除“四害”放药喷药等。
2.4.2.3.5毕业生宿舍房内废弃物清理、垃圾清扫、卫生保洁。
2.4.2.3.6保洁服务范围内所有建筑物内设施的定期除尘清扫保洁。
2.4.2.3.7保洁服务范围内所有建筑物内各种下水道疏通，巡查并及时报修。
2.4.2.3.8按照政府及相关部门要求做好卫生保洁工作，积极配合职能部门的各类检查。
2.4.2.3.9接受卫生防疫部门、地方管理部门、需方的业务检查及监督指导。
2.4.2.3.10保洁服务范围内所有建筑物内保洁时间：7:30至16:30；做好楼宇内垃圾的收集和清运，并做到垃圾桶里随时满随时清理和转运。保洁时间包括定期保洁和巡回保洁。
2.5垃圾桶、垃圾箱保洁
上班期间巡回清理垃圾桶、垃圾箱、及周围地面的垃圾，每周抹洗1次，干净整齐，无污迹异味；及时更换、补缺垃圾桶、垃圾箱；每月做1次消毒，无堆积杂物、无异味、无污迹、无四害（鼠、蝇、蚊、蟑螂）孳生，按政府要求做好垃圾分类处理，并按需方要求每天清运到指定地方处理。
2.6四害消杀、消毒工作范围和内容
供方严格按照《中华人民**国传染病防治法》****学校的管理方法和标准，按照需方工作安排，协助对保洁服务范围内所有建筑物进行四害消杀、消毒工作。
2.7垃圾分类与垃圾清运工作范围和内容
供方须遵守**省、**市生活垃圾分类管理规定，根据需方实际情况，以高效、环保的方法进行垃圾分类桶等设施设置，垃圾****政府垃圾分类要求。对生活垃圾、固体垃圾、绿化垃圾按要求及时清运，垃圾桶完好干净整洁，****政府各职能部门的检查工作，检查结果达到良好或以上水平。
2.7.1工作内容及要求
2.7.1.1供方需要对生活垃圾进行分类投放、分类收集、分类运输、分类处置。
2.7.1.2****服务区域内各责任区投放生活垃圾的类别、数量、作业时间等要求，配备相应的收集、运输设备和作业人员，把生活垃圾收集点的垃圾收集、运输至符合规定的生活垃圾转运站、贮存点或者处置场所。
2.7.1.3垃圾分类、垃圾收集与垃圾清运严格按照规定的时间、频次、路线和要求分类收集。
2.7.1.4分类管理员在分类管理垃圾时尽量不要将垃圾散落在地上,确保日产日清。
2.7.1.5垃圾桶架子上不得有空缺,每运走一桶垃圾须替换上对应的空桶,桶架上的垃圾桶须要配备齐全并按要求摆放。保持垃圾桶的清洁卫生,将垃圾桶摆放点散落的垃圾清扫干净,确保周围地面干净整洁。
2.7.1.6对垃圾桶的损坏情况及时检查并做好记录,将损坏情况及时上报。
2.7.1.7制止混合已分类投放的生活垃圾的行为。
3.人员培训方面
定期培训全体人员提升对需方的主人翁意识、对自身从事的物业管理服务工作保持高度爱岗敬业精神等职业道德水平。各管理类、操作类人员上岗培训率达到100%；各操作类人员能带真正技能上岗。****政府有关主管部门以及需方职能部门的指导下对各类工作人员进行严格的从业教育或岗位培训，并接受定期的检查。供方应提供相应的针对性的岗位培训或职业教育计划。供方需加强自身工作人员的各项安全教育、法制教育及各类培训，提高其安全防范工作能力及法制意识，确保不因自身工作人员原因发生安全事故，并配合需方进行各类安全教育、培训及演练。
3.1员工培训机制
3.1.1供方应根据项目需求，结合本项目实际工作需要，于每年12月份制定下一年度《年度员工培训计划》提交至需方，并严格按时该培训计划执行培训。
3.1.2供方各专业部门根据《年度员工培训计划》，再结合本项目每个部门实际工作需求与情况，制定各部门月度《员工培训计划》。
3.1.3培训计划应包括：培训内容、培训部门或责任人、培训对象、完成期限等项目。
3.1.4供方应每年按《年度员工培训计划》培训，且培训完成率应不低于95%。
3.1.5培训的重点是服务意识、服务礼仪、服务质量、实际工作能力和应急能力等专业技能和素质的培养。
3.2日常管理期培训计划
