（1）采购项目名称：朝正美苑小区物业管理服务整体外包采购项目

（2）项目概况：朝正美苑位于**市**区福元中路450号，总建筑面积约639583.61㎡，由28栋高层住宅，2栋商业建筑、5栋商业服务网点、幼儿园、社区用房、物业用房等配套建筑组成，其中商业建筑面积约30267.95㎡；住宅建筑面积约478897㎡，地下室建筑面积约114880㎡，小区住宅共4584套，电梯92台。

符合行业及国家相关标准。

无。

1.实施时间：服务期限自合同约定之日起二年。

2.实施地点：福元路450号，朝正美苑小区。

三、项目基本要求：

1．采购要求：

1）采购期限：本次采购期限为两年。

★2）中标人必须承担朝正美苑小区物业服务主体责任，对小区内安全生产、舆情管控、用工风险、各类投诉处理、经营管理等与朝正美苑小区物业管理相关的各项事宜全面负责，采购人有权不参与处理与其相关的各项事宜。投标人应在投标文件中提供承诺函响应，格式自拟。

3）对小区（红线范围内）12345、数字化城管、省长信箱、市长信箱、问政**、领导留言板、网信办等各类投诉承担主体责任，负责投诉受理、回复、处理等。

4）对小区商业部分物业运营，其物业管理费用收取及水电代缴工作均由供应商自行负责，如因此发生的任何舆情及相关事宜与采购人无关。

5）质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员，全面负责朝正美苑小区保安、保洁、工程维护维修、客户服务、投诉处理等各项物业管理服务，并满足朝正美苑小区基本运行的各项要求，原则上工程人员配备不少于6人，客服管家配备不少于7人，保安、保洁人员分别不少于38人。提供的物业服务标准须达到<>三级及以上标准且符合采购人考核标准要求。

上述人员涉及用工方面的劳务、劳动纠纷、福利纠纷和劳动或意外事故，与其相关联的协调、理赔、经济赔偿等一切事宜及费用均由中标人负责，与采购人无关。

6）所有保安、保洁、工程维护等相关工具、用具、物品、服装（如：垃圾车、对讲机、巡逻车、警棍等）均由投标人自行提供。

7）在社区指导下负责定制物业管理服务工作计划并组织实施、健全管理规章制度，提升服务质量，档案资料齐全。

8）在社区指导下对朝正美苑小区实施全面垃圾分类管理，并达到垃圾分类相关指导单位要求。

★9）中标人在签订合同后1周内须缴纳履约保证金500000元（伍拾万元整），如在合同履行过程中其保证金产生扣罚情况，中标人须依照扣罚金额，在7日内补足履约保证金。在合同服务届满后2月内且双方均无人员及财产争议，由采购人无息退还。

10）采购人有权委托专业第三方对该小区物业管理整体外包服务予以考核及履行其相关手续。

2．★控制价上限值：依照住宅面积478897㎡核算，1.20元/㎡/月，月度费用：574676元，总计金额：****2224元/二年（大写：壹仟叁佰柒拾玖万贰仟贰佰贰拾肆元）,不得高于上限单价1.20元/㎡/月。

3．人员配置及要求

★l) 从业人员年龄原则上不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，均无犯罪记录证明，所有员工档案交采购人等相关部门备案，消防监控室值班人员必须本人持有消防设备操作证等相关专业技术证书方可上岗。投标人应在投标文件中提供承诺函响应，格式自拟。

2) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3）物业服务机构及人员的配置由投标人按照物业管理条例相关要求配备足额人员进行管理，须保障朝正美苑小区正常、稳定运行，确保服务质量达到既定标准。

4）在合同履行期间，中标人所派人员发生人身伤害安全事故（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）的，相关责任和费用由中标人自负，采购人不承担。

4．保洁绿化管理及要求

1）清洁管理

小区清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的**，并采取保护措施，还可以提高建材使用中的抗磨损能力。朝正美苑小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，确保按照作业频度、标准开展工作，保持高水准的清洁卫生服务。

2）绿化管理

在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时，注重与园林艺术协调与融合。建立绿色的“四周”，最终达到朝正美苑小区生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证朝正美苑小区的花草树木搭配适当，绿化充分，无裸露土地。绿地整洁，无虫害、无斑秃、无折损等现象；确保朝正美苑小区的园林小区，无破环、践踏、占用等现象；绿化区所产生的垃圾及时清运。

3）消杀管理

为有效控制朝正美苑小区的“四害”密度，营造良好的工作和生活环境，以“预防为主、全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：小区地下室、各楼梯通道、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。

在消杀工作过程中，不影响朝正美苑小区人员正常生活为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在采购人不在家的时候进行，并做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

