一、项目名称：湘江新区第二集中办公区湘麓金座物业服务
二、采购预算：****855.57元/年，****711.14/二年。
三、项目概况及主要数据
1.项目概况
| 序号 | 项目 名称 | 建筑层数 （地上/地下） | 建筑高度 | 占地面积（㎡） | 地上建筑 面积（㎡） | 地下建筑面积（㎡） | 总面积（㎡） |
| 1 | 西栋 | 5/1 | 19.8 | 1895.77 | 9891.70 | / | / |
| 2 | 东栋 | 6/1 | 22.3 | 1593.17 | 8399.76 | / | / |
| 合计 | 3488.94 | 18219.46 | 8952.69 | 27244.15 | |||
| 3 | 绿化 | 5647 | |||||
2.主要设施、设备清单
| 序号 | 系统名称 | 明细 |
| 1 | 配电系统 | 1. 配电用房设地下层西北角。 2.开放区域配电系统：两路10KVA双电源供电，配电房设置两台1250KVA干式变压器两台并联设置联络柜供电，13台抽屉式开关柜供电至每个末端回路，其中东栋与西栋及地下室照明、动力分开用电计量，地上每层设置总开关箱及用电计量表。 3.人防区域配电系统：配电房设置380V低压双电源开关柜，自备发电系统接收输出柜两台，10台抽屉式开关柜供电至每个末端回路，管控人防区域照明、空调、给排水系统、消防系统供电。 |
| 2 | 给排水系统 | 项目设有生活给水系统、生活污水系统、雨水系统、消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统。 1.生活给水：项目给水由市政管网引进DN100的管网进入，生活用水的东栋、西栋、消防用水、室外绿化用水由不同的水表单独计量，由市政管网直接供水。 2.消防给水：项目地下室西南角设有220立方水池（消火栓用水110立方、自动喷淋用水110立方），每个系统设加压泵两台一备一用，东栋屋天面设18立方消防水箱一座。地下室及地上部分设有消火栓箱及末端喷淋头，配电房设有气体灭火装置。 3.排水系统：项目雨污分流，东栋、西栋各设化粪池一座。 |
| 3 | 空调系统 | 空调主机设置在东、西栋楼顶，东栋空调主机为模块机，西栋空调主机为水机多联机组，室内风机分布在****办公室内。 |
| 4 | 弱电系统 | 弱电监控室设在东栋二楼南侧与消防控制室同一处，项目弱电系统包括室外电视监控，背景音乐、有线电视、综合布线、通讯信息等系统，地上部分每层设备接线端子箱，有分支器引入每个房间。 |
| 5 | 消防系统 | 消防系统包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防直通对接电话系统、应急照明、消防排烟系统等。 消防控制室设在东栋二层南侧由桥架引入，消控室报警设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器打印机、应急广播设备、消防直通对讲电话、电梯控制盘、电源设备等组成，消防控制室可显示消防水池、消防水箱水位、显示消防水泵的电源运行状况，控制室可联动。所有与消防设备有关的设备。 |
| 6 | 电梯 | 电梯共有5台德国蒂森电梯，西栋设**电梯，其中两台电梯至降至地下车库；东栋设两台电梯，其中1台可降至到地下车库。 |
| 7 | 停车道闸 系统 | 停车道闸系统4套（其中西栋南北侧各1套，车库出入口1套，东栋北侧1套）。 |
| 8 | 人防专业指挥所 | 人防专业指挥所位于地下室东面，建筑面积1998㎡，该指挥所水电、消防、空调系统、防排烟系统等均为独立系统，内设配电房、发电机房、消防控制室、水泵房、空调主机房等，其中设有200KW的柴油发电机一台，调温恒湿机两台，其中一备一用；100立方的消防水池一座，消防泵两台一备一用。 |
三、服务内容
湘麓金座物业服务范围包括东、西栋所有房屋建筑主体及公共部分的维护管理、公共配套设施、设备维护、运行管理、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；生活垃圾清运、公共绿化、绿地的养护和管理、24小时公共秩序管理、公建配套设施的运行管理、楼宇自动化设施系统的运行、维修、养护管理、交通指挥、车辆行驶和停靠管理、物业及物业档案资料收集、管理、社区文化的开展、会议室、人防指挥所的管理、物业管理委托合同中规定的其它事项等工作，具体内容为：
| 序号 | 服务内容 | 服务要求 |
| 1.秩序维护 | ||
| 1.1 | 岗位值班值守 | 加强本项目安全管理。门岗须根据招标方要求对出入的人员、物品、车辆进行严格登记、检查、验证，杜绝闲杂人员进入。大门值班落实 24 小时保安值班制，门卫在工作日必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及重要领导步行或乘车出入，门卫须立正行注目礼。 |
| 1.2 | 安全巡查 | 落实昼夜巡逻制度，加强项目内秩序维护。组织日夜巡逻，巡查项目内周边、出入通道、高压变电、道路、房屋、重点部位的安全及车辆停放、禁止闲杂人员和可疑人员进入等事宜，巡逻中遇本项目内工作人员提出工作方面要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理，确保本项目井然有序。 |
| 1.3 | 消防安全管理 | 负责治安、消防安全防范，积极做好防盗、防火、防溺水、防破坏、防事故、防冰冻灾害等工作，采取人防和技防相结合的方法，按规定和合适的时间开、关楼内所有门窗和设备的电源。灾害天气加强预想预测及时消除隐患，做到无安全责任事故发生。 |
| 1.4 | 车辆管理 | 负责交通秩序的维护，制定可行的车辆管理方案。在需要的地方设有规范车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌和温馨提示，加强校内车辆交通管制，做到车辆出入安全、有序。 |