供方应结合实时工作情况制**常管理培训，对员工进行系列化、持续性的培训，调动员工工作积极性，增强员工的责任心和学习自觉性，培养一支纪律严明、作风顽强、技术过硬且****管理队伍。
3.3各专业培训内容
3.3.1管理人员（决策层、管理层）
3.3.1.1熟练掌握管理服务系统知识和技能，具备专业的宏观分析、决策、组织、协调和控制能力，具有现代管理学、行为学的学科前沿知识，熟悉质量管理体系标准、具备独立、创新、进取、**的现代观念和人文品质。
3.3.1.2具备熟练的专业知识和能力，勤奋、踏实敬业，勇于创新，开拓进取的精神，及处理各类突发事件的方式方法及能力。
3.3.1.3对物业管理人员进行不少于一次的物业管理知识培训和安全教育，承担物业管理人员违规违纪的连带责任。
3.3.2技术人员
****公司的管理理念，熟练掌握自己的工作职责和岗位操作流程，具备任劳任怨、团结协作和精益求精的团队精神及良好的服务形象。且各技术部门负责人需培训、了解、熟读各项规定，包括但不仅限于：
3.3.2.1物业管理现行规定。
3.3.2.2政策法规。
3.3.2.3物业管理常识。
3.3.2.4不同类型物业管理运作模式。
3.3.2.5各类专业管理。
3.3.2.6内部管理。
3.3.3基层服务人员
对包括投诉处理在内的各项工作的具体操作流程进行全面且细致的培训；针对各专业主管及部门经理，强化其在各自专业领域内的标准规范、规章制度的学习与理解，科学合理地制订工作计划与分配工作任务。
3.3.4供方所有入驻的服务人员需经过以下内容的培训（包括但不限于）：
3.3.4.1需方校园基本情况、组织机构、主要领导介绍。
3.3.4.2需方校园管理理念和服务理念教育。
3.3.4.3需方校园文化、价值观的传递。
3.3.4.4《员工手册》、职业道德及有关制度教育需求进行调整。
4.其他服务
4.1负责所有楼宇内的节水、节电工作，各楼有节能责任人无人时及时关灯或其他用电设备。
4.2负责日常对公共设施、设备检查工作，有损坏的设备、****学校。
4.3如有学校大型活动、外宾或上级领导参观及卫生大检查等，可根据需要至少提前半天通知履约方，履约方根据校方要求进行突击性服务。
4.4负责各楼内门窗保暖防寒工作，冬季各楼（含宿舍）门前清雪除冰工作撒盐工作。
4.5负责楼宇楼内安全，不许外来闲杂人员随意进出和楼内设备随意搬出，****学校保卫处报警。
三、双方权利和义务
1.采购人的权利和义务
1.1根据供应商每月的考核结果，按月支付供应商物业管理服务费用（当月物业管理服务费用根据月度考核结果次月支付）。
1.2无偿为供****服务所需的管理用房、水源、电源和存放工具、材料的场所。
1.3负责向供应商提供物业的图纸资料和相关设施、设备清单，以及采购人有关校园管理规定。参与制定物业管理服务的规章制度和岗位职责要求，提出服务管理合理建议。
1.4协助供应商办理其工作人员、车辆进出采购人的有关证件。
1.5负责监督和检查供应商的物业管理服务工作，每月按要求对供应商进行考核，并及时向供应商反馈意见，有权就供应商的物业管理服务工作中出现的问题提出整改意见。
1.6采购人有权根据发展需要及物业管理情况，对该各项管理办法、考核办法进行修订，并按修订后的考核办法对供应商进行考核，供应商须无条件遵照执行；有权局部调整物业管理服务项目中的物业管理综合服务、卫生保洁服务、维修服务等的范围、内容及要求。
1.7有权根据实际情况调整或撤消垃圾收集点，并有权要求供应商落实保洁期间收集的垃圾实现不设点收集；有权要求****政府垃圾分类工作要求。
2.供应商的权利和义务
2.1按项目规定完成全部物业管理服务工作，向采购人提供发票。向采购人提供的发票金额应根据上月采购人考核结果等级和因供应商违约行为扣除违约金后的对应金额，收取上月的物业管理服务费。
