申请人：罗卓，男，汉族，1982年6月9日出生，身份证号码：430722************，住**盛唐四月天小区。
被申请人：**市****建设局，住所**省**市**区紫缘路229号。
法定代表人：陈明，职务：局长。
委托代理人：夏**，职务：**市**区城市小区物业指
****中心工作人员，一般代理。
委托代理人：邹晓邦，职务：****事务所主任，一般代理。
申请人对被申请人2024年9月12日作出的《关于盛唐四月天前期物业招投标情况的回复》不服，于2024年9月27****机关申请行政复议，依法于2024年10月10日予以受理，因申请人申请，本机关于2024年11月13日组织复议双方召开了听证会，现已复议审理终结。
申请人请求：
1、撤销被申请人作出的《关于盛唐四月天前期物业招投标情况的回复》；
2、责令被申请人依法限期履行申请人履职信的履职请求。
申请人称：
一、2011年12月12日盛唐四月****公司与**市****公司签订了前期物业服务合同，2012年12月24日****公司又与**市****公司签订了＜关于成立“盛唐四月天”服务中心协议＞，****公司****服务区域内的全部物业服务业务一并授权交给**市****公司且签订授权（协议），至2021年8月31****公司退出止，同时与**四月****公司解除了＜盛唐四月天前期物业服务合同＞，与******解除了＜关于成立“盛唐四月天”服务中心协议＞，并于2022年9月1日正式注销。
2021年11月15日**盛唐四月****公司（该公司已经没有任何权利签订涉及小区物业，公共利益合同）在未经盛唐四月天小区业主大会（专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主）同意和未按照法律法规进行公开招投标备案又再次和**市****公司违法签订又一份《**市盛唐四月天前期物业服务合同》，违背当事人意愿，强买强卖，一直侵占侵害业主权益。
二、**盛唐四月****公司与**市****公司再次签订的《**市盛唐四月天前期物业服务合同》未在《商品房预售许可证》之前，违法违规。
三、**盛唐四月****公司是失信被执行人，失信惩戒对象，**省黑名单，****机关，组织，行业联合惩戒对象，是法律法规禁止参与招投标主体。
申请人认为被申请人未按《****法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》法释（2017)7号，九部门联合通知《关于在招标投标活动中对失信被执行人实施联合惩戒的通知》法（2016)285号，《中华人民**国民法典》,《中华人民**国物业管理条例》,《中华人民**国招标投标法》,《中华人民**国招标投标法实施条例》,《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,《****法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,《城市商品房预售管理办法》,《商品房销售管理办法》,《**省物业管理条例》等法律法规审查监管相关的物业服务企业及单位，侵害了申请人其自身的合法权益。
申请人提交了如下证据：
1.申请人身份证复印件；
2.申请人履行法定职责申请书、邮寄信封、邮件轨迹；
3.关于盛唐四月天前期物业招投标情况的回复；
4.盛唐四月天项目预售许可证（****032变号、****027号）；
5.**盛唐四月****公司信用信息查询截图；
6.****公司关于退出“盛唐四月天”小区物业服务的报告；
7.**盛唐四月****公司关于华达物业解除盛唐四月天小区物业服务合同的申请报告；
8.**盛唐四月****公司关于前期物业管理服务招标申请书；
9.盛唐四月天项目物业服务招投标邀请书（**市****公司、**市****公司、**市****公司）；
10.**市**区前期物业管理项目招投标中标备案表及中标通知书；
11.****法院执行裁定书（[2015]常执字第66-25号）。
被申请人称：
一、对申请人《履行法定职责申请书》的答复。
1、申请人称：请求****建设局对**市****公司进驻**市盛唐四月天小区未经业主大会（占专有部分建筑总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上业主）同意和未按照法律法规进行公开招投标案且一直侵占公共收益行为履行以下法定职责。