| 2.环境卫生 | ||
| 2.1 | 卫生保洁 | 1.公共环境卫生服务。包括办公楼公共卫生、茶水、音响、灯光、内外墙及门窗、管理范围内的公共场所、会议室所有区域的保洁、垃圾的收集与清运等相关工作； 2.化粪池清理； 3.完成突发性事件造成的保洁工作； 4.垃圾分类。 |
| 2.2 | 绿化养护 | 湘麓金座项目周边及原始林区公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理，绿化花草树木的除草、平整、保苗、治虫等及室内花卉摆放监管和养护等相关工作； |
| 2.3 | 环境消杀 | 湘麓金座的清洁卫生，垃圾的收集倾倒及环境消杀，大楼环境消杀。 |
| 2.4 | 垃圾分类 | 项目内实施垃圾分类，各类垃圾正确投放和处理，对垃圾分类工作进行定期检查和考核，及时总结工作经验，不断完善垃圾分类制度，确保垃圾分类工作有序开展。 |
| 3.设施设备维护 | ||
| 3.1 | 公用设施设备 | 1.共用设施设备（含大楼、活动室、机关食堂）的维修、养护、运行和管理。包括共用的上下管道、公共照明、办公室内照明、供配电系统，中央空调系统、供水系统、消防系统、会议系统（含音响系统）、网络系统、消防设备设施、电梯和监控系统等相关公共设备设施； 2.公共设施和附属建筑物的维修、养护、巡查和管理。包括路灯、道路、室外上下水管道、雨水管、排污管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、水泵等相关公共设备设施； 3.室内外设施设备的维修、保养、更换和管理。包括插座、灯具、灯泡、灯管、空调风口、门窗、门牌、把手、办公家具等相关设施设备； 注：①★房屋建筑和所有设备设施等日常维修材料费用：单项维修单件器材金额在500元以下的，****公司直接进行维修维保并承担费用，记录报送招标方存档；单项项目维修维保金额在500元以上的项目，报招标方审批后执行。提供承诺函（格式自拟）； ②所有设施设备必须符合国家规定标准； ③房屋建筑共用部分的维修、养护、巡查和管理。包括楼盖、层顶、梁、柱、内外墙、门窗、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下室、架空层、停车场及基础承重结构部位等相关公共设备设施。 |
| 3.2 | 专业设备维护 | 负责中央空调、电梯、消防设施、人防设施、避雷设施、门禁道闸系统、自动化设施设备等日常操作、维护(专业维保除外)及公共区域设施设备维修及更换。 专业维保内容包含：空调系统、监控系统、消防系统、弱电系统、道闸系统、电梯维保、防雷设施由招标人委托第三方进行维护保养并承担相关费用，中标单位负责监管和巡检（协助采购人监督管理维保单位完成专业设施设备的维保养护，定期对应检必检的设施设备及时进行年检），保障运行正常。 |
| 3.3 | 节能降耗工作 | 配合采购人做好节能宣传，帮助项目进行节能降耗规划，开展节电、节水等日常节能工作。 |
| 4.会务服务 | ||
| 4.1 | 会务服务和接待 | 主要分为礼仪接待服务和会议接待服务。包括会场、会议预订、布置、花卉租摆监管、资料摆放，会前会后礼仪接待、会中续茶、会后会场整理和保洁。负责会议室内音响设备保障、维护、运行等相关多元化礼仪与会务服务。 |
| 4.2 | ****机关文化活动及特约服务 | 配合机关开展各种文化活动，提供日常会议服务和其他特约服务。 |
| 4.3 | 重要会议、重大活动保障 | 机关举办党代会、两会、大型的庆典活动或春节、五一、国庆等节假日氛围布置。 |
| 5.其他服务 | ||
| 5.1 | 突发事件应急处理 | 包括处理各类突发事件（含火灾、发现可疑物或爆炸物、突发卫生事件、公共疫情）、自然灾害（含地震、暴风骤雨及洪涝、极端天气时的处置）、消防安全事故、设施设备故障（如电梯系统故障、水电气系统故障、雨污管网系统故障等）的应急预案和日常安全生产管理。 |
| 5.2 | 档案管理 | 1.认真贯彻执行档案工作法律法规和方针政策,投标人按照档案工作规范化建设评价规范的要求，为本项目建立档案管理标准体系、档案**体系和档案利用体系； 2.由采购人交付给投标人的相关档案等资料，由投标人进行存档、保密，若资料发生泄露，采购人将追究投标人的责任； 3.制定本项目档案工作体制机制、机构人员以及基础设施、档案管理、信息化建设等基本内容； 4.制定本项目档案分类方案，涵盖各种门类、载体的档案，类目设置合理，编号科学实用； 5.做好档案防火、防盗、防紫外线、防有害生物、防水、防潮、防尘、防高温防污染等防护工作，定期清扫除尘，保持库房清洁，定期采取措施，防治鼠虫霉； 6建立传统载体档案数字化常态机制，建立全文数据库，全部重要纸质档案完成数字化且数字化成果； 7.配备满足档案信息化管理需要的网络基础设施、系统硬件、基础软件、安全保障系统、终端及辅助设备。 |
详见采购需求。
三、技术规格：详见采购需求。
四、交付时间和地点：一、服务期限：两年。
二、服务地点：**市**区咸嘉湖街道**大道与谷丰路交汇处
一、物业综合管理服务岗
1、人员配备要求：管理岗位按需配置不少于5人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 物业经理 | 1 | 25-50岁之间，具有本科或以上学历，全面负责湘麓金座项目物业的运营与管理，负责统筹安排项目部各部门工作；督促、检查、考核各部门工作开展情况；负责跟业主方及周边单位（****、**局等）的衔接工作。 |
| 2 | 经理助理 | 1 | 25-45岁之间，具有本科或以上学历，协助经理落实督促总体工作安排，落实物业服务质量检查，每日定期检查各部门工作落实情况，负责本项目培训工作。 |
| 3 | 财务 | 1 | 25-45岁之间，具有本科或以上学历，负责编制并执行财务计划，合理调配各项资金，定期完成项目成本核算与报表编制工作，协助监控预算执行情况并负责成本控制，提供有效的财务管理与支持，按时完成物业所有员工福利、工资、奖金的核算和发放。 |