2.2 按采购人相关规定合理使用其提供的物业管理服务用房。项目期内，以下费用及由此产生的责任由供应商全额承担：供应商工作用房的燃气费、水电费、通信费、网络费、清洁及垃圾处理费等。上述费用的缴纳标准和支付要求按照收费部门制定的规定执行。****政府部门征收本项目未列出项目，但凡与使用采购人设备设施等相关的费用，由供应商按有关规定标准和要求缴纳。
2.3供应商不得将整体或部分物业管理服务责任以及利益对外转让，不能转包和分包项目要求供应商负责的项目，供应商不得对本项目范围包含的项目内容另行经营、收费。一经发现将视违约处理，因此所造成的一切法律后果由供应商承担，采购人不承担任何责任。
2.4供应商根据有关法律法规和采购人的要求，结合实际情况，建立物业管理服务的规章制度和质量管理体系；明确各岗位职责和工作标准，落实考核措施和办法，做好物业管理服务工作档案。供应商在服务期内的有关工作记录、管理资料要根据采购人的要求填报，每月按要求及时送交采购人存档备案。
2.5供应商必须遵守国家各项法律法规和采购人的相关条款及项目规定等要求，根据采购人的要求，对物业实施物业管理综合服务管理，确保实现管理目标，并承担相应责任，自觉接受采购人监督。采购人定期对供应商进行考核，每月、季度及年度考核作为每月物业服务费用支付和年度奖惩考核的依据。采购人有权根据考核结果，对供应商进行收取违约金、没收履约保证金、终止项目处理。
2.6对于楼内的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能。供应商如有进行改扩建完善配套项目，需报采购人和有关部门批准后方可实施，其费用由供应商负责承担。
2.7人员招收条件由供应商确定，供应商自觉遵守国家法律，用工年龄须符合国家相关劳动法律。人员名单及相关资料必须报采购人备案。供应商对员工进行法制安全礼仪教育，统一着装，佩戴标志。聘用人员的资料以表格形式汇总加****管理部门备案。供应商聘用的员工，必须符合法律、政策的有关要求，并向采购人提供有关身份证复印件、计生证复印件、健康证复印件、照片、上岗证复印件，聘用人员的资料以表格形式汇总加盖公章交****管理部门备案。（相关岗位上岗资质证书如电工操作证：高压证、低压证等）
2.8如遇到国家或地方有关节假日或专项突击性检查、参观等，供应商应按采购人的要求及时做好相应的管理服务项目，并接受检查；供应商在服务期内应制定相应的应急预案，遇到发生紧急情况或突发事件需要人员时，供应商现场人****政府部门的安排。
2.9供应商聘用的员工如发生人身意外、工伤事故，触犯法律或发生劳资纠纷，所有责任由供应商承担，采购人不承担任何责任。供应商员工在聘用期间损坏或盗窃采购人的财物，如经查实，由供应商负责全部赔偿，并应辞掉该员工，如出现违法现象，****机关处理。
2.10项目期满或终止项目时向采购人（或采购人委托的接管单位）移交有关财产，全部物业管理服务档案及有关资料，如有损坏损失的，由供应商负责赔偿。
2.11供应商自觉遵守国家法律，服从采购人的管理，遵守采购人的各项规章制度。供应商开展物业管理服务工作时，不得影响、干扰采购人正常教学、工作科研秩序及师生正常的生活秩序。采购人对供应商开展的物业服务或需供应商配合完成的各项工作，供应商须无条件执行和改进，直至达到项目和本采购文件等相关规定。
2.12供应商的工作人员须遵守采购人相关规章制度规定，如有违反或损害采购人利益经教育无效，采购人有拒绝供应商违规工作人员在采购人工作的权利。采购人有权根据实际需要要求供应商调整岗位设置及人员安排，供应商必须无条件服从安排并办理确认手续。供应商派驻采购人的工作人员不尽职守的，必须在接到采购人书面通知后7天内更换人员。
★2.13供应商****服务所需的基本设备和工具，响应文件中承诺的设备设施工具等必须到位，否则采购人有权在支付物业管理服务费用中扣除相应设备设施工具费用。
★2.14供应商必须严格按照响应文件中承诺的岗位数（人数）到岗。