目前案涉小区盛唐四月天尚未成立业主大会，现有住户（即房屋居住人）不能全部确定为业主身份（即房屋所有权人）。《物业管理条例》规定房屋的所有权人（或共有人）才是业主，无法满足召开业主大会会议的条件。其次把将来业主大会成立后的业主大会权利，表决比例穿越前移至前期物业。目前盛唐四月天由于小区本身原因和条件，实行的是前期物业服务模式。符合国务院《物业管理条例》和住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一条、第二条、第四条、第五条之规定，不存在违法违规，也不存在侵占了公共利益（关于宝利物业进场的合法性，物业服务的合法性，收取物业费的合法性已被生效判决确认，以法院生效判决书载明的为准）。
2、申请人称：****工作部门权责清单，对该物业进行一般程序处罚流程进行处罚从而保护申请人的人身权、财产安全。
《**省物业管理条例》第四条：“****政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（二）对物业招投标活动进行监督管理。”**区****服务中心作为****建设局****事业单位，按照****的职责分工开展工作，接受****的委托负责监督管理区内前期物业招投标等工作。
备案依据和理由：2021年5月，**区****服务中心收到**市****公司（国有企业）递交的《关于退出“盛唐四月天”小区物业服务的报告》，****国资委要求，因企业改制转型，**市****公司即将注销，经与**盛唐四月****公司协商一致，双方同意解除《盛唐四月天前期物业服务委托合同》，退出盛唐四月天小区的物业服务。2021年6月，**盛唐四月****公司向**区****服务中心递交《关于华达物业解除盛唐四月天小区物业服务合同的申请报告》，报****公司递交的《关于退出“盛唐四月天”小区物业服务的报告》的内容基本一致。
2021年8月，**盛唐四月****公司向**区****服务中心递交《前期物业管理服务招标申请书》，****公司退出盛唐四月天小区物业服务，为保障小****公司退场而影响生产、生活和出行，特申请对盛唐四月天小区物业服务进行招投标。**区****服务中心当时考虑到：1.该小区没有成立业主大会，并且该小区为问题楼盘，由于开发商一房多卖、抵押、法院查封等诸多原因，小区很多房屋产权不明确，无法甄别业主，也无法通过成立业主大会组织召开业主大会会议的形式选聘新的物业服务企业；
2.该小区规划建设有二千余户，其中高层建筑13栋。因开发商原因，小区建设不完善，遗留问题较多，小区也未进行综合验收，如****公司进行管理，小区秩序将会陷入混乱，并会产生重**全隐患，严重影响社会安全稳定。为了小区的安全稳定和业主生活秩序不受影响，且考虑到前期物业服务合同为无固定期限合同，业主大会成立前可随时终止等因素，**区****服务中心根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第二条“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”的规定，同意**盛唐四月****公司的招标申请。3.申请人称“**盛唐四月****公司是失信被执行人，……是法律法规禁止参与招投标主体”。****法院等九部门联合通知《关于在招标投标活动中对失信被执行人实施联合惩戒的通知》（法〔2016〕285号）第二点“****人民法院列为失信被执行人的下列人员：投标人、招标代理机构、评标专家以及其他招标从业人员”，未明确将招标人列为联合惩戒对象，也没规定失信人员不能作为招标主体。
综上，**区****服务中心的备案合法合规，该宝利物业企业没有应受处罚的违法行为，申请人欠交****法院判决责令申请人限****公司，申请人没有提供自己的人身权或财产权受到安全威胁应由我局保护的证据。
3、申请人称：**市盛唐****公司擅自通过招****公司违法。
该选聘行为合法。理由是：首先主体适格。开发商盛唐四月****公司虽被惩戒但其选聘前期物业企业并不违反惩戒规定，不是高消费，宝利物业企业是适格的民事主体，可以被聘。其次内容和程序合法，双方的前期物业服务合同已被常****法院判定为有效合同，经过了司法审查，经过司法审查过关的行为不能通过行政复议撤销。申请人如果对生效判决有异议，可以通过申诉或再审途径救济。
4、申请人称：履行对该物业违法问题向履职申请人（此次
行政行为第三人）即直接利害关系人的告知责任送达责任和其他
责任。
首先，宝利物业企业被选聘为盛唐四月天小区前期物业服务