| 4 | 综合文员 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责楼内单位所有内部车辆车辆信息的录入及管理。对项目档案进行分类、归档、保管、整理与检索工作，确保档案资料的完整性与安全。 |
| 5 | 垃圾分类清运人员 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责项目区域内垃圾分类全面工作，负责宣传、培训、监督和考核；做好日常垃圾分类台账统计和收运，上报垃圾分类台账数据；与主管部门进行协调对接 |
| 合计 | 5 | ||
2、服务时间：24小时按需服务。
3、服务内容及要求：
（1）建立健全的各项物业管理制度，并将主要管理制度上墙公示。
（2）建立各类委托管理设备及房屋的台账，台账相符率达到99%以上，并每季度更新。
（3）每年至少进行四次服务项目的满意度测评。
（4）根据物业服务合同要求做好各项综合管理服务并达到考核要求。
二、环境卫生保洁服务岗
1、人员配备要求：保洁岗位按需配置不少于10人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 环境主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责湘麓金座内所有区域内卫生、绿化工作的督促及检查，做好部门所有员工工作安排。 |
| 2 | 东栋1-6保洁岗 | 3 | 负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作及大楼电梯内壁保养。 |
| 3 | 西栋1-5洁岗 | 2 | 负责本辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作及大楼电梯内壁保养。 |
| 4 | 地下车库保洁岗 | 2 | 负责本辖区公共区域卫生保洁及垃圾分类、集中工作以及定期清洗。 |
| 5 | 楼外保洁员 | 2 | 负责办公楼周边辖区人行、绿化带及楼顶卫生清洁及垃圾分类、集中运送工作。 |
| 合计 | 10 |
根据湘麓金座物业服务的实际情况，环境****机关办公区公共区域保洁服务外，还包含了楼顶及地下车库的保洁服务，每日清洁不少于两次。主要工作内容有湘麓金座内所有区域内卫生、督促及检查工作，做好保洁员工工作安排及洗手间易耗品及时发放、大楼电梯内壁保养，辖区公共区域及其洗手间卫生保洁及垃圾分类、集中工作，办公楼周边辖区人行、绿化带及楼顶卫生清洁、垃圾分类、集中运送工作以及大楼绿化日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治工作。
2、服务内容及要求
（1）服务范围：公共建筑物、地面、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作，外墙清洗（一年一次）、雨水井、污水井的清洗。
（2）服务标准：
2.1屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍；
2.2门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
2.3楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求擦洗，无污渍和灰尘；
2.4公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；
2.5楼顶定期清扫，保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上无蜘蛛网；
2.6会议室会前会后专项保洁服务，保持干净整洁；
2.7道路、广场保证无垃圾和杂物，及时清除污迹；
2.8及时清理绿化带及草坪，出现枯枝落叶及时清理；
2.9公共垃圾桶及时清理，无过夜垃圾；
2.10遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合招标方搞好保洁工作。
2.11垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）
2.12公共卫生间保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部****公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由采购人提供并承担费用。
2.13公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。
2.14室内保洁及服务：包含楼宇内的走道、茶水间、卫生间、消防疏散楼梯间及天花、强弱电管道井、空调管道井、电梯厅等区域，办公室区域剔除在外。
2.15垃圾分类管理：
2.15.1垃圾分类设施设备的清洗、打蜡等日常保养，实现整洁、无污损、正常运行。
2.15.2通过电子屏标语、发放宣传资料、定时定点桶边指导等方式，进行区域内垃圾分类工作的日常宣传。
2.15.3每日按规范程序进行垃圾的分类收集、二次分拣；分类分拣后的垃圾分类运输至指定地点，并配合城管、环卫等部门进行分类处置。
2.15.4对区域内入驻单位进行垃圾分类投放上门指导，提升分类意识和分类投放准确率。
2.15.5在采购人指导下，每月对入驻单位进行垃圾分类投放情况检查。
2.15.6计量、记录各类垃圾，坚持日常垃圾分类台账登记、存档，并报送给采购人。
三、绿化养护岗
1、人员配置要求：不少于1人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 绿化维护岗 | 1 | 负责大楼绿化日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治工作，数字化城管、文明城市测评的各项检查以及应对绿化突发事件 |