★2.15供应商必须按照国家、省、市有关法律法规文件规定，负责为员工缴纳社会保险，同时提供本项目全部员工的保险证明复印件等。供应商聘用人员的工资****政府的最低工资待遇标准。若供应商不为员工购买社会保障，采购人有权扣回相应的社会保障项目费用；如因此引起员工劳资纠纷，所有责任由供应商负责，采购人概不负责。供应商应负责做好员工的计划生育、各种保险、安全等管理工作，如因管理不善出现违法违规事件，给采购人造成损失，由供应商负责所有的法律、经济责任，采购人概不负责。
2.16对响应文件中的漏项、错项、错算工程量等引起的差异视为已包含在投标总报价中，如果是项目必须、合理的配套服务内容，供应商必须提供相应的服务内容，采购人不再额外增加服务费用给供应商，中标金额以投标总价为准。
2.17供应商有责任及义务并积极组织、协助采购人开展物业服务质量考评。
2.18供应商必须成立至少由1名专职人员组成的服务质量自查队伍，每月10日前把上个月质检情况书面上报采购人。每学期至少组织1次征询采购人对各项服务的意见，自觉接受采购人的监督、检查，及时改善管理和服务，满意率符合本物业服务相关要求。
2.19供应商须严格遵守消防安全、生产安全等法律法规和采购人相关规定，对**责任区内的消防安全、生产安全等负责，并制**全制度、相关应急预案和签订相关安全责任书。如出现安全事故，****政府职能部门检验确定是由供应商物业管理服务工作不到位引起的，一切责任和费用由供应商承担。若后果严重，除没收履约保证金外，依法移送有关部门并追究其相关法律责任。
2.20供应商须按照采购人的有关规章制度和管理办法制定相应的工作规范，并报采购人备份。供应商须设立严格的检查公示制度，执法检查、整改通知报告、物业管理服务检查报告及国家相关规定的资质证书等，均须粘贴于固定的公告栏供查阅，并备****管理部门（后勤处或有关职能部门）。
2.21供应商要积极配合采购人按上级爱卫部门的布置开展爱国卫生运动，配合搞好环境卫生和卫生防疫的工作。采购人如迎接上级单位检查或各类评估等重大活动，供应商应组织人力搞好相关保洁工作，确保出效果，树形象，紧急情况随叫随到，采购人不再另行支付服务费用。
2.22供应商须无条件配合采购人，****政府行政职能部门的要求做好各项工作，如****政府各级职能部门发出的各种通报批评、整改、警告等严重处罚时，采购人收取违约金、没收履约保证金或者终止项目。
2.23供应商必须无条件配合采购人做好车辆停放、广告牌等工作的管理。未经采购人同意，供应商无权在本项目管辖范围内进行任何形式和内容的收费，****公司或个人在本项目管辖范围内进行任何形式和内容的商业活动。
2.24供应商建立健全各项工作管理制度和各岗位职责，建立日常巡查制度，做好日常服务工作记录，并每月向校方的职能部门上交每月服务工作总结（报告必须如实反映供应商的服务工作质量、工作效果与存在问题和工作人员名单等情况）。
★四、服务质量人员保证
本项目岗位人员配置不得低于21人。在招聘物业服务人员中，除了保洁人员外其他服务人员必须处于法定参保年龄范围内，且公司承诺为所有符合参保条件的服务人员全面办理社会保险。
| 序号 | 类别 | 岗位名称 | 人数（个） | 备注 |
| 1 | 物业管理综合服务（12人） | 物业管理项目经理 | 1 | |
| 2 | 24小时学生宿舍综合管理员 | 6 | ||
| 3 | 24小时水泵房运行管理 | 2 | ||
| 4 | 维修人员 | 3 | ||
| 5 | 卫生保洁（9人） | 室内保洁员 | 9 | |
| 总计（人） | 21 |
★五、服务质量监管考核
甲乙双方一致同意，采购人依据附件《物业管理服务考核办法》（试行）对供应商的工作进行日常检查及各种考核评价，考核评价结果作为采购人支付供应商物业管理服务费用的依据，日常检查发现问题按附件《物业管理服务违约处理办法》执行相应惩罚。其中具体措施为：