企业，替代此前已撤场的华达物业企业（国资企业因改制已解除合同，已撤场），该选聘程序经我局监督，程序合法，入场合法，服务合法。不存在申请人所称“违法”情形。其次，****住建局反映，经市住建局转办我局，我局对申请人的申请已于2024年9月12日书面回复并送达，没有怠于履责。我局认为回复意见未对申请人的实质性权利行使产生影响。如果申请人有异议，可以提起行政复议。
二、对《行政复议申请书》的答复。
1、申请人称：**盛唐四月****公司没有权利签订涉及小区物业公共利益合同。
经查，**盛唐四月****公司确因个案被列入
失信法人名单，但是根据《民事诉讼法》和《民法典》规定，失信法人仍有民事权利能力和行为能力，只是部分高消费权利受限，因此其就前期物业发包不是高消费，发包行为没有法律障碍，申请人称无权签订合同，强买强卖，侵害业主权益没有法律依据，是申请人自己法律认知错误。
2、申请人称：**市****公司再次签订的合同未在商品房预售许可证之前，违法违规。
申请人的观点不符合事实，没有法律依据。宝利物业是因华达物业改制退出而取代的物业服务企业，而案涉物业又是问题楼盘，情况复杂，为了公共利益，开发商另行通过合法程序选聘物****公司，符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房［2003]130号）文件，合法合规。由于前期物业服务合同均为不定期合同，法律没有规定前期物业服务企业不可解约或更换，法律也没有规定后续替代企业应在《商品房预售许可证》之前。
3、申请人称：**盛唐四月****公司是惩戒
对象，是法律禁止参与招投标主体。
已在第一条中说明。
综上所述，申请人罗卓申请行政复议，既无事实依据，又无
法律依据。特别需要说明的是，申请****公司****法院，二级法院均支持****公司的进场合法性、合同有效性，已终审判决罗卓应按《物业服务合同》支付物业费，行政备案行为产生的后果已经司法审查认定合法并得到支持。因此，我局2024年9月12日的回复于法有据，不应撤销。申请人的复议申请无法律依据，不应支持。
被申请人提交了如下证据：
1.****建设局关于盛唐四月天前期物业招标问题的交办函；
2.关于盛唐四月天前期物业招投标情况的回复；
3.****公司关于退出“盛唐四月天”小区物业服务的报告；
4.**盛唐四月****公司关于华达物业解除盛唐四月天小区物业服务合同的申请报告；
5.**盛唐四月****公司关于前期物业管理服务招标申请书；
6.盛唐四月天项目物业服务招投标邀请书（**市****公司、**市****公司、**市****公司）；
7.**市**区前期物业管理项目招投标中标备案表；
8.盛唐四月天前期物业服务合同；
9.****法院民事判决书（[2024]湘0702民初4766号）；
10.****法院民事判决书（[2024]湘07民终842号）。
经审理查明：
2011年12月12日，建设单位**盛唐四月****公司（以下简称****公司）与常****公司（****公司）签订了《**市盛唐﹒四月天前期物业服务合同》,2012年12月24日，常****公司与**市****公司（****公司）签署了《关于成立“****中心”的协议》，****公司全权负责盛唐四月天物业服务项目的经营管理。****公司因国有企业改制转型，****公司，与****公司解除了双方所签订的《**市盛唐．四月天前期物业服务合同》，并向**区****服务中心进行了报备，物业合同解除后，因盛唐四月天项目未成立业主大会、业主委员会，建设单位****公司向**区****服务中心提出了前期物业管理服务招标申请，并邀请**市****公司、**市****公司、**市****公司****公司参与招投标，中标企业为****，招投标完成后建设单位****公司向**区****服务中心进行了招投标中标备案。2021年11月25日，建设单位****公司****公司签署了《**市盛唐﹒四月天前期物业服务合同》。
2024年5月13日，申请人罗卓向****建设局邮寄《履行法定职责申请书》，****建设局于2024年5月14日签收，后于2024年8月21日交办给被申请人，要求被申请人于30日内将处理情况送达给申请人。被申请人于2024年9月12日作出《关于盛唐四月天前期物业招投标情况的回复》：“在小区没有****委员会之前，原开发商为了公共利益选聘物业服务企业服务小区，有利于绝大多数业主利益，物业管理指导部门的同意行为符合广大业主利益。至于个别业主对服务有意见，应通过正常沟通解决。”并送达申请人。