| 合计 | 1 |
2、服务内容：项目范围内树木、花草、绿化等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
3、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；
（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%，草坪纯度95%。
四、秩序维护及安防管理服务岗
1、人员配备要求：安保岗位按需配置不少于18人。
****机关办公区域属非封闭式院落，四通八达，共有对外出入口5****停车场出入口：东栋北侧出入口、东栋南侧出入口，西栋北侧出入口，西栋南侧出入口，保障湘麓金座办公人员及周边居民日常安全防卫工作，随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。
| 序号 | 值守岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 秩序维护主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，协调湘麓金座****工作部署，****管理处工作安排，负责安保部所有岗位的工作排班安排，及岗位工作检查及督促工作等。 |
| 2 | 东栋北侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作。 |
| 3 | 东栋南侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。 |
| 4 | 西栋北侧大堂岗值守 | 2 | 时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好参会车辆停放指挥工作。 |
| 5 | 西栋南侧大堂岗值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场管理工作。 |
| 6 | 车库出入口值守 | 2 | 随时询问来访人员及与会人员并做好登记，随时检查进出大楼物品检查及记录工作，做好出入口车辆停放指挥及出场管理工作。 |
| 7 | 监控室消防值班 | 6 | ****管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，24小时三班倒，安排消防专业人员（持消防上岗证）值班，接听外来电话咨询及投诉受理，随时监控大楼内及周边监控录像。 |
| 8 | 楼内安防巡查 | 1 | 负责对各楼栋内所有公共区域进行安全巡查，及时发现安全隐患及可疑人员，及时采取必要措施，启动相应的应急预案。 |
| 合计 | 18 | ||
注：★投标人必须承诺：派驻本项目的所有秩序维护人员必须持证保安员证上岗，提供承诺函（格式自拟）。
2、服务时间：24小时三班倒服务。
3、服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。
4、服务标准：
（1）建立秩序维护、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、电视监控室及强弱电值班室24小时值班；
（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好；
（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；
（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；
（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；
（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；
（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，****管理部消防救援局发布的应急消[2019]154号文要求，需安排消防专业人员（经消防培训）值班，每班不少于2人，实行24小时三班倒消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
5、安保器材配备：根据物业情况，配备7台以上安保对讲机，根据器材使用年限折旧报价。
五、房屋及公共设施维护服务岗
1、人员配备要求：工程岗位按需配置不少于9人。
湘麓金座大楼分别有2个高低压配电室、1个消防水泵房、1个中央空调机房、5个电梯机房、1****中心、1个监控室、8个多媒体音响设备会议室、强弱电井房；特种设施设备功能齐全，维保技术支撑种类繁多。根据项目实际情况需配置相应的工种，负责湘麓金座所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排，持暖通、高低压配电证件，做好湘麓金座的日常维修工作，以及供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决，其中一般开放区域配电间，供应东、西栋电力设备，实行24小时三班倒供配电值班制度，配置3人，人防区域配电间，按照24小时两班倒值班要求，配置2人。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 工程部主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，负责湘麓金座所有设备设施的日常保养及检查督促工作，负责工程部日常工作安排。 |
| 2 | 综合维修工 | 3 | 做好湘麓金座的日常维修工作。 |