4）排污管理

对朝正美苑小区的污水井、排污管、化粪池等定期疏通清理且采取隐性化的管理并保障其设备正常使用，确保朝正美苑小区的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工环境。

5）污染控制

对于各种可能的污染源如垃圾站、风机噪音、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。

5、小区设备及工程维护维修

1）供应商全面负责小区电梯、弱电系统等各类设施设备的日常维护及保养，相关专业技术人员应持证上岗，制定各类设施设备保养巡查计划并组织实施，其特种设备维保单位必须选聘具备特种设备维保资质的企业。

2）供应商需承担小区内如小区内照明设施修缮及更换、小范围地砖破损及绿化修复、地下室排污泵维修、摄像头更换等日常零星维修项目，且整改修复期限原则上不超过15天，不得出现将日常及小型维修积累叠加现象，如因修复不及时所产生的的舆情或投诉则根据考核条款进行相应经济处罚。

3）如因非供应商原因所发生的大型维修或改造，如：电梯大修、管网改造、外墙渗水、消防或弱电系统更新改造、小区排水、排污主管塌陷、地基或路面大范围下沉开裂等需启动维修基金的大型工程维修或改造项目，由供应商负责申报后经采购人现场审核并同意后，由采购人负责实施。如因供应商维护保养不及时、设备巡查不到位所导致的大型维修项目采购人不予承担。

环境管理工作要求和质量标准表

6．消防管理及要求

1）建立消防责任制：由于高层小区火险因素多、火势蔓延快、疏散困难、扑救难度大等特点，****管理处单方面的努力是远远不够的，需要在小区的每一个人都来参与。建立区域消防责任制，使小区消防管理全面展开，使火灾事故的隐患降到最小程度。

2）控制火灾隐患要点：鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成，所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点：首先要控制火源。在小区火源除了人为疏忽失火外，也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各种油漆、涂料、木材、化纤材料等，在各种施工中，必须严格按消防条例的规定禁用易燃材料。如属于必须使用的。要经过特殊处理；其三监视可能引起火灾的区域。在小区可能引起火灾的区域有各配电管井、电梯井道底坑、设备机房、材料仓库等，在此区域要加强日常消防巡视，配备相应的灭火器具，经常清理可能引起火灾的物品；其四增强人的防范意识。在大多数火灾中，人为因素占有很大比例，加强防火安全教育，提高全员防火意识是防火工作的重点。

3）加强宣传，勤演勤练：通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络等方式，广泛宣传消防知识，特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防，同时建****消防队伍，勤练基本功，定时进行消防演习，并组织小区客户参与实地消防演习。

消防管理工作内容与质量标准

7．交通管理要求

****停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员，对小区停车及交通场进行24小时监控管理，确保小区进出车辆安全有序。

8．保安监控及巡视要求

1）合理布控，人防与技防紧密结合

利用朝正美苑小区闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统，****中心为主导，技防为主，人防为辅的防范体系，反复演练，合理布控，力求结构严密，无盲区。小区保安员监控实行24小时值班与巡视。

2）专业保安与应急支持相配合

****中心获得的信息，按规定的程序指挥和调动有关力量，及时妥当地解决各种突发事件；组织一只快速反应支持队伍，24小时处于待命状态，以确保在最短时间内赶赴事发现场；******部门取得方便、高效的联系方式，建立强大的保安系统。

3）强化训练与高效监控

对保按队伍实行准军事化管理和训练，不断提高保安人员的思想觉悟，规范服务行为，强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线，保证保安巡视的有效范围和工作效率。

9.项目特别说明

1）本项目单价采用费用包干方式进行，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人单位不再支付任何费用。

★2）为确保劳动者的权益和物业员工的稳定，采购人单位特别申明供应商所聘员工须与供应商签订劳动合同，且供应商所聘员工工资待遇（含社保和其它福利待遇）不得低于本****公司所给员工待遇，违反约定的，采购人单位有权采取减扣物管费及扣除履约保证金等措施。

3）中标人在服务期间将本项目进行分包或转包他人的将被解除服务合同。（电梯维保、环境保洁除外）

4）投标人在投标前，须踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5）采购人单位在供应商进场前已和其他供应商签订相关合同包括但不限于光纤通信入网等，供应商须配合相关供应商的工作，保证其工作顺利完成。

6）对于上述项目要求，投标人应在响应文件中进行回应，作出承诺及说明。

四、服务标准：<>三级及以上标准。

一、综合管理服务标准

二、公共区域清洁卫生服务标准

三、公共区域秩序维护服务标准

四、公共区域绿化日常养护服务标准

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由中标人承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

2、考核评分满分为100分，保安、保洁月度考核表格详见附件《朝正美苑物业服务整体外包月度考核表》。

七、其他要求：

其他未列明事项详见招标文件及附件约定。