2024年10月31日，申请人现场查阅了被申请人提出的书面答复和相关证据材料，并于2024年11月4日提交了补充意见和听证申请。
****机关认为：
结合申请人的行政复议申请和被申请人答复意见，本案争议焦点是被申请人的案涉回复是否应予撤销，被申请人是否依法履职。
根据《**省物业管理条例》第四条：“****政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：......（二）对物业招投标活动进行监督管理；......”根据上述规定，被申请人对物业招投标活动具有监管职责。根据《**省物业管理条例》第二十五条：“在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当按照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，实施前期物业管理服务。”本案建设单位****公司****公司****公司解除前期物业服****公司改制注销的客观原因导致，并非建设单位擅自主动解聘物业，原物业服务合同解除后，建设单位****公司向被申请人提出招投标方式选聘物业服务企业申请，被申请人考虑到涉案小区系问题楼盘，小区很多房屋产权不明确，当时无法通过成立业主大会形式选聘新的物业服务企业，若不能及时选聘接替的物业服务企业进行管理，小区秩序将会陷入混乱，可能产生安全隐患，影响社会稳定等因素，为了维护绝大多数业主的利益，酌情同意了建设单位选聘新的物业服务企业的申请，并同时要求新选聘的物业服务企业物业服务标准不得低于原物业服务标准，物业服务收费不得高于原收费标准。并且新签订的《前期物业服务合同》为无固定期限的合同，在合同期限中约定“****委员会，并与业主大会依法选聘物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效之日，本协议自动终止。”小区业主可随时召开业主大会行使解聘、****公司的共同权利。复议机关认为根据上述规定，被申请人基于上述考虑同意建设单位以招投标的方式选聘新的物业服务企业并无不当。
对于申请人所提建设单位为失信被执行人，不能作为招标主体问题。根据住建部等九部门联合发布的《关于在招标投标活动中对失信被执行人实施联合惩戒的通知》，联合惩戒对象为投标人、招标代理机构、评标专家以及其他招标从业人员，****法院列为失信被执行人后被限制参与投标、限制招标代理机构开展招标事宜、限制作为评标人进行评标，限制被聘用为招标从业人员。****公司****法院列为了失信被执行人，但其作为招标单位进行招标活动并不违反上述规定。
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的第八条：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。......招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。”根据上述规定，前期物业管理可以公开招标和邀请招标，本案中建设单位****公司新选聘物业服务企业是通过邀请招标方式进行，向**市****公司、**市****公司、**市****公司三家物业服务企业发了招标邀请，符合上述程序规定。
在本案中，****公司****公司解除《前期物业服务合同》、通过招投标方式选聘后续接替的前期物业服务企业向被申请人进行了报备，****公司中标并签订新的《前期物业服务合同》后，建设单位向被申请提交了材料进行备案，被申请人进行审查后对其予以备案。被申请人对建设单位****公司招投标选聘物业的活动履行了其监管职责。
对于申请人在履职申请书中要求对相关违法行为进行行政处罚。经核实被申请人并无相应的行政执法处罚权。
另外，根据****建设局《关于盛唐四月天前期物业招标问题的交办函》，****建设局将申请人的履职申请书于2024年8月21日交办给被申请人，并要求被申请人在收到之日起30日内将处理情况送达给申请人，被申请人于2024年9月12日作出了回复并送达给了申请人，履行了相应的职责。
综上，根据《中华人民**国行政复议法》第六十九条的规定，决定如下：
驳回申请人的行政复议请求。
申请人如不服本决定，可自收到本决定书之日起15日内，****法院提起行政诉讼。
****政府
2024年12月9日
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