| 3 | 配电室值班电工 | 5 | 供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决，一般开放区域配电间，供应东、西栋电力设备，实行24小时三班倒供配电值班制度，配置3人，人防区域配电间，按照24小时两班倒值班要求，配置2人。 |
| 合计 | 9 | ||
注：★投标人必须承诺：派驻本项目的上述工程人员必须具有相关工作经验，按国家规定需持证上岗的岗位需持有资格证书，提供承诺函（格式自拟）。
2、服务时间：24小时按需服务。
3、服务内容及要求：
（1）给排水系统设备运行维护
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
（2）供电系统设备管理维护
服务内容：对物业管理范围内供电系统、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用；做好临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘良好、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。
（3）消防系统设备管理维护
服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。
服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
（4）电梯维护要求（按照国家标准执行，维保工作由招标方负责，物业公司负责日常运行管理）
服务内容：运行状况的监测、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；监督维保单位严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证完备，监督定期维护保养；轿厢、井道保持清洁；如因故障停梯，及时通知业主单位和维保单位人员及时到达现场抢修，排除故障。
（5）空调系统运行维护
主要设备：中央空调（售后服务由****公司负责衔接，维保工作由招标方负责，物业公司负责日常运行管理）。
服务内容：协助维保单位设备定期维护与保洁，日常监控，空调水处理，制定并严格执行空调使用。
服务标准：监督维保单位定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。
（6）房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护
服务内容：负责公用设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、道路、室内外上下水管道、水箱，排污管理、沟渠、池、井等。
服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
（7）房屋门窗维修要求
服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。
（8）会议系统的维护
服务内容：对会议音箱、话筒、功放等设备的维护与检修。
服务标准：定期对公共会议室的会议设备进行检查，并做好检查记录。如有问题应及时处理。保证各种会议能够正常进行。
六、客服及会议服务岗
1、人员配备要求：客服及会服岗位按需配置不少于4人。
湘麓金座大楼现有公共会议室26间，总面积1740m，其中100座位以上会议室2间、20-80座位会议室24间。年会务接待近2200场次，（其中100人以上大型会议约100场次、高规格会议接待约500场次），平均每天会务服务约9场。
| 序号 | 岗位 | 人数 | 岗位职责及要求 |
| 1 | 客服主管 | 1 | 25-45岁之间，具有专科或以上学历，****办公室建立良好的**关系，与各局室衔接会议接待，做好公共会议室会后卫生工作安排，做好本部门员工工作安排、及员工培训。 |
| 2 | 服务中心客服员 | 1 | 物业中心接派单、客服中心电话接听、投诉受理、投诉反馈与回访、来访接待、配合接待、行政文秘工作 |
| 3 | 会议接待员 | 2 | 30岁以下（具有同类型岗位工作经验三年以上的，年龄可放宽至35岁以下），限女性，身高：1.63米以上，形象好，负责公共会议室会场布置，日常会议接待工作。 |
| 合计 | 4 | ||
2、服务内容及要求：
服务内容：客服主管1名负责做好本部门员工工作安排、及员工培训，负责与各局室衔接客户关系维护，客服人员1****中心接派单、客服中心电话接听、投诉受理、投诉反馈与回访、来访接待、配合接待、行政文秘工作；东西栋各2名会务人员负责会议室准备和会中、会后服务工作。
服务标准：客服人员接派单后15分钟内响应，对物业服务过程进行督办和回访、力争“日单日结”；会务人员根据会议要求，做好会前准备工作，布置好会议室与会中服务工作，会后进行专项打扫，保持干净整洁。
七、其他要求
1、项目经理要求：
（1）具有五年以上从业经历及二个以上物业项目管理经验（提供相应证明文件）；
（2）不得同时兼任其他项目经理或技术负责人。
2、工程主管要求：
（1）具有五年以上从业经历及二个以上物业项目管理经验（提供相应证明文件）；
（2）不得同时兼任其他项目技术负责人。
六、验收标准：附件1:《****机关大院物业管理考核办法》
****机关大院物业管理考核办法
****机关的物业服务，保障机关的安全运行，****公司履行合同约定职责的监管力度，促进物业管理工作上台阶、服务创一流，参照其他区、****机关大院物业管理办法，结合机关大院物业服务招标规定现制定如下考核办法。
1、 ****机关成立****小组****小组），由常务副区长任组长，区委办、人大办、政府办、政协办、财政局、****关工委、****中心为成员单位。****办公室，****事务中心，****办公室主任。