供应商出现有下列任何一种情况的，采购人有权即时终止项目并没收供应商的履约保证金和未支付的物业管理费，供应商无条件撤场，由此造成的经济损失及其他后果，全部由供应商负责：
1.如供应商有违法纵容、煽动工人怠工、罢工等过激行为的，或因供应商无视工人权益导致工人有怠工、罢工等过激行为的。
2.供应商将项目部分或整体转包他人的。
3.**期间，供应商若主动退出服务项目，须提前6个月向采购人提出书面申请，与采购人协商并经同意后可提前解除项目。供应商缴存的履约保证金不予退还，供应商还须签署退场补充协议并无条件撤场，供应商已投入的所有设施设备不能撤走并无偿归采购人有，采购人对供应商不再作其他任何补偿。
4.为有效监管供应商正常开展各项物业管理服务工作，供应商出现违约行为时，采购人向供应商收取违约金，采购人将从尚未支付给供应商的物业管理服务费或者供应商缴纳的履约保证金中扣除。若由供应商的违约行为造成采购人及师生人身伤害、****政府部门罚款的情况，供应商须给予赔偿，采购人有权从尚未支付给供应商的供应商缴纳的履约保证金扣除相应金额用于抵扣赔偿。具体规定见《物业管理服务违约处理办法》。
六、违约责任
1如供应商出现了本项目中约定的解除项目条款情况，采购人有权终止项目，因项目终止而造成采购人损失的，供应商应予以全额赔偿。
2 本项目存续期间，因不可抗力造成单方或双方不能履约的，则免责。如造成经济损失的，应共同协商，合理分摊。
3由于供应商工作人员失职或失误，造成采购人委托物业区域内所管物业财产损坏或者失窃的，****机关鉴定责任后，供应商应承担保险理赔之外的责任。
4供应商在建筑本体、设施设备维护与维修或其他方面工作出现拖沓延误超过约定时间，采购人另行处理解决发生的费用由供应商全部承担。
5如发生曾经在供应商工作人员或供应商在职工作人员内外合谋，参与或为盗窃分子提供方便，造成采购人财产损失，****机关调查取证确认，供应商应承担保险理赔之外的相应管理责任。
6特殊情况下，因一方原因，项目无法继续履行时，应及时通知对方，经双方协商共同同意后办理项目终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失，并按提前退出等相关约定办理终止项目工作。
7其它违约责任按《民法典》处理。
七、项目结束物业对接交接条款
1项目届满或终止，供应商撤场时，需在采购人认可的期限内（终止服务以采购人通知为准）提供内部员工流动资料档案给采购人备案，并按照国家地方行业有关规**清帐务，档案资料移交、各岗位交接、资产设施移交，租借、使用采购人宿舍、设备等退还工作。彻底解决遗留问题后，经过采购人审核，双方签字确认后，所有移交工作才算正式完成。
2办理移交工作时，供应商须出具有效承诺书：承诺供应商管理服务期间的一切债权债务概由供应商自行负责结清，与采购人无关。
3为防范风险，采购人暂停结算供应商项目届满或终止服务前两个月的物业管理服务费用。移交工作完成后，采购人按项目约定收取应由供应商支付的各类款项和违约金后，在1个月内为供应商结清剩余的物业管理服务款及无息退回剩余的履约保证金。供应商已投入且不可移除或移除后会影响使用功能的设施设备无偿归采购人所有，采购人不作其他任何补偿。
4项目届满或终止，供应商若未能在采购人认可的期限内完成所有交接工作，采购人有权全额没收供应商的履约保证金，且供应商每延期1天交接，须缴纳违约金2万元（采购人有权在物业管理服务费用中扣除该费用）。供应商还须无条件撤场，并赔偿采购人由此引起的经济损失。供应商已投入的所有设施设备不能撤走并无偿归采购人所有，采购人不作其他任何补偿。同时视供****服务区域内的资产处置权，采购人可采取措施强制收回，并自行处置供应商遗留在场地内的物品，采购人不承担供应商的一切损失。
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