2、 ****机关物业服务考核总分为100分。工作量分配比例为：公共区域及其设施管理10分；机电设备管理15分；清洁卫生管理15分；安全保卫管理20分；绿化管理12分；区机关房屋管理10分、会务管理10分、热线服务受理5分、报刊杂志征订及文件收发服务3分。
3、 监督小组****机关事务中心组织专门人员进行日常巡查或每周不定期抽查相结合，采取扣分法进行质量评估、评分，评分结果作为对物业管理工作质量的奖惩依据，单项分值扣完为止。.
4、 根据月度考核结果，****公司实施的经济处罚或奖励，经费从物业管理费中扣除；总得分在95分以上（不含），不予奖惩；总得分低于95分，****公司1000元/分。
5、 ****中心****机关各部门对物业服务不少于2次的问卷调查，得分在95分（不含）以上不予奖惩；得分低于95分，****公司1000元/分。
6、 全年月得分和问卷调查得分均在95分（不含）以上，每多得一分奖励1000元。全年度月考评平均得分为85分（含）及以下或连续3个月考评得分在80分（含）以下，下年度将终止合同，不予续签，重新招投标。
7、特别规定：****中心领导交办或发现的问题未按期按照要求完成的视情扣1-3分。****公司方面渎职、过失、乱收费等原因造成损失或影响，受到区级投诉的视情扣1-3分、****公司原因被“12345”热线投诉经查证属实的视情扣2-5分，市级通报的视情扣2-5分、省级通报的视情扣5-10分。造成重大损失或影响的，****小组议定报主管区领导批示后再执行。因服务优质受到区级表彰的加1-2分，受到市级表彰的加2-5分，受到省级（国家级）表彰的加5-10分（加至满分止）。
物业公司必须按合同规定配足配齐各岗位工作人员，实有在岗人数不得低于95%,每低1%扣1分，且缺失人员必须在三个月内补齐。
8、 每月10日前，****中心将上月得分情****公司，****事务中心出具的当月应付物业款通知单开出转帐发票。
附件2：区机关大院物业服务考评内容及评分标准
区机关大院物业服务考评内容及评分标准
| 项目 | 服务质量标准 | 分值 | 监督考评标准 |
| 房屋 管理 10分 | 房屋外观完好整洁；外墙瓷片无脱落，无裂缝；玻璃幕墙清洁明亮，无破损，无明显污渍；无乱张贴和乱悬挂现象。 | 10分 | 发现外墙有污渍一处扣1分；外墙有瓷片脱落或裂缝没有及时上报一处扣1分；玻璃幕墙破损没有临时处理一处或有能擦抹掉的污渍扣1分；乱张贴一处扣1分。 |
| 房屋共用场所内墙无破损，涂料无脱落，无明显污渍。 | 一处有污渍或脱落破损扣除1分。 | ||
| 房屋本体共用设计整洁，共用楼梯、**、通道等处无堆放杂物。 | 发现一处共用设施损坏扣1分；一处堆放杂物扣1分。 | ||
| 各房顶和**隔热层无破损排水管通畅，无阻塞外溢现象。 | 一处有破损扣1分；一处有雨水排水管不通扣1分。 | ||
| 各楼层天花板无破损，无滴水印。 | 发现一处有破损未上报扣1分。 | ||
| 机电 设备 管理 15分 | （一）给排水泵设施3分 | ||
| 供水泵、阀门、水池及其球阀供水管道定期检查保养。 | 3分 | 查记录，每月不少于一次，未达到扣1分。 | |
| 水池水无外溢，供水阀门、管道无渗漏。 | 现场检查，发现一处渗漏扣1分。 | ||
| 排水泵定期检查无堵塞，排水井定期清理，保证污水排放通畅。 | 有记录，每月不少于一次，未达到扣1分。 | ||
| 排污管道无渗漏 | 现场检查，发现一处渗漏扣1分。 | ||
| 地下车库供应室走道，增化泵房无积水，浸泡现象发生。 | 发生一次扣1分。 | ||
| （二）中央空调系统3分 | |||
| 值班人,员必须严格按照操作程序空调机组、水泵、控制装置等相关空调设备。 | 3分 | 不按操作规程操作,每次扣1分。 | |
| 协助定期对空调设备进行检修、维护及保养，必须如实做好记录。 | 未做记录或记录有误扣1分。 | ||
| 设备必须清洁，不漏油、不漏水、不漏气，保持机房的干净整洁。 | 如发现漏油、漏水、漏气每处扣0.1分。 | ||
| 水质处****办公室的过滤器、过滤网、风柜水名进行清洗、刷洗，必须如实做好记录；运行中，****办公室制冷、制热不好要及时清洗。协助冬夏两季对各公共区域空调新风机过滤网、风机盘管过滤网进行清洗。 | 未做记录或记录有误扣1分；如没按规定进行清洗,每次扣1分；个别办公室制冷制热没处理好扣1分。 | ||
| 值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好，必须持证上岗。 | 达不到要求者扣1分。 | ||
| （三）消防系统3分 | |||
| ****中心24小时值班，控制中心消防设备设施完好无损。 | 3分 | 无24小时值班扣1分；因维护不力导致设备设施损坏不能起动扣1分。 | |
| 消防管理人员能熟练掌握消防设施设备的使用方法。 | 不会使用操作扣1分/人次；不熟练扣1分/人次。 | ||
| 消防管理人员能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。 | 不会的扣1分/人次。 | ||
| 大楼内各种消防设施定期检查保养、维护，确保无缺损，保障正常运行。消防泵房设备和消防管道必须每年刷漆一次。 | 无保养扣1分;一处运行的障碍扣1分；一处缺或损坏扣1分。 | ||
| 制定突发火灾应急方案，设立消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。 | 一处不符合要求扣1分；一处杂物堵塞扣1分。 | ||
| 严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。 | 检查一处有隐患扣1分；发生火险火灾扣10分，并追究责任。 | ||
| （四）供配电系统3分 | |||
| 保持室内照明灯具、事故照明、各柜指示灯仪表良好。 | 3分 | 抽查发现同时坏3盏以上者扣1分。 | |
| 设备运行记录，交接班记录必须完整、准确、清晰。 | 如发现虚假、不符等，每次扣1分。 | ||
| 配电室内配电柜操作开关设明显标志，停电拉闸，检修拉闸，必须事先通知有关单位（特殊及紧急情况除外），并挂警示牌。 | 违者每次扣1分。 | ||
| 机房内整洁，无乱堆现象及无烟头；保持机身洁净仪表清晰。 | 抽查时发现不合格者每项扣1分。 | ||
| （五）电梯管理3分 | |||
| 电梯轿厢运行平稳，无抖动，摆动或异响现象。 | 3分 | 未及时通知维保单位处置出现一次扣1分。 | |
| 电梯轿厢电风扇，照明，各按键，楼层显示灯完好。 | 抽查时坏一处扣1分。 | ||
| 运行中电梯突发故障，10分钟内及时通知管理人员须赶到现场处理故障。 | 超过5分钟扣1分。 | ||
| 停、检****事务中心认可后方可执行（紧急情况除外），并在电梯最底层外门处设置警示牌。 | 未督促维保单位设置警示标志的不符合者每项扣1分。 | ||
| 公共 区域 及其 设施 管理 10分 | 大门广场、路面平坦，无损坏，车位线和导向清楚。 | 10分 | ****中心的，一项不符合要求扣1分。 |
| 雨水井、污水盖完好无缺，井壁无损，井底无砂石，杂物堵塞。 | 一个井不符合要求扣1分。 | ||
| 雨水、污水管道无裂，无阻塞，无渗漏，水流畅通。 | 一处不符合要求扣1分。 | ||
| 电缆沟盖、各阀门盖无损坏，无积水。 | 一处不符合扣1分。 | ||
| 办公楼门窗无生锈，无裂断，无变形。 | 一处不符合扣1分。 | ||
| 路灯灯罩无破损，灯柱无歪斜、损坏。 | 一盏路灯不符合扣1分。 | ||
| 公共场所、楼道照明灯、各类介绍栏、宣传栏照明灯完好，确保照明正常。各门窗配件完好无损。 | 一处不符合扣1分。 | ||
| 厕所无阻塞，确保排污通畅。厕所门、隔断无损坏。小更池自动冲水正常。 | 发生一处阻塞未及时疏通扣1分，一个厕所门或隔断损坏未修复扣1分。 | ||
| 楼顶设施：①卫星天线；②供水池设施;'③避雷设施，各项性能完好。 | 一项设施出故障未及时报修扣1分。 | ||
| 清洁 卫生 管理 15分 | （一）室内卫生清洁保洁10分 | ||
| 清洁保洁责任划分到人，责任范围清洁达到标准化。清洁员着装统一，工作细致，形象良好。 | 10分 | 未责任到人扣1分。一处未达到标准保洁扣1分。 | |
| 各责任区域门窗干净明亮、清爽；地面无纸屑、果皮、灰尘、杂物和污渍;垃圾筒纸篓内的垃圾不能超过三分之二。 | 一个责任区域一项未做到扣2分 | ||
| 各洗手间清洁明亮，无积水，无污渍，无异味。 | 一个洗手间一项不符合扣1分。 | ||
| 各开水间，地面无垃圾、积水，热水器常擦拭，定期清理水垢，各洗水盆、清洁池明亮无污渍。 | 一个开水间一项不合符合扣1分。 | ||
| 地面保持干燥，尤其下雨天要加强管理，放置地滑警示牌，防止行人摔伤，确保安全。 | 地面有水或其他果皮等，****公司原因，未设置警示标志致使人摔伤全扣5分。 | ||
| 各栋位和外围垃圾桶的垃圾、垃圾站每周二次清运并清洗消毒。做到日产日清，每三天至少清洗一次，墙面无垃圾附着。 | 一项未做到扣1分。 | ||
| 确保无卫生死角。 | 一处有卫生死角扣2分。 | ||
| （二）外围环境保洁5分 | |||
| 路面无明显泥沙、污垢，无1㎡以上的石子，每100平方米烟头纸屑等不超过3处。 | 5分 | 不符合扣1分。 | |
| 大楼四周绿化丛中无烟盒,饮料瓶盒、塑料袋等垃圾。 | 每面发现一处扣1分。 | ||
| 绿化草地无烟盒、饮料瓶盒、塑料袋等垃圾，烟头纸屑每100平方米不超过2处。 | 不符合扣1分。 | ||
| 各平台、房顶无乱堆放杂物，目视无垃圾、无污渍、无青苔、无积水。 | 发现一处扣1分。 | ||
| 安全 保卫 管理 20分 | 所聘用的保安人员必须训练有素，有保安队全管理制度和职责，安全防患措施，应急处理方案确保安全稳定。 | 20分 | 管理制度、职责、措施不健全每项扣1分，发生安全事故一次扣1分。 |
| 保安队员必须熟悉物业环境，上班时按规定着装和佩戴装备，文明值勤，不与干部职工、发生矛盾和冲突。 | 发现一名队员着装不整齐扣1分，不礼貌扣1分，无理与他人发生冲突一次扣1分，严重违纪一次扣2分并辞退。 | ||
| 保安必须实行24小时值班巡逻，认真履行职责，机动灵活，加强重点区域和人少到的部位巡逻。 | 查值班巡逻日志，当值发生事件无记录扣5分，记录不规范扣1分，如反映巡逻不到位一次扣5分，巡逻乘座电梯一次扣1分，岗位人员脱岗或未履职扣2分。 | ||
| 做好重大活动会议的安全保卫工作，圆满完成交办的任务。 | 因安全保卫工作失误，造成不良影响视情扣5-10分。 | ||
| 严格执行登记制度，****机关办公楼的外来人员应询问来访目的，查验有关证件，并进行登记。 | 未登记每人扣1分，扣完为止。 | ||
| 定期组织安全教育；积极发现各类安全隐患，确保不发生物品被盗和各类案件及安全事故。监控室必须24小时有人值班，发现可疑现象及时处理。 | 无安全教育（查记录）扣1分，发生手机钱包被盗事件一次扣1分。发生财产被盗案或保安员内部自盗一次扣5分，****管理处领导的责任。 | ||
| 做好上访时的现场秩序维护工作，确保人身和财产安全，****信访局、**机关进行疏导。 | 未及时维护秩序扣2分，****信访局、**疏导扣2分。 | ||
| 协助搬运家具时，必须轻移轻放，无损坏家具和地板。 | 造成家具或地板损坏扣1分，并承担10%维修费用。 | ||
| ****停车场的管理，正确疏导进出各种车辆按位泊车，提醒车主关好车辆门窗，上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。 | 发现乱停放车辆一辆扣1分，因物业管理不到位造成损坏或被盗一次扣5分，****公司承担相应责任。 | ||
| 引导非机动车辆集中停放,停放整齐，场地洁净，落实管理制度，确保安全，严防损坏与丢失。 | 一项不符合扣1分，发生损坏或丢失一次扣5分，****公司承担相应责任。 | ||
| 门卫岗位，严格执勤，维护进出车辆秩序，不与车主发生冲突。 | 因安保人员责任造成投诉扣2分。 | ||
| 保安队员，年流动率不超过20%,治安案件发生率控制在2%以内。 | 流动率每超过一个百分点扣1分，依此类推，每增加一个案件扣5分。 | ||
| 会务 管理 10分 | 做好会议室的保洁，整洁达到《会议服务工作标堆》要求。 | 10分 | 一处不符合扣1分。因工作不力被投诉一次扣3分 |
| 根据会议工作单位的会议人数确认所需要的桌、椅数量，并摆成需要的形状。 | 一处不符合扣1分。因工作不力被投诉一次扣3分 | ||
| 按照会议要求准备合格的会议用品，提前准备好灯光、音响、开水、茶叶、资料（具体视情况而定）并请会议主持会议结束。参会人员离开后，服务人员着手清场工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。 | 一处不符合扣1分。 | ||
| 会议结束。参会人员离开后，服务人员着手清场工作，关闭设备及照明，查看有无遗留物品和会议资料，如发现需及时联系。 | 抽查不符合扣1分。 | ||
| 绿化 管理 12分 | 乔灌树木、花卉长势良好，定期修剪。无枯枝死权、败叶、病虫害未及时治理。 | 12分 | 一处2分，树木枯死一株扣2分。 |
| 花卉廊的花卉定期修剪养护，使其整齐美观，无折损、无斑秃，无黄叶。 | 一处不符合扣1分。 | ||
| 草地长势良好，无杂草，修剪整齐美观，无明显践踏现象，无黄土裸露情况。 | 一处不符合扣1分。大面积枯死扣3分 | ||
| 服务 受理 5分 | 负责物业管理的服屋电话，应执行24小时值班，随时有人接听。 | 5分 | 无24小时服务电话扣1分，无人接听电话一次扣1分。 |
| ****办公室服务申请、报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息并做好记录，及时分发处理的回访。 | 不礼貌或不耐心被投诉一次扣1分，无记录一次扣1分，处理不及时或无回访扣1分。无落实或无回访一次扣1分。 | ||
| 对安排的有关事务，要及时跟踪，落实和反馈。 | 没及时反馈、处理的一次扣1分。 | ||
| 当接到维修任务时，小修项目及时完成，重大和紧急维****公司领导和业主领导。 | 在合同规定范围之内，未及时处理扣1分，没报告扣1分。 | ||
| 发生与物业管理有关的重大突发事件，应立即上报有关部门和领导，并做好处理。 | 未按时发放意见表扣1分，同一问题两次未解决扣2分，三次未解决扣3分。 | ||
| 每季发放服务工作征求意见表，及时采纳合理建议，改进存在问题，不断提高管理与服务质量。 | 未征求意见扣1分 | ||
| 报刊征订、文件收发3分 | 按机关各部门的征订计划，搞好报刊杂志的征订工作。 | 3分 | 投诉一次扣1分。 |
| 不私拆他人信件，不截留报刊杂志 | 发现一次扣1分。 | ||
| 报刊杂志信函等收发准确无误，对机要文件严格进行登记，邮件的投递手续齐全，无积压、无损坏、无丢失。 | 发现或被投诉一次扣2分。 | ||
一、物业服务费支付方式
付款人：****事务中心
付款方式：签订合同后，完成合同约定物业管理任务，当月10号前支付上一个月应付的服务费用。
注：1.中标单位须将业主方支付的物业管理费全部用于项目的物业管理，物业管理范围外新增服务内容及费用由双方另行协商确定。
2.大宗耗材的费用不包括在报价内。
二、其他约定事项
1、维修资金
（1）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由保修单位负责保修。
（2）重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由中标人制定预算报请采购人批准后，方可实施。
2、管理用房
业主方提供办公楼一楼约130****公司使用，****公司自备。该办公用房在委托****免费使用，合同终止后交回业主方。
3、中标人员工宿舍及食堂
业主方不提供员工食宿，****公司自理。
4、设备的维护与维修
中标单位负责公共区域的设施设备维修保养工作，消防设施、水泵等设备的维护与维修及公共区域内损坏灯具灯管的更换，办公家具和其他设备500元以下的单项维修。
5、公用水电费
公用水电费由业主单位承担费用。
6、收发、登记
文件、报刊的****公司安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。
7、****公司的违纪处罚
****公司责任造成财产损失、丢失，物业公司负责全部赔偿。
8、物业公司工作人员流动及按国家劳动部门要求办理社保的要求：
物业公司按国家劳动部门要求为所有工作人员购买社保，****公司自行承担。
9、****公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：
物业公司员工统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，****公司自行承担。
10、物业公司其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生；所有工作必须有台账记录。
11、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据《****机关大院物业管理考核办法》(详见附件1)和《区机关大院物业服务考评内容及评分标准》(详见附件2)执行。
12、投标人在投标前可自行到项目现场踏勘，踏勘费用自理。